সমবায় আবাসন সমিতিগুলিতে নন দখল চার্জের বিষয়ে



নন দখল চার্জ কি?

আবাসিক সমিতিগুলি তাদের নিজস্ব চত্বরে বসবাস না করে এমন সদস্য ফ্ল্যাট-মালিকদের উপর আবাসন সমিতিগুলি ধার্য করে by এই ধরনের অনাবাসের ফ্ল্যাটটি খালি বা ভাড়া দেওয়া হওয়ার কারণে হতে পারে। যদি কোনও ফ্ল্যাটের মালিক তার ফ্ল্যাটে না থাকার সিদ্ধান্ত নেন এবং একইভাবে ভাড়া দিয়ে দেন বা খালি রাখেন, তবে সমাজ তার উপর নন দখল চার্জ আরোপ করতে পারে।

নন দখল চার্জ গণনা কিভাবে?

মহারাষ্ট্র সরকার কর্তৃক জারি করা এক বিজ্ঞপ্তিতে, মহারাষ্ট্র সমবায় সমিতি আইন, ১৯ 60০ এর ধারা A A এ এর অধীনে, নন-দখল চার্জের পরিমাণ সমাজের সার্ভিস চার্জের ১০% (পৌর কর বাদে) ছাড়িয়ে যাবে না। উদাহরণস্বরূপ, ধরুন কোনও সদস্যের জন্য একটি সোসাইটির মোট রক্ষণাবেক্ষণ বিলের পরিমাণ 3,500 টাকা এবং এতে 2,500 টাকা পরিষেবা চার্জ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। তারপরে, সোসাইটি অনাবৃতত্ব চার্জ হিসাবে 250 টাকা দিতে হবে, যা 2,500 এর 10%।

নন দখল চার্জ আদায়ের মানদণ্ড কী?

যদি কোনও ফ্ল্যাট মালিক নিজে হয় ফ্ল্যাটে থাকাকালীন, তিনি নন-অকোবসি চার্জ প্রদানে দায়বদ্ধ নয়। যদি ফ্ল্যাটটি তার নিকটবর্তী পরিবারের সদস্যদের দ্বারা দখল করা হয়, যেমন, পুত্র, কন্যা (বিবাহিত বা অবিবাহিত) বা নাতি-নাতনি, তবে তাদেরও দখলবিহীন চার্জের অর্থ প্রদান থেকে অব্যাহতি দেওয়া হবে।

সমবায় আবাসন সমিতিগুলিতে নন দখল চার্জের বিষয়ে

অ্যাসোসিয়েশন চার্জ হিসাবে সমিতিগুলি কতটা চার্জ নিতে পারে?

মহারাষ্ট্র সরকার পরিষেবা চার্জের ১০% হারে দখল-বহির্ভূত চার্জের পরিমাণ নির্ধারণের আগে স্বেচ্ছাচারিতা তার শুল্ক আদায় ও আদায় করার ক্ষেত্রে ছিল ব্যাপক। সোসাইটিগুলি নন দখল প্রাঙ্গণ হিসাবে অতিরিক্ত বর্গফুট প্রতি 9 টাকা হিসাবে অতিরিক্ত হার আদায় করবে। এটি ভাড়া বৃদ্ধি এবং অনাবাসী ফ্ল্যাট মালিকদের আর্থিক নিকাশ হয়ে ওঠার বিরূপ প্রভাব ফেলেছিল। অনাবাসী ভারতীয় (এনআরআই), যাদের মধ্যে অনেকে ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের আগ্রহী বিনিয়োগকারীরা বিশেষত ক্ষতিগ্রস্থ হয়েছিল। উদাহরণগুলিও প্রকাশিত হচ্ছিল, যেখানে তারা নন দখলদারিত্বের চার্জ বহুল পরিমাণে অস্বচ্ছলতাযুক্ত ছিল, বার্ষিক কয়েক লক্ষ টাকা।

ভারতীয়া বন্ধুবান্ধব সমবায় আবাসন সমিতির ক্ষেত্রে দেখা গেছে যে ৪৯ টি ফ্ল্যাট বিশিষ্ট একটি ভবনে দুটি ফ্ল্যাটের মালিকরা অ-অর্থের বিনিময়ে আড়াই লক্ষ টাকা দিয়েছিলেন তাদের নিজ ইউনিটের জন্য দখল চার্জ। তবে, এই পরিমাণের বেশিরভাগ অংশ বাকি 47 ইউনিটের সম্পত্তি কর প্রদানের দিকে যায়। এটি ছিল চূড়ান্তভাবে অনৈতিক এবং প্রতারণার সমতুল্য।
একইভাবে, মহারাষ্ট্রের রাজ্য মন্ট ব্লাঙ্ক কো-অপারেটিভ হাউজিং সোসাইটির ক্ষেত্রে, বোম্বাই হাইকোর্ট পর্যবেক্ষণ করেছে যে ভবনের ৫১ টি ফ্ল্যাটের মধ্যে যে কোনও সময়ে কেবল তিন থেকে ছয়টি ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়া হয়েছিল। এই ফ্ল্যাটগুলি থেকে নন ওকেনসিপেন্স চার্জ 3 লক্ষ টাকা থেকে 24 লক্ষ টাকা পর্যন্ত সংগ্রহ করা হয়েছিল। এটি সমাজের সম্পত্তি কর বিলের তুলনায় সম্পূর্ণ বিপরীতে দাঁড়িয়েছিল, যা বার্ষিক মাত্র ১ lakhs লাখ রুপি এসেছিল।

সুতরাং, এটি স্পষ্টতই ছিল যে অপ্রাপ্তি চার্জগুলি, প্রান্তিক পরিমাণ হিসাবে বিবেচনা করার পরিবর্তে কার্যকরভাবে হয়রানির হাতিয়ারে পরিণত হয়েছিল। অধিগ্রহণের উপায়ে সংগ্রহ করা অতিরিক্ত পরিমাণ, অন্য খেলাপি সদস্যদের পাওনা পরিশোধের ক্ষেত্রে অপব্যবহার করা হয়েছিল।

ফ্ল্যাট মালিক যদি নন-অকোবসি চার্জ না দেয় তবে কী হবে?

ফ্ল্যাটের মালিক যদি নন-দখলকৃত চার্জ প্রদান না করে বা অস্বীকার না করে তবে হাউজিং সোসাইটি একটি অনুস্মারক বিজ্ঞপ্তি প্রেরণ করবে। যদি অর্থ পরিশোধ না করা হয় তবে এটি মালিককে খেলাপী হিসাবে ঘোষণা করতে পারে। তদুপরি, বকেয়া শংসাপত্রটি আবাসন সমিতি প্রদান করবে না।

নন দখল চার্জের বিষয়ে সরকার রেজোলিউশন

মহারাষ্ট্রের আবাসন সমিতিগুলি মহারাষ্ট্র দ্বারা পরিচালিত হয় সমবায় আবাসন সমিতি আইন, 1960 (এমসিএস আইন 1960)। আইনটি হাউজিং সমিতিগুলির তদারকি ও পরিচালনা করার জন্য একটি আইনী এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামো স্থাপন করেছে sets হাউজিং সোসাইটি এবং তাদের নিজ নিজ সদস্যদের মধ্যে বিরোধগুলিও আইনের বিধানের অধীনে রায় দেওয়া যেতে পারে। এমসিএস অ্যাক্ট ১৯ of০ এর ধারা A৯ এ, রাজ্য সরকারকে সমিতির কার্যক্রম পরিচালনার জন্য নির্দেশিকা নির্ধারণ করে বিজ্ঞপ্তি জারি করার ক্ষমতা প্রদান করে। ধারা A৯ এ এর অধীনে জারি করা বিজ্ঞপ্তি প্রকৃতির বাধ্যবাধকতা। আবাসিক সমিতির দ্বারা তাদের সদস্যদের উপর বহির্ভূত অ-অধিগ্রহণের চার্জ আদায় রোধ করার জন্য মহারাষ্ট্র সরকার কর্তৃক ধারা Section 79-এ আহ্বান করা হয়েছিল। ১৩ এ আগস্ট, ২০০১-এ জারি করা A৯-এ-এর বিজ্ঞপ্তিটি, সমাজের মানক পরিষেবার চার্জের ১০% হারে নন অকুপেশন চার্জের পরিমাণকে সীমাবদ্ধ করে। কোনও সমিতির পরিষেবা চার্জের মধ্যে রয়েছে লিফট, সাধারণ ক্ষেত্রের বিদ্যুৎ, সুরক্ষা এবং রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ তবে পৌরসভার কর বাদ দেয়। বিজ্ঞপ্তিটি মেনে চলা বাধ্যতামূলক ছিল এবং যে কোনও লঙ্ঘন করলে শাস্তিমূলক ব্যবস্থা নেওয়া উচিত, যার মধ্যে সোসাইটি অফিসারদের অপসারণ অন্তর্ভুক্ত ছিল।

নন দখলদার বিজ্ঞপ্তি এবং মহারাষ্ট্র সমবায় সমিতি আইন চার্জ করে

উক্ত A circ এ বিজ্ঞপ্তিটি মন্ট ব্লাঙ্ক সমবায় হাউজিং সোসাইটি বম্বে হাইকোর্টে চ্যালেঞ্জ জানায়। সমাজটি সংবিধানবিরোধী এবং ভারতের সংবিধানের ১৯ অনুচ্ছেদ লঙ্ঘনকারী হিসাবে নন দখলদারিত্বের অভিযোগে ক্যাপটিকে চ্যালেঞ্জ জানিয়েছে। এটিও যুক্তি দিয়েছিল যে বিজ্ঞপ্তিটি আবাসন সমিতিগুলির অভ্যন্তরীণ বিষয়ে একটি অনিয়ন্ত্রিত হস্তক্ষেপ ছিল। এদিকে মহারাষ্ট্র রাজ্য যুক্তি দিয়েছিল যে এর বিজ্ঞপ্তি সংখ্যালঘু সদস্যদের সংখ্যাগরিষ্ঠদের দ্বারা নিপীড়ন থেকে রক্ষা করেছে। সংবিধানের ৩০০ এ ধারার অধীনে এই বিজ্ঞপ্তিতে সম্পত্তির অধিকারও সুরক্ষিত ছিল, কারণ কোনও সদস্যের ফ্ল্যাট তার ব্যক্তিগত সম্পত্তি এবং তার ব্যবহার বা উপভোগের ক্ষেত্রে সমাজকে হস্তক্ষেপ করার কোনও অধিকার নেই। রাজ্য আরও যুক্তি দিয়েছিল যে অতিরিক্ত বাজেয়াপ্ত নন দখল চার্জ আদায় করা সমবায় আন্দোলনের চেতনার বিপরীতে চলে এবং সম্পত্তির ভাড়া বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে ভাড়া আবাসন বাজারকে হ্রাস করবে।

নন দখল আদালতের রায় চার্জ করে

একটি গুরুত্বপূর্ণ রায়তে, বিচারপতি বি এইচ মার্লাপল এবং জেএইচ ভাটিয়ার সমন্বয়ে গঠিত একটি ডিভিশন বেঞ্চ, সমাজের বেসিক সেবা চার্জের 10% হিসাবে নন-ওকপেন্সি চার্জকে সম্মতিযুক্ত 79৯-এ বিজ্ঞপ্তিটি বহাল রেখেছে। উক্ত বিজ্ঞপ্তিটি সংখ্যালঘু সদস্যদের শোষণ রোধের লক্ষ্যে করা হয়েছিল যাদেরকে অত্যধিক উচ্চতর অ-দখল চার্জ দেওয়ার জন্য বলা হয়েছিল। অধিকতর, দখল ও চার্জ বহির্ভূত চার্জ আদায়ের জন্য অভিন্ন হার চাপিয়ে এবং ফ্ল্যাট থেকে অর্জিত ভাড়া থেকে তাদেরকে সংযুক্ত করে রাষ্ট্রের পক্ষ থেকে মামলা মোকদ্দমা ও বিতর্ক এড়াতে এই চূড়ান্ত মহড়ার প্রতিনিধিত্ব করে। হাইকোর্টের রায় এলো পরিবর্তন, তবে। আদালত অব্যাহত চার্জ না দেওয়ার ক্ষেত্রে সদস্যদের ছাড়ের ছাড়ের সুযোগ কমিয়ে দেয়। এটি ধার্য করেছিল যে নন দখলদারিত্বের অভিযোগ থেকে ছাড় কেবল ফ্ল্যাট মালিক এবং তার নিকটবর্তী পরিবারের সদস্যদের, যেমন, তার ছেলে, মেয়ে বা নাতি-নাতনিদের ক্ষেত্রেই বাড়ানো যেতে পারে। তার বর্ধিত পরিবারের সদস্যরা, যদি তারা ফ্ল্যাটে থাকতেন, তারা এই বিষয়ে কোনও ছাড় দাবি করতে পারেন না এবং নির্ধারিত অনাবৃতত্বের চার্জ দিতে হবে। আজ অবধি, হাউজিং সোসাইটিগুলি কর্তৃক প্রদেয় নন ওকোপেন্সি চার্জগুলি মাসিক রক্ষণাবেক্ষণ বিলের পরিষেবা চার্জের অংশের 10% অতিক্রম করতে পারে না। ফ্ল্যাটটি ছুটি এবং লাইসেন্সে দেওয়া বা খালি পড়ার মুহূর্তে এই জাতীয় চার্জ আদায় করা হবে। পুনরায় বিক্রয় ফ্ল্যাট ক্রেতাকে ফ্ল্যাট বিক্রয়ের আগে ফাঁকা থাকলে এই জাতীয় বকেয়া, যদি কোনও হয় তবে তা পরীক্ষা করার পরামর্শ দেওয়া হয়।

FAQs

নন দখল চার্জ কি?

নন-অকোবসিটি চার্জ বলতে সমাজের চত্বরে বসবাস না করে এমন সদস্যদের উপর সমবায় আবাসন সমিতিগুলি প্রদেয় অর্থকে বোঝায়।

দখল-বহির্ভূত চার্জ কে দেয়?

ইউনিটের মালিককে (সোসাইটির সদস্য) নন-অকপোসিটি চার্জ দিতে হয়।

পরিষেবা চার্জ কি?

নতুন মডেল বাই-আইনগুলির 68৮ নম্বর বাই-ল অনুসারে, সার্ভিস চার্জগুলি কর্মীদের বেতন ও ভাতা, কমিটির সদস্যদের বসার ফিস, সাধারণ বিদ্যুৎ এবং সোসাইটি অফিসে বহির্গমন গঠন করে।

(The writer is a practising lawyer in the Bombay High Court, specialising in real estate and finance litigation.)

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

Comments

comments