বাজেট 2021: ক্রেতা, ইনভেন্টরি-হিট বিল্ডারদের সুবিধার জন্য 'নিরাপদ আশ্রয়' সীমা বাড়ানো


যদিও ভারতের রিয়েল এস্টেট সেক্টর কেন্দ্রীয় বাজেট 2021-22 থেকে প্রত্যাশিত বিশেষ চিকিত্সা পায়নি, সম্পত্তি লেনদেনের নিরাপদ আশ্রয় সীমার বর্ধিতকরণের আকারে কিছুটা স্বস্তি এসেছে। "বাড়ির ক্রেতা এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের উৎসাহিত করার জন্য, আবাসিক ইউনিটগুলির নির্দিষ্ট প্রাথমিক বিক্রয়ের জন্য নিরাপদ পোতাশ্রয়ের সীমা 10% থেকে 20% বৃদ্ধি করার প্রস্তাব করা হয়েছে," অর্থমন্ত্রী নির্মলা সীতারমন তার বাজেট বক্তৃতায় বলেছিলেন। ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে, নিরাপদ আশ্রয় বলতে এমন একটি পরিস্থিতি বোঝায় যেখানে কর্তৃপক্ষ করদাতা কর্তৃক ঘোষিত প্রয়োগকৃত মূল্য হিসাবে স্থানান্তর মূল্য গ্রহণ করতে ইচ্ছুক হবে।

বৃত্তের হার বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি হলে কী হবে?

এর মানে হল যে বাড়ির ক্রেতারা 20% পর্যন্ত সার্কেল রেটের কম মূল্যের সাথে সম্পত্তি কিনছেন, তাদের অতিরিক্ত কর দিতে হবে না। একইভাবে, 20% পর্যন্ত সার্কেল রেটের নিচে ইউনিট বিক্রিকারী ডেভেলপারদের অতিরিক্ত কর দিতে হবে না। এই সুবিধা মূল্যায়ন বছর 2021-22 থেকে প্রযোজ্য হবে।

অপ্রচলিতদের জন্য, সার্কেল রেট হল রাজ্য সরকার-নির্ধারিত শহর জুড়ে জমি এবং অন্যান্য সম্পত্তির জন্য নির্ধারিত মান হার, যার নীচে সাধারণভাবে লেনদেন নিবন্ধিত করা যাবে না পরিস্থিতি বিভিন্ন কারণে, এমন উদাহরণ হতে পারে যেখানে সম্পত্তিগুলি সার্কেলের হারের নিচে বিক্রি হয়। যাইহোক, এই ধরনের লেনদেনের জন্য ট্যাক্স এবং স্ট্যাম্প ডিউটি গণনা সার্কেল হারের ভিত্তিতে করা হয়। লেনদেনের মূল্য এবং বৃত্তের হারের মধ্যে পার্থক্যটি ক্রেতার পাশাপাশি বিক্রেতার হাতে 'আয়' হিসাবে নেওয়া হয়। পাঁচ বছরেরও বেশি দীর্ঘ মন্দার মধ্যে, সরকার 2020 সালের ইউনিয়ন বাজেটে ক্রেতা ও বিক্রেতাদের কিছু সহায়তা দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছে এবং সিদ্ধান্ত নিয়েছে যে সম্পত্তির বাজার মূল্য এবং বৃত্তের হারের মধ্যে পার্থক্য 10-এর কম হলে লেনদেনে কোনও অতিরিক্ত কর দায়বদ্ধতা তৈরি হবে না। % করোনভাইরাস সংকটের পরে রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কিছু কুশন দেওয়ার সময়, সরকার 2020 সালের নভেম্বরে সার্কেল রেট এবং চুক্তির মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের হার 10% থেকে 20% বৃদ্ধি করার সিদ্ধান্ত নেয়, যা 30 জুন পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে, 2021, শুধুমাত্র 2 কোটি টাকা পর্যন্ত মূল্যের আবাসিক ইউনিটের প্রাথমিক বিক্রয়ের জন্য। বাজেট প্রস্তাব এখন এই সময়সীমা 30 জুন, 2022 পর্যন্ত বাড়িয়েছে। আরও দেখুন: সার্কেল রেট সম্পর্কে আপনার যা জানা দরকার

যাইহোক, মনে রাখবেন যে ত্রাণ শুধুমাত্র 2 কোটি টাকা পর্যন্ত মূল্যের সম্পত্তিতে পাওয়া যাবে। এছাড়াও, এই সুবিধাটি প্রযোজ্য হবে, শুধুমাত্র যদি আপনি একটি ক্রয় করছেন প্রপার্টি সরাসরি প্রাইমারি মার্কেট থেকে, অর্থাৎ, একজন ডেভেলপারের কাছ থেকে। পুনঃবিক্রয় সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষেত্রে এই ত্রাণ প্রযোজ্য হবে না।

এটি কীভাবে বিল্ডারদের অবিক্রীত জায় মোকাবেলা করতে সহায়তা করবে?

করোনাভাইরাস মহামারীর মধ্যে, ভারতের আটটি প্রধান আবাসিক বাজারে অবিক্রীত হাউজিং স্টক দাঁড়িয়েছে 7.18 লক্ষ ইউনিটের বেশি, 31 ডিসেম্বর, 2020 পর্যন্ত, PropTiger.com ডেটা দেখায়। মজার বিষয় হল, এই স্টকের 48% সাশ্রয়ী মূল্যের বিভাগ থেকে (ইউনিট মূল্য 45 লক্ষ টাকা পর্যন্ত)। একটি স্পষ্ট ইঙ্গিত যে আবাসনের জন্য ক্ষুধা ততটা বিশাল নাও হতে পারে যতটা প্রাক-COVID-19 দিনে ছিল, গড় ইনভেন্টরি ওভারহ্যাং ডিসেম্বর 2020 পর্যন্ত 47 মাসে বেড়েছে, যা ডিসেম্বরে 27 মাসের তুলনায় 2019. অবিচ্ছিন্নদের জন্য, ইনভেন্টরি ওভারহ্যাং হল বিল্ডাররা বর্তমান বিক্রয় বেগে বিদ্যমান স্টক বিক্রি করতে সময় নেবে।

অবিক্রীত স্টক: শহর অনুসারে ব্রেক আপ

শহর 31 ডিসেম্বর, 2020 তারিখে অবিক্রীত স্টক ইনভেন্টরি ওভারহ্যাং (ইন মাস)
আহমেদাবাদ 38,069 38
বেঙ্গালুরু 71,133 36
চেন্নাই 35,583 36
হায়দ্রাবাদ 39,234 29
কলকাতা 30,060 40
এমএমআর ২,৬৭,৩৯৮ 60
এনসিআর 1,06,560 71
পুনে 1,29,199 37
জাতীয় গড় 7,18,483 47

সূত্র: রিয়েল ইনসাইট: Q4 2020

সরকারের পদক্ষেপ, নিরাপদ পোতাশ্রয়ের সীমা প্রসারিত করার জন্য, ডেভেলপারদের তাদের কিছু ইনভেন্টরি বোঝা নিষ্পত্তি করতে সাহায্য করতে সহায়ক হতে পারে, এই বিবেচনায় যে বেশিরভাগ ইউনিটগুলিও সাশ্রয়ী মূল্যের বিভাগে পড়ে, যা বাজেট 2021-এর আরেকটি ঘোষণা থেকে উপকৃত হবে।

বাজেটে ধারা 80EEA-এর সুবিধা অন্য বছরের জন্য বাড়ানোর প্রস্তাব করা হয়েছে। 2019 সালের বাজেটে চালু করা হয়েছে, বিভাগ 80EEA প্রথমবারের মতো বাড়ির ক্রেতাদের 2-লক্ষ টাকার বেশি বা তার বেশি হোম লোনের সুদের পেমেন্টের বিপরীতে প্রতি বছর অতিরিক্ত 1.50 লক্ষ টাকা বাঁচাতে সাহায্য করে। 45 লক্ষ টাকা পর্যন্ত আবাসন ইউনিট কেনার জন্য ধারা 24 (b) এর অধীনে ছাড়ের সীমা অনুমোদিত। এর অর্থ হল, সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ির ক্রেতারা প্রতি বছর 3.50 লক্ষ টাকা পর্যন্ত ছাড় দাবি করতে পারেন, হোম লোনের সুদ পরিশোধের জন্য।


বাজেট 2021: সরকার সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন কর ছুটি, ধারা 80EEA-এর অধীনে কাটছাঁট আরও এক বছরের জন্য বাড়িয়েছে

অর্থমন্ত্রী নির্মলা সীতারামন তার 2021-22 ফেব্রুয়ারী 1, 2021- এর বাজেটে ধারা 80EEA এর সুবিধা এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পের বিকাশকারীদের জন্য কর ছুটি 31 মার্চ, 2022 পর্যন্ত বাড়ানোর প্রস্তাব করেছেন : একটি পদক্ষেপ যা নির্দেশ করে যে সরকার প্রথমবারের মতো বাড়ির ক্রেতাদের প্রণোদনা দিয়ে দেশের সাশ্রয়ী মূল্যের হাউজিং সেগমেন্টকে সমর্থন করার পরিকল্পনা, অর্থমন্ত্রী (এফএম) নির্মলা সীতারামন ধারা 80EEA-এর সুবিধাগুলিকে আরও এক বছরের জন্য বাড়ানোর প্রস্তাব করেছেন৷ ঘোষণাটি এমন এক সময়ে আসে যখন সরকার তার 2022-এর মধ্যে-এর লক্ষ্যমাত্রা-অল-এর জন্য আবাসন পূরণের সময়সীমার কাছাকাছি আসছে। 2021-2022 অর্থবছরের বাজেট উপস্থাপন করে, এফএম বলেছে যে গৃহ ঋণের সুদের উপাদান প্রদানের জন্য প্রদত্ত এই ধারার অধীনে অতিরিক্ত সুবিধা 31 মার্চ, 2022 পর্যন্ত বাড়ানো হবে। গত বছরের বাজেটে এফএম সেই সময়সীমা বাড়িয়েছিল 31 মার্চ, 2021 থেকে এক বছর। 2019 বাজেটে চালু হয়েছে, href="https://housing.com/news/section-80eea-deduction-on-home-loan-interest-for-affordable-housing/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ধারা 80EEA প্রথমে সাহায্য করে -সময়ের বাড়ির ক্রেতারা 45 লক্ষ টাকা পর্যন্ত মূল্যের হাউজিং ইউনিট কেনার জন্য ধারা 24 (b) এর অধীনে অনুমোদিত 2-লক্ষ টাকা ছাড়ের সীমা ছাড়িয়ে, হোম লোনের সুদের পেমেন্টের বিপরীতে প্রতি বছর অতিরিক্ত 1.50 লক্ষ টাকা বাঁচাতে পারবেন৷ এইভাবে, এই ধরনের একজন ক্রেতা তার হোম লোনের সুদের পেমেন্টের জন্য প্রতি বছর 3.50 লক্ষ টাকা পর্যন্ত ডিডাকশন দাবি করতে পারবেন, যদি তিনি হোম লোনের জন্য আবেদন করার সময় শর্তাবলীর একটি গুচ্ছ পূরণ করেন। “জুলাই 2019 বাজেটে, আমি একটি সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি কেনার জন্য নেওয়া ঋণের জন্য 1.5 লক্ষ টাকা সুদের একটি অতিরিক্ত বাদ দিয়েছিলাম। আমি এই ডিডাকশনের যোগ্যতা আরও এক বছর 31 মার্চ, 2022 পর্যন্ত বাড়ানোর প্রস্তাব করছি। তাই, একটি সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি কেনার জন্য 31 মার্চ, 2022 পর্যন্ত নেওয়া ঋণের জন্য অতিরিক্ত 1.5 লক্ষ টাকা ছাড় পাওয়া যাবে। ” সীতারামন তার দুই ঘণ্টার বাজেট 2021 বক্তৃতার সময় বলেছিলেন। এই পদক্ষেপটি এশিয়ার তৃতীয় বৃহত্তম অর্থনীতি, যা বর্তমানে নোভেল করোনাভাইরাস মহামারী দ্বারা সৃষ্ট গুরুতর ডেন্ট থেকে মুক্ত এবং দেশের দ্বিতীয় বৃহত্তম কর্মসংস্থান সৃষ্টিকারী খাত, ভারতের আবাসন খাতকে উত্সাহিত করার জন্য সরকারের পরিকল্পনার অংশ, কৃষি পরে। "সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন 31 শে মার্চ পর্যন্ত ট্যাক্স হলিডে এবং ধারা 80EEA বর্ধিত করার ফলে একটি বুস্ট পেতে সেট করা হয়েছে, 2022. গত এক বছরের মানুষের অভিজ্ঞতার দিকে তাকালে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন আরও ক্রেতা পাবে কারণ লোকেরা একটি বাড়ির মালিক হয়ে তাদের জীবনকে সুরক্ষিত করতে চায়… সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা সর্বকালের সর্বোচ্চ এবং আমরা এটি পূরণ করার দিকে মনোনিবেশ করব … আমরা হাউজিং ফর অল মিশনে অবদান রাখব।" বলেছেন প্রদীপ আগরওয়াল, প্রতিষ্ঠাতা ও চেয়ারম্যান, সিগনেচার গ্লোবাল, এবং চেয়ারম্যান, ন্যাশনাল কাউন্সিল অন অ্যাফোরডেবল হাউজিং, অ্যাসোচ্যাম৷

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পের জন্য কর ছুটি

ভারতের মন্দা-আক্রান্ত এবং তারল্য-অনাহারে থাকা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের জন্য ত্রাণ প্রসারিত করে, বাজেট 2021 আরও এক বছরের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলিতে ধারা 80IBA-এর অধীনে প্রদত্ত ট্যাক্স ছুটির মেয়াদ বাড়িয়েছে। এখনও অবধি, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলি 31 মার্চ, 2021 পর্যন্ত কর ছাড়ের সুবিধা পেতে পারে। বর্ধিতকরণের পরে, তারা 31 মার্চ, 2022 পর্যন্ত সুবিধা দাবি করতে সক্ষম হবে। প্রকল্পের অধীনে, যা বাজেট 2016-এও চালু হয়েছিল, ডেভেলপাররা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্প থেকে লাভের উপর 100% কর ছাড় দাবি করতে পারে। যাইহোক, নির্মাতারা শুধুমাত্র তখনই সুবিধা দাবি করতে পারেন যদি তারা কার্পেট এলাকা, সমাপ্তির টাইমলাইন ইত্যাদির সাথে সম্পর্কিত নিয়মগুলি পূরণ করে৷ দ্য গার্ডিয়ানস রিয়ালের চেয়ারম্যান কৌশল আগরওয়ালের মতে৷ এস্টেট অ্যাডভাইজরি, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলির জন্য ট্যাক্স ছুটির মেয়াদ আরও এক বছর বাড়ানোর সরকারের সিদ্ধান্ত, প্রধানমন্ত্রীর 2022 সালের মধ্যে সবার জন্য-আবাসন স্বপ্ন বাস্তবায়নের জন্য সঠিক পথে একটি পদক্ষেপ। আরও দেখুন: বাজেট 2021: FM অবকাঠামো উন্নয়নে একটি উত্সাহ দেয় সম্পত্তি ব্রোকারেজ ফার্ম JLL ইন্ডিয়ার মতে, এক্সটেনশনটি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলির প্রতি বিকাশকারীদের অব্যাহত আগ্রহ নিশ্চিত করবে এবং 2020-এর মধ্যে সরকারকে তার আবাসন-সকল-এর লক্ষ্য অর্জনে সহায়তা করবে৷ "ভারতের শীর্ষ সাতটি বাজার জুড়ে সদ্য চালু হওয়া প্রকল্পগুলির প্রায় এক তৃতীয়াংশ 2020 সালে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে সরবরাহ করেছিল, এবং এই অনুপাতটি কেবল বাড়বে বলে প্রত্যাশিত ছিল," ব্রোকারেজ ফার্ম বলেছে৷ Housing.com-এর কাছে উপলব্ধ ডেটা দেখায় যে 2020 সালে পুরো 12-মাসের মেয়াদে মোট 122,426টি চালু করা হয়েছিল, 2019 সালে বাজারে নতুন সরবরাহের মাত্র অর্ধেক (244,256 ইউনিট)। এই ঘোষণার ফলে 2021 সালে সরবরাহের সংখ্যা বাড়তে পারে। যেমনটি হল, 2020 সালের অক্টোবর-ডিসেম্বর সময়ের জন্য সরবরাহের সংখ্যা দেখায় যে ভারতের আটটি প্রধান আবাসিক বাজারে প্রায় 48 শতাংশ নতুন লঞ্চের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন রয়েছে। "সাশ্রয়ী গৃহ নির্মাণ ঋণের সুদের উপর 1.5 লক্ষ টাকার সুবিধা এক দ্বারা বাড়ানোর প্রস্তাব বছর থেকে 31 মার্চ, 2022, একটি ব্যতিক্রমী পদক্ষেপ যা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগকে উত্সাহিত করবে এবং প্রধানমন্ত্রীর সবার জন্য আবাসনের দৃষ্টিভঙ্গি অর্জনে সহায়তা করবে। এটি আরও নিশ্চিত করবে যে আরও বেশি সংখ্যক গৃহক্রেতারা এই সুবিধাটি পেতে পারেন," বলেছেন অশোক মোহানানি, সভাপতি, NAREDCO-মহারাষ্ট্র৷ 75 বছরের বেশি বয়সী নাগরিকদের উপর করের বোঝা হ্রাস করা প্রবীণ-জীবিকার প্রকল্পগুলিতে ধাক্কা দেবে, তিনি যোগ করেছেন তার বাজেট বক্তৃতায়, সীতারামন ঘোষণা করেছিলেন যে 75 বছর বা তার বেশি বয়সী সিনিয়র সিটিজেন পেনশনভোগীদের উপর কমপ্লায়েন্সের বোঝা কমানোর জন্য, আয়কর দাখিলের প্রয়োজনীয়তা যদি প্রদেয় করের সম্পূর্ণ পরিমাণ অর্থ প্রদানকারীর দ্বারা কেটে নেওয়া হয়। ব্যাঙ্ক বাদ দেওয়া হচ্ছে। এই ছাড় এই ধরনের প্রবীণ নাগরিকদের জন্য উপলব্ধ করার প্রস্তাব করা হয়েছে যাদের পেনশন আয় ছাড়াও শুধুমাত্র সুদের আয় রয়েছে। ডেভেলপারদের কাছ থেকে প্রকল্প। এটি বাড়ির ক্রেতা, ডেভেলপার সহ সমস্ত স্টেকহোল্ডারদের জন্য একটি জয়-জয় হবে এবং সরকারও সকলের জন্য আবাসনের উদ্দেশ্য অর্জন করতে সক্ষম হবে, "নিরঞ্জন হিরানন্দ বলেছেন ni, শিল্প সংস্থা NAREDCO এর জাতীয় সভাপতি ড. আরও দেখুন: বাজেট 2021: শিল্প সম্প্রসারণমূলক বাজেটকে স্বাগত জানায়, বাস্তববাদীকে স্বাগত জানায় পন্থা

ভাড়া হাউজিং বুস্ট

রেন্টাল হাউজিংকে উৎসাহিত করার জন্য, বাজেট 2021 এছাড়াও বিজ্ঞাপিত সাশ্রয়ী মূল্যের ভাড়া আবাসন প্রকল্পগুলির জন্য কর ছাড়ের অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করেছে। এই পরিবর্তন কার্যকর করার জন্য সেকশন 80-আইবিএ-তে একটি নতুন উপ-ধারা যুক্ত করা হয়েছে। উপ-ধারা 1A-এর অধীনে লেখা হবে: "যেখানে একজন মূল্যায়নকারীর মোট মোট আয়ের মধ্যে কোনো মুনাফা এবং রেন্টাল হাউজিং প্রকল্পের উন্নয়ন এবং নির্মাণের ব্যবসা থেকে প্রাপ্ত লাভ অন্তর্ভুক্ত থাকে, সেখানে 100 শতাংশের সমান পরিমাণের বাদ দেওয়া হবে। এই ধরনের ব্যবসা থেকে প্রাপ্ত লাভ এবং লাভ।" উপ-ধারা (6) ধারা (d) এর পরে "ভাড়ার আবাসন প্রকল্প"কে একটি "প্রকল্প হিসাবে সংজ্ঞায়িত করে যা 31শে মার্চ, 2022 তারিখে বা তার আগে এই ধারার অধীনে সরকারী গেজেটে কেন্দ্রীয় সরকার দ্বারা বিজ্ঞাপিত হয়, এবং এটি পূরণ করে শর্তাবলী উল্লিখিত বিজ্ঞপ্তিতে উল্লেখ করা যেতে পারে।" “আমরা অভিবাসী শ্রমিকদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের ভাড়া আবাসনের সরবরাহ প্রচার করতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। এর জন্য, আমি বিজ্ঞাপিত সাশ্রয়ী মূল্যের ভাড়া আবাসন প্রকল্পগুলির জন্য কর ছাড়ের অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করছি,” এফএম বলেছেন। “রিয়েল এস্টেট শিল্প দেশে পরিবর্তনের দ্বারপ্রান্তে রয়েছে এবং ভাড়ার আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের বিষয়ে এফএম-এর যুগ্ম ঘোষণাটি অনেক সহায়তা দেবে। এই মুহুর্তে সেক্টর,” মিগসান গ্রুপের এমডি যশ মিগলানি বলেন, সরকার শিল্পের জন্য মহামারী-সৃষ্ট যন্ত্রণা কমাতে আরও কিছু করতে পারত। মহামারীটি শিল্পকে একটি ভারী ধাক্কা দিয়েছে এবং বিকাশকারীদের জন্য যে কোনও স্বল্পমেয়াদী সহজ অর্থায়ন সমাধান চুক্তিটিকে আরও মধুর করে তুলতে পারে।

একটি 'কাগজবিহীন' বাজেট

এই বছর, সীতারামন ভারতের প্রথম 'কাগজবিহীন' বাজেট পেশ করেছিলেন, এই দশকেরও প্রথম বাজেট, একটি লাল কভারে একটি ট্যাবলেট বহন করে, সোনালি রঙে এমবসড জাতীয় প্রতীক বৈশিষ্ট্যযুক্ত। ঐতিহ্য থেকে বিচ্ছিন্ন হয়ে, সীতারামন, 2019 সালে, স্বাভাবিক চামড়ার ব্রিফকেস (ফরাসি আকারে বুগেট নামে পরিচিত যেখানে বাজেট শব্দটি উদ্ভূত হয়েছে) ছেড়ে দিয়ে স্বদেশী বাহি-খাতার দিকে চলে যান।

FAQs

প্রদত্ত হোম লোনের সুদের জন্য মোট কর্তনের সীমা কত?

ঋণগ্রহীতা তার হোম লোনের সুদের উপাদান প্রদানের বিপরীতে আইটি আইনের ধারা 24-এর অধীনে প্রতি বছর 2 লাখ টাকা ছাড় দাবি করতে পারে। তিনি ডিডাকশন হিসাবে অতিরিক্ত 1.50 লক্ষ টাকা দাবি করতে পারেন, যদি তিনি প্রথমবারের মতো বাড়ির ক্রেতা হন, যিনি একটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে 45 লক্ষ টাকা পর্যন্ত মূল্যের স্ব-ব্যবহারের জন্য একটি সাশ্রয়ী মূল্যের সম্পত্তি কেনার জন্য মূলধন ধার করেছেন৷

ধারা 80EEA-এর অধীনে ছাড় দাবি করার সময়সীমা কত?

1 এপ্রিল, 2019 এবং 31 মার্চ, 2022-এর মধ্যে নেওয়া ঋণের জন্য ধারা 80EEA-এর অধীনে ছাড় দাবি করা যেতে পারে।

আমি কি হোম লোনের মূল পরিশোধের জন্য কর কর্তনের দাবি করতে পারি?

এটি ধারা 80C এর অধীনে দাবি করা যেতে পারে এবং এই ধারার অধীনে অন্যান্য ছাড়ের সাথে।

 


Budget 2021: What do home buyers and tax payers expect?

What are the benefits that finance minister Nirmala Sitharaman can offer to home buyers and tax payers in Budget 2021? We examine

January 31, 2021: Finance minister Nirmala Sitharaman is expected to put her cautious approach to rest, when she presents the Budget 2021-22 on February 1, 2021, as the central government prepares to rid the country of the economic ill effects of the Coronavirus pandemic. As the prime minister Nardendra Modi-led central government frantically launched support measures to pull the economy out of a technical recession, after the human and an economic catastrophe caused by the COVID-19 carnage resulted in GDP in April-June touching 23.9% below its 2019 level, high-frequency indicators are pointing towards a nascent recovery.

Housing.com data show quarterly home sales in India’s eight prime residential markets increased 68% in the three-month period ended December 31, 2020, as various support measures launched throughout the year by the centre increased housing affordability, prompting buyers to invest in capital-intensive assets such as immovable property, in spite of the ongoing economic depression. While record low interest rates, festive discounts and stamp duty reductions by some states encouraged buyers to invest in homes in the aftermath of the pandemic, new supply in the key housing markets also increased during this period, because of the liquidity support offered by the government to the developer community.

Housing.com numbers show a total of 54,329 new units were launched during the October-December period in 2020 amidst the phased easing of restrictions.

See also: Festive season brings some cheer to realty in Q4; home sales, new supply see quarterly improvement

Nevertheless, key indicators of growth in the housing sector would take a lot longer, to reach their pre-COVID-19 levels and a lot more is expected from the FM to fuel demand in this sector, the largest employment-generating sector in India after agriculture. Now, what steps should Sitharaman take, on February 1, 2021, to trigger fresh demand in the housing segment that directly contributes nearly 6%-7% to national GDP?

 

Budget 2021 home buyers expectation

 

Extension of Section 80EEA timeline

Under Section 80EEA, the government offers additional tax benefits of Rs 1.50 lakhs per annum, on the interest component of home loans to first-time home buyers, if they invest in affordable properties, i.e., housing units worth up to Rs 45 lakhs. With a view to achieving the target of ‘Housing for All by 2020’, the centre extended the interest deduction under Section 80EEA for loans taken during the period between April 1, 2019 and March 31, 2021.

With measures already in place to promote investment in affordable property, the budget is the ideal time to announce a further extension of the benefits under Section 80EEA, especially during the current slowdown.

Considering India’s stimulus spending in response to the pandemic has been much less overwhelming than other large economies – the FM has so far announced a stimulus package of Rs 29.87 lakh crores or 15% of GDP – she still has a lot of scope for measures such as these, to revive demand in housing.

 

Extending the cap under Section 24

Another recurring demand from the home buyers, has been increasing the limit of tax deduction allowed under Section 24 of the income tax (IT) law. If the property is not generating income (as is the case with a self-occupied or a vacant property), the borrower can claim a deduction of up to Rs 2 lakhs on the home loan interest paid in a financial year under this section.

Since home loans have long tenures, a large part of which goes in repaying the interest component of the borrowed capital, it only makes sense that the deduction limit under Section 24 be extended to at least Rs 3-4 lakhs a year.

 

Extending the cap under Section 80C and a new section for principal repayment

Industry body CREDAI has also suggested that the deduction limit under Section 80C, for principal repayment on home loans, be increased, to make the provision more exhaustive. Section 80C covers deductions on home loan principal repayment under its overall deduction limit of Rs 1.50 lakhs a year. Stamp duty and registration charges for property purchase can also be included as deductions under this section.

The body has also suggested that a separate exemption for principal repayment on home loans be introduced, in this year’s budget. “We suggest that the deduction under section 80C for principal repayment of housing loan should be increased from the existing limit of Rs 1,50,000. The deduction for principal repayment of housing loan can be considered for a separate or standalone exemption,” CREDAI said in a statement.

 

Setting off of losses on rental income

Although a let-out property will generate a certain income for the owner, it is quite possible that the income is much less, as compared to the liability coming in the form of home loan interest and property tax. This has been the case with many landlords during the pandemic. In order to provide relief to such tax payers, Section 71 of the IT law prescribes setting-off of losses from house property under other heads which include income from salary, income from other sources, profit and gains of business and profession and capital gains. The unadjusted losses under other heads could be carried forward for eight years, after the year in which the loss occurred. After this eight-year period, the set-off is permitted only under the head ‘income from house property’. However, the amount that could be set-off against other heads had been capped at Rs 2 lakhs per year in the 2017-18 budget for all sorts of properties, self-occupied or rented. Hence, there is a case for increasing the limit for set-off of losses to Rs 4 lakhs to Rs 5 lakhs.

See also: Everything you need to know about income from house property

 

Rationalisation of GST rates

Another move that could augur well for the Indian housing sector is streamlining of the Goods and Services Tax (GST) regime. This could be achieved by bringing a uniform tax rate for affordable, as well as non-affordable categories. Presently, buyers have to pay 5% GST without input tax credit (ITC) on purchase of non-affordable homes and pay 1% GST without the ITC while buying affordable properties. In 2019, the government reduced the GST rates applicable to housing, offering higher rebates to the affordable category.

If the developers are allowed to enjoy the ITC along with the capped rate of 1% GST across projects, buyers would find property purchases way more cost efficient and much less complicated.

See also: Impact of GST on real estate and home buyers

While at it, the centre could also extend the deadline for the PMAY’s credit-linked subsidy scheme (CLSS) for the mid-income category for another year, till March 31, 2022. It has already extended the deadline to avail of the benefits of the scheme, for the economically weaker sections (EWS) and the low-income group (LIG) categories.

It is also high time that the government considered granting the sector its long standing demand – that housing be conferred an industry status, to be able to get priority sector lending from financial institutions. So far, only the affordable housing segment enjoys infrastructure status.

 

Tax relief for second home buyers

According to Lincoln Bennet Rodrigues, founder and chairman of Bennet & Bernard Group, there is also a specific need for IT relief on second homes, as this will benefit home buyers in a big way and stimulate the realty sector. “In the aftermath of the COVID-19 pandemic, people have realised the importance of larger spaces and self-sustained communities. So, the desire to have bigger spaces for the same investment, would definitely shift the focus from buying realty in cities to second homes in holiday destinations,” he adds.

 


Budget 2020: Changes in income tax laws that can help home buyers

By: Balwant Jain

We look at some suggestions, vis-à-vis income tax laws for individual tax payers that the finance minister can consider in the Union Budget for 2020-21, which can help property buyers and boost demand in the real estate sector

January 15, 2020: The real estate sector has been struggling for quite some time though the government has been doing its bit, to revive the sector. The government has reduced GST rates and has attempted to rationalise the GST rates on residential units. For the affordable housing segment, the government has reduced the GST rates to as low as 1% and for non-affordable housing, the GST rates have been brought down to 5% from the earlier rate of 12%. The government has also expanded the scope of the benefit of tax exemption available to the developers, with respect to projects in the affordable housing segment. Nevertheless, there is scope for more measures, especially for individual tax payers.

 

Introduction of a separate deduction for repayment of housing loans

Presently, under Section 80 C of the Income Tax Act, individuals and HUFs are allowed to claim a deduction of up to Rs 1.50 lakhs for various items, including repayment of home loan taken for a residential house from specified institutions. Due to various items clubbed together in Section 80 C, like Employee Provident Fund, NPS, life insurance premium, school fee for children, NSC, PPF, etc., in many of the cases the meagre limit of Section 80 C gets exhausted before any amount with respect to the home loan repayment can be claimed. With prices of houses increasing and the huge amount of EMIs to be serviced, it is logical and rational that the government carve out the deduction for home loan repayment from Section 80 C and introduce it as a separate section, to allow exclusive deduction for home loan repayment. This will certainly boost the real estate sector and incentivise home buyers, especially the millennials, to buy residential houses and avail of the exclusive tax benefits.

 

Rationalising the tax slabs and rebate under Section 87A

Presently, under Section 87A, an individual tax payer is entitled to a rebate of up to Rs 12,500, in case the total income is below Rs 5 lakhs. Once this threshold limit is crossed, the tax payer loses this rebate of Rs 12,500 fully, even in cases where the taxable income exceeds the threshold by just a few hundred rupees. This steep rise in tax liability by Rs 12,500, once the income crosses this limit of Rs 5 lakhs, induces many a tax payers to manipulate and keep the income below Rs 5 lakhs, to avail of this benefit, especially the self-employed ones, who have the scope to manipulate the taxable income. Since the banks and housing finance companies lend on the basis of income of the applicant, such tax payers are not able to get home loans of the amount that they otherwise would have been eligible for, had they disclosed their real income.

In order to discourage such manipulation, the government can introduce the provision of granting marginal relief in such cases, so as to provide that the increased tax liability shall not exceed the amount by which the taxable income exceeds the threshold limit of Rs 5 lakhs. For example, if the taxable income of a person is Rs 5.05 lakhs, his tax liability presently comes to Rs 13,500, which exceeds the amount of Rs 5,000 (the amount by which the taxable income exceeds the threshold limit of Rs 5 lakhs). If the government introduces the benefit of marginal relief in such marginal cases, the tax liability in this case will not exceed the incremental income of Rs 5,000. Such relief would incentivise the individual tax payers to offer full income for tax, in case the marginal income exceeds the threshold income by a few thousands only.

 

Individual tax slabs

Presently there are three tax slabs for individuals. After the basic exemption of Rs 2.50 lakhs, the tax rate is 5% up to Rs 5 lakhs for individual tax payers who have not completed 60 years and for all HUFs. After this initial tax slab of 5%, the slab rises steeply to 20%, for those having income between Rs 5 lakhs and Rs 10 lakhs. This psychologically induces the tax payers to manipulate their incomes, so as to avoid the shock of a steep increase in the tax liability, relative to taxable income. The next slab of 30% is applicable for income above Rs 10 lakhs. This maximum rate of tax for such a low threshold limit, ignores the cardinal principle of ‘taxing people accordingly to their ability to pay’.

As the government needs to get the data through filing of ITRs, it may not tweak the basic exemption limit. However, in order to make the tax slabs rational, to discourage individual tax payers from manipulating their taxable income and to make the tax slab structure rational on the basis of ability to pay, the government could:

  • Retain the basic exemption of up to Rs 2.50 lakhs.
  • Retain the 5% slab rate for income from Rs 2.50 lakhs to Rs 5 lakhs.
  • Introduce a new tax slab of 10% for income between Rs 5 lakhs and Rs 10 lakhs.
  • Fix the tax rate at 20% for the income slab between Rs 10 lakhs and Rs 25 lakhs.
  • For income between Rs 25 lakhs and Rs 1 crore, fix a slab rate of 30%.
  • For income beyond Rs 1 crore, fix the tax slab at 40%, without any surcharge.

After the reduction in the tax rates for companies, the highest rate applicable for individuals in higher tax brackets is higher than that for companies. It is high time the individual tax payers are also treated fairly and tax rates reduced. The rationalised rates will ensure better tax compliance and collection, as propounded by economist Arthur Laffer, who showed that lower tax rates result in overall higher tax collection. With higher declared income, individuals will be able to get higher home loans. Moreover, the tax slabs suggested above will leave more money in the hands of tax payers, to service the home loan EMIs. These measures will help create demand for affordable housing and help the government its Housing for All by 2020 mission.

(The author is a tax and investment expert, with 35 years’ experience)

 


Update on July 5, 2019: Finance minister Nirmala Sitharaman, while presenting the Union Budget 2019-20, on July 5, 2019, said the government is proposing additional tax deduction of Rs 1.50 lakhs on the interest paid on home loans taken up to March 31, 2020.

In terms of corporate taxes, Sitharaman also proposed that 25% corporate tax will apply on companies with up to Rs 400 crores turnover and this would cover 99.3 pc of corporate India. The government aims to simplify tax administration and bring transparency, she added.

(With inputs from PTI)


Budget 2019: What do home buyers need from the finance minister?

By: Balwant Jain

July 4, 2019: We look at some suggestions, on what India’s first full-time woman finance minister can do, for home buyers, in the upcoming Budget 2019

Introducing a separate limit for home loan principal repayment

Presently, a deduction of Rs 1.50 lakhs is allowed, for repayment of the principal amount of home loans, under Section 80 C. Since Section 80 C was introduced in 2003, with an initial limit of Rs 1 lakh, it has only been revised once in 2014, to Rs 1.50 lakhs. This revised limit is not sufficient, to keep pace with inflation during the period. The almost stagnant limit, accompanied with the introduction of various items like deposits under the Senior Citizen Scheme, five-year tax-saving fixed deposits, national pension system, Sukanya Samriddhi Scheme, etc., makes this space crowded.

Moreover, with the ever increasing prices of real estate, the amount needed to finance a residential unit has skyrocketed over the years.

Due to the many items covered under Section 80 C, the limit of Rs 1.50 lakhs gets exhausted easily, with just a few items like life insurance premium, provident fund/ public provident fund contributions, tuition fees for school children, etc. These items generally crowd out the principal repayment of home loan for most of the tax payers, especially those who are salaried. So, considering all the above reasons, the finance minister should introduce a separate limit for home loan repayment through a separate section, by carving it out from Section 80 C.

 

Removing the limit of Rs 2 lakhs, for deduction with respect to interest paid

The government wants everyone to have a house by 2022 but there are certain provisions in the income tax laws, which come in the way of achieving this objective. A person who has borrowed money, for the purchase or construction of a house for self-occupancy, is entitled to claim a deduction for interest paid up to Rs 2 lakhs, whereas, there is no such limit if the house property is let-out. The excess amount of interest, if any, paid on money borrowed for self-occupied property, gets lost.

Logically, the law should be the other way round. If the government wants people to own houses, it should provide tax benefits for full interest paid, if the house is to be used for self-occupancy and the restriction, if any, should be applicable on people who wish to do tax arbitrage by buying a house and letting it out. Hence, the finance minister should remove the cap of Rs 2 lakhs on interest for self-occupied houses.

The interim budget 2019 recognised the practical need of a person to have two houses for self-occupancy for various reasons and introduced a law, allowing a tax payer to have two self-owned houses as self-occupied. However, the amount of interest that can be claimed for both the houses together, has been retained at Rs 2 lakhs. If it is not possible to remove this limit altogether, the finance minister should allow a limit of Rs 2 lakhs on interest, for each of the self-owned and self-occupied houses.

 

Increase in the limit of loss to be set off against income

Prior to 2018, there was no restriction on the amount of loss under house property, which could be set off against other income of the year. However, the budget of 2018 introduced a limit of Rs 2 lakhs, beyond which loss computed under the head of house property, cannot be set off against other income. Looking at the amount of loan and interest that one has to pay, this amount is insufficient. This limit of loss that can be set off against other income, should be raised to Rs 5 lakhs, to give relief to the small tax payers in urban areas.

 

Carry forward of unabsorbed losses, under the head income from house property

Housing for All by 2022 is the ambitious mission of the government and it has introduced various fiscal incentives for first-time home buyers in various categories, by way of cash subsidies, etc., but there are some hindrances, as well. Presently, any loss beyond the limit of Rs 2 lakhs under the head ‘income from house property’, is not allowed to be set off against other income and thus has to be carried forward. This loss beyond Rs 2 lakhs, is allowed to be carried forward for eight subsequent years, to be set off against income under the house property head only. Since a home loan is a long-term product, where the general tenure is 20 years, there is no probability of the tax payer having any positive income under the head ‘Income from house property’ unless the tax payer prepays the home loan during the initial years.

As the probability of the tax payer having a positive income under this head is almost negligible during the initial nine years of the home loan and if the government really wishes to promote Housing for All, it should remove the restriction of eight years for carry forward of losses under the house property head and allow this loss to be carried forward and set off, till it gets fully set off, so as to let the tax payer have the benefit.

 

Rationalisation of GST rates for under-construction houses

The average home buyer is not tax-savvy and may not understand the intricacies of the tax laws. The recent decision of the GST Council, to reduce the GST rates for various categories of houses, accompanied with an option to the developer, to migrate or not migrate to the reduced rates regime for pending projects, has caused confusion in the minds of home buyers.

The reduction in GST rates for under-construction properties, has been coupled with a removal of the input credit, for the GST paid on the inputs used for the construction of the property. Although the move was intended to give relief to the home buyers, the results have been to the contrary. While developers have been collecting reduced GST rates, they have increased the base price of the property. This has resulted into higher cost to the home buyers, as the developers are not able to utilise the input credit which arises at higher rates of GST on such inputs, against the liability of lower GST rates on sale of such under-construction properties. This is happening, because the costing of the developer is not transparent.

Decisions pertaining to GST rates are taken by the GST Council, headed by the finance minister and hence, are outside the purview of the union budget presentation. Nevertheless, the GST Council needs to critically examine the real impact of the reduced rates regime without the input credit for developers, if it really wants to provide relief to the home buyers.

This should be done with collection of data across the country about the rates of properties booked, before and after the implementation of the proposal to reduce the GST rates.

(The author is a tax and investment expert with 35 years’ experience)

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

[fbcomments]