প্রতি বছর, ইউনিয়ন বাজেটের আগে, ডেভেলপাররা সর্বোত্তম চুক্তি পেতে কঠোর লবি করে, যখন ক্রেতাদের নিজস্ব চাহিদা থাকে। অর্থমন্ত্রী বিভিন্ন স্টেকহোল্ডারদের উদ্বেগের ভারসাম্য বজায় রাখতে একটি শক্ত পথ হাঁটবেন বলে আশা করা হচ্ছে। ক্যালেন্ডার বছরের 2020-এর শেষ ত্রৈমাসিক রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কম গৃহঋণের সুদের হার এবং হ্রাসকৃত কর সহ ক্রেতাদের জন্য বিভিন্ন প্রণোদনা সহ (উদাহরণস্বরূপ, মহারাষ্ট্রে) ব্যাপক চাহিদা দেখা গেছে। এটি ডেভেলপারদের শেষ ব্যবহারকারীদের গুরুত্ব উপলব্ধি করেছে। যদিও ডেভেলপার এবং ক্রেতাদের কিছু চাহিদা এবং চাহিদা সাধারণ, বাজেট 2021 এর আগে কিছু ভিন্ন মতামত রয়েছে।
কেন্দ্রীয় বাজেট 2021-22: ডেভেলপারদের প্রত্যাশা
- শিল্পের অবস্থা
- সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের জন্য বিনিয়োগ ভর্তুকি
- একক-উইন্ডো ছাড়পত্র
- মহারাষ্ট্রে সেই লাইনে শুল্ক কমানো হয়েছে
- তহবিলের প্রাপ্যতা
- আর ঋণ পরিশোধের চক্র
- কাঁচামালের উপর কম কর
- দখল প্রাপ্তির পর থেকে বর্তমান দুই বছর থেকে অবিক্রিত তালিকার উপর ধারণাগত ভাড়া থেকে অব্যাহতি তিন থেকে পাঁচ বছর পর্যন্ত বর্ধিত করা হয়েছে। সার্টিফিকেট
বাজেট 2021: বাড়ির ক্রেতাদের প্রত্যাশা
- সুদের হার কম
- আয়কর ছাড়ের সীমা বাড়িয়ে ৫ লাখ টাকা করা হয়েছে
- ধারা 80C এর বাইরে হোম লোনের মূল পরিশোধের জন্য 1.50 লক্ষ টাকা ছাড়
- ধারা 24(b) এবং ধারা 80 EEA 45 লক্ষ টাকার বাড়ির জন্য, 1 কোটি টাকা পর্যন্ত বাড়ানো হবে
- নির্মাণাধীন সম্পত্তির উপর জিএসটি মওকুফ
- স্ট্যাম্প ডিউটি কম
- চাকরি হারানো বা বেতন কাটার প্রেক্ষিতে ঋণ স্থগিত
- মূলধন লাভ কর অপসারণ
- বৃত্তের হার এবং লেনদেনের মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের জন্য উন্নত থ্রেশহোল্ড।
ম্যাক্রো-অর্থনৈতিক উদ্বেগ যা রিয়েল এস্টেট পুনরুজ্জীবনকে প্রভাবিত করতে পারে
- চাকরি সৃষ্টি
- রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ আকর্ষণ
- ভাড়া আবাসন নীতি
- খাতে অর্থায়নের ঘাটতি পূরণ করা
- হাউজিং ফাইন্যান্স কোম্পানির সাথে তারল্য প্রবাহ
- অবকাঠামো উন্নয়ন.
আরো দেখুন: বাজেট 2021: বাড়ির ক্রেতা এবং করদাতারা কী আশা করেন?
বাজেট 2021: রিয়েল এস্টেট পুনরুজ্জীবিত করতে সরকার কী করতে পারে?
বিকাশকারীরা বজায় রাখে যে বিকাশকারীদের জন্য ব্যবসা করার কম খরচ, ক্রেতাদের জন্য সম্পত্তির দাম কমিয়ে দেবে। ABA Corp-এর ডিরেক্টর অমিত মোদির মতে, সমস্ত স্টেকহোল্ডার (নির্মাতা, ক্রেতা এমনকি সরকারি সংস্থা) সহ-সম্পর্কিত। “প্রতিযোগীতামূলক বাজারে, বিল্ডাররা কম ট্যাক্সেশন এবং প্রকল্পের হ্রাসকৃত ব্যয়ের কারণে প্রাপ্ত সুবিধাগুলি থেকে দূরে সরে যাওয়ার অবস্থানে নেই। এমনকি বিভিন্ন চাহিদা যা কম তহবিল খরচ এবং উপাদান খরচ হতে পারে, ক্রেতাদের উপকৃত হতে হবে. পলিসি লোগজ্যাম বা ফান্ডিং গ্যাপের কারণে প্রকল্পের বিলম্বের যে কোনো চেকও ক্রেতাদের উপকার করবে। শিল্পের অবস্থা এবং একক-উইন্ডো ক্লিয়ারেন্স আমাদের প্রাথমিক দাবি রয়ে গেছে,” বলেছেন মোদি। শোভা লিমিটেডের ভিসি এবং এমডি জেসি শর্মা বলেছেন যে সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মধ্য-বিভাগের আবাসন সংক্রান্ত কর সংস্কার, যৌথ উন্নয়ন এবং বিদেশী বিনিয়োগকে উত্সাহিত করার পদক্ষেপগুলি সময়ের প্রয়োজন। চাহিদা বাড়ানোর জন্য, আয়কর আইনের ধারা 24 এর অধীনে হাউজিং লোনের সুদের উপর 2 লক্ষ টাকা-কর রেয়াত কমপক্ষে 5 লক্ষ টাকায় উন্নীত করা উচিত, তিনি জোর দিয়েছিলেন। “আসন্ন 2021-2022 কেন্দ্রীয় বাজেটে, সরকারের উচিত GST হারগুলিকে যৌক্তিক করা (ইনপুট ট্যাক্স ক্রেডিটকে অনুমতি দেওয়া), আয়করের নিয়মগুলি শিথিল করা (অন্তত একটি বাড়ির আয়কর ছাড় দেওয়া, মূল শর্তে, সেইসাথে সুদ প্রদানের ক্ষেত্রে), অফার। একক-উইন্ডো ক্লিয়ারেন্স, তারল্য চাপ কমানো এবং একটি শক্তিশালী অর্থনীতির জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনে বেসরকারি খাতের বিনিয়োগের জন্য ভর্তুকি প্রদান। GST এবং আয়কর নীতিতে পরিবর্তন আনলে, শেষ ক্রেতা উপকৃত হবে। কম সুদের হারে ঋণের ব্যবস্থাও বাড়ি বিক্রি বাড়াতে সাহায্য করবে। এখন পর্যন্ত, ডেভেলপারদের কাঁচামাল, জমি ক্রয় ইত্যাদির ক্ষেত্রে অত্যন্ত কর আরোপ করা হয়। সরকার যদি এই ধরনের আইটেমের উপর ট্যাক্স কমায়, তাহলে ডেভেলপাররা সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদের সুবিধা দিতে সক্ষম হবেন,” বলেন শর্মা। আরও দেখুন: বাজেট 2021: রিয়েল এস্টেট শিল্প করের যৌক্তিকতা চায় আদিত্য Axis Ecorp-এর সিইও এবং ডিরেক্টর কুশওয়াহা বলেছেন যে সরকারের উচিত ভাড়ার আয়ের উপর কর কমানো, PMAY সুদের ভর্তুকিতে ক্যাপ বাড়ানো এবং ইতিমধ্যে উন্মোচন করা পদক্ষেপগুলির সময়সীমা পুনরায় পরীক্ষা করা। হোম লোনের স্থায়ী স্থগিতাদেশের মেয়াদ বাড়ানো এবং RERA টাইমলাইনগুলি অবশ্যই পুনরায় দেখা উচিত, তিনি যোগ করেন। “সাশ্রয়ী মূল্যের হাউজিং আরেকটি বুস্টার শট পেতে খুব সম্ভবত. তবে আসন্ন বাজেটেও বৃহত্তর বাজারের দিকে নজর দিতে হবে। আমি আশাবাদী যে কেন্দ্রীয় বাজেট 2021-22 আয়কর নিয়মগুলি শিথিল করবে, একক-উইন্ডো ছাড়পত্র এবং GST সংস্কারের প্রস্তাব দেবে। যে ব্যবস্থাগুলি বর্তমানে এই সেক্টরের মুখোমুখি তারল্য সমস্যাগুলিকে সহজ করে, তা রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগকে বাড়িয়ে তুলবে,” কুশওয়াহা বলেছেন। রজত রাস্তোগি, এক্সিকিউটিভ ডিরেক্টর, সেলস অ্যান্ড মার্কেটিং, রুনওয়াল গ্রুপ , বিশ্বাস করেন না যে সেক্টরের চাহিদা বাড়ির ক্রেতাদের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। তিনি আশা করেন যে সরকার প্রকল্প ঋণ পুনর্গঠন ব্যবস্থার মাধ্যমে ডেভেলপারদের সম্মুখীন তারল্য সমস্যাগুলি সমাধান করবে। তিনি নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলির জন্য একটি জিএসটি মওকুফের পরামর্শ দেন, সম্পত্তির খরচ কমিয়ে আনতে এবং মন্থর সেক্টর ও অর্থনীতিকে পুনরুজ্জীবিত করতে সহায়তা করতে। “নতুন বাড়ির ক্রেতাদের জন্য সুদের পরিশোধে কর ছাড়, সম্পত্তি বিক্রয়কে আরও উৎসাহিত করতে পারে। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের উপর ট্যাক্স ছুটির মেয়াদ আরও একটি বছর বাড়ানোও এটি অর্জনে সহায়তা করে। এছাড়াও, আয়কর আইনের ধারা 24 (B) সংশোধন করে সম্পূর্ণ কর্তনের জন্য পাঁচ বছরের ধারা অপসারণ গৃহসম্পত্তি থেকে আয়ের উপর সুদ এবং ঋণ নেওয়ার বছর থেকে এটি কার্যকর করা, আরও প্রণোদনা প্রদান করবে,” তিনি বলেছেন। যদিও বাড়ির ক্রেতা এবং নির্মাতাদের কিছু চাহিদা একত্রিত হয় এবং অন্যরা ভিন্ন, অর্থমন্ত্রীর সামনে চ্যালেঞ্জগুলি বিশাল রয়ে গেছে।
FAQ
2021 সালের বাজেটে বিল্ডারদের কিছু প্রধান দাবি কী কী?
বিল্ডারদের দীর্ঘদিনের দাবির মধ্যে রয়েছে রিয়েল এস্টেটের জন্য শিল্পের মর্যাদা এবং একটি একক-উইন্ডো ক্লিয়ারেন্স সিস্টেম।
2021 সালের বাজেট থেকে বাড়ির ক্রেতারা কী চান?
বাড়ির ক্রেতাদের প্রাথমিক চাহিদাগুলি বর্ধিত ট্যাক্স সুবিধাগুলির সাথে সম্পর্কিত যা বৃহত্তর সাশ্রয়ী মূল্যে অনুবাদ করে, গৃহ ক্রয়ের তুলনায়৷
আয়কর ছাড়ের সীমা কত?
2020-21 FY-এর আয়কর ছাড়ের সীমা হল 2.5 লক্ষ টাকা৷
(The writer is CEO, Track2Realty)
Expectations from the interim budget 2019: A reality check for realty
With the government under pressure over a slowing economy, lack of jobs and the need to maintain fiscal prudence, can a widely-expected populist interim budget before the general elections have any sops for the real estate industry? We examine…
January 31, 2019: In a democracy where the outgoing government aims to appease all, in order to reap benefits in the upcoming elections, interim budgets in India have tended to cater to populist sentiments. The interim budget 2019 of the Modi government at the centre is, hence, anticipated to be no different. With criticism ranging from alleged corruption in defence deals, to a slow moving economy, the government, which came to power on the planks of fighting corruption and accelerating the economy, is under pressure. The government may, therefore, be left with no option but to present a budget that gives a feel-good factor.
It is in this backdrop that real estate developers and home buyers have high expectations. However, most of the demands of the builders and the home buyers, may not be feasible from an economic standpoint. Some of the demands include lower rate of GST (Goods and Services Tax) for house purchase, creation of a stress asset fund for stalled projects, easy finance to the sector, more job creation to ignite housing demand, single-window clearances, tax incentives for home buyers with an increase in the limit of interest deduction on home loans from Rs two lakhs to Rs three lakhs and inclusion of stamp duty within the GST.
Interim budget 2019: Feasibility of demands
| Demands that are feasible | Demands that are difficult/ not feasible |
| Lower GST on home buying | Inclusion of stamp duty within GST |
| Tax incentives to home buyers | Single window clearance |
| Easy finance to the realty sector | |
| Creation of a fund for stressed assets | |
| Job creation to ignite housing demand |
See also: Interim budget 2019: Let’s not get too excited
Industry stakeholders, nevertheless, are optimistic.
Amarjit Bakshi, chairman and managing director of Central Park, expects the interim budget 2019 to ensure stability and growth for India Inc. “Real estate has been one of the key contributors to GDP and is the second-largest employment generator in India. We are hopeful that the government will understand the long-standing need to accord industry status to the real estate sector, which will help in the overall growth of the sector, as developers will be able to raise funds at lower rates,” he says. Bakshi also says that the sector will receive a fillip, if the GST on under-construction properties is reduced to five per cent, from 12 per cent. The government’s ‘Housing for All’ mission will also gain significant momentum, if more incentives are announced, in addition to the credit-linked subsidy scheme (CLSS), he adds.
Interim budget 2019: What home buyers and developers want
Dhaval Shah, joint managing director of the Parinee Group, opines that the industry has witnessed many changes in the last couple of years. The last quarter has been reasonably better and we hope that the industry will revive from the slump, he says. “Nevertheless, this will require the support of the government in many ways – easy finance for developers and buyers, lucrative tax slabs for home buyers that should boost real estate investments and new policies to boost the real estate sector. Thus, we look forward to a budget that will help everyone associated with the industry,” says Shah.
Aditya Kedia, managing director of Transcon Developers, points out that the stakeholders are looking forward to constructive methods that will make homes more affordable for buyers and reduce costs for developers. “Deductions in the income tax for customers who are keen on investing in housing units that fall under the classification of inexpensive housing, can offer targeted support to this section, where affordability remains a major constraint on demand. Further, the real estate industry might benefit from any decline in the overall tax outgo, due to a relaxation in income tax slabs, thus, boosting the capability of the salaried class to invest in properties,” says Kedia.
However, beyond the optimism of the sector, the fact is that it may not be feasible to meet many of the demands.
With the government already in danger of exceeding the fiscal deficit target of 3.3 per cent, combined with the temptation to provide relief to the rural sector and the middle-class in a populist pre-election budget, this may leave little scope for sops for specific industries like real estate. The prospects for the real estate sector, hence, remain 50:50, even if the government tries to appease all. To sum up, the real estate sector may be left with just promises that the next budget with a new government would have to deal with.
(The writer is CEO, Track2Realty)
Can the government afford a populist Budget 2018, for real estate?
With the government unveiling several policy initiatives that affect the real estate sector over the past year, will the upcoming Budget 2018 provide a bonanza for the sector? We examine the ground realities that could answer this question
January 31, 2018: With real estate being a key contributor to the GDP and the job market, it is no surprise that the real estate fraternity, as well as home buyers, are expecting major sops. However, the critical issue ahead of the Union Budget 2018-19, is whether the state of economy allows the government to grant a bonanza.
Far from granting any bonanza, there are legitimate concerns over whether the state of the economy, would allow the finance minister to even address the legitimate concerns of the realty sector. After all, the growth forecast has been corrected downwards and key indicators and industries have not picked up, as expected.
While there is no denying that the focus of the finance minister, would be to revive demand in the market, any largesse or grant to the long-standing demands of the sector, is highly unlikely. This may also extend to the demands of the middle-class, salaried home buyers. The former Reserve Bank of India (RBI) governor, Bimal Jalan, in a recent interview, stressed the need to have a balance between fiscal and economic growth.
Sops needed, owing to real estate’s importance, say developers
Developers, nevertheless, have their own reasons to be optimistic. Pointing out that real estate is the second-largest employment generator in India, after agriculture, Ashish R Puravankara, MD of Puravankara, hopes that the sector will receive incentives in Budget 2018, as it will create employment opportunities across the sector and eventually, be a catalyst to economic growth. A long-term view must be maintained, in terms of the return on investment (RoI) on the sops provided to the industry, he says.
See also: Budget 2018: What do home buyers and developers want?
JC Sharma, VC and MD of Sobha Ltd, feels that if the government offers calibrated incentives to home buyers, in addition to schemes such as the credit-linked subsidy scheme (CLSS) under the Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), then, fence-sitters will be enthused to buy homes. “Schemes or incentives for home buyers who are single mothers, retirees, physically disabled and other vulnerable sections of the society, will encourage a large section of people to invest in properties and boost the demand for housing. The idea, is to address the genuine demands of a large section of the population, by providing reasonable incentives. This will give a fillip to the entire sector, which has been facing challenges for the past few years,” says Sharma.
Incentives for home buying that may be realistic
Nikhil Hawelia, managing director of the Hawelia Group, maintains that it is not the state of the economy but the state of banks that would encourage the finance minister to incentivise home buying. Although the economic growth has been lower than expected, on a macro level, the fundamentals are loaded in favour of home buyers, if not the developers, he says.
“Banks are flush with funds and they need one or the other lending-driven sectors to grow. Real estate is an appreciating asset class, unlike automobiles, which are depreciating assets. The finance minister has no choice, but to incentivise home buying, where the risks are less as the product keeps appreciating constantly. If the home buyers can be provided incentives through the union budget, the business of real estate is resilient enough to bounce back,” Hawelia elaborates.
Despite the arguments in favour of sops for real estate, the state of the economy may leave little room for a budget bonanza. Nevertheless, there may be some relief for home buyers but this may be for buyers at the bottom of the pyramid. With the government already looking forward to the 2019 general elections, there may also be some marginal relief given to the middle class. Finding a balance between farm growth and infrastructure growth, would more likely be the key focus of the government, a year before the elections.
Budget compulsions and expectations
- The state of economy demands a prudent fiscal policy, with little room for populist incentives.
- While banks are flush with funds, non-performing assets (NPAs) are also rising.
- A slow job market indicates that liberal lending for home buying, could be counter-productive.
- With general elections set to be held in 2019, the finance minister may be tempted to provide some incentives for the middle class.
(The writer is CEO, Track2Realty)
