জিএসটি -এর প্রভাব: সম্পুর্ন তৈরি(রেডি-টু-মুভ) অ্যাপার্টমেন্টগুলির খরচ কম না বেশি ?

ভারতীয় হাউজিং মার্কেটে একটি ধারণা জন্মাচ্ছে যে পণ্য ও পরিষেবা ট্যাক্স (জিএসটি) শুধুমাত্র নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলির জন্য প্রযোজ্য এবং অতঃপর, সম্পুর্ন তৈরি  (রেডি-টু- মুভ) অ্যাপার্টমেন্টগুলি জিএসটি থেকে বাদ যাবে। যাইহোক, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য, নতুন ব্যাবস্থার অধীনে ট্যাক্স গণনা, এত সহজ নয়।

উদাহরণস্বরূপ, নির্মীয়মাণ প্রকল্পগুলির জন্য জিএসটি বাড়ির ক্রেতাদের কাছে বিক্রয় মূল্যের উপর চার্জ করা হবে কিন্তু ডেভেলপাররা, শুধুমাত্র নির্মাণের খরচের উপর ক্রেডিট/ ধার পেতে পারেন। যেহেতু বিল্ডারকে পুরো প্রকল্পের উপরে  জিএসটি পরিশোধ করতে হবে এবং ইনপুট শুধুমাত্র নির্মাণ খরচের উপরেই পাবেন, তাই সেখানে এমন ফাঁক হতে পারে যা 30 শতাংশের কম নয়। ফলস্বরূপ, আপনি একটি নির্মীয়মান সম্পত্তি বা সম্পুর্ণ তৈরি (রেডি -টি-মুভ) ইউনিট যাই বাছুন না কেন, নির্মাণকারীরা এই ফাঁকটি সারানোর জন্য, সেই অনুপাতে মূল্য বৃদ্ধি করবে।

 

ডেভলোপার দ্বারা বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের উপর জিএসটির প্রভাব

• সম্পুর্ন তৈরি (রেডি-টু-মুভ) অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে কোনও জিএসটি থাকবে না কিন্তু নির্মাণকারীরা শুধুমাত্র নির্মাণ খরচগুলির উপর ধার পাবেন।
• নির্মাণকারীরা প্রকল্পের খরচের উপর জিএসটি সংগ্রহ করবে এবং পরিশোধ করবে।
• জিএসটির অনুবর্তিতার কারনে অ্যাপার্টমেন্টগুলি ব্যয়বহুল হতে পারে।
• প্রস্তুত অ্যাপার্টমেন্টের জন্য যে প্রিমিয়াম ধার্য করা হয় , তাতে জিএসটি থেকে কোন সুবিধা পাওয়া যাবে না ।

নয়ডাতে একটি বাড়ি ক্রেতা, প্রবিন জেইনকে  তার নির্মানকারীর কাছ থেকে বলা হয়েছে যে তার বাড়ির  সামগ্রিক খরচ হল 50 লক্ষ টাকা, এর সঙ্গে এখন 1 লাখ টাকা বেশি দিতে হবে । তিনি এই কারনে বিস্মিত হন, যদি জিএসটি ট্যাক্স কাঠামোটিকে সহজ করে এবং ব্যবহারকারী ‘এক জাতি, এক কর’  যুগের হয়ে থাকে, তাহলে, কীভাবে একজন বাড়ি ক্রেতা, নির্মাণের সময়ে দেওয়া GST এর উপর, স্ট্যাম্প ডিউটি ​​দিতে হবে বলে আশা করবে।

জৈন দুঃখ করে বলেন যে “এমনকি যখন  রেডি-টু -মুভ সম্পত্তির উপর পরিষেবা কর প্রযোজ্য হয়নি, তখনো নির্মাণকারীরা সম্পত্তি দখলদারির সময় মূল্যবৃদ্ধি করে দিতেন । জিএসটি ব্যবস্থার সঙ্গে, ক্রেতারা উপকৃত হবে না, কারণ ডেভেলপারগণ নির্মাণের পর্যায়ের জিএসটি -এর জন্য সে অনুযায়ী দাম বাড়িয়ে দেবে “।

 

রিয়েল এস্টেট বাজারে জিএসটি এর করের প্রভাব

শিল্পের অংশীদাররা, জিএসটি ব্যবস্থাতে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য যেসব সুবিধা প্রদান করে, তবুও তা বজায় রাখে। এতে নির্মাণ খরচ কমবে বলে আশা করা হয়। তাছাড়া, নির্মাণকারীদের  ইনপুট ধার পাওয়ার সাথে সাথে, ক্রেতারা যারা স্বত্বভোগী শংসাপত্রের (ওসি) পরে ক্রয় করেছে তাদের অনুমোদন দেওয়া হয়েছে যে বর্তমান বাজারে চুক্তির অংশ হিসাবে অতিরিক্ত কর দিতে হবে না।

একটি ক্রিসিল রিপোর্ট উল্লেখ করে যে বর্তমানে, একটি নির্মাণকারী সিমেন্ট এবং ইস্পাতের মত জিনিষগুলি যথাক্রমে 27.7% এবং 18.1% হারে আবগারি কর ও ভ্যাট প্রদান করে, যা একেক রাজ্যে পৃথক হয়। এখন, জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে সিমেন্ট এবং ইস্পাতের জন্য যথাক্রমে 28 শতাংশ ও 18 শতাংশ হারে কর দিতে হবে, অন্যদিকে রং ও সাদা সামগ্রীগুলির মতো অন্যান্য উপকরণগুলির জন্য 28 শতাংশ হারে কর দিতে হবে। যাইহোক, চূড়ান্ত পণ্য – হাউজিং একককে – 12 শতাংশ হারে কর দিতে হবে, যেটি নিবেশের উপর প্রদেয় করের জন্য ধার হিসেবে দিতে হবে । যেহেতু ভূমি সহ সমগ্র খরচের উপর 12 শতাংশ হারে কর আরোপ করা হবে, নির্মাণকারীদের পক্ষে নিবেশ ধার  দেওয়ার জন্য যথেষ্ট পরিমাণ অর্থ প্রদান করা হবে। অতএব,একজন ক্রেতা রেডি-টু -মুভ অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন এর জন্য , করের বোঝা থেকে মুক্তি পাবেন ।

 

জিএসটি অংশীদারদের নতুন ব্যবসার  মডেল মূল্যায়ন করতে জোর দেয়

নওশাদ পাঞ্জাবানি, যিনি বিনিয়োগ ব্যাংকিং প্রতিষ্ঠান ম্যান্ডার্স পার্টনার্সের ম্যানেজিং পার্টনার, উল্লেখ করেছেন যে যদি প্রকল্পের জন্য ওসি পাওয়া যায়, তবে কোন জিএসটি  প্রযোজ্য হবে না। তিনি মনে করেন যে নির্মাণকারীদের খরচগুলি নিবেশ ধারের সাথে কমে যাবে কিন্তু এখনও অনেক স্বচ্ছতার প্রয়োজন।

পাঞ্জাবানি ব্যাখ্যা করেছেন “ছোট সরবরাহকারীদের জিএসটি-র জন্য নিবন্ধন করার প্রয়োজন নেই, যদি তাদের লেনদেন 75,000 টাকার কম হয়। এই ক্ষেত্রে, নির্মাণকারী কোন সুবিধা পাবেন না এবং হিসাবরক্ষনের মধ্যে সতর্ক হতে হবে। সুতরাং, তিনি নিবন্ধিত বিক্রেতা থেকে কিনতে পছন্দ করতে পারেন। অতএব, ক্ষুদ্র বিক্রেতাদের ব্যবসা ক্ষতিগ্রস্ত হবে”।

হাওলিয়া গ্রুপের পরিচালক নিখিল হাওলিয়া বলেছেন যে, নির্মাণকারীরা ইতিমধ্যেই ‘নির্মাণ এবং বিক্রি’ মডেলের সুবিধাগুলি মূল্যায়ন করছে। তাঁর মতে, নতুন কর এর কাঠামো এবং অন্যান্য নিয়ন্ত্রক কাঠামোর আওতায়, যে বাজার প্রস্তুত অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রদান করে, তা ক্রেতাদের এবং নির্মাণকারীদের জন্য আরও বুঝতে সুবিধা করে ।

হাওলিয়া বলেন, “নির্মাণ প্রকল্পের অধীনে অনেক ক্রেতারাও 12 শতাংশ জিএসটি,যেটি তাদের পরবর্তী কিস্তিতে দিতে হবে, সেটি বাঁচানোর জন্য তাদের বাকী পেমেন্ট আগামে দিতে পারবে কিনা তা অনুসন্ধান করে।”

18 শতাংশ হারে জিএসটি আর্থিক পরিষেবাতেও প্রযোজ্য। অতএব, জিএসটি পদ্ধতিতে ঋণ প্রক্রিয়াকরণ খরচ বৃদ্ধি পাবে। এই ধরনের চার্জ, সবসময় ক্রেতার খরচ বেশি করবে । যেহেতু হাউজিং বিভাগে এর প্রভাব বেশি হতে পারে না, তাই 1 শতাংশ পরিসরে 18 শতাংশের ঋণ প্রক্রিয়াকরণ খরচ, বাস্তবিকই কার্যকরী নয়। যাইহোক, এটি অবশ্যই উচ্চ- শেষ অংশে ক্রেতাদের অধিক খরচ করাবে ।

(লেখক হলেন ট্র্যাক- টু – রিয়ালটির কর্ণধার)