ভূসম্পত্তির উপর জিএসটি: কীভাবে এটি বাসগৃহ ক্রেতাদের এবং শিল্পটিকে প্রভাবিত করবে


আমরা দেখব, কর ব্যবস্থার একাধিক স্তরের প্রতিস্থাপনের লক্ষ্যে প্রচলিত গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি) কীভাবে ভূসম্পত্তি ক্ষেত্র – গৃহঋণ এবং বাসস্থান ক্রয় থেকে শুরু করে, ভাড়া ব্যবস্থা পর্যন্ত বিভিন্ন বিভাগকে প্রভাবিত করবে এবং কীভাবে অস্পষ্ট অঞ্চলগুলি একজন বাসস্থান ক্রয়প্রার্থীর মূল্যটিকে প্রভাবিত করবে৷

Table of Contents

চারটি সম্পূরক আইন, দি সেন্ট্রাল জিএসটি বিল, 2017; দি ইন্টিগ্রেটেড জিএসটি বিল, 2017; দি জিএসটি (কমপেনসেশন টু স্টেটস) বিল, 2017; এবং দি ইউনিয়ন বিল, 2017 সহ জিএসটি বিলটি লোক সভায় 29শে মার্চ, 2017 তারিখে অনুমোদিত হয়েছিল৷

বিলটির অনুমোদনের পূর্বে আলোচনার সময়ে, অর্থমন্ত্রী অরুণ জেটলি বলেছিলেন যে জিএসটি, যেটি দেশে একটি সমপ্রকার অপ্রত্যক্ষ কর ব্যবস্থার আনয়ন করবে, উপাদানগুলিকে ‘‌সামান্য সস্তা’‌ করবে৷ ‍”আজকের দিনে আপনাদের করের উপর কর প্রদান করতে হয়, এটির একটি তরঙ্গভিত্তিক প্রভাব আছে৷ যখন সেই সকল ব্যবস্থার অপসারণ ঘটানো হবে, উপাদানগুলি সামান্য সস্তা‍” হবে‍”, তিনি বলেন৷ জিএসটি কাউন্সিল কেন জিএসটি-এর একাধিক হার প্রবর্তনের সিদ্ধান্ত নিয়েছেন, এই প্রশ্নের উত্তরে জেটলি বলেন একটি মাত্র হার ‘‌অধিকতরভাবে পশ্চাদ্মুখী হবে কারণ হাওয়াই চপ্পল এবং বিএমডব্লিউ-এর জন্য একই হারে কর নেওয়া যায় না৷‍”

 

জিএসটি-এর উদ্দেশ্য

একটি সমপ্রকার বাজার সৃষ্টির উদ্দেশ্য, জিএসটি সেন্ট্রাল এক্সাইস, পরিষেবা কর, এবং ভিএটি এবং অন্যান্য স্থানীয় করগুলি-কে অন্তর্ভুক্ত করবে৷ এই প্রকার প্রত্যাশিত যে জিএসটি জিডিপি-এর বৃদ্ধিকে 2 শতাংশ হারে বর্ধিত করবে এবং কর-ফাঁকির ক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রণ সৃষ্টি করবে৷ রাজ্যগুলিকে তাঁদের রাজ্যভিত্তিক জিএসটি অথবা এসজিএসটি আইন অনুমোদিত করাতে হবে যেটি তাঁদের ভিএটি অন্তর্ভুক্ত হওয়ার পরে বিক্রয় কর আরোপ করতে সক্ষম করবে৷

 

জিএসটি-এর অধীনে কর কাঠামো

জিএসটি কাউন্সিল একটি 5, 12, 18, এবং 28 শতাংশের – চারটি স্তরভিত্তিক কাঠামোর সুপারিশ করেছেন৷ রাজ্যগুলির আয়-হানীর ক্ষতিপূরণের উদ্দেশ্যে, জিএসটি প্রচলিত হওয়ার পর থেকে প্রথম পাঁচ বছরে বিলাসমূলক এবং উপকারিতাবিহীন উপাদানগুলির ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ স্তরের উপরে, একটি সেস আরোপিত হবে৷ তবে, সেন্ট্রাল জিএসটি (সিজিএসটি) আইন সর্বোচ্চ হারটিকে 20 শতাংশে নির্দিষ্ট করে রেখেছ এবং স্টেট জিএসটি (এসজিএসটি) আইনে একটি সমপ্রকারের হারের সুপারিশ করেছে, যেটি 40 শতাংশকে সর্বোচ্চ হার হিসাবে গ্রহণ করে যেটি শুধুমাত্র আর্থিকভাবে চরম পরিস্থিতিতেই কার্যকর হতে পারবে৷

 

করের উপর জিএসটি-এর প্রভাব

বর্তমান কর ব্যবস্থায়, একজনের দ্বারা প্রদেয়, ভিএটি, অক্ট্রয় (চুঙ্গিকর) অথবা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের দ্বারা আরোপিত করগুলির মত বহু সংখ্যক বিভিন্ন কর বিদ্যমান আছে৷ জিএসটি এই সকল করগুলিকে সেটির মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করবে৷ দীপেশ ভাগতানি, চেয়ারম্যান-এক্সিবিশন, সিআরইডিআই-এমসিএইচআই, ব্যাখ্যা করেন: ‍”বিভিন্ন রাজ্যে এবং বিভিন্ন শহরে বিভিন্ন প্রকার কর প্রদানের পরিবর্তে, শীঘ্রই আমাদের নিকট শুধুমাত্র একটি কর থাকবে যেটি আমাদের সুবিধা প্রদান করতে চলেছে৷ তাই, এই প্রক্রিয়াটিতে, বিশাল অংকের অর্থসহ, প্রভূত পরিমাণ শ্রমের সাশ্রয় হবে৷ এছাড়াও, আমরা করগুলিকে শিল্পের দ্বারা আত্মগতকরণের মানের সঙ্গে সমরেখ হওয়ার প্রত্যাশা করি৷ আমরা, একটি শিল্প হিসাবে, অতিরিক্ত করের বোঝার, দ্বারা আক্রান্ত, যেটি মোট প্রায় 40% হয়; যদি সেই সকলগুলিকে অপসারিত করা সম্ভব হয়, তাহলে সেটি আমাদের জন্য একটি বিশার সুবিধা৷‍”

এছাড়াও দেখুন: ভূসম্পত্তির ক্ষেত্রটির উপর জিএসটি-এর প্রভাব: স্বল্প থেকে দীর্ঘকালীন বিশ্লেষণ

 

ভূসম্পত্তিসংক্রান্ত লেনদেনের উপর বর্তমান করসমূহ

ব্যাঙ্গালুরুমুম্বাইপুনেচেন্নাইগুরুগ্রাম
ভিএটি4.0%1.0%1.0%2.0%4.0%
পরিষেবা কর4.5%4.5%4.5%4.5%4.5%
স্ট্যাম্প শুল্ক5.7%5.0%5.0%7.0%6.0%
নিবন্ধীকরন সম্পর্কিত খরচসমূহ1.0%1.0%1.0%1.0%0.5%
মোট কর15.2%11.5%11.5%14.5%15.0%

সূত্র: শিল্প, জেএম ফাইনান্সিয়াল

 

ভূসম্পত্তির উপর জিএসটি-এর প্রভাব

একজন ক্রেতার নিকট, সম্পূর্ণরূপে অথবা আংশিকভাবে বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে একটি ভবন, পৌর কাঠামো, অথবা সেটির একটি অংশের নির্মাণ, আইটিসি-এর ওভার ফ্লো-এর ক্ষেত্রে কোন প্রত্যর্পণ না থাকা বিষয়বস্তু হিসাবে সম্পূর্ণ ইনপুট ট্যাক্স ক্রেডিট (আইটিসি)সহ 12 শতাংশ করের বিষয়বস্তু৷ অন্যভাষায় বলতে গেলে, বসবাসভিত্তিক নির্মাণমূলক পরিষেবাগুলি, 12 শতাংশ হারে জিএসটি আকর্ষণ করবে, যেটি বাসগৃহের ক্রেতাদের নিকট নির্মাণ সম্পূর্ণ হওয়ার পূর্বে বসবাসভিত্তিক ইউনিটগুলির বিক্রয়কারী ডেভলপারদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে৷

জিএসটি-এর উপর জিএম ফাইনান্সিয়ালের রিপোর্ট অনুসারে, নন-কম্পোজিট ভিএটিযুক্ত রাজ্যগুলির (কর্ণাটক, তামিল নাডু, অন্ধ্রপ্রদেশ) জন্য, নতুন ব্যবস্থায় লেনদেনের মূল্য, 10-11% থেকে 12%-এর মধ্যে, সামান্য হারে পরিবর্তিত হয়৷ ইনপুট ক্রেডিটের উপলব্ধতার সাহায্যে, এই অঞ্চলগুলির ডেভলপারেরা, কোন প্রকার মূল্য পরিবর্তনের ঘটনা না ঘটলে (লাভ করার প্রতিরোধী অনুচ্ছেদের বিষয়বস্তু), লাভের ক্ষেত্রে উন্নতি লক্ষ করতে পারেন৷

জেএম ফাইনান্সিয়াল লিমিটেডের অ্যাসিস্ট্যান্ট ভাইস-প্রেসিডেন্ট (ইকুইটি রিসার্চ), অভিষেক আনন্দ, ব্যাখ্যা করেন:‍ “বর্তমান ব্যবস্থাটিতে, কম্পোজিট ভিএটিসহ রাজ্যগুলিতে (মহারাষ্ট্র, হরিয়ানা) ডেভলপারদের, কোন প্রকার ইনপুট ক্রে়ডিটের সুবিধা অথবা আংশিক সুবিধা (আন্তঃরাজ্য সমতাবিধান – ব্যাঙ্গালোর) ছাড়াই  মোট সম্পত্তি মূল্যের উপর কম হারে ভিএটি প্রদান করার প্রয়োজন হয়৷ এই ব্যবস্থাটিতে, ডেভলপারেরা লেনদেন মূল্য – ভিএটি(1%) এবং পরিষেবা করটি (4-5%) ক্রেতাদের (মোট 5-6%) প্রতি সঞ্চালিত করেন৷ ডেভলপারেরা শুধুমাত্র ইনপুট সার্ভিস ট্যাক্স উপাদানটির উপর সমতা প্রাপ্ত হন৷ জিএসটি ব্যবস্থায়, পরিষেবা এবং উপাদান উভয়ের উপরেরই ইনপুট ক্রেডিটের উপলব্ধতাসহ, লেনদেন মূল্যটি 12%-এ বর্ধিত হয়৷ সম্পত্তি সংক্রান্ত লেনদেনের মূল্যগুলি, যদি সম্পত্তি মূল্যগুলিকে 1-2%-এ সীমাবদ্ধ রাখা সম্ভব হয়, 6%-এর দ্বারা বর্ধিত হবে৷‍” যদি ডেভলপারেরা সম্পূর্ণ ক্রেডিট সঞ্চালিত করে দেন এবং প্রাথমিক মূল্যের হ্রাস ঘটান, তাহলে, বাসগৃহ ক্রেতারা জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে প্রান্তিকভাবে সুবিধাযুক্ত হবেন৷

এতদসত্ত্বেও, সম্পত্তিটির প্রাক-জিএসটি এবং জিএসটি পরবর্তী পর্যায়ে নির্মিয়মান অথবা নির্মিত অবস্থায় থাকার ব্যতিরেকেই স্ট্যাম্প শুল্ক প্রযোজ্য হওয়া প্রচলিত থাকবে৷

 

জিএসটি কী বাসগৃহ ক্রেতাদের সাহায্য করবে?

গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি)-এর উপস্থাপনার দ্বারা, করের মোট প্রকোপটি 5.5 শতাংশ থেকে 12 শতাংশে বৃদ্ধিপ্রাপ্ত হবে৷ তবে, ডেভলপারেরা, সম্পত্তিটির নির্মাণের ক্ষেত্রে ক্রয়কৃত উপাদানগুলির এবং পরিষেবাগুলির জন্য অর্থ প্রদানের উপর ইনপুট ক্রেডিট প্রাপ্ত করতে সক্ষম হবেন৷

সিআরইজিএআই পুনে মেট্রো-এর প্রেসিডেন্ট, শ্রীকান্ত পরঞ্জপে, এই ধারণা পোষণ করেন যে ‍”জমির মূল্যের ক্ষেত্রে হ্রাসের বিষয়ে স্বচ্ছতার অভাবের কারণে এই পর্যায়ে সম্পত্তি মূল্যগুলির উপর জিএসটি-এর প্রভাবটি পরিমাপ করা কঠিন৷ একটি উপাদানের ক্ষেত্রে, যেখানে প্রধান কাঁচামালটি জিএসটি-এর অন্তর্ভুক্ত নয় এবং সম্পূর্ণকৃত উপাদানটিও জিএসটি-এর দ্বারা আচ্ছাদিত নয়, ট্যাক্স ইনপুটের সুবিধাটির নির্ধারণ অথবা বিশ্বাসযোগ্য করাটি কঠিন৷ শুধুমাত্র বাজার শক্তিগুলি, প্রস্তুতভাবে উল্লেখ্য হার এবং সময়, নির্ধারণ করবে ডেভলপারদের দ্বারা ক্রেতাদের প্রতি সুবিধাটি সঞ্চালিত করা হবে কি না এবং কতটা হবে৷‍”  

অতিরিক্তভাবে, ইনপুট (যোগানভিত্তিক) উপাদানগুলির মূল্যগুলিও পরিবর্তনশীল হতে পারে৷ কোন প্রকার সতর্কতা বিনাই, সিমেন্ট এবং ইস্পাতের মূল্য অতিশয় বৃদ্ধিপ্রাপ্ত হতে পারে৷ একইভাবে, বালি সর্বদাই প্রয়োজনের তুলনায় কম উপলব্ধ থাকে এবং বর্ষার মরসুমে উপলব্ধ হয় না৷ তাই, এই প্রকার সম্ভাব্য যে এই শিল্পগুলি ট্যাক্স ক্রেডিটের সম্পূর্ণ সুবিধাটি সঞ্চালিত নাও করতে পারেন

আরও একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান, যেটির পরীক্ষা প্রয়োজনীয়, হল নির্মাণের পর্যায়৷ যদি প্রকল্পটি একটি উন্নীত পর্যায়ে থাকে, যেখানে জিএসটি প্রয়োগের পূর্বে ইতিমধ্যেই উল্লেখযোগ্য ব্যয় সংঘটি হয়ে গেছে, অতিশয় কম ইনপুট ক্রেডিট উপলব্ধ হবে এবং খুবই পরিমাণ সুবিধা সঞ্চালিত হবে৷ যদি প্রকল্পটি একটি প্রাথমিক পর্যায়ে থাকে, তাহলে আরও অধিক সুবিধা সঞ্চালিত করা যেতে পারে৷

 

নির্মিয়মান সম্পত্তির উপর জিএসটি – সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহ

এটি মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ যে, যদি সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহগুলিকে জিএসটি-এর থেকে ছাড়ের আওতায় আনা হয় (বর্তমানে সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহগুলি পরিষেবা করের ছাড়যুক্ত এবং জিএসটি-এর ছাড়ের বিষয়ে সরকারের থেকে একটি ব্যাখ্যার প্রত্যাশা কর হয়), তাহলে, সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহগুলি জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে অপেক্ষাকৃত কম মূল্যের হবে৷

 

সরকার সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহগুলির উপর নির্মাণকারীদের জিএসটি আরোপ না করার জন্য নির্দেশ প্রদান করেন

7ই ফেব্রুয়ারী, 2018 তারিখে, সরকার নির্মাণকারীদের বাসগৃহ ক্রেতাদের উপর কোন প্রকার পণ্য এবং পরিষেবা কর বা গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি) আরোপ না করার জন্য নির্দেশ প্রদান করেছেন, যেহেতু প্রায় সকল সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহের উপর প্রচলিত জিএসটি-এর আট শতাংশ হারটি ইনপুট ক্রেডিটের সঙ্গে অ্যাডজাস্ট করা যেতে পারে এই প্রকার বলা হয়েছে যে বিল্ডারেরা সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহভিত্তিক প্রকল্পগুলির উপর জিএসটি ধার্য করতে পারেন, যদি তাঁরা, ইনপুটের উপর দাবিকৃত ক্রেডিট ব্যবস্থাপিত করার পরে অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্যের হ্রাস ঘটান৷

জিএসটি কাউন্সিল, 18ই জানুয়ারী, 2018 তারিখে তাঁদের সর্বশেষ মিটিং-এ, সামর্থ্যের অধীন বাসগৃহের প্রসারের  লক্ষ্যে, যেটিকে 2017-18 সালের বাজেটে পরিকাঠামোর মর্যাদা প্রদান করা হয়েছে, ক্রেডিট লিঙ্কড সোসাইটি স্কিম (সিএলএসএস)-এর অধীন বাসগৃহগুলির নির্মাণের জন্য 12%-এর ছাড়যুক্ত হারটি বিস্তৃত করেছেন৷ তবে, গৃহ/ফ্ল্যাটের মূল্যের থেকে জমির মূল্য হিসাবে এক-তৃতীয়াংশ বিয়োগ করার পরে জিএসটি-এর কার্যকরী হারটি আট শতাংশে নেমে এসেছে৷ এই সংস্থানটি কার্যকরী হয়েছিল 25শে জানুয়ারী, 2018 তারিখ থেকে৷

 

সম্পত্তি মূল্যের উপর জিএসটি-এর প্রভাব – বিলাস ক্ষেত্র

একটি উচ্চমূল্যের সম্পত্তির ক্ষেত্রে, যেখানে প্রাথমিক নির্মাণ ব্যয়টি সামান্য হ্রাসপ্রাপ্ত হতে পারে, কিন্তু যেহেতু ইনপুট ট্যাক্স ক্রেডিটটি 12 শতাংশে সীমাবদ্ধ, এটি, অন্যান্য ব্যয়গুলির উপর প্রদত্ত করগুলির কারণে, নতুন কর দায়টিকে শূন্যে নামিয়ে আনার জন্য পর্যাপ্ত হবে না৷

 

ভূসম্পত্তির জন্য জিএসটি-এর হারগুলি – নিবেশমূলক উপাদানসমূহ

এইচএসএনউপাদানের বিবরণহার
অধ্যায় 72ইস্পাত18 শতাংশ
2523সিমেন্ট28 শতাংশ
6802মার্বেল এবং গ্রানাইট28 শতাংশ
2515মার্বেল এবং গ্রানাইটের ব্লক12 শতাংশ
অধ্যায় 68বালি চুন ইট এবং ফ্লাই অ্যাশের ইট12 শতাংশ
2505 এবং 2517প্রাকৃতিক বালি, নুড়ি, পাথর5 শতাংশ
8428লিফ্ট এবং এলিভেটার28 শতাংশ

পরিসংখ্যান প্রদানকারী: বিএমআর

 

কর ব্যবস্থার অধীনে, নির্মাণ উপাদানগুলির মধ্যে বহু সংখ্যকই 18 এবং 28 শতাংশের থেকে নীচের স্তরের৷ উদাহরণস্বরূপ, নির্মাণকার্য অথবা বাস্তুভিত্তিক ইঞ্জিনিয়ারিং-এর জন্য ব্যবহৃত ইস্পাত এবং ইস্পাতভিত্তিক উপাদানগুলি, অধিকাংশই 18 শতাংশের এবং সিমেন্ট এবং প্রাক-প্রস্তুতকৃত কাঠামোভিত্তিক উপাদান, 28 শতাংশের স্তরে৷ তবে যেহেতু নির্মাণকার্যের জন্য ব্যবহৃত উপাদানগুলির উপর ইনপুট ক্রেডিট উপলব্ধ হয়, করের সামগ্রিক প্রকোপটি ব্যবস্থাপিত হয়৷

 

জিএসটি-এর ক্ষেত্রে বিপরীতমুখী কৌশল এবং নির্মাণ মূল্যের উপর সেটির প্রভাব

সেই কৌশলটিকে, যেখানে পরিষেবা গ্রহণকারীরে পরিষেবা কর প্রদান করেন, ‘‌রিভার্স চার্জ মেকানিসম’‌ (আরসিএম) নামে পরিচিত৷ একই ধারণাটি, বৃহত্তর প্রয়োগের জন্য পরিষেবা কর আইনের থেকে গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি) ব্যবস্থায় গ্রহণ করা হয়েছে৷

একজন বিল্ডারকে, গ্রহণ করা পরিষেবাগুলির জন্য জিএসটি প্রদান করতে হবে, যেমন একটি কর-প্রদানযোগ্য নয় এমন একটি স্থানে বিদ্যমান কোন একটি ব্যক্তি অথবা সংস্থার দ্বারা প্রদত্ত পরিষেবাগুলি, ইত্যাদি৷ ডেভলপারকে, সরকার অথবা স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলির দ্বারা, যেমন পৌরসভাগুলি, ইত্যাদি প্রদত্ত পরিষেবাগুলির জন্যও রিভার্স চার্জ মেকানিসমের অধীনে জিএসটি প্রদান করতে হবে৷ এতদসত্ত্বেও, পরিষেবা কর ব্যবস্থার সদৃশভাবে, সরকারের দ্বারা বাড়িগুলি ভাড়ায় নেওয়া, ডাক বিভাগগুলির দ্বারা ডাক পরিষেবা প্রদান করা রেলওয়েস অথবা রাজ্য পরিবহন সংস্থাগুলির দ্বারা পণ্য পরিবহন ইত্যাদির মত পরিষেবাগুলির মধ্যে কিছু জিএসটি-এর আওতা বহির্ভূত৷

পূর্বতন পরিষেবা কর সংস্থানগুলির তুলনায় জিএসটি আইনের অধীনে একটি উল্লেখযোগ্য উত্তরণ হল, যে জিএসটি-এর ক্ষেত্রে রিভার্স চার্জ মেকানিসম-এর অধীনে, জিএসটি-এর অধীনে নিবন্ধীত একজন ব্যক্তিকে, জিএসটি-এর অধীনে অ-নিবন্ধীত একজন ব্যক্তির থেকে প্রাপ্তকৃত সকল পরিষেবা এবং পণ্যগুলির জন্য জিএসটি প্রদান করতে হবে

এটি সকল কর প্রদানকারী ব্যক্তিদের জন্য রিভার্স চার্জ মেকিনিসম-এর পরিধির ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য বিস্তার ঘটিয়েছে এবং এটি ডেভলপারদের বিরুদ্ধভাবে প্রভাবিত করবে৷ অতিরিক্তভাবে, জিএসটি-এর অধীন রিভার্স চার্জ মেকিনিসম-এর অধীনে প্রদেয় কর, ডেভলপারদের দ্বারা ইনপুটগুলির উপর প্রদত্ত জিএসটি-এর থেকে উপলব্ধ ইনপুট ক্রেডিটের সঙ্গে ব্যবস্থাপিত করা যাবে না, কিন্তু নগদ/ব্যাঙ্ক পেমেন্টের দ্বারা প্রদান করতে হবে৷

তাই, জিএসটি-এর অধীনে, অনিবন্ধীকৃত ব্যক্তিদের থেকে গৃহীত পণ্যগুলির রিভার্স করমুক্ত হওয়া ছাড়াও অনিবন্ধীকৃত ব্যক্তিদের থেকে গৃহীত পরিষেবাগুলির উপর জিএসটি আরোপের দ্বৈত প্রভাবের কারণে বিল্ডারদের অবস্থা অধিকতর মন্দ হয়৷ এটি নিশ্চিতভাবেই ডেভলপারদের, বিশেষত ছোট ডেভলপারদের জন্য মূল্য বৃদ্ধি করবে, যাঁরা পূর্বে অনিবন্ধীকৃত সরবরাহকারীদের থেকে পণ্য এবং পরিষেবাগুলি গ্রহণ করতেন এবং সেই পরিধি পর্যন্ত করের মূল্য বহন করতে না৷  

 

প্রস্তুত সম্পত্তিগুলির উপর জিএসটি

যদি প্রকল্পটির জন্য ওসি প্রাপ্ত করা হয়ে থাকে, তাহলে কোন জিএসটি প্রযোজ্য হবে না৷ একটি ক্রিসিল প্রতিবেদন উল্লেখ করে যে বর্তমানে, একজন ডেভলপার, সিমেন্ট এবং ইস্পাতের মত ইনপুটগুলির উপর যথাক্রমে 27.7 শতাংশ এবং 18.1 শতাংশ হারে এক্সাইস কর এবং ভিএটি প্রদান করেন, যেগুলি বিভিন্ন রাজ্যের ক্ষেত্রে বিভিন্ন হয়৷ বর্তমানে, জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে, সিমেন্ট এবং ইস্পাতের উপর কর হবে যথাক্রমে 28 শতাংশ এবং 18 শতাংশ, যেখানে রঙ এবং বিবিধ উপাদানগুলির মত অন্যান্য ইনপুটগুলির উপর কর হবে 28 শতাংশ৷ চূড়ান্ত উৎপাদনটি – বাসগৃহভিত্তিক ইউনিটটির উপর, ইনপুটগুলির উপর প্রদত্ত করের জন্য ক্রেডিট সহ, কর হবে 12 শতাংশ৷  যেহেতু জমি অন্তর্ভুক্ত করে, সমগ্র মূল্যের উপর আরোপিত কর হবে 12 শতাংশ, রাশিটি ডেভলপারদের জন্য ইনপুট ক্রেডিটের জন্য পর্যাপ্ত হবে৷ তাই, একটি দখল-নেওয়ার-জন্য-প্রস্তুত অ্যাপার্টমেন্টের একজন ক্রেতা, করের বোঝা থেকে রক্ষা পাবেন৷

তবে, জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে, ভূসম্পত্তি বাজারের জন্য কর গণনাগুলি ততটা সরল নয়৷ উদাহরণস্বরূপ, নির্মিয়মান প্রকল্পগুলির উপর জিএসটি আরোপ করা হবে বাসগৃহ ক্রেতাদের নিকট বিক্রয় মূল্যের উপর, কিন্তু ডেভলপারদের দ্বারা ক্রেডিট উপলব্ধ করা যাবে, শুধুমাত্র নির্মাণ মূল্যের উপর৷ যেহেতু নির্মাণকারীকে সম্পূর্ণ প্রকল্পটির উপর জিএসটি প্রদান করতে হবে এবং ইনপুট ক্রেডিট উপলব্ধ করা যাবে শুধুমাত্র নির্মাণমূল্যের উপর, এখানে একটি ফারাকের সৃষ্টি হবে যেটি 30 শতাংশের কম হবে না৷ ফলস্বরূপ, আপনি একটি নির্মিয়মান সম্পত্তির বিকল্প গ্রহণ করুন অথবা দখল-নেওয়ার-জন্য-প্রস্তুত ইউনিটের জন্য, ডেভলপার, এই ফারাকটি পূরণের লক্ষ্যে, সেই অনুপাতে মূল্যের বৃদ্ধি ঘটাবেন৷

 

সম্পত্তির ভাড়ার উপর জিএসটি

ইনডায়রেক্ট ট্যাক্সেস, বিডিও ইন্ডিয়া-এর অংশীদার এবং প্রধান, অমিত সরকার ব্যাখ্যা করেন, “যদি বিক্রয়টি কমপ্লিশন সার্টিফিকেট পাওয়ার পূর্বেই অথবা প্রথম দখলের আগে নিষ্পাদিত হয়, তাহলে একজন ডেভলপারের নিকট জিএসটি-এর ক্রেডিট/বিপরীত দাবি উপলব্ধ হয়৷ তবে, এই প্রকার ক্রেডিটটি উপলব্ধ হয় না যদি ডেভলপার সম্পত্তিটি ভাড়ায় দেওয়া নির্বাচন করেন৷ তাই, আমরা বাণিজ্যিক ভাড়াগুলির ক্ষেত্রে তীক্ষ্ণ বৃদ্ধি দেখতে পেতে পারি৷

একটি বাসস্থান হিসাবে ব্যবহারের উদ্দেশ্যে, বাসগৃহভিত্তিক সম্পত্তিগুলি ভাড়ায় দেওয়ার উপরেও জিএসটি আরোপ করা হয়েছে৷ ফলস্বরূপ, ভাড়াটিয়ারা জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে ভাড়া প্রদানের ক্ষেত্রে একটি বৃদ্ধির সম্মুখীন হতে পারেন, যেহেতু বর্তমান ব্যবস্থায়, বাসগৃহভিত্তিক সম্পত্তিগুলির উপর কোন পরিষেবা কর প্রযোজ্য নয়৷

জিএসটি কীভাবে ভাড়াভিত্তিক আয়ের উপর কর নির্ধারণকে প্রভাবিত করবে সেই বিষয়ে বলা হয়েছে:

জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে, পণ্য এবং পরিষেবাগুলির উপর করগুলির একত্রীকরণের কারণে পরিষেবা এবং পণ্যগুলির উপর পৃথক কর আরোপ সম্পর্কে বিভ্রান্তিটি দূরীভূত করা হয়েছে৷

পরিষেবা কর ব্যবস্থার মত না হয়ে, জিএসটি-এর প্রযোজ্যতার পরিধির জন্য প্রান্তরেখাটি 10 লক্ষ টাকার থেকে 20 লক্ষ টাকায় বর্ধিত করা হয়েছে৷ তাই, জমি মালিকদের মধ্যে অনেকেই, যাঁরা পরিষেবা কর ব্যবস্থার অধীনে অন্তর্ভুক্ত ছিলেন, জিএসটি-এর অধীনে, প্রত্যক্ষ করের জালের বাইরে চলে যাবেন৷

এটি লক্ষ্য করা চিত্তাকর্ষক হতে পারে যে জিএসটি-এর অধীনে, 20 লক্ষ টাকার মোট সীমা গণনার উদ্দেশ্যে সরবরাহকৃত ছাড়প্রাপ্ত পণ্য এবং পরিষেবাগুলি  ছাড়াও, কর করযোগ্যগুলিকে হিসাবের মধ্যে গ্রহণ করা হবে৷ তাই, পরিষেবা কর ব্যবস্থার মত, যেখানে এটি শুধুমাত্র করযোগ্য পরিষেবাগুলি, যেগুলি, আপনি প্রাথমিক প্রান্তরেখাটি অতিক্রম করেছেন কী না সেটি নির্ধারণ করার জন্য হিসাবের মধ্যে গ্রহণ করা হয়েছে, না হয়ে, জিএসটি-এর অধীনে, রপ্তানিকৃত ছাড়াও, ভারতে সরবরাহকৃত সকল পরিষেবা এবং পণ্যগুলির মূল্যগুলি, করযোগ্য হোক অথবা ছাড়প্রাপ্ত, 20 লক্ষ টাকার মোট সীমা গণনার উদ্দেশ্যে হিসাবের মধ্যে গ্রহণ করা হবে৷ বাণিজ্যিক সম্পত্তিগুলি ভাড়ায় প্রদানের ক্ষেত্রে 18 শতাংশ হারে জিএসটি আরোপের প্রস্তাব করা হয়েছে৷  

জিএসটি-এর অধীনে, বাণিজ্যিক সম্পত্তির উপর ভাড়ার বিষয়ে আরও একটি করভিত্তিক তাৎপর্য আছে৷ লোকসভা, পরিষেবা কর ব্যবস্থার থেকে জিএসটি-এর অধীনে ‘‌রিভার্স চার্জ মেকানিসম’‌-এর ধারণাটি ধার নিয়েছেন৷ তবে, পরিষেবা কর ব্যবস্থার মত না হয়ে, যেখানে পরিষেবাগুলির ক্ষেত্রে রিভার্স চার্জ মেকানিসমটি প্রযোজ্য এবং পণ্য বিক্রয় অথবা প্রস্তুতির উপর বিস্তৃত নয়, জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে সেটি পরিষেবা ছাড়াও পণ্যগুলির জন্যও প্রযোজ্য হয়৷ জিএসটি-এর অধীনে নিবন্ধীকৃত একজন ব্যক্তিকে, যিনি জিএসটি-এর অধীনে অনিবন্ধীকৃত একজন ব্যক্তির থেকে পণ্য এবং পরিষেবাগুলির সরবরাহ গ্রহণ করেন, রিভার্স চার্জ মেকানিসম-এর অধীনে জিএসটি প্রদান করতে হবে৷ পরিষেবা কর ব্যবস্থার অধীনে, লিজ গ্রহণকারীদের দ্বারা প্রদত্ত ভাড়ার জন্য রিভার্স মেকানিসম-এর কোন সংস্থান ছিল না৷ বর্ধিত হাল এবং রিভার্স মেকানিসম-এর অধীনে আরোপের কারণে, জিএসটি-এর প্রস্তাবিত সংস্থানগুলি, যেকোন বাণিজ্যিক সম্পত্তিগুলিকে ভাড়ায় নেওয়াটিকে অধিকতর মূল্যবান করবে৷

 

জিএসটি কী গৃহঋণগুলিকে ব্যয়সাপেক্ষ করবে?

গৃহঋণের মূল্যগুলির উপর জিএসটি-এর সম্ভাব্য প্রভাবগুলির মূল্যায়নের পূর্বে, সেই উপাদানগুলির সম্পর্কে বোধগঠন করাটি গুরুত্বপূর্ণ, যেগুলি জিএসটি-এর অধীনে বর্ধিত হারগুলির দ্বারা প্রভাবিত হবে৷ একটি গৃহঋণ গ্রহণের প্রধান মূল্যটি হল অর্থটির উপর সুদ প্রদান করা৷ এই মূল্যটির পরিবর্তন ঘটবে না, যেহেতু সেটির উপর কোন পরিষেবা কর অথবা জিএসটি নাই৷ একইভাবে, স্ট্যাম্প শুল্ক জিএসটি-এর অন্তর্ভুক্ত নয়, গৃহঋণের নথিকরণ সম্পর্কে আরোপিত কোন স্ট্যাম্প শুল্ক জিএসটি-এর দ্বারা পরিবর্তিত হবে না৷

তবে, গৃহঋণের উপর ঋণপ্রদানকারীর দ্বারা আরোপিত বিভিন্ন প্রকার দায় আছে৷ প্রথম এবং সর্বাধিক গুরুত্বপূর্ণটি হল প্রক্রিয়াকরণসংক্রান্ত পারিশ্রমিক যেটি গৃহঋণ গ্রহণ করার সময়ে প্রদান করা হয়ে থাকে৷ বর্তমানে, এটি 15 শতাংশ কিন্তু জিএসটি-এর অধীনে এটি 3 শতাংশের দ্বারা বর্ধিত হয়ে, 18 শতাংশ হবে৷ এটি হল, সাধারণভাবে, একটি এক-কালীন মূল্য এবং আপনার গৃহঋণের মেয়াদের উপর এটির সামগ্রিক প্রভাবটি, হবে অনুল্লেখযোগ্য৷ ব্যাঙ্কগুলি, গৃহঋণটির সঙ্গে সম্পর্কিত, আইনজ্ঞের পারিশ্রমিক, মূল্যায়নসংক্রান্ত দায়সমূহ, ইত্যাদির মত অন্যান্য দায়গুলিও পুনরুদ্ধার করতে পারে, যেটি আনুপাতিক হারে বর্ধিত হতে পারে৷

যদি আপনি গৃহঋণটি, সেটির মেয়াদ সম্পূর্ণ হওয়ার পূর্বেই পরিশোধ করতে অথবা গৃহঋণটিকে অন্য একজন ঋণপ্রদানকারীর নিকট স্থানান্তরিত করতে ইচ্ছুক হন, তাহলে আপনাকে, আবেদন করার সময়ে প্রদত্ত প্রক্রিয়াকরণের পারিশ্রমিকের মত, পূর্ব-পরিশোধের জন্য খরচ প্রদান করতে হতে পারে৷ এটি সাধারণভাবে প্রদেয় হয়, যদি গৃহঋণটি সুদের একটি স্থির-নির্দিষ্ট হারের অধীনে নেওয়া হয়ে থাকে৷ পরিবর্তনশীল হারভিত্তিক গৃহঋণগুলির জন্য, ব্যাঙ্কগুলি কোন প্রকার পূর্ব-পরিশোধভিত্তিক পারিশ্রমিক ধার্য করতে পারে না৷ তবে, বাসস্থান বিষয়ক আর্থিক সংস্থাগুলি পূর্ব-পরিশোধভিত্তিক পারিশ্রমিক ধার্য করতে পারে, যদি আপনি গৃহঋণটি অন্য একজন ঋণপ্রদানকারীর প্রতি স্থানান্তরিত করার সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেন৷ তবে, আপনার নিজস্ব সংস্থানের থেকে গৃহঋণ পরিশোধের জন্য, বাসস্থান বিষয়ক আর্থিক সংস্থাগুলি পূর্ব-পরিশোধভিত্তিক পারিশ্রমিক ধার্য করতে পারে না৷

ঋণপ্রদানকারীরা, যেকোন প্রকার ইএমআই খেলাপের জন্য, হয় চেক অথবা ইসিএস-এর অপ্রদত্ত ফেরত আসার কারণে আপনাকে দায়যুক্ত করতে পারেন, যেটির উপর জিএসটি হারটি বৃদ্ধিপ্রাপ্ত হবে৷ তাই, বাস্তবিকভাবে, ঋণপ্রদানকারীর দ্বারা আদায়কৃত সকল দায়গুলির উপর জিএসটি-এর হারগুলি 3 শতাংশের দ্বারা বৃদ্ধিপ্রাপ্ত হবে

 

ব্যাঙ্কগুলি কীভাবে জিএসটি-এর দ্বারা প্রভাবিত?

যেহেতু ক্রয়কৃত পণ্য ছাড়াও, উপলব্ধকৃত পরিষেবার বিষয়ে পূর্ব দাবির জন্য, জিএসটি আউটপুট ট্যাক্স দায়ের বিরুদ্ধে ইনপুট ক্রেডিট উপলব্ধ হবে, জিএসটি-এর প্রচলন, ঋণপ্রদানকারীদের জন্য কিছু কর সাশ্রয়ের আনয়ন করবে৷ তবে, পরিষেবা কর ব্যবস্থার থেকে গ্রহণ করা এবং জিএকটি-এর অধীনে বিস্তৃত করা, রিভার্স চার্জ মেকানিসম, ব্যাঙ্কের লাভজনকতাকে বিরুদ্ধভাবে প্রভাবিত করবে৷ অতিরিক্তভাবে, ঋণপ্রদানকারীদের বর্তমানে সকল রাজ্যেই জিএসটি-এর অধীনে নিবন্ধীত করার প্রয়োজন আছে, যেখানে, পরিষেবা কর ব্যবস্থার অধীনে, তাঁরা একটি কেন্দ্রীয় নিবন্ধীকরণ করাতে পারতেন৷ এটি ঋণপ্রদানকারীদের অনুপালন মূল্যের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি ঘটাবে এবং তাঁদের লাভজনকতাকে প্রভাবিত করবে৷

 

জিএসটি-এর অস্পষ্ট অঞ্চলগুলি যেগুলি সম্পত্তিগুলির চূড়ান্ত মূল্য নির্ধারণ করতে পারে

নির্মিয়মান প্রকল্পগুলির উপর পরিষেবা কর গণনার জন্য, জমির মূল্যের জন্য কত পরিমাণ ছাড় প্রদান করা হবে সেটি এখনও পরিষ্কার নয়৷ ছাড় প্রদানের নিয়মগুলি, পরিষেবা কর ব্যবস্থা অধীনে প্রযোজ্য অনুসারে এবং ডেভলপারদের জন্য ইনপুট ট্যাক্স ক্রেডিট সুবিধাগুলি, নির্ধারণ করবে যে ভূসম্পত্তির উপর কার্যকরী কর প্রকোপটি জিএসটি-এর অধীনে নিম্নতর হবে না উচ্চতর হবে

ঘটনাচক্রে, জমির মূল্যের বিরুদ্ধে, 1 কোটি টাকার কম মূল্যের এবং 2.000 বর্গ ফুটের কম বাসগৃহমূলক ইউনিটগুলির জন্য বাসগৃহটির মূল্যের 75 শতাংশে সীমা পর্যন্ত ছাড় অনুমোদনকারী কম্পোজিশন স্কিমটি কার্যকরী হারটিকে 3.75 শতাংশে পরিণত করে৷ অন্যান্য ক্ষেত্রগুলিতে, কার্যকরী হারটিকে 4 শতাংশে পরিণত করে, কর ছাড়টি 70 শতাংশ পর্যন্ত হ্রাসপ্রাপ্ত হয়৷ জিএসটি করের ক্ষেত্রে নিরপেক্ষ না ভূসম্পত্তির জন্য কর বিপরীত, এটি নির্ধারণ করার জন্য বহু বিতর্কের নিরসন করতে হবে৷

কার্যকরীভাবে, যেহেতু রাজ্যগুলির নিকট বিভিন্ন রাজ্য স্তরের কর রয়েছে, সকল রাজ্যগুলি বরাবর জিএসটি-এর প্রভাবটি সমপ্রকার নাও হতে পারে৷

 

ভূসম্পত্তি ক্ষেত্রটিকে জিএসটি-এর অধীনে আনার শক্তিশালী যুক্তি: অর্থমন্ত্রী অরুণ জেটলি

12ই অক্টোবর, 2017 তারিখে হার্ভার্ড বিশ্ববিদ্যালয়ে একটি বক্তৃতা প্রদান করার সময়ে অর্থমন্ত্রী অরুণ জেটলি বলেন যে ভূসম্পত্তি ক্ষেত্রটিকে, আদর্শগতভাবে, গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি)-এর বেষ্টনীর মধ্যে আনয়ন করা উচিত৷  ‍”ভারতের একটি ক্ষেত্র, যেখানে সর্বাধিক পরিমাণ কর ফাঁকি এবং নগদ লেনদেন সংঘটিত হয়ে থাকে এবং যেটি এখনও পর্যন্ত জিএসটি-এর আওতা বহির্ভূত, হল ভূসম্পত্তি৷ কিছু রাজ্য এটির জন্য চাপ প্রদান করছেন৷ আমি ব্যক্তিগতভাবে বিশ্বাস করি যে ভূসম্পত্তি ক্ষেত্রটিকে জিএসটি-এর অধীনে আনার জন্য একটি শক্তিশালী কারণ রয়েছে‍” জেটলি বলেন৷ অর্থমন্ত্রী বলেন যে, যেহেতু তাঁদের সম্পূর্ণ পণ্যটির উপর শুধুমাত্র একটি চূড়ান্ত কর প্রদান করতে হবে, পদক্ষেপটি উপভোক্তাদের সুবিধা প্রদান করবে৷ ‍”ফলস্বরূপ, জিএসটি-এর অধীনে সম্পূর্ণ পণ্যটির উপর প্রদত্ত চূড়ান্ত করটি, হবে প্রায় অবজ্ঞাযোগ্য,‍” তিনি বলেন৷

 

ভূসম্পত্তির উপর জিএসটি কী বাসগৃহ ক্রেতাদের এবং ক্ষেত্রটিকে সুবিধাযুক্ত করবে

এই ক্ষেত্রটিতে বহু সমস্যা এবং অস্পষ্ট অঞ্চল রয়েছে যেগুলি, ভূসম্পত্তির ক্ষেত্রে জিএসটি একটি বাস্তবে পরিণত হওয়ার পূর্বে মসৃণ করা প্রয়োজন৷ এনএআরইডিসিও-এর প্রেসিডেন্ট, নিরঞ্জন হীরানন্দানি, এই ধারণা পোষণ করেন যে ভূসম্পত্তিরে জিএসটি-এর বেষ্টনীর মধ্যে আনয়ন করাটি, সেই সকল উপভোক্তার সুবিধা করবে যাঁদের সম্পূর্ণ পণ্যটির উপর শুধুমাত্র একটি চূড়ান্ত কর প্রদান করতে হবে৷

তবে, যদি ভূসম্পত্তির জন্য জিএসটি স্তরটি 12 শতাংশের উপরে চূড়ান্তকৃত হয়, তাহলে, সেই সময়ে যখন অনেক স্থানে সম্পত্তি মূল্যগুলি ইতিমধ্যে সামর্থ্যযোগ্য নয়, বাসগৃহের ক্রেতা এবং ডেভলপারেরা অসন্তুষ্ট হতে পারেন৷

অতিরিক্তভাবে, অর্থমন্ত্রীকেও একটি সহমত সৃষ্টি করার লক্ষ্যে, রাজ্যগুলিকে মঞ্চে অবতীর্ণ হওয়ার জন্য রাজি করাতে হবে৷ এটি সেই সকল রাজ্যগুলিতে বিশেষভাবে কঠিন হবে যেখানে  ভূসম্পত্তিসংক্রান্ত লেনদেনগুলি হল রাজ্যটির জন্য, স্ট্যাম্প শুল্ক এবং সম্পত্তি নিবন্ধীকরণের মাধ্যমে আয়ের প্রধান উৎস

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

Comments

comments