বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তি সম্পর্কে সমস্ত: আপনার এটিকে কেন ভালভাবে পড়া উচিত তা এখানে

ভারতের রিয়েল এস্টেট আইন (আরইআরএ) সম্পর্কে সমালোচকদের বিভিন্ন মতামত রয়েছে, যা ২০১৩ সালে প্রচুর উত্সাহের সাথে কার্যকর করা হয়েছিল। অনেকে বলেছিলেন যে এই আইনটি ভারতের আবাসিক রিয়েল এস্টেটকে ক্ষতিগ্রস্থ সমস্ত রোগ নিরাময়ের সম্ভাবনা রয়েছে। দুর্বল শুরু হওয়া সত্ত্বেও আইনটি ক্রেতাদের স্বার্থরক্ষার জন্য অবশ্যই ভিত্তি স্থাপন করেছে। উদাহরণস্বরূপ, আইনটি ভারতে বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিগুলি যেভাবে খসড়া করা হয় তাতে এক বিরাট পরিবর্তন করেছে। বাড়ির ক্রেতাদের মধ্যে একটি পুনরাবৃত্তি অভিযোগ ছিল যে বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিগুলি নিয়মিতভাবে এমনভাবে খসড়া করা হত যা কেবল বিল্ডারকে উপকৃত করে। এটিতে নির্বিচারে এবং অস্পষ্ট ধারা রয়েছে যেগুলি নির্বিচারে বিকাশকারীকে সমর্থন করেছিল বা সন্দেহের সুবিধা দিয়েছে কারণ বিষয়টি সম্পর্কে সম্পূর্ণ স্পষ্টতা না থাকার কারণে।

মডেল নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তির বিষয়ে এসসি-তে আবেদন করা

যদিও বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিগুলিকে রাজ্য আরইআরএর অধীনে বেশ কয়েকটি বিধান মেনে চলতে হয়েছে, হোম ক্রেতাদের সুরক্ষার বিষয়ে এই দলিলটি এখনও নিরপেক্ষ হওয়া থেকে দূরে is প্রকৃতপক্ষে, সরকারকে মডেল নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি এবং একটি মডেল এজেন্ট-ক্রেতা চুক্তি নিয়ে আসতে নির্দেশ দেওয়ার জন্য সুপ্রিম কোর্টে একটি আবেদন করা হয়েছে। তাঁর আবেদনে বিজেপি নেতা এবং আইনজীবী অশ্বিনী কুমার উপাধ্যায় বলেছেন যে মডেল নথিগুলি এ জাতীয় খসড়া তৈরি করা উচিত এমন এক উপায় যা তারা রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইন, ২০১ 2016 (আরইআরএ) এবং সংবিধানের ১৪, ১৫ এবং ২১ অনুচ্ছেদের চেতনার সাথে সম্মতি জানায়। উপাধ্যায় তাঁর বলেছিলেন, "প্রমোটারদের পক্ষে অতিরিক্ত বিলম্বের কারণে ক্ষতিগ্রস্থদের ক্ষতিপূরণ এবং ট্যাক্স, স্বার্থ, জরিমানা এবং অন্যান্য চার্জের অধীনে প্রবর্তক এবং এজেন্টদের অপব্যবহারকৃত অর্থ পুনরুদ্ধারের জন্য অবশ্যই নির্দেশাবলী দিতে হবে," পিটিশন, যোগ করে যে ক্রেতাদের সুরক্ষা নিশ্চিত করতে সমস্ত রাজ্যের অবশ্যই মডেল নথি প্রয়োগ করতে হবে। ২০২১ সালের ২২ শে ফেব্রুয়ারি শুনানির সময় এসসি বলেছিলেন যে কমপক্ষে ২০ টি রাজ্য ইতোমধ্যে একটি মডেল নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি নিয়েছে এবং আবেদনকারীকে এই বিষয়ে সুনির্দিষ্ট তথ্য সংগ্রহের জন্য সময় দিয়েছে। শীর্ষ আদালত আরও স্পষ্ট করে দিয়েছিল যে ইউনিয়নটি ইউনিফর্ম মডেল নিয়ে আসতে পারে না, কারণ জমিটি রাষ্ট্রীয় বিষয় ছিল। আসুন আমরা প্রথমে আরইআরএর পূর্বে নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তিতে শর্তাদি এবং এটি যে সমস্যার সম্মুখীন হয়েছিল তা পরীক্ষা করি।

আরইআরএর আগে বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তি

নির্মাণ সময়রেখা

চুক্তিতে সাধারণত বলা হয় যে 'নির্মাণ শুরু' থেকে বিল্ডার ৩-4-৪২ মাসের মধ্যে অ্যাপার্টমেন্টটির দখল দেবে। কোথাও চুক্তিটির উল্লেখ নেই যে এই সময়টি শুরু হয়েছিল বুকিং এর তারিখ। নির্মাণ শুরু সম্পূর্ণরূপে বিল্ডারের বিবেচনার উপর নির্ভর করে। কিছু বিকাশকারী খনন কাজ শেষ হওয়ার পরেই নির্মাণ শুরু হয়েছিল তা বিবেচনা করে স্বাধীনতা নিয়েছিল।

দাম বৃদ্ধির ধারা

এই ধারাটি বিল্ডারদের সম্পত্তিটির মূল্য বাড়াতে এবং যেমন প্রয়োজন হয়েছিল তাদের সহায়তা করেছিল। এমনকি কোনও প্রকল্প বিলম্বিত হলেও, তারা ব্যয় বাড়িয়ে তুলতে পারে, দাবি করে কাঁচামাল এবং অন্যান্য ইনপুট ব্যয় বেড়েছে। বিলম্ব এবং উচ্চ ব্যয়ের দ্বিগুণ ঝামেলা প্রতিরোধ করার কোনও উপায় ক্রেতার ছিল না।

অঞ্চল পরিবর্তন

চুক্তিতে বিল্ডারকে অ্যাপার্টমেন্টের বর্গফুট অঞ্চল পরিবর্তন করার সুযোগ দেয় এমন একটি ধারাও অন্তর্ভুক্ত ছিল। বৃদ্ধির ক্ষেত্রে, নির্মাতারা ক্রেতাদের কাছ থেকে অতিরিক্ত অর্থ চাইতে পারেন। "এমনকি সুপার এরিয়া বৃদ্ধি পেলে আপনাকে 10% -15% অতিরিক্ত দিতে হয়েছিল, তবে অতিরিক্ত ক্ষেত্রের দিক থেকে আপনার উপকারটি হবে প্রান্তিক বা শূন্য," নোডা ভিত্তিক সুড প্রোপার্টিজের প্রধান অনুজ সুদ ব্যাখ্যা করেছেন। ।

পেমেন্ট বিলম্ব

নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তিগুলির মধ্যে একটি পেনাল্টি ক্লজও অন্তর্ভুক্ত ছিল, যদি ক্রেতা কোনও কিস্তি পরিশোধে বিলম্ব হয় তবে তা চাওয়া হবে। চার্জটি মোটা হতে পারে – ত্রৈমাসিকভাবে 18% -24% এর চেয়ে বেশি কিছু বিকাশকারী আরও এগিয়ে গিয়েছিল এবং সেই ধারাগুলি অন্তর্ভুক্ত করেছিল যা তাদের বরাদ্দ বাতিল করার এবং বায়না অর্থ জব্দ করার অধিকারকে মঞ্জুরি দেয়, যদি ক্রেতা কোনও ছাড়িয়ে পেমেন্ট বিলম্বিত করে, তবে মোট ব্যয়ের 20% -25% পর্যন্ত বেশি হতে পারে পয়েন্ট ব্যালেন্সটি কোনও আগ্রহ ছাড়াই ফিরে আসবে। আরও দেখুন: আইনজীবী ছাড়াই আপনার ফ্ল্যাট ক্রয়ের নথি যাচাই করার টিপস

'প্রকৃত ব্যয়ের ভিত্তিতে' অর্থ প্রদান

চুক্তিগুলি ক্রেতাকে দখল নেওয়ার সময় সত্যিকারের ব্যয়ের ভিত্তিতে কিছু সুযোগ-সুবিধার জন্য দায়বদ্ধ হওয়ার বিষয়ে দায়বদ্ধ বলেও জানায়। ক্রেতা তখন একটি অপ্রীতিকর অবাক করে দেবে, যদি বিল্ডার ক্লাবের সদস্যপদ, বিদ্যুত সংযোগের চার্জ ইত্যাদির মতো অপ্রত্যাশিতভাবে উচ্চ পরিমাণের অনুরোধ করেন, একইভাবে, বুকিংয়ের সময়, পিএলসি-র কোনও নির্দিষ্ট উল্লেখ নেই ( পছন্দসই অবস্থানের চার্জ )। এই চার্জটি, নির্মাতা কী উপযুক্ত বলে বিবেচিত তার উপর নির্ভর করে শেষ মুহুর্তে ক্রেতার উপর চাপিয়ে দেওয়া হবে।

বিল্ডিং পরিকল্পনা পরিবর্তন

বিকাশকারীরা প্রায়শই বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিটি এমনভাবে খসড়া করে যে তারা বিল্ডিংয়ের পরিকল্পনাগুলি পরিবর্তন করার এবং কোনও অর্থ প্রদান না করেই পালিয়ে যাওয়ার আইনী স্বাধীনতা উপভোগ করেছে জরিমানা

স্থানান্তর চার্জ

চুক্তিগুলির এই ধারাটিতে বলা হত যে ক্রেতার বিকাশকারীকে তার দখলে নেওয়ার আগে অ্যাপার্টমেন্টটি পুনরায় বিক্রয় করা হলে, বিকাশকারীকে 'স্থানান্তর চার্জ' দিতে হয়। ক্রেতাকে কী ধরণের অর্থ দিতে হবে সে সম্পর্কে অবশ্য কোনও প্রকাশ করা হয়নি। আরও দেখুন: করণোভাইরাস পরবর্তী বিশ্বে ক্রেতারা কী আশা করতে পারেন?

আরইআরএর পরে নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি

বিল্ডারদের পক্ষে যাওয়ার পক্ষে চুক্তিগুলি ক্রেতা সম্প্রদায়ের মূল ব্যথার বিষয় হিসাবে বিবেচনা করে, রিয়েল এস্টেট আইনটি বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিগুলি খসড়া তৈরি ও সম্পাদনের মূল ভিত্তি স্থাপনের মাধ্যমে এটিকে সমাধান করার চেষ্টা করেছিল, যা রিয়েল এস্টেটে বিক্রয়ের জন্য চুক্তি হিসাবে উল্লেখ করা হয় (নিয়ন্ত্রণ ও বিকাশ) আইন, ২০১.. আইন অনুসারে বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি প্রবর্তক এবং বরাদ্দকারীদের মধ্যে স্বাক্ষরিত চুক্তিকে বোঝায়। আরও দেখুন: বিক্রয় এবং বিক্রয় দলিলের চুক্তির মধ্যে পার্থক্য

মূল বিধানগুলি:

বিল্ডারকে চুক্তি স্বাক্ষর করতে হবে pro

একটি প্রকল্প নিবন্ধনের সময়, একজন বিল্ডারকে তার আবেদনপত্র এবং অন্যান্য নথি সহ, বরাদ্দ চিঠির প্রো-ফর্মা, বিক্রয়ের জন্য চুক্তি এবং পরিবহন দলিল ক্রেতার সাথে স্বাক্ষর করার প্রস্তাব দেওয়া হয়।

নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি হ'ল গাইডিং ডকুমেন্ট

আইনে বলা হয়েছে যে বিক্রয়ের বিষয়ে চুক্তিতে উল্লিখিত হিসাবে নির্মাতাকে তার দায়িত্ব পালন করতে হবে।

বকেয়া অর্থের উপর ধারা

একজন বিকাশকারী বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিতে স্বাক্ষর করার সময় ক্রেতার কাছ থেকে সম্পত্তির 10% এর বেশি চাওয়া যায় না। পক্ষগুলি আইনীভাবে এই চুক্তিটি নিবন্ধকরণ করতে, আইনী বৈধতা সরবরাহ করতে বাধ্য।

বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিতে বিশদ

আইনের ১৩ (২) অনুচ্ছেদে নির্ধারিত হয়েছে যে বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিতে প্রতিটি এবং রয়েছে প্রতিটি বিশদ, বিল্ডারের দায়িত্বের ক্ষেত্রে বিভ্রান্তির জন্য খুব কম সুযোগ রেখে। “বিক্রয়ের জন্য চুক্তিতে বিল্ডিং এবং অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ, নির্দিষ্টকরণ এবং অভ্যন্তরীণ উন্নয়নমূলক কাজ এবং বহিরাগত উন্নয়ন কাজ সহ, তারিখ এবং ব্যয়ের জন্য অর্থ প্রদানের পদ্ধতি সহ প্রকল্পের উন্নয়নের বিবরণ উল্লেখ করা উচিত এবং যে তারিখে এটি হস্তান্তর করা হবে, ডিফল্ট ক্ষেত্রে সুদের হার এবং এই জাতীয় অন্যান্য বিবরণ রয়েছে, "আইনটি বলে।

প্রতিশ্রুত সুযোগসুবিধা সরবরাহ করতে ব্যর্থতা

যদি কোনও বিল্ডার বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিতে একটি নির্দিষ্ট সুবিধার প্রতিশ্রুতি দেয় তবে তিনি আইনগতভাবে এটি সরবরাহ করতে বাধ্য। যদি তিনি এটি করতে ব্যর্থ হন তবে ক্রেতা তার দখল পাওয়ার পাঁচ বছরের মধ্যে এটি তার কাছে তুলে ধরতে পারে এবং এক মাসের মধ্যে তাকে ভুলটি সংশোধন করতে হবে।

আইনটিতে বলা হয়েছে, "প্রবর্তকের এই সময়ের মধ্যে এই জাতীয় ত্রুটিগুলি সংশোধন করতে ব্যর্থ হওয়ার ক্ষেত্রে, ক্ষতিগ্রস্ত বরাদ্দকারীরা এই আইনের অধীন প্রদত্ত পদ্ধতিতে যথাযথ ক্ষতিপূরণ পাওয়ার অধিকারী হবে," আইনটি বলে। এমনকি অন্যথায়, প্রবর্তক যদি বিক্রয়ের জন্য চুক্তির শর্তাদি ও শর্তাবলীর অধীনে তার উপর আরোপিত কোনও বাধ্যবাধকতা সম্পাদন করতে ব্যর্থ হন, তবে তিনি ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য দায়বদ্ধ is এছাড়াও, নির্মাতা বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি কার্যকর করার পরে, তিনি বন্ধক রাখতে বা এই জাতীয় সম্পত্তিতে কোনও চার্জ তৈরি করতে পারবেন না। যদি এটি ঘটে থাকে তবে ক্রেতার উপর এটির কোনও প্রভাব পড়বে না, বলছেন আইন.

এছাড়াও দেখুন: রক্ষণাবেক্ষণ চার্জগুলির জন্য ক্রেতাদের সচেতন হওয়া দরকার

নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি অবশ্যই ফ্ল্যাট বরাদ্দের তারিখ হিসাবে বিবেচনা করা উচিত: এসসি

বাড়ি ক্রেতার কাছে একটি আবাসন ইউনিট বরাদ্দের সময় নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তির তারিখ থেকে বিবেচনা করতে হবে এবং রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইন, ২০১ under, ২০১ under এর অধীনে প্রকল্পের নিবন্ধনের তারিখ থেকে নয় রায় দিয়েছে আদালত। শীর্ষস্থানীয় আদালত বলেছে, "এটি উল্লেখ করার জন্য প্রাসঙ্গিক যে এমনকি ধারা 18 (আরইআরএ) এর উদ্দেশ্যেও, চুক্তি অনুসারে এই রেজিস্ট্রেশন নয়, পিরিয়ডটি গণনা করতে হবে"।

কীভাবে কোনও বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তি খসড়া করবেন

যদিও কোনও বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তির খসড়া তৈরি এবং সম্পাদন করার সময় বিল্ডারের জন্য নির্দিষ্ট বিধিগুলি মেনে চলা বাধ্যতামূলক করে, তবুও শর্তাদি এবং শর্তগুলি পড়ার সময় ক্রেতাকে এখনও অত্যন্ত সতর্কতা অবলম্বন করতে হবে।

প্রথম এবং সর্বাগ্রে তাদের অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে যে চুক্তিটি আরইআরএ দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে এবং আকারে খসড়া করা হয়েছে এবং এটি রাষ্ট্র কর্তৃপক্ষের সাথেও নিবন্ধভুক্ত রয়েছে (আটটি কমেরও কম রিলে বিক্রয় ঘর বা অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে এটি নাও হতে পারে) ইউনিটগুলি, কারণ তারা এর আওতায় পড়ে না আরইআরএ)।

দ্বিতীয়ত, সর্বদা কোনও আইনি বিশেষজ্ঞের সহায়তা নিন, যাতে নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তিতে কোনও পদ বা শর্ত সম্পর্কিত কোনও স্পষ্টতার অভাব নেই তা নিশ্চিত করে নিন। এটি কেবলমাত্র নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি এবং এর মধ্যে থাকা শর্তাদি যা ভবিষ্যতে কোনও বিরোধের ক্ষেত্রে নিজের স্বার্থ রক্ষা করতে পারে সেহেতু এটি অত্যন্ত মূল্যবান। আরও দেখুন: রিয়েল এস্টেটে জোরপূর্বক ধারা কী?

জিনিস ক্রেতাদের বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তিগুলি পরীক্ষা করা দরকার

• আরইআরএ রেজিস্ট্রেশন
• প্রকল্প শুরু এবং সমাপ্তির সময়
• সম্পত্তি বাতিল / বরাদ্দ করার ক্রেতার অধিকার
• প্রত্যর্পণ নীতি
• নির্মাতার দ্বারা গৃহীত কোনও অনুগ্রহকালীন সময়
• মজুরি ক্লজ জোর করে
• সম্পত্তির জন্য বিবেচনা এবং কী বাদ (যেমন রক্ষণাবেক্ষণ, পার্কিং, বিদ্যুতায়নের চার্জ ইত্যাদি)
• প্রদানের সময়রেখা
• ফিক্সচার, স্পষ্ট শিরোনাম, এখতিয়ার / সালিসি দফার মতো সম্পত্তির বিবরণ

FAQ

বিল্ডার ক্রেতা চুক্তি কী?

একজন বিল্ডার-ক্রেতা চুক্তি একটি আইনী চুক্তি যা ক্রেতা এবং বিল্ডারকে মেনে চলতে হয় এমন শর্তাদি অন্তর্ভুক্ত করে।

বিল্ডার ক্রেতা চুক্তি কি বাধ্যতামূলক?

কারও স্বার্থরক্ষার জন্য, বুকিংয়ের পরিমাণ পরিশোধের পরে নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি সম্পাদন এবং নিবন্ধিত করা উচিত।

নিবন্ধিত বিক্রয় চুক্তি কি বৈধ?

নিবন্ধিত নয় এমন বিক্রয় করার চুক্তি আইন আদালতে প্রমাণ হিসাবে গ্রহণযোগ্য নয়।

(With inputs from Content Consultants)