জম্মু ও কাশ্মীরের নতুন ভূমি আইন কি তার সম্পত্তির বাজার পরিবর্তন করতে পারে?

আগস্ট 2019 সালে ভারতের সংবিধানের 370 অনুচ্ছেদের অধীনে জম্মু ও কাশ্মীরের বিশেষ মর্যাদা প্রত্যাহার এবং রাজ্যটিকে দুটি কেন্দ্রশাসিত অঞ্চলে বিভক্ত করার পরে, সকলের মনে একটি বিশিষ্ট প্রশ্ন হল কে জম্মুতে একটি বাড়ি কিনতে সক্ষম হবে? এবং কাশ্মীর। রাজনৈতিক প্রভাব ছাড়াও, জম্মু ও কাশ্মীরের ভূমি আইনের পরিবর্তনগুলি সহিংসতার দ্বারা ক্ষতিগ্রস্ত এই মনোরম পর্যটন গন্তব্যে সম্পত্তির বাজার যেভাবে গড়ে উঠবে তার সাথে সরাসরি সম্পর্ক রয়েছে। পরিবর্তিত ভূমি আইন কি এই অঞ্চলের সম্পত্তির বাজারে কোন বাস্তব পার্থক্যের দিকে নিয়ে যাবে এবং ডেভেলপাররা কি এখন বিশ্বের এই অংশে জমির জন্য স্কাউট করবে?

বিশেষ মর্যাদা বাতিলের আগে জম্মু ও কাশ্মীরে ভূমি আইন

জম্মু ও কাশ্মীরের ভূমি অধিকার, আগস্ট 2019 এর আগে, 35A ধারার অধীনে সুরক্ষিত এবং নিশ্চিত করা হয়েছিল। জম্মু ও কাশ্মীর দ্বারা উপভোগ করা বিশেষ মর্যাদা অনুসারে, রাজ্যের 'স্থায়ী বাসিন্দারা' পূর্ববর্তী রাজ্যে জমির মালিকানার অধিকার সহ কিছু অধিকার সংরক্ষণ করে এবং রাজ্যের বাইরে ভারতীয় নাগরিকদের সেখানে জমি কেনার অধিকার ছিল না। এই স্থায়ী বাসিন্দাদের চারটি ভূমি আইনের অধীনে জম্মু ও কাশ্মীরের জমির উপর একচেটিয়া অধিকার ছিল:

• জম্মু ও কাশ্মীর এলিয়েনেশন অফ ল্যান্ড অ্যাক্ট, 1938
• বিগ ল্যান্ডড এস্টেট অ্যাবলিশন অ্যাক্ট, 1950
• জম্মু ও কাশ্মীর জমি অনুদান আইন, 1960
• জম্মু ও কাশ্মীর কৃষি সংস্কার আইন, 1976

370 ধারা বাতিলের পর J&K-তে ভূমি আইন

স্থায়ী বাসিন্দাদের এই বিশেষ সুযোগ-সুবিধা এখন বিদ্যমান সমস্ত আইন থেকে বাতিল করা হয়েছে। জম্মু ও কাশ্মীর এলিয়েনেশন অফ ল্যান্ড অ্যাক্ট এবং দ্য বিগ ল্যান্ডড এস্টেট অ্যাবলিশন অ্যাক্ট, বাতিল করা হয়েছে। জম্মু ও কাশ্মীর জমি অনুদান আইন এবং জম্মু ও কাশ্মীর কৃষি সংস্কার আইনের অধীনে জমির ইজারা এবং স্থানান্তর নিয়ন্ত্রণকারী বিভাগগুলি থেকে 'স্থায়ী বাসিন্দা' ধারাটিও মুছে ফেলা হয়েছে। উপরে উল্লিখিত আইনগুলির পরিবর্তনগুলি 1970 সালের জম্মু ও কাশ্মীর উন্নয়ন আইনের মাধ্যমে করা হয়েছে৷ ফলস্বরূপ, 'উন্নয়ন অঞ্চলগুলি' যেগুলি সরকার দ্বারা অবহিত করা হয়েছে, নতুন প্রবিধান অনুসারে, বিদ্যমান কোনো ভূমি আইনের অধীন হবে না৷ এখন থেকে, বর্তমান জোনাল পরিকল্পনার প্রয়োজন অনুযায়ী ভূমি ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ করার ক্ষমতা উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের থাকবে।

আরও দেখুন: কেন্দ্র জম্মু ও কাশ্মীর, লাদাখ ভূমি আইনকে অবহিত করেছে এই পরিবর্তনগুলির সাথে, বিকাশকারীরা বড় ব্যবসার সুযোগগুলি অনুভব করছেন৷ জমি এখন কেন্দ্রীয় আইনের অধীনে অধিগ্রহণ করা হবে এবং রাজ্যের ভূমি অধিগ্রহণ আইন 1990-এর অধীনে উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের জমি অধিগ্রহণের পূর্বের বিধান সরিয়ে দেওয়া হয়েছে। হিসাবে রাজ্যের পূর্বের আইন অনুসারে, আবাসিক উদ্দেশ্যে জমি বরাদ্দ বা লিজ আউট করা যেতে পারে, শুধুমাত্র একজন স্থায়ী বাসিন্দাকে। তা সত্ত্বেও, জম্মু ও কাশ্মীরের লেফটেন্যান্ট-গভর্নর মনোজ সিনহা, স্পষ্ট করেছেন যে কৃষি জমি অ-স্থানীয় ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করা হবে না এবং আইনের সংশোধনীগুলি শুধুমাত্র বিনিয়োগকে উত্সাহিত করার উদ্দেশ্যে ছিল। “আমি জোর করে এবং সম্পূর্ণ দায়িত্ব নিয়ে বলতে চাই যে কৃষি জমি কৃষকদের জন্য সংরক্ষিত রাখা হয়েছে। ওইসব জমিতে কোনো বহিরাগত আসবে না,” বলেন সিনহা। তিনি আরও স্পষ্ট করেছেন যে সরকার শুধুমাত্র শিল্পকে মনোনীত 'শিল্প এলাকায়' আমন্ত্রণ জানাতে চায়। আরও দেখুন: লাদাখ RERA নিয়মগুলিকে অবহিত করে৷

জমি ব্যবস্থাপনায় J&K শিল্প উন্নয়ন কর্পোরেশনের ভূমিকা

একটি পৃথক জম্মু ও কাশ্মীর ইন্ডাস্ট্রিয়াল ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশন (J&K IDC) এখন জমি অধিগ্রহণের উদ্দেশ্যে তৈরি করা হয়েছে, যাতে 'শিল্প এলাকা এবং শিল্প এস্টেটে শিল্পের দ্রুত ও সুশৃঙ্খল প্রতিষ্ঠা ও সংগঠন'। এবং এই শিল্পগুলির সাথে সম্পর্কিত 'বাণিজ্যিক কেন্দ্র' স্থাপন করা। J&K IDC-এর কাছে এই এলাকাগুলিকে ডেভেলপারদের কাছে হস্তান্তর করার বা তাদের নিজেই বিকাশ করার ক্ষমতা রয়েছে, এই এলাকাগুলিকে শিল্প এস্টেটগুলির জন্য প্রস্তুত করার লক্ষ্যে। J&K IDC-এর কাছে প্রয়োজন অনুযায়ী এই ধরনের লেনদেনের শর্তাদি সেট করার সময় যেকোনো সম্পত্তি কেনা, বিক্রি বা লিজ দেওয়ার ক্ষমতা রয়েছে। এটি কর্পোরেট সেক্টরের কাছে বিল্ডিং ইজারা দিতে বা বিক্রি করতে পারে। এক্ষেত্রে নির্ধারিত উদ্দেশ্য হল শিল্প ও বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠানের কর্মচারীদের জন্য ঘর নির্মাণ করা। সরকারও এখন থেকে কর্পোরেশনের কাছে জমি রাখবে এবং প্রয়োজনে আরও জমি অধিগ্রহণ করবে। আরও দেখুন: রিয়েল এস্টেট আইন (RERA) সম্পর্কে আপনার যা জানা দরকার

জম্মু ও কাশ্মীরের সম্পত্তি বাজারের ভবিষ্যত

অর্থনৈতিকভাবে দুর্বল বিভাগ (EWS) এবং নিম্ন আয়ের গোষ্ঠী (LIG) এর অন্তর্গত জম্মু ও কাশ্মীরের স্থায়ী বাসিন্দাদের জন্য কম খরচের আবাসন, এই পর্যন্ত, একমাত্র সুবিধাভোগী। নতুন সংশোধনীগুলি নিশ্চিত করে যে সারা দেশে EWS এবং LIG বিভাগগুলি জম্মু ও কাশ্মীরে জমি কিনতে বা বাড়ি তৈরি করতে পারে।

“সংশোধনী ডেভেলপারদের জন্য উৎসাহজনক যারা জম্মু ও কাশ্মীরে পা রাখতে চাইছেন। মিলন টেরিটরির সরকার একটি নতুন আবাসন নীতিও ঘোষণা করেছে, যেখানে এটি পাঁচ বছরের মধ্যে এক লাখ আবাসিক ইউনিট তৈরি করবে। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ও বস্তি পুনর্বাসন প্রকল্পের জন্য সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্বের প্রচার করা হবে। এটাও বলা হয়েছে যে EWS এবং LIG সেগমেন্টের অনুমোদনগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে। তাই, সরাসরি জমি অধিগ্রহণ না হলেও, অনেক চুক্তিভিত্তিক নির্মাণ এই অঞ্চলের বাইরের ডেভেলপারদের দেওয়া হবে,” বিশ্বাস করেন মেহতাব ভাট, সিমলার একজন রিয়েলটর , যিনি জম্মু ও কাশ্মীরে সুযোগের অপেক্ষায় রয়েছেন।

“J&K এর মূল উন্নয়ন আইনের 17 ধারায় বলা হয়েছে যে সরকার যদি উন্নয়নের জন্য জমি অধিগ্রহণ করে তবে কাজটি সম্পাদন করতে ব্যর্থ হয় তবে জমিটি কেবল স্থায়ী বাসিন্দাদের কাছে বিক্রি করা যেতে পারে। এখন থেকে, এটি যেকোনো ভারতীয় নাগরিকের কাছে বিক্রি করা যাবে। তবে, ইউটি-এর বাইরের কারও কাছে কৃষি জমি বিক্রি করা যাবে না। সরকার ভূমি হস্তান্তর নিয়ন্ত্রণকারী আইন এবং জমির ব্যবহার পরিবর্তনের বিধিনিষেধও শিথিল করেছে। এটি জম্মু ও কাশ্মীরের বাইরের বিকাশকারীদের জন্য সুযোগের একটি উইন্ডো উপস্থাপন করে,” আইনজীবী গৌতম অধিকারী ব্যাখ্যা করেন। বিশ্লেষকরা বিশ্বাস করেন যে নতুন আইনগুলি এই অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটকে সুবিধাবাদী এবং প্রতিযোগিতামূলক করার দিকে নিয়ে যাচ্ছে বলে মনে হচ্ছে। এটি আসলে জম্মু ও কাশ্মীরের সম্পত্তি বাজারকে উপকৃত করবে কিনা, এই মুহুর্তে এখনও কারও অনুমান। (লেখক সিইও, Track2Realty)

FAQs

J&K IDC কি?

J&K IDC মানে জম্মু ও কাশ্মীর ইন্ডাস্ট্রিয়াল ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশন। J&K IDC জমি অধিগ্রহণ এবং J&K-তে শিল্প ও শিল্প এলাকা/এস্টেট প্রতিষ্ঠার জন্য দায়ী।

বহিরাগতরা কি জম্মু ও কাশ্মীরে জমি কিনতে পারে?

যে কোনো ভারতীয় নাগরিক জম্মু ও কাশ্মীরে কৃষিজমি ছাড়া জমি কিনতে পারেন।