মুম্বাই ডিসিপিআর 2034: এটি কি মুম্বাইয়ের রিয়েল এস্টেট সমস্যার সমাধান করতে পারে?

যেহেতু 2018 সালের মে মাসে রাজ্য সরকার মুম্বাইয়ের বহুল প্রতীক্ষিত উন্নয়ন পরিকল্পনা (DP) 2034 উন্মোচন করেছিল, জনসাধারণের পরামর্শের জন্য 'ডেভেলপমেন্ট কন্ট্রোল অ্যান্ড প্রমোশন রেগুলেশন 2034 (DCPR 2034)' রাখা হয়েছিল। এখন, উন্নয়ন পরিকল্পনা 2034-এর জন্য বর্জন পরিকল্পনা সাফ করা হয়েছে এবং 2020 সালের শেষ নাগাদ নতুন ডিসিপিআর চূড়ান্ত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে৷ বর্জন পরিকল্পনাগুলি হল পরিকল্পনার অংশ যা সরকার BMC-তে জমা দেওয়ার পরে পরিবর্তন করেছিল৷ . উন্নয়ন পরিকল্পনার বর্তমান সংস্করণটি সবাইকে অবাক করে দিয়েছিল, কারণ এটি বিকাশ পরিকল্পনা 2034 (DP 2034) থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে আলাদা ছিল যা ফেব্রুয়ারী 2018 সালে বৃহন্মুম্বাই মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশন (BMC) দ্বারা পাস হয়েছিল। বিএমসি কর্তৃক পাসকৃত উন্নয়ন পরিকল্পনায় অনেক পরিবর্তন/পরিবর্তন এবং অসংখ্য নতুন সংযোজন ছিল। DCPR 2034 1 সেপ্টেম্বর, 2018 এ কার্যকর হয়েছে। নতুন DCPR 2034 রিয়েল এস্টেট নির্মাণের জন্য প্রায় 3,700 হেক্টর জমি উন্মুক্ত করতে চায় যা আগে নো-ডেভেলপমেন্ট জোন হিসাবে মনোনীত হয়েছিল। যেহেতু এই পরিকল্পনাটি আগামী দেড় দশকের জন্য শহরের সমস্ত নির্মাণ পরিচালনা ও নিয়ন্ত্রণ করবে, সম্পত্তি পরামর্শদাতা নাইট ফ্রাঙ্ক ইন্ডিয়া, 'DCPR 2034 – ডিসিফারিং মুম্বাইয়ের ভবিষ্যত' শীর্ষক একটি প্রতিবেদনে, পরিকল্পনার কিছু গুরুত্বপূর্ণ দিক বিশ্লেষণ করেছে। পূর্ববর্তী উন্নয়ন পরিকল্পনা (1991 ডিপি) কার্যকর করার সময়, উদ্দেশ্য ছিল শহরের পুনঃউন্নয়নের মতো তৎকালীন সমস্যার সমাধান করা। বস্তি, সেসড বিল্ডিং এবং মহারাষ্ট্র হাউজিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট অথরিটি (MHADA) কলোনি, সেইসাথে ব্যক্তিগত জমিতে বিল্ডিংগুলির নতুন বিকাশের প্রচার/নির্দেশিকা। 1991 ডিপি প্রায় তিন দশক ধরে বলবৎ রয়েছে। পুনঃউন্নয়নের মাধ্যমে বস্তি, সেসড বিল্ডিং এবং MHADA সোসাইটিতে বসবাসকারী লোকদের আবাসন সমস্যা সমাধানের জন্য নীতিগুলি বেশ কয়েকবার সংশোধন করা হয়েছিল। যদি আমরা পুনঃউন্নয়ন ফ্রন্টে অর্জিত অগ্রগতির দিকে তাকাই, তবে রেকর্ডটি খুব চিত্তাকর্ষক ছিল না, প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে।

• মুম্বাইয়ের 1.5-1.6 মিলিয়ন বস্তি পরিবারের মধ্যে, আনুমানিক মাত্র এক লাখ বস্তিবাসীদের জন্য ঘর তৈরি করা হয়েছে।
• মুম্বাইতে 19,800টি সেসড বিল্ডিং রয়েছে, যার মধ্যে মাত্র 1,800টি পুনর্নির্মাণ করা হয়েছে।
• MHADA সোসাইটিগুলির পুনঃউন্নয়নের ক্ষেত্রেও খুব বেশি অর্জন করা যায়নি।

মুম্বাইতে, প্রায় 7 মিলিয়ন লোক বস্তিতে বাস করে, প্রায় 2.5 মিলিয়ন লোক সেসড বিল্ডিংগুলিতে বাস করে এবং প্রায় 1.2-1.5 মিলিয়ন লোক MHADA কলোনিগুলিতে বাস করে। 1991 ডিপির নীতিগুলি এই লোকদের জীবনযাত্রার মান এবং আবাসন অবস্থার উন্নতির উদ্দেশ্যে করা হয়েছিল কিন্তু এটি উদ্দিষ্ট সুবিধাভোগীদের জীবনে কোন অর্থপূর্ণ প্রভাব ফেলেনি। তাছাড়া আজকের পরিস্থিতি সেই সময়ের থেকে একেবারেই ভিন্ন 1991 ডিপির প্রয়োগ। এটা শুধু বস্তি বা MHADA কলোনি বা সেসড বিল্ডিংই নয় যেগুলো পুনঃবিকাশের জন্য মরিয়া প্রয়োজন, কিন্তু বেসরকারী হাউজিং সোসাইটি/বিল্ডিংগুলিরও পুনর্নবীকরণ প্রয়োজন।

মুম্বাইতে, বিএমসি অঞ্চলের মধ্যে, অর্থাৎ, দহিসার থেকে চার্চগেট এবং মুলুন্ড থেকে কোলাবা পর্যন্ত, খুব বেশি জমি অবশিষ্ট নেই এবং শহরটির অগ্রগতির একমাত্র উপায় হল বিদ্যমান ভবনগুলির পুনর্নির্মাণ। অতএব, নীতিগুলি সেই অনুযায়ী প্রণয়ন করা দরকার যাতে সমস্ত স্টেকহোল্ডারদের একটি টেকসই উপায়ে পুনঃউন্নয়নকে উন্নীত করা যায়, সেইসাথে অর্থপূর্ণ, স্থল পরিবর্তনের সাক্ষী হতে পারে। আরও দেখুন: মুম্বাই ডেভেলপমেন্ট প্ল্যান 2034: ভাল এবং অসুবিধাগুলির একটি বিশ্লেষণ

DCPR 2034: আবাসিক অংশের জন্য মূল বিধান

রাস্তার প্রস্থের সাথে অনুমোদিত FSI এর সংযোগ

• অতীতের নীতিগুলি যানজট নিয়ন্ত্রণে সীমিত ছিল, যার ফলে সরু রাস্তায় লম্বা আবাসিক/বাণিজ্যিক টাওয়ার নির্মাণ করা হয়েছে।
• দ্বারা style="color: #0000ff;">সড়কের প্রস্থের সাথে অনুমতিযোগ্য ফ্লোর স্পেস ইনডেক্স (FSI) লিঙ্ক করা, DCPR 2034 নিশ্চিত করবে যে উঁচু বিল্ডিং তৈরি করা যেতে পারে, শুধুমাত্র যদি রাস্তার প্রস্থ এটিকে সমর্থন করতে পারে, যার ফলে, যানজট হ্রাস করা যায়।

ট্রান্সফার অফ ডেভেলপমেন্ট রাইটস (TDR) সীমা এবং প্রিমিয়াম FSI বৃদ্ধির মাধ্যমে FSI বৃদ্ধি করা

• দ্বীপ শহরের জন্য FSI DCPR 2034-এ বৃদ্ধি করা হয়েছে। FSI-এর এই বৃদ্ধি প্রিমিয়াম পরিশোধের FSI বৃদ্ধি এবং প্লটে লোড করা যেতে পারে এমন TDR-এর পরিমাণ বৃদ্ধির কারণে বৃদ্ধি পেয়েছে।
• এটি নিশ্চিত করবে যে রাস্তা প্রশস্তকরণ, বস্তি পুনর্বাসন এবং সংরক্ষিত প্লট সমর্পণের জন্য জমি সমর্পণের মাধ্যমে উত্পন্ন টিডিআরের চাহিদা রয়েছে।
• অধিকন্তু, সরকার এবং পৌর কর্পোরেশন প্রিমিয়াম এফএসআই বিক্রি থেকে রাজস্ব আয় করবে।

সমর্পিত এলাকার জন্য উন্নয়ন অধিকার বৃদ্ধি

• রাজ্যের নগর উন্নয়ন বিভাগ তার নভেম্বর 2016 এর বিজ্ঞপ্তিতে, প্লটে সংরক্ষণের কারণে BMC-তে সমর্পণ করা জমির জন্য তৈরি TDR বাড়িয়েছিল। এটি দ্বীপ শহরে সমর্পিত জমির ক্ষেত্রফলের 2.5 গুণ এবং শহরতলিতে সমর্পিত জমির ক্ষেত্রফলের দ্বিগুণ বৃদ্ধি করা হয়েছে। এর আগে, উভয়ের অধীনে টিডিআর ছিল ১। ডিসিপিআর 2034-এ একই নিয়ম অব্যাহত রাখা হয়েছে।
• এটি নিশ্চিত করবে যে বস্তি পুনর্বাসন এবং সংরক্ষিত প্লট সমর্পণের প্রক্রিয়া ত্বরান্বিত করার জন্য স্টেকহোল্ডারদের জন্য প্রণোদনা থাকবে।

কার্পেট এলাকার RERA এর সংজ্ঞা গ্রহণ করা

• DCPR 2034 তার কার্পেট এলাকার সংজ্ঞাকে মহারাষ্ট্র ওনারশিপ অফ ফ্ল্যাট অ্যাক্ট (MOFA) দ্বারা সংজ্ঞায়িত করে পরিবর্তন করেছে এবং রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 (RERA-এর) কার্পেট এলাকার সংজ্ঞা গ্রহণ করেছে। একটি অভিন্ন সংজ্ঞার সাথে সারিবদ্ধ করা, ক্রেতাদের মধ্যে অস্পষ্টতা কমাতে সাহায্য করবে৷

বস্তি পুনর্বাসন

• বর্তমান বস্তি পুনর্বাসন নীতির অধীনে গত 20 বছরে মাত্র এক লাখ বস্তি ইউনিট পুনর্বাসন করা হয়েছে। এই গতিতে, মুম্বাইয়ের 15-16 লাখ বস্তি ইউনিট পুনর্বাসন করতে প্রায় 300 বছর সময় লাগবে।
• অতীত নীতির অপর্যাপ্ততাগুলি বর্তমান DCPR 2034-এর অধীনে এগিয়ে যেতে পারে, কারণ এটি একই নিয়মগুলি অব্যাহত রাখে।

নির্দিষ্ট শ্রেণীতে বিল্ডিং পুনঃউন্নয়নের জন্য সম্মতি ধারা হ্রাস

• সেসড এবং MHADA বিল্ডিংগুলির পুনর্নির্মাণের জন্য প্রয়োজনীয় ন্যূনতম অপরিবর্তনীয় সম্মতি 70 শতাংশ থেকে কমিয়ে 51 শতাংশ করা হয়েছে।
• অন্যান্য কারণে এসব বিভাগের ভবনগুলোর পুনঃউন্নয়ন আটকে আছে। তাই, সম্মতি হ্রাস করা সম্পূর্ণরূপে সমস্যা সমাধানে সাহায্য করতে পারে না।

DCPR 2034: বাণিজ্যিক অংশের জন্য মূল বিধান

বাণিজ্যিক জন্য উচ্চ FSI-এর জন্য সর্বনিম্ন রাস্তার প্রস্থ 12 মিটার

• DCPR 2034 অফিসের উন্নয়নের জন্য উচ্চতর FSI প্রদান করে, শুধুমাত্র যদি রাস্তার প্রস্থ 12 মিটারের বেশি হয়, অন্যথায় এটি আবাসিকের মতো।
• যত যানবাহন চলাচল করছে এবং একটি বাণিজ্যিক ভবনের বাইরে সারাদিন আবাসিকের চেয়ে বেশি, বাণিজ্যিক ভবনের বাইরে যানজটের ঘটনা কিছুটা হলেও কমানো যেতে পারে।

অফিস উন্নয়নের জন্য FSI বাড়ানো

• ডিসিপিআর 2034, মুম্বাইতে অফিসের জায়গার সরবরাহ বাড়িয়ে আট মিলিয়ন চাকরি তৈরি করার লক্ষ্য রাখে।
• বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য DCPR 2034-এর অধীনে দেওয়া FSI, 12 মিটারের বেশি রাস্তার প্রস্থের জন্য আবাসিক থেকে বেশি। অতিরিক্ত/উচ্চ এফএসআই আবাসিক উন্নয়নের চেয়ে বাণিজ্যিক উন্নয়নকে উৎসাহিত করার লক্ষ্যে। বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য এই অতিরিক্ত এফএসআই (উদ্দীপক), বার্ষিক হারের সময়সূচীর (এএসআর) 50 শতাংশ হারে প্রিমিয়াম প্রদান করে BMC থেকে কিনতে হবে।
• যাইহোক, অতিরিক্ত এফএসআই আকারে প্রণোদনার বর্তমান সেট, প্রয়োজনীয় পরিমাণে অফিসের উন্নয়নকে পর্যাপ্তভাবে প্রচার নাও করতে পারে।

স্মার্ট ফিনটেক সেন্টারের উন্নয়ন

• অনুরূপ অফিস ডেভেলপমেন্ট, DCPR 2034-এর লক্ষ্য হল স্মার্ট ফিনটেক সেন্টারের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা, অতিরিক্ত FSI প্রদানের মাধ্যমে। উল্লেখ্য যে স্মার্ট ফিনটেক সেন্টারের জন্য, অতিরিক্ত FSI-এর জন্য প্রিমিয়াম চার্জ করা হয় ASR-এর 50 শতাংশ হারে।
• আমাদের বিশ্লেষণ অনুসারে, স্মার্ট ফিনটেকের জন্য প্রবৃদ্ধি আনার চেষ্টা করার সময়, ডিসিপিআর এখনও এই উদ্দেশ্য অর্জনে চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হতে পারে।

প্রতিবেদনে মন্তব্য করতে গিয়ে , নাইট ফ্রাঙ্ক ইন্ডিয়ার চেয়ারম্যান ও ব্যবস্থাপনা পরিচালক শিশির বৈজাল বলেছেন, "ডিসিপিআর 2034 প্রকাশের সাথে সাথে, অনিশ্চয়তার শেষ স্তরের অবসান হয়েছে। ডেভেলপার সম্প্রদায় এখন আত্মবিশ্বাসের সাথে অগ্রসর হতে পারে। নীতিটি স্পষ্টতা এবং ফোকাস প্রদান করে। মুম্বাইয়ের ভবিষ্যত উন্নয়ন। ডিসিপিআর 2034 একটি গুরুত্বপূর্ণ নীতি, যা আমাদের শহরের ভবিষ্যত গঠন করতে পারে। তাই, এটিকে সর্বোচ্চ গুরুত্ব দেওয়া উচিত।

"বর্তমান DCPR 2034-এর বেশ কিছু ইতিবাচক দিক রয়েছে এবং এটি সঠিক দিকের একটি পদক্ষেপ৷ যাইহোক, আমরা বিশ্বাস করি যে আরও কাজ করার ক্ষেত্র থাকবে৷ DCPR 2034 মুম্বাইয়ের বাণিজ্যিক খাতে একটি প্রণোদনা প্রদান করেছে, প্রণোদিত FSI এর মাধ্যমে৷ যাইহোক, FSI-এর উচ্চ মূল্য একটি চ্যালেঞ্জ হতে পারে। আবাসিক ফ্রন্টে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের প্রচারের জন্য জমি খোলা এবং কার্পেট এলাকার সংজ্ঞা একীকরণের মতো পদক্ষেপগুলি বাড়ির জন্য একটি আশীর্বাদ হিসাবে প্রমাণিত হবে। ক্রেতাদের

"সব মিলিয়ে, বর্তমান DCPR 2034-এ সমস্ত স্টেকহোল্ডারদের কাছে কিছু অফার করার আছে এবং আমরা আশাবাদী যে এটি আগামী দুই দশকে মুম্বাইয়ের বৃদ্ধিতে সুদূরপ্রসারী প্রভাব ফেলবে।"

FAQs

DCPR কি?

DCPR এর অর্থ হল ডেভেলপমেন্ট কন্ট্রোল অ্যান্ড প্রমোশন রেগুলেশন 2034 (DCPR 2034)

মুম্বাই উন্নয়ন পরিকল্পনা 2034 কি?

মুম্বাই উন্নয়ন পরিকল্পনা 2034 আবাসিক রিয়েল এস্টেট নির্মাণের জন্য 3,700 হেক্টর জমি উন্মুক্ত করতে চায়