প্রাক্তন আমেরিকান রাষ্ট্রপতি, প্রয়াত থিওডোর রুজভেল্টের কথায়, প্রত্যেক ব্যক্তি, যিনি সমৃদ্ধ জনগোষ্ঠীর ক্রমবর্ধমান অংশে, সুনির্বাচিত রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করেন, স্বতন্ত্র হওয়ার সুনির্দিষ্ট এবং নিরাপদ পদ্ধতি অবলম্বন করেন, রিয়েল এস্টেট সম্পদের ভিত্তি । সম্পত্তির মালিকানা হোল্ডারকে বিভিন্ন ধরণের সুবিধা দেয়। একটি অস্থাবর সম্পত্তি কেবল শারীরিক সুরক্ষা এবং সুরক্ষাই দেয় না তবে বিনিয়োগের সুযোগ হিসাবেও কাজ করে। সম্পত্তি বিক্রয় যেমন সাধারণত মালিকের জন্য লাভের ফলস্বরূপ, ভারতে আয়কর (আইটি) আইনগুলি উপকার হিসাবে বিবেচিত হয় এবং আয় অনুসারে কর আদায় করা হয়। যদি সাবধানতার সাথে পরিকল্পনা না করা হয়, তবে বিক্রয়টি, করের দায়বদ্ধতার ক্ষেত্রে লাভজনকভাবে উল্লেখযোগ্যভাবে খাওয়া ব্যয়বহুল ব্যাপার হিসাবে প্রমাণিত হতে পারে। সুতরাং, সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর আপনার ট্যাক্স দায় হ্রাস করার জন্য আইনত স্বীকৃত উপায়গুলি খুঁজে পাওয়া উপযুক্ত। তবে, করের দায় এড়ানোর জন্য সন্দেহজনক পদ্ধতি ব্যবহার করা শেষ পর্যন্ত সমস্যার মধ্যে পড়ে যেতে পারে। এটি স্পষ্টতই প্রমাণিত হয় যে কর জালিয়াতি প্রমাণের জন্য কর বিভাগ খুব পুরানো মামলা পুনরায় চালু করার ঘটনা ক্রমবর্ধমান রয়েছে। আপনার শুল্কের দায় হ্রাস করার জন্য কোনওরূপে বা আকারে আইনকে রোধ করা আপনার পক্ষে ভাল। কীভাবে ট্যাক্স সংরক্ষণ করবেন তা আবিষ্কার করার আগে, আমরা সম্পত্তি বিক্রয়কারীদের করের দায় নির্ধারণকারী কারণগুলির দিকে নজর রাখি।
মূলধন লাভের জন্য হোল্ডিং পিরিয়ড
বিদ্যমান ভারতীয় আইটি আইন অনুসারে, হোল্ডিং পিরিয়ড – আপনি বিক্রয় করার আগে সম্পত্তির মালিক হওয়ার জন্য সময়টি – করের দায়বদ্ধতা নির্ধারণে নির্ধারক ভূমিকা পালন করে। আইনটি যদি লেনদেনকে স্বল্প-মেয়াদী মূলধন লাভের (এসটিসিজি) বিভাগের আওতায় পড়তে দেখে তবে শুল্কের দায় আরও বেশি হবে। তবে, যদি লেনদেনটি দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ (এলটিসিজি) বিভাগে আসে, আপনাকে ট্যাক্সের মুনাফার 20.8% নেওয়া হবে। আপনার ট্যাক্স স্ল্যাব নির্বিশেষে 20.8% এলটিসিজি ট্যাক্স প্রযোজ্য। আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় লক্ষণীয়, লেনদেনকে এলটিসিজি হিসাবে বিবেচনা করা হলে, কোনও করদাতাকে আইটি আইনের বিধানের অধীনে কয়েকটি ছাড়ের অনুমতি দেওয়া হয়। এসটিসিজির ক্ষেত্রে, ট্যাক্স দায় হ্রাস করার সুযোগ প্রায় অস্তিত্বহীন – করদাতা স্টক এবং সোনার ইত্যাদির মতো সম্পদ বিক্রয় থেকে যে কোনও স্বল্পমেয়াদী ক্ষতির বিপরীতে লাভ স্থির করতে পারেন etc.
নতুন সম্পত্তি বিনিয়োগ
আপনার শুল্কের দায়বদ্ধতা যথেষ্ট কম এবং শূন্যের সমান হবে, যদি আপনি নির্দিষ্ট শর্তাবলীর অধীনে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে পুরাতন সম্পত্তির বিক্রয়কাজকে নতুন স্থলে পুনরায় বিনিয়োগ করেন।
সম্পত্তি মালিকানা
শুল্কের দায়বদ্ধতা একাধিক সম্পত্তির মালিক এমন বিক্রেতার পক্ষে সর্বদা বেশি। কারও ক্ষেত্রে একমাত্র সম্পত্তির মালিক একই ক্ষেত্রে এটি সত্য নয়। আমরা এই নিবন্ধের পরবর্তী অংশে এটি প্রতিষ্ঠিত নির্দিষ্ট বিধানগুলি পরীক্ষা করব। আরও দেখুন: দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ কর: একাধিক বাড়ি কেনার ছাড়
সম্পত্তি বিক্রয় কর কীভাবে সংরক্ষণ করবেন?
আসুন সম্পত্তি বিক্রয়ে কর বাঁচাতে বিক্রেতাদের কাছে উপলভ্য বিকল্পগুলি নিয়ে আলোচনা করুন।
নতুন সম্পত্তি কেনার বিষয়ে ধারা 54 এর অধীনে সুবিধা
আপনি যদি ক্রয়ের দুই বছরের মধ্যে কোনও সম্পত্তি বিক্রি করেন তবে বিক্রয়টি এসটিসিজি হিসাবে বিবেচিত হবে এবং আপনার করের স্ল্যাবের উপর নির্ভর করে আয় করা হবে the ধারা ৫৪ এর অধীনে প্রদত্ত ছাড়ের প্রযোজ্যতা তখনই উত্থাপিত হবে যখন আপনি ক্রয়ের দুই বছর পরে সম্পত্তি বিক্রি করবেন, এভাবে, এলটিসিজির অধীনে লাভ হবে ear এই ক্ষেত্রে, লাভ যখন সূচক সুবিধার পাশাপাশি 20.8% শুল্ক আরোপ করা হবে, অনুচ্ছেদ 54 আপনাকে কিছু শর্ত মেনে চলা শিথিল করতে সহায়তা করবে। এর মধ্যে রয়েছে:
মূলধন লাভের ছাড়ের জন্য আপনি যে گھرগুলিতে বিনিয়োগ করতে পারেন তার সংখ্যা
আপনি দুটি বাড়ি কেনা বা নির্মান করে সম্পত্তি বিক্রয় থেকে মূলধন লাভগুলি পুনরায় বিনিয়োগ করতে পারেন। এখানে স্মরণ করা প্রাসঙ্গিক যে এই ছাড়টি কেবলমাত্র একটি সম্পত্তিতে সীমাবদ্ধ ছিল 2019 সালের বাজেটের দুইটি সম্পত্তিতে বাড়ানোর আগে। আপনি যদি দুটি সম্পত্তিতে উপার্জনটি পুনরায় বিনিয়োগ করছেন তবে সম্পত্তি বিক্রয়ের মূলধন 2 কোটি টাকার বেশি না হলে কেবল ছাড়টি পাওয়া যাবে। বিক্রয়কারীকে অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে তিনি এই সুবিধাটি জীবনে একবারে দাবি করতে পারেন।
মূলধন লাভ কর ছাড়ের দাবি করার জন্য হোল্ডিং পিরিয়ড
নতুন সম্পত্তির ক্রয়ের সময়, অবস্থান এবং অধিগ্রহণের সময়কালের ক্ষেত্রেও আইনটি বিধিনিষেধ আরোপ করে। প্রথমত, নতুন সম্পত্তি বিক্রয়ের আগে এক বছর বা মূল সম্পত্তি বিক্রির দুই বছর পরে কেনা উচিত। আপনি নিজে থেকে বাড়িটি তৈরির ক্ষেত্রে সম্পত্তিটি বিক্রয় করার তিন বছরের মধ্যে নির্মাণ শেষ করা উচিত। দ্বিতীয়ত, আপনি যে সম্পত্তি কিনেছেন বা নির্মাণ করছেন এটি অবশ্যই ভারতে অবস্থিত। ট্যাক্সে ছাড় দেওয়া হবে যদি আপনি নতুন সম্পত্তি কেনার তিন বছরের মধ্যে বিক্রি করেন তবে বিপরীত হতে হবে। এই বিক্রয়কৃত লাভটি স্বল্পমেয়াদী মূলধন লাভ হিসাবেও বিবেচিত হবে। সম্পূর্ণ এলটিসিজি পরিমাণে ছাড়ের দাবিতে পুরো মুনাফাটি নতুন সম্পত্তিতে পুনরায় বিনিয়োগ করতে হবে। যদি এটি না হয় তবে অব্যাহতি পুনরায় বিনিয়োগের পরিমাণের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকবে। মনে করুন, আপনি বিক্রয়টিতে লাভ হিসাবে 20 লক্ষ টাকা উপার্জন করেছেন। আপনি যদি নতুন সম্পত্তি কেনার জন্য ২০ লক্ষ রুপি পুনরায় বিনিয়োগ করেন তবে পুরো পরিমাণটি করমুক্ত হবে। আপনি যদি নতুন সম্পত্তিতে কেবল 15 লক্ষ টাকা ব্যয় করেন তবে বাকী 5 লক্ষ টাকা করযোগ্য হয়ে যাবে। নতুন সম্পত্তি কেনার সাথে যুক্ত সমস্ত চার্জ অর্থাত্ স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন চার্জ, ব্রোকারেজ ফি, ছাড়ের সীমা বাড়ানোর জন্য নতুন বাড়ির ব্যয়ের অন্তর্ভুক্ত করা উচিত। একইভাবে, মেরামত ও সংস্কারের জন্য ব্যয় করা অর্থ সামগ্রিক ক্রয় ব্যয়কে যুক্ত করা যেতে পারে, এলটিসিজি গণনা করার সময়। আপনি নতুন সম্পত্তি কেনার জন্য বা পুরানো ব্যক্তির জন্য গৃহ loanণ পরিশোধ করার জন্য হোম loanণ গ্রহণ করে থাকলে, মূলধন লাভের ছাড়টি ধারা 54 এর অধীনে বৈধ।
কোনও সম্পত্তি বিক্রিতে মূলধন লাভের উপর সূচক সুবিধা
নিরবচ্ছিন্নদের জন্য, মূল্যায়ন মূল্যস্ফীতির জন্য সূচি হ'ল সম্পত্তির ক্রয় মূল্যকে সমন্বিত করার প্রক্রিয়া। সূচকের সুবিধাটি বিক্রেতাকে অধিগ্রহণের historicalতিহাসিক ব্যয়ে মুদ্রাস্ফীতিের প্রভাবের কারণ ঘটায়। এটি কার্যকরভাবে মূলধন উপার্জন শুল্ক গ্রহণের পরিমাণ হ্রাস করে। অনুপস্থিতিতে এই সুবিধা, কর অনেক বেশি পরিমাণে নেওয়া হবে। আরও দেখুন: সূচক : এটি কীভাবে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভের হিসাবকে প্রভাবিত করে এলটিসিজি ট্যাক্সটি তার নিখরচায় দাম থেকে বাড়ির সূচিকৃত মূল্যকে বাদ দিয়ে, গণনা করা হয়। আপনি দীর্ঘমেয়াদী মূলধন মুনাফার উপর সূচক সুবিধা অর্জনের অধিকারী entitled আপনি যদি 1994-95 সালে 20 লক্ষ টাকায় একটি সম্পত্তি কিনেছিলেন এবং 2015-16-এ এটি 1 কোটি টাকায় বিক্রি করেছেন, তবে আপনার দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ হবে না ৮০ লাখ রুপি। পরিবর্তে, এটি নিম্নলিখিত হিসাবে গণনা করা হবে: মূলধন লাভ = বিক্রয় মূল্য – অধিগ্রহণের সূচকযুক্ত ব্যয়। অধিগ্রহণের সূচকযুক্ত ব্যয় = ক্রয়ের মূল্য x (বিক্রয়ের বছর সূচক / ক্রয়ের বছরে সূচক)। এখন, 1994-95 এর সূচকটি 259 এবং 2015-16 সালে 1,081 এ দাঁড়িয়েছে। অতএব, আপনার অধিগ্রহণের সূচকযুক্ত ব্যয় হবে = 20 x (1081/259) = 83.48 আপনার দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ হবে = 100 – 83.48 = 16.52 লক্ষ।
সুনির্দিষ্ট বন্ড কেনার জন্য ধারা 54 ইসির অধীন ছাড়
বিক্রেতাদের অগত্যা তাদের বিক্রয় উপার্জন পুনরায় বিনিয়োগ করতে হবে না সম্পত্তি রিয়েল্টি হিসাবে, ছাড়ের দাবি করতে। তারা নির্দিষ্ট বন্ডে অর্থ পুনরায় বিনিয়োগের মাধ্যমে এটি করতে পারে। ধারা ৫৪ ই ই জমি জমি ও বিল্ডিং বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এলটিসিজি ছাড়ের অনুমতি দেয়, যদি বাড়ির বিক্রয়ের তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে মুনাফা নির্দিষ্ট নির্দিষ্ট বন্ডে পুনরায় বিনিয়োগ করা হয়। ধারা ৫৪-ই-নির্ধারিত বন্ডের মধ্যে রেলওয়ে ফিনান্স কর্পোরেশন, ভারতের জাতীয় মহাসড়ক কর্তৃপক্ষ, পল্লী বিদ্যুতায়ন কর্পোরেশন ইত্যাদি জারি করা রয়েছে। নোট করুন যে লক-ইন সময়কালে এই বিনিয়োগের জন্য উপরের সীমা ৫০ লক্ষ টাকার উপরের সীমাবদ্ধ রয়েছে Note পাঁচ বছর. আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, এই ছাড়টি আবাসিক বিক্রয়ের পাশাপাশি অনাবাসিক সম্পত্তি হিসাবেও পাওয়া যায়। এই বন্ডগুলিতে প্রাপ্ত সুদ, যা বার্ষিক 5.25%, পুরোপুরি করযোগ্য। তবে বন্ডগুলির পরিপক্কতা উপার্জন সম্পূর্ণ করমুক্ত।
বিভাগ 54 জিবি এর আওতায় ছাড়
ধারা ৫৪ জিবি বাড়ি বা প্লট বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এলটিসিজি হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ মুনাফার ছাড় দেয়, যদি এইভাবে উপার্জিত অর্থ যোগ্য সংস্থার ইক্যুইটি শেয়ারের সাবস্ক্রিপশনগুলিতে বিনিয়োগ করা হয়। মুনাফাটি যদি ছোট বা মাঝারি উদ্যোগে বা যোগ্য প্রারম্ভিক ক্ষেত্রে পুনরায় বিনিয়োগ করা হয় তবে ছাড়টি পাওয়া যাবে। আপনি যদি কোনও বাড়ির সম্পত্তির বিক্রয়কাজের সাথে শুরু করার জন্য কম্পিউটার এবং এই জাতীয় সরঞ্জাম কিনে থাকেন তবে আপনি এই বিভাগের অধীনে ছাড়ের দাবি করতে পারেন। যাই হোক না কেন, নতুন সম্পদের জন্য হোল্ডিং পিরিয়ড সর্বনিম্ন পাঁচ বছর অন্তর্ভুক্ত হয়েছে। শুধুমাত্র ব্যক্তি বা হিন্দু অবিভক্তদের জন্য উন্মুক্ত আয়কর রিটার্ন দাখিলের নির্ধারিত তারিখের আগে করদাতা যদি নেট বিবেচনায় ব্যবহার করেন তবে পরিবারগুলি (এইচইউএফ), ধারা ৪৪ জিবি এর আওতায় ছাড় পাওয়া যাবে।
ক্ষতির বিরুদ্ধে লাভ বন্ধ করে দেওয়া
সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর করের দায় হ্রাস করার জন্য সম্পত্তি বিক্রেতাদের কাছে উপলভ্য আরেকটি বিকল্প হ'ল স্টক এবং সোনাসহ অন্যান্য সম্পদের বিক্রয় থেকে দীর্ঘমেয়াদি ক্ষতির বিরুদ্ধে বাড়ি বিক্রি থেকে এলটিসিজি বন্ধ করা। এগুলি আপনি আট বছরে যে ক্ষতির সাথে যে সুবিধাটি দাবী করছেন তাতে যে ক্ষতির পাশাপাশি গত আট বছরে চালিত ক্ষতি হতে পারে।
সম্পত্তি বিক্রেতাদের মনে রাখা উচিত
- আপনি যদি কোনও আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগ করেছেন যা কোনও কারণে আটকে রয়েছে এবং বিকাশকারী দখল দিতে সক্ষম না হন তবে আপনাকে এখনও ট্যাক্স আইনের বিভিন্ন ধারার অধীনে ছাড়ের দাবি করতে পারবেন।
- হোল্ডিং পিরিয়ডের উপর নির্ভর করে লেনদেনের লাভটি এসটিসিজি বা এলটিসিজি হিসাবে বিবেচিত হবে এবং তদনুসারে কর আদায় করা হবে। একইভাবে, ধারা 54 এবং ধারা 54EC এর অধীন শিথিলকরণগুলি প্রয়োগ করা হবে।
- রাজ্য সরকার কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নির্দিষ্ট হিসাবে একটি সম্পত্তি একটি নির্দিষ্ট মানের নীচে নিবন্ধভুক্ত করা যায় না। এমনকি যদি আপনি সম্পত্তিটি কম দামে বিক্রি করতে রাজি হন তবে তার নিবন্ধনটি এখনও সেই অঞ্চলে অনুমোদিত ন্যূনতম নিবন্ধকরণ মানেই করা হবে। দ্বারা নির্ধারিত সম্পত্তির মানের উপর নির্ভর করে পুরো কর দায়বদ্ধতা গণনা করা হবে সাব-রেজিস্ট্রারের অফিস
- আপনি যদি অন্য কোনও সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে লেনদেন থেকে প্রাপ্ত অর্থ উপার্জনকে বিনিয়োগ করতে বা তহবিলকে নির্দিষ্ট বন্ডে পুনরায় বিনিয়োগ করতে সক্ষম না হন তবে ব্যালেন্সের পরিমাণ ক্যাপিটাল লাভ অ্যাকাউন্ট অ্যাকাউন্টে জমা করতে হবে। এইভাবে, আপনি ছাড়ের দাবিতে যোগ্য থাকবেন।
সম্পত্তি বিক্রয় করার সময় বিষয়গুলি এড়ানো উচিত
- আপনার সর্বোত্তম স্বার্থে, লেনদেন অবশ্যই কর কর্তৃপক্ষকে জানাতে হবে এবং সমস্ত বকেয়া একটি সময়সীমা অনুযায়ী প্রদান করতে হবে। আপনি পরে আইনি বাধা পেতে না চান।
- কিছু ক্ষেত্রে, ক্রেতা অ্যাকাউন্টবিহীন চ্যানেলগুলির মাধ্যমে চুক্তির পরিমাণের কিছু অংশ পরিশোধের জন্য জোর দিতে পারে। যদিও এটি আপনাকে করের উপর বাঁচাতে সহায়তা করতে পারে, এর অর্থ এটিও হ'ল আপনার সম্পত্তির নিবন্ধিত মান কম হবে। যদি আপনি ভবিষ্যতে এটি বিক্রি করে থাকেন তবে আপনার ক্ষতি হতে পারে।
FAQ
আমি কীভাবে সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর স্বল্প-মেয়াদী মূলধন লাভের ট্যাক্স প্রদান করা এড়াতে পারি?
প্রশ্নযুক্ত সম্পত্তি কেনার ২৪ মাস পরে যদি বিক্রি হয়, তবে কেউ এসটিসিজি ট্যাক্স প্রদান এড়াতে পারবেন।
সম্পত্তি বিক্রিতে যে হারে এসটিসিজি কর আরোপ করা হয় তা কী পরিমাণ?
এসটিসিজি ট্যাক্স বন্ধের অধীনে যে ট্যাক্স বন্ধনীর আওতায় পড়ে তার ভিত্তিতে সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর আরোপ করা হয়।
সম্পত্তি বিক্রিতে এলটিসিজি ট্যাক্স প্রয়োগ করা হলে করের হার কত?
ভারতে বিক্রেতাকে বিক্রয়ের লাভের অংশে 20.80% এলটিসিজি ট্যাক্স দিতে হয়।