একটি বিল্ডিং, একটি কারখানা, বা বিভিন্ন ধরণের অন্যান্য ইঞ্জিনিয়ারিং নির্মাণ, একটি বিল্ডিং, জমির টুকরো ইত্যাদির মতো সম্পত্তির একটি অংশের ন্যায্য মূল্য নির্ধারণ এবং নির্ধারণের প্রক্রিয়াকে বিল্ডিং ভ্যালুয়েশন বলে।
বিল্ডিং মান উল্লেখযোগ্যভাবে বিল্ডিং এর অবস্থান দ্বারা প্রভাবিত হয়. উদাহরণস্বরূপ, একটি বাজার জেলায় অবস্থিত একটি বিল্ডিং একটি আবাসিক অঞ্চলে অবস্থিত অনুরূপ কাঠামোর চেয়ে বেশি মূল্যবান এবং মজবুত হবে।
উপরন্তু, পর্যাপ্ত পৌরসভার জল, পয়ঃনিষ্কাশন এবং বৈদ্যুতিক ব্যবস্থার কাছাকাছি অবস্থিত ভবনগুলির মূল্য বেড়েছে। লিজহোল্ড জমিতে স্থাপন করা একটি বিল্ডিংয়ের তুলনায়, ফ্রিহোল্ড জমিতে একটি বিল্ডিং একটি বৃহত্তর মূল্যায়নের পরিমাণ দেয়। একটি নির্দিষ্ট কাঠামোর চাহিদা, যা পর্যায়ক্রমে পরিবর্তিত হয়, তার মানকেও প্রভাবিত করে। চাহিদা বাড়ার সাথে সাথে ভবনের মূল্য বৃদ্ধি পায়।
সিভিল ইঞ্জিনিয়ারিং-এ একটি বিল্ডিংয়ের মূল্য ভাড়া দেওয়া হলে সম্ভাব্য রাজস্বের উপরও নির্ভর করে। যদি একটি বিল্ডিং ভাড়া না দেওয়া হয়, বার্ষিক ভাড়া কাঠামোর মূলধন খরচের 6% সমান।
এটি সময় এবং স্থান উভয় ক্ষেত্রেই বর্তমান বাজার মূল্যের উপর নির্ভর করে ওঠানামা করে।
বিল্ডিং মূল্যায়ন: উদ্দেশ্য
নিম্নলিখিত পুরো বিল্ডিং মান উদ্দেশ্য হয়.
- 400;"> বিল্ডিং ক্রয় এবং বিক্রয় উভয়ের জন্য : একটি বিল্ডিং ক্রয় বা বিক্রি করার সময়, কাঠামোর মূল্য বোঝা গুরুত্বপূর্ণ। কাঠামোর যুক্তিসঙ্গত মূল্যায়ন ছাড়া পদ্ধতিটি চালিয়ে যাওয়া বোকামি হবে। এর ফলে হতে পারে উল্লেখযোগ্য ক্ষতির মধ্যে।
একটি বিল্ডিং কেনার সময় কেউ তাদের কষ্টার্জিত নগদ ব্যয় করে। তাই হেরে গেলে মন খারাপ হবে। এই কারণে, বিক্রি বা কেনার আগে কাঠামোর মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। একজন পেশাদারের বিল্ডিং মূল্যায়ন করা উচিত।
- ট্যাক্সেশন: একটি বাড়ি বা অন্যান্য কাঠামোর উপর বকেয়া করের পরিমাণ কাঠামোর মূল্য দ্বারা নির্ধারিত হয়। আমাদের প্রতি বছর নির্দিষ্ট ট্যাক্স দিতে হয়। সবকিছুই করের একটি নির্দিষ্ট বেস রেট সাপেক্ষে। বিল্ডিং মূল্য স্বাস্থ্য, সম্পত্তি, এবং পৌরসভা সহ সমস্ত কর প্রভাবিত করে।
বিভিন্ন আর্থিক মূল্যের কাঠামো একইভাবে বিভিন্ন করের অধীন হবে। সম্পত্তি কর বা অন্যান্য করের সুনির্দিষ্ট পরিমাণ এইভাবে একটি মূল্যায়ন-ভিত্তিক মূল্যায়ন ব্যবহার করে গণনা করা হয়।
- প্রদেয় ভাড়ার পরিমাণের মূল্যায়ন : আপনি যদি ভাড়ার সম্পত্তিতে বাস করেন তবে আপনাকে যে মাসিক ভাড়া দিতে হবে তা সাশ্রয়ী কিনা তা আপনার সচেতন হওয়া উচিত। অনেক ভাড়াটিয়া তাদের থাকার জায়গার মূল্য কত তা বুঝতে না পেরে তাদের ভাড়া পরিশোধ করে, যার ফলস্বরূপ বিশাল ক্ষতি।
আপনার বিল্ডিংটির মূল্যও আপনাকে অবশ্যই জানতে হবে যদি আপনি এটি ভাড়া দিতে চান যাতে মাসিক ভাড়ার প্রয়োজন হবে। ভাড়া ভবনের মূল্যের একটি নির্দিষ্ট অংশ হওয়া উচিত। সাধারণত, বার্ষিক ভাড়া বিল্ডিংয়ের বর্তমান বাজার মূল্যের 10% থেকে 6%।
- একটি ঋণ বা বন্ধকী পাওয়ার আগে, ঋণ নিরাপত্তা পান : একটি বিল্ডিং মূল্যের উপর ভিত্তি করে একটি ঋণের জন্য জামানত একটি বন্ধকী। ব্যাঙ্কগুলি সাধারণত একটি ঋণ বিতরণ করার আগে একটি বন্ধক পায়। ঋণগ্রহীতা পরিশোধ করতে অক্ষম হলে, ব্যাংক সম্পত্তি নিতে পারে এবং ঋণের ভারসাম্য পুনরুদ্ধার করতে পারে।
অতএব, একজন ঋণগ্রহীতা তাদের ঋণ দেওয়ার আগে জামানত হিসাবে ব্যবহার করতে চান এমন সম্পত্তির সঠিক মূল্যায়ন করা গুরুত্বপূর্ণ। যদি ঋণ একটি বিল্ডিংয়ের জন্য হয়, তাহলে যোগফল কাঠামোর মূল্যের চেয়ে বেশি হতে পারে না।
- বাধ্যতামূলকভাবে অধিগ্রহণ : সরকার প্রায়শই রিয়েল এস্টেটের একটি কাঠামো বা অংশ ছেড়ে দেয়। এই অধিগ্রহণ বিভিন্ন কারণে করা হতে পারে. বিভিন্ন প্রকল্প পরিচালনা, রাস্তা নির্মাণ, ক্ষমতা দখল, নতুন ট্রেন লাইন নির্মাণ ইত্যাদির জন্য সম্পত্তি খালাস করা হয়। এই পরিস্থিতিতে সম্পত্তির মালিক ক্ষতিপূরণ পান।
একটি বিল্ডিং কেনার সময়, মালিককে অবশ্যই কিছু ধরণের অর্থ প্রদান করতে হবে। এর খরচ এই প্রতিযোগিতার জন্য কত টাকা দিতে হবে তা নির্ধারণ করতে জমি ব্যবহার করা উচিত। অতএব, একটি অধিগ্রহণ করার জন্য বিল্ডিংয়ের মূল্য নির্ধারণের জন্য বিল্ডিং মূল্যায়ন প্রয়োজন।
- উদ্ধার মূল্য : উদ্ধার মূল্য হল একটি পুরানো, অকেজো সম্পত্তির আনুমানিক মূল্য। যে বিল্ডিং বা সম্পদের অবমূল্যায়ন হবে তার মূল্যে পৌঁছানোর জন্য সম্পত্তির উদ্ধার মূল্যের খরচ কেটে নেওয়া হয়। এটা, অতএব, পুনর্বিক্রয় মান.
- স্ক্র্যাপ মান : স্ক্র্যাপ মান ধ্বংসাবশেষ বা ধ্বংসাবশেষ বোঝায়। স্ক্র্যাপ মূল্য হল উপকরণগুলির মূল্য যা বিনির্মাণ করা হয়েছে। যখন একটি কাঠামো তার দরকারী জীবনের শেষে ভেঙ্গে ফেলা হয়, তখন অবশিষ্ট রড, কাঠ, ইট ইত্যাদির মূল্য কিছু নগদ নিয়ে আসবে। এই যোগফলকে স্ক্র্যাপ মান হিসাবে উল্লেখ করা হয়।
- বাজারের হার : সম্পত্তির মূল্য হল সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য স্থাপন করা হলে খোলা বাজারে যে কোনো সময়ে অর্জিত হতে পারে। সরবরাহ এবং চাহিদার উপর নির্ভর করে, বাজার মূল্য সময়ে সময়ে ওঠানামা করতে পারে।
- ডুবন্ত তহবিল : এটি একটি আইটেমের অবমূল্যায়ন করার একটি পদ্ধতি যখন এটির দরকারী জীবন শেষ হয়ে গেলে এটি প্রতিস্থাপন করার জন্য যথেষ্ট নগদ উপার্জন করা হয়। সম্পত্তির সুদের মূল্য এই অর্থ দ্বারা উত্পন্ন হয়, যা একটি ডুবন্ত তহবিল অ্যাকাউন্টে রাখা হয়।
- বইয়ের মান : এটি যোগফল যথাযথ অবচয় বিবেচনায় নেওয়ার পর হিসাব বইয়ে নির্দেশিত। সম্পত্তির প্রারম্ভিক মূল্য পূর্ববর্তী বছর পর্যন্ত অবচয়ের পরিমাণ কম হল একটি নির্দিষ্ট বছরে সম্পত্তির বুক ভ্যালু।
বিল্ডিং মূল্যায়ন: পদ্ধতি
- ভাড়া-ভিত্তিক মূল্যায়ন পদ্ধতি
মূল্য নির্ধারণের ভাড়া পদ্ধতিতে, মোট ভাড়া থেকে সমস্ত খরচ বিয়োগ করে বিল্ডিংয়ের নেট রাজস্ব নির্ধারণ করা হয়। একটি বছরের জন্য ক্রয় মূল্য একটি যুক্তিসঙ্গত বাজার সুদের হার ধরে নেওয়া হয়।
সম্পত্তির মূলধন মূল্য, বা মূল্যায়ন, অধিগ্রহণের বছর দ্বারা নিট রাজস্ব গুণ করে নির্ধারিত হয়। এই পদ্ধতিটি শুধুমাত্র তখনই ব্যবহার করা হয় যখন মালবাহী জানা যায় বা সম্ভাব্য ভাড়া অনুমান করার জন্য অনুসন্ধান করা হয়।
- মূলধন মূল্যের সাথে সরাসরি তুলনা করা
কাছাকাছি, তুলনীয় সম্পত্তির মূলধন মূল্যের সাথে সরাসরি তুলনা করার এই পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয় যখন ভাড়া মূল্য অজানা থাকে।
এই পন্থা ব্যবহার করে, সম্পত্তির মান নির্ধারণ করা হয় এর সাথে অভিন্ন কাছাকাছি সম্পত্তির মূলধনী মূল্যের সাথে সরাসরি তুলনা করে।
- লাভের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন
হোটেল, রেস্তোরাঁ, দোকান, অফিস, মল, সিনেমা থিয়েটার এবং অন্যান্য অনুরূপ প্রতিষ্ঠান সহ বাণিজ্যিক সম্পদগুলি এই ধরনের মূল্যায়নের জন্য উপযুক্ত।
এর মূল্য তার উপার্জন দ্বারা নির্ধারিত হয়। এই পরিস্থিতিতে, মূল্যায়নের নিট বার্ষিক আয় – যা সমস্ত খরচ এবং আউটগোয়িংগুলির জন্য সামঞ্জস্য করা হয়েছে – ব্যবহার করা হয়৷
ক্রয়ের বছর দ্বারা নিট রাজস্ব ভাগ করে, কেউ একটি কাঠামো বা জমির অংশের মূল্য গণনা করতে পারে। বিল্ডিংয়ের প্রকৃত খরচের সাথে তুলনা করলে, এই পরিস্থিতিতে মূল্যায়ন অত্যধিক হতে পারে।
- খরচ ব্যবহার করে মান গণনা করা হয়
এই পরিস্থিতিতে, সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করার সময় কাঠামোর প্রকৃত নির্মাণ ব্যয় বা বিল্ডিংয়ের মালিকানার খরচ বিবেচনা করা হয়। এই উদাহরণে, পর্যাপ্ত অবচয় অনুমোদিত, এবং অপ্রচলিত পয়েন্টগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়।
- মূল্যায়ন পদ্ধতির বিকাশ
এই পদ্ধতিটি এখনও উন্নয়নশীল বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য উপযুক্ত। এই কৌশলটি ব্যবহার করা হয়, উদাহরণস্বরূপ, রাস্তা এবং অন্যান্য ইউটিলিটিগুলির জন্য জায়গা তৈরি করার পরে একটি বিশাল জমিকে প্লটে বিভক্ত করার জন্য।
প্লট মূল্যায়ন করার সময়, জন্য প্রয়োজনীয় একর সুযোগ-সুবিধা, প্লটের সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য এবং অন্যান্য উন্নয়ন খরচ বিবেচনায় নেওয়া হয়।
মূল্যায়নের বিকাশ কৌশলটি প্রায়শই নতুন নির্মাণ বা সংযোজনের মতো সংস্কারের প্রয়োজন হয় এমন বাড়ি বা কাঠামোর মূল্য দিতে ব্যবহৃত হয়।
প্রত্যাশিত নেট রাজস্বের উপর ভিত্তি করে যখন বিল্ডিংটি সংস্কার শেষ হবে তখন মূল্য নির্ধারণ করা হয়।
FAQs
জমির মূল্যায়নের অর্থ কী?
জমির মূল্য এবং ভবিষ্যৎ উন্নতি সহ বিভিন্ন সম্পদের মূল্যায়নের প্রক্রিয়াকে ভূমি মূল্যায়ন বলা হয়। যেহেতু সাইটের মূল্যায়নে কোন ঋণ, ইজারা বা অন্যান্য চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা নেই, তাই এটি একটি জমির মূল্যায়ন থেকে পৃথক।
কিভাবে একটি ভবনের মূল্য জমির মূল্য থেকে ভিন্ন?
জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি হিসাবে জমির মূল্য নির্ধারণ করা যেতে পারে। বিপরীতভাবে, একটি বিল্ডিংয়ের মূল্য কাঠামোর ধরন, তাদের অবস্থান, রাস্তার আকার, আকৃতি এবং প্রস্থ, তাদের সামনের অংশ, তাদের নির্মাণে ব্যবহৃত উপকরণের ধরন এবং গুণমান এবং তাদের খরচ দ্বারা নির্ধারিত হয়।