আজ, বাজারে প্রচুর দুressedখজনক সম্পত্তি রয়েছে, যেখানে মার্জার এবং/অথবা টেকওভার হচ্ছে। যদিও এটি স্ট্রেসড সম্পদের নির্মাতাদের পাশাপাশি ব্যবসার জন্য একটি ভাল ব্যবসায়িক জ্ঞান তৈরি করে, যে পক্ষ এই ধরনের একটি প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে চায়, বাড়ির ক্রেতারা প্রায়ই এই ধরনের বাজার লেনদেনের শেষে থাকে। এখানে কিছু উদাহরন:
- অভিক ব্যানার্জি, একটি স্থগিত প্রকল্পের একজন বিনিয়োগকারী, যা অন্য নির্মাতা কর্তৃক দখল করা হয়েছিল, নতুন নির্মাতা তাকে বলেছিলেন যে প্রকল্পটি থেকে বেরিয়ে আসুন এবং বিলম্বের জন্য কোন জরিমানা ছাড়াই প্রদত্ত অর্থ ফেরত পান, অথবা অতিরিক্ত 10 লক্ষ টাকা পরিশোধ করুন প্রকল্পের ব্যয় বৃদ্ধির দিকে।
- নয়ডায় অন্য একটি প্রকল্পে, নতুন নির্মাতা যিনি দুressedখিত সম্পদটি গ্রহণ করেছিলেন, আরও সুবিধা ঘোষণা করেছিলেন এবং বিদ্যমান ক্রেতাদের দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছিলেন – হয় একই প্রতিশ্রুত খরচে একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্টে স্থানান্তরিত করুন বা অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করুন। কয়েকজন ক্রেতার প্রত্যাখ্যানের ফলে নির্মাতার পক্ষ থেকে বরাদ্দ বাতিল করা হয়েছিল, যিনি দাবি করেছিলেন যে ক্রেতাদের প্রতিশ্রুতি পূর্ববর্তী নির্মাতার সাথে ছিল, তাঁর নয়।
- বেঙ্গালুরুর একজন গৃহ ক্রেতা অপূর্বানন্দ*কে ডেভেলপার জিজ্ঞাসা করেছিলেন যে তার ভবিষ্যৎ মামলা মোকদ্দমা না করার জন্য তার অচল প্রকল্পটি গ্রহণ করেছিলেন।
দেখুন: বিকাশকারীরা কি ক্রেতাদের প্রস্থান করতে বা আরো বেশি অর্থ প্রদান করতে বাধ্য করতে পারে?
প্রশ্ন হল, নতুন ডেভেলপার কি বিদ্যমান ক্রেতাদের প্রস্থান করতে বা আরো বেশি অর্থ প্রদান করতে বাধ্য করতে পারে? আইনত বলছি, মোটেও না! অ্যাডভোকেট নির্মিত শ্রীবাস্তব বলেন, প্রাথমিক চুক্তি একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। পূর্ববর্তী বিকাশকারীর সাথে চুক্তি এই ধরনের ক্ষেত্রে বিবেচনা করা হবে। নতুন ডেভেলপার আগের বিক্রির বিবেচনার ওপরে চার্জ দিতে পারে না। যদি নির্মাতা একটি অতিরিক্ত দাবি করেন, তাহলে এটি মামলা করার বিষয়। “এমনকি যদি নতুন বিকাশকারী প্রকল্পটি পুনরায় চালু করার সিদ্ধান্ত নেন, তবে বিদ্যমান বাড়ি ক্রেতাদের জন্য বিকল্পগুলি বেশ স্পষ্ট এবং নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তির আগের ধারা এবং পুনরাবৃত্তি একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করবে। সুপ্রিম কোর্ট এ ব্যাপারে খুবই স্পষ্ট, ”শ্রীবাস্তব বলেন। ইন্টিগ্র্যাটের প্রতিষ্ঠাতা ভেঙ্কট রাও উল্লেখ করেছেন যে আর্থিকভাবে শক্তিশালী বিনিয়োগকারী এবং নির্মাতারা খুঁজে পান দুর্দান্ত সুযোগ, যা আজকাল প্রচুর পরিমাণে পাওয়া যায়, এটি একটি দুর্দান্ত সুযোগ হিসাবে। এটি আটকে থাকা প্রোমোটারের জন্য প্রস্থান করার একটি দুর্দান্ত সুযোগ।
স্থগিত প্রকল্পগুলিতে নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তির ভূমিকা
এই ধরনের সম্পত্তিগুলিতে ক্রেতাদের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হল প্রকল্প সম্পর্কে নতুন উন্নয়নের বিষয়ে আপ টু ডেট হওয়া। এর মধ্যে রয়েছে প্রকল্প অনুমোদনের বর্তমান অবস্থা সম্পর্কে বিকাশ, কোনো বিচারাধীন নিয়ন্ত্রক কর্মকাণ্ড পরীক্ষা করা, কোনো আদালতের স্থগিতাদেশ এবং অবশ্যই নতুন বিকাশকারীর আর্থিক শক্তি এবং নতুন বিকাশকারীর দ্বারা এই ধরনের সম্পত্তি অধিগ্রহণের প্রয়োজনীয় অনুমোদন/নথি/কাঠামো। “দুস্থ সম্পত্তির দখল নেওয়ার সময়, বিল্ডাররা বিদ্যমান প্রাপ্তির সাথে খেলতে পারে না, যদি না একটি ক্ষতিগ্রস্ত সম্পত্তিতে বিদ্যমান ক্রেতাদের সাথে নতুন বোঝাপড়া/চুক্তি না থাকে। যাইহোক, বিদ্যমান চুক্তির শর্তগুলি পবিত্র এবং নতুন শর্তাবলী, নতুন সময়সীমা বা মূল্য নির্ধারণ সহ, অনুমোদিত নয়। রিয়েল এস্টেট অ্যাক্ট (RERA) এর ধারা 15 বিশেষভাবে এই ধরনের পরিস্থিতির যত্ন নেয়। যাইহোক, যদি সিআরআইপি -র একটি প্রক্রিয়ার অধীনে রিজোলিউশন আবেদনকারী হিসেবে বিল্ডার দ্বারা ক্ষতিগ্রস্ত সম্পত্তি অধিগ্রহণ করা হয়, তাহলে এমন শর্তাবলী এবং শর্তাবলী যার অধীনে এনসিএলটি কর্তৃক এই ধরনের রেজোলিউশন প্ল্যান অনুমোদিত হবে প্রযোজ্য হবে। এই ধরনের ক্ষেত্রে, একটি দাম বৃদ্ধি সম্ভব, ”রাও বলেন।
একজন নতুন ডেভেলপার দায়িত্ব নেওয়ার সময় ক্রেতাদের কী করা উচিত?
অ্যাডভোকেট আদিত্য প্রতাপ উল্লেখ করেন যে এই ধরনের অধিকাংশই 'যেমন আছে সেখানে' ভিত্তিতে হয় এবং দুস্থ সম্পদ বিদ্যমান ফ্ল্যাট ক্রেতাদের অধিকারের অধীন। অতএব, এটা বলা নিরাপদ যে আপনি যদি কোনো দুস্থ প্রকল্পে একটি ফ্ল্যাট বুক করে থাকেন, তাহলে আপনার অধিকার প্রভাবিত হবে না, যদি একজন নতুন নির্মাতা আসে। সম্মানিত। নতুন নির্মাতা পুরোনো নির্মাতার চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা মেনে চলে। যতদূর অপসারণের ব্যাপার, ক্রেতারা কেবলমাত্র টাকা ফেরত দাবি করতে পারেন, যদি দখলের সময়সীমা ধারা 18 এর অধীনে না থাকে, ”প্রতাপ বলেন। বিদ্যমান বাড়ি ক্রেতারা, এই ধরনের ক্ষেত্রে, RERA এর ধারা 18 এর অধীনে যে কোন সময় সম্পত্তি থেকে প্রস্থান করতে পারেন। যাইহোক, একটি প্রকল্প একটি উন্নত পর্যায়ে থাকলে, আদালত একটি কেস-টু-কেস ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নিতে আগ্রহী এবং প্রস্থান করার পরিবর্তে দখল প্রদানের আদেশ দিতে পারে। ব্যাঙ্কগুলিতে সুদ প্রদান বা এমনকি সাবভেনশন স্কিমের অধীনে বাধ্যবাধকতা ক্রেতাদের দায়িত্ব। অনেক সময়, আদালত কিছু ক্ষতিপূরণ প্রদান করতে থাকে এবং কিছু ক্ষেত্রে নির্মাতাদের সাবভেনশন স্কিমের অধীনে সুদের অর্থ প্রদানের নির্দেশ দেওয়া হয়।
ক্রেতাদের জন্য আইনি দৃষ্টিভঙ্গি
- নতুন প্রোমোটার অতিরিক্ত অর্থ দাবি করতে পারে না, RERA এর ধারা 15 বলে।
- নতুন নির্মাতা নিচ্ছে একটি দুস্থ সম্পত্তির উপর পূর্ববর্তী নির্মাতার সাথে চুক্তিগত বাধ্যবাধকতাগুলি পালন করতে হবে।
- নতুন নির্মাতা নিজে থেকে প্রকল্প সমাপ্তির সময়রেখা স্থগিত করতে পারেন না।
- যদি আটকে থাকা প্রকল্পটি নতুন নির্মাতাকে অসচ্ছলতার অধীনে দেওয়া হয়, তবে ক্রেতাদের রেজোলিউশন প্ল্যানকে সম্মান করতে হবে।
- ক্রেতাদের সর্বদা RERA এর ধারা 18 এর অধীনে প্রকল্প থেকে প্রস্থান করার অধিকার রয়েছে।
- ক্রেতার নতুন বিল্ডারের কাছে বিলম্ব জরিমানা দাবি করার অধিকার রয়েছে, যদি না প্রকল্পটি অসচ্ছলতার অধীনে নেওয়া হয়।
(* অনুরোধের ভিত্তিতে নাম পরিবর্তন করা হয়েছে)
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
একজন ক্রেতা কি যেকোনো সময় প্রজেক্ট থেকে বেরিয়ে যেতে পারেন?
RERA এর ধারা 18 এর অধীনে, ক্রেতাদের একটি প্রকল্প থেকে প্রস্থান করার অধিকার রয়েছে। তবে শর্তাবলী ক্রেতা এবং নির্মাতার মধ্যে চুক্তির উপর নির্ভর করবে।
একটি নির্মাতা একটি স্থগিত প্রকল্প সম্পন্ন করতে আরো অর্থ দাবি করতে পারে?
নির্মাতা চুক্তিতে যা সম্মত হয়েছে তার বাইরে কিছু দাবি করতে পারে না, যদি না একটি দেউলিয়া প্রক্রিয়ার বিধান এটিকে ওভাররাইড করে।
(The writer is CEO, Track2Realty)
