चूंकि भारत में कृषि सबसे बड़ी आर्थिक गतिविधियों में से एक है, इसलिए देश की उपजाऊ भूमि की रक्षा के लिए कानून बनाए गए हैं। यही कारण है कि भारत में ऐसी कृषि भूमि रखने वाले भी किसी अन्य उद्देश्य से इसका उपयोग करने के लिए स्वतंत्र नहीं हैं – आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक। यदि मालिक अपनी कृषि भूमि का उपयोग ऐसी गतिविधि के लिए करना चाहता है जो कृषि गतिविधि की श्रेणी में नहीं आती है, तो उस विशेष उपयोग के लिए भूमि को परिवर्तित करने के लिए एक उचित कानूनी प्रक्रिया का पालन करना पड़ता है। थीs प्रक्रिया को औपचारिक रूप से भूमि-उपयोग रूपांतरण के रूप में जाना जाता है।
जब तक किसी को आवासीय उपयोग के लिए अपनी कृषि भूमि का उपयोग करने की अनुमति नहीं मिली है, ऐसा करना राज्य के कानूनों के प्रावधानों के तहत अवैध और दंडनीय है। उदाहरण के लिए, दिल्ली भूमि सुधार अधिनियम, 1954 के तहत, बिना अनुमति के दिल्ली में गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि का उपयोग करने पर तीन साल तक का कारावास, या 10 लाख रुपये तक का जुर्माना, या दोनों हो सकता है। कानून में किए गए एक संशोधन के अनुसार, प्रॉपेबिना अनुमति के गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली रीतियों को क्षेत्र पर अधिकार रखने वाले एक अधिकारी द्वारा नीलाम किया जा सकता है।
कृषि भूमि को गैर-कृषि भूमि में कैसे परिवर्तित करें
द एजिला-राजस्व विभाग या नियोजन निकाय में भूमि-उपयोग परिवर्तन की अनुमति देने की व्यर्थता है। हालाँकि, ध्यान दें कि भारत में भूमि एक राज्य का विषय है, भूमि-उपयोग परिवर्तन को नियंत्रित करने वाले कानून राज्य द्वारा तैयार किए जाते हैं और उस राज्य में पत्र और आत्मा में लागू होते हैं। यदि कृषि भूमि के विशाल पथ को खेती के अलावा अन्य उद्देश्यों के लिए परिवर्तित किया जाना है, तो मालिक को राजस्व विभाग या नियोजन निकाय से अधिक प्राधिकारी से संपर्क करना पड़ सकता है।
उत्तर प्रदेश में, आवासीय उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि के रूपांतरण की अनुमति देने का अधिकार राजस्व विभाग में निहित है। झारखंड और बिहार में, भू-उपयोग परिवर्तन की अनुमति देने की शक्ति क्षेत्र के उप-विभागीय मजिस्ट्रेट (एसडीएम) में निहित है।
जबकि भूमि राजस्व विभाग के आयुक्त कर्नाटक में भूमि रूपांतरण अनुमोदन देने का अधिकार है, तहसीलदार और राजस्व मंडल अधिकारी आंध्र प्रदेश में भूमि-उपयोग परिवर्तन के लिए अनुमोदन देने के लिए अधिकृत हैं। ओडिशा में,तहसीलदार / उपजिलाधिकारी संबंधित प्राधिकरण है, जो भू-उपयोग रूपांतरण की अनुमति देता है।
राजस्थान में, मालिक को अपनी कृषि भूमि को आवासीय उपयोग के लिए परिवर्तित करने के लिए तहसीलदार से संपर्क करना पड़ता है, यदि क्षेत्र 2,000 मीटर से अधिक नहीं होता है। उसी मालिक को उप-विभागीय अधिकारी से संपर्क करना होगा, यदि क्षेत्र 4,000 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है। 4,000 वर्ग मीटर से अधिक के क्षेत्रों के लिए, मालिक को जिला कलेक्टर से संपर्क करना चाहिए।
पंजाब और हरियाणा में, टोएन-प्लानिंग विभाग भूमि-उपयोग परिवर्तन के लिए स्वीकृति देने के लिए जिम्मेदार है। महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता नियमों के तहत, कृषि भूमि के उपयोग को गैर-कृषि उद्देश्यों में परिवर्तित करने की अनुमति के लिए, मालिकों को कलेक्टर को आवेदन करना होगा। दिल्ली में, दिल्ली विकास प्राधिकरण (DDA) भूमि रूपांतरण की अनुमति देता है।
यह भी देखें: भारत में आमतौर पर इस्तेमाल किया जाने वाला भूमि और राजस्व रिकॉर्ड शब्द है
लैंड-यू के लिए कौन से दस्तावेजों की आवश्यकता हैse रूपांतरण?
एक आवेदन के अलावा, दस्तावेजों के एक मेजबान को संबंधित प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करना होगा, ताकि कृषि भूमि को आवासीय उद्देश्य के लिए परिवर्तित किया जा सके। इन दस्तावेजों में शामिल हैं:
- स्वामी की पहचान का प्रमाण।
- बिक्री विलेख की प्रतिलिपि।
- RTC (अधिकारों, किरायेदारी और फसलों का रिकॉर्ड)।
- विभाजन विलेख की प्रतिलिपि (यदि भूमि विरासत में मिली है)।
- उत्परिवर्तन दस्तावेज़।
- शून्य-encumbrance certificate।
- 7/12 अर्क ।
- नगरपालिका परिषद या ग्राम पंचायत से अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी)।
- सर्वेक्षण मानचित्र।
- भूमि उपयोग योजना।
- किसी मान्यता प्राप्त जल-परीक्षण प्रयोगशाला (फार्महाउस के मामले में) से पानी के प्रमाणपत्र की पोर्टेबिलिटी।
- हाउसिंग प्रोजेक्ट्स के मामले में प्रोजेक्ट रिपोर्ट।
- भू-राजस्व आदि के भुगतान की रसीद।
मालिक खरीद सकते हैंमुझे राजस्व विभाग से भूमि संबंधी दस्तावेजों के बारे में, जो ऐसे कागजात का रिकॉर्ड रखता है, अगर ये पहले से उनके लिए उपलब्ध नहीं हैं।
भूमि-उपयोग रूपांतरण के लिए शुल्क क्या हैं?
भूमि उपयोग परिवर्तन के लिए रूपांतरण शुल्क पूरे भारतीय राज्यों में निर्धारित किया जाता है, जो भूमि क्षेत्र और कलेक्टर दर के आधार पर होता है – यह क्षेत्र जितना बड़ा होता है, रूपांतरण शुल्क भी उतना ही अधिक होता है। कलेक्टर दर का एक निश्चित प्रतिशत वसूल किया जाता है, शंकु को अनुमति देने के लिएकृषि भूमि के आवासीय में rsion।
राजस्थान में, 5,000 वर्ग मीटर तक के क्षेत्र के लिए प्रति वर्ग मीटर का शुल्क 1 रुपये का भुगतान करना पड़ता है, अगर यह भूमि 5,000 से कम लोगों की आबादी वाले गांव में स्थित है। दूसरी ओर, 5,000 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्र वाले क्षेत्र के लिए 2 रुपये प्रति वर्ग मीटर का शुल्क चुकाना पड़ता है, अगर यह भूमि 5,000 से अधिक लोगों की आबादी वाले गांव में स्थित है। उसी गांव में, यदि क्षेत्र ई2,000 वर्ग मीटर में बढ़ता है।
हरियाणा में, आपको अपने खेत को आवासीय उपयोग में परिवर्तित करने के लिए प्रति वर्ग मीटर 10 रुपये का भुगतान करना होगा। जबकि बिहार में रूपांतरण मूल्य के रूप में संपत्ति के मूल्य का 10% भुगतान करना पड़ता है, भूमि की कुल लागत का 50%, जैसा कि तैयार रेकनर (आरआर) दरों के माध्यम से निर्धारित किया जाता है, का भुगतान करना पड़ता है महाराष्ट्र में रूपांतरण शुल्क। दिल्ली में, रूपांतरण शुल्क 14,328 रुपये से लेकर 24,777 रुपये प्रति वर्ग मीटर और अतिरिक्त फर्श क्षेत्र अनुपात (FAR) शुल्क से भिन्न होता हैविभिन्न औद्योगिक क्षेत्रों में 3,039 रुपये से 7,597 रुपये प्रति वर्ग मीटर तय किया गया है।
क्या मैं ऑनलाइन भू-उपयोग रूपांतरण के लिए आवेदन कर सकता हूं?
कई भारतीय राज्य वर्तमान में ऑनलाइन भू-उपयोग रूपांतरण की अनुमति देते हैं। इन राज्यों में आधिकारिक पोर्टल का उपयोग करते हुए, मालिक ऑनलाइन रूपांतरण के लिए आवेदन कर सकता है और दस्तावेजों की प्रतियां ऑनलाइन जमा कर सकता है। इन राज्यों में आंध्र प्रदेश, कर्नाटक, पंजाब, हरियाणा, राजस्थान, पश्चिम बंगाल आदि शामिल हैं।
कृषि भूमि को गैर-कृषि भूमि में बदलने में कितना समय लगता है?
आप जिस राज्य में भूमि रूपांतरण के लिए आवेदन कर रहे हैं, उसके आधार पर, रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी होने में तीन से छह महीने लग सकते हैं। यह मानते हुए कि दस्तावेजों के एक मेजबान को सत्यापित और प्रमाणित किया जाना है, अनुमोदन कभी-कभी अपेक्षा से अधिक समय ले सकता है। उन राज्यों में जहां ऑनलाइन रूपांतरण की सुविधा उपलब्ध है, इस प्रक्रिया में कम समय लग सकता है।
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“जब प्राधिकरण को कृषि भूमि को आवासीय में बदलने के लिए एक आवेदन प्राप्त होता है, तो वे पहले यह सत्यापित करते हैं कि रूपांतरण के लिए आवश्यक सभी दस्तावेज जमा किए गए हैं या नहीं। दूसरा चरण, प्रत्येक दस्तावेज़ की सत्यता की जांच करना है। चूंकि कृषि भूमि अक्सर कई लोगों द्वारा संयुक्त रूप से स्वामित्व में होती है, इसलिए यह सुनिश्चित करने के लिए सभी प्रयास किए जाते हैं कि आवेदक के पास संबंधित अन्य पक्षों की स्वीकृति है, रूपांतरण के लिए। यह सब एक समय लेने वाली प्रक्रिया है, ”कहते हैं अमरेश श्रीउकेला, जो यूपी भू-राजस्व विभाग में लेखपाल के रूप में काम करती हैं।
कृषि भूमि को NA भूमि में परिवर्तित करने के लिए डॉस और दान नहीं
- कृषि भूमि को गैर-कृषि (NA) भूमि में बदलने के लिए आपके आवेदन को तुरंत अस्वीकार कर दिया जाएगा, अगर कोई भी अतिक्रमण शामिल है। भूमि के खिलाफ सभी बकाया और बंधक का भुगतान किया जाना चाहिए, इसके लिए रूपांतरण के लिए पात्र होना चाहिए।
- यदि विचाराधीन भूमि कई लोगों के स्वामित्व में हैले, प्रत्येक मालिक को अपनी आईडी प्रमाण प्रस्तुत करना होगा, साथ ही जमीन के स्वामित्व के प्रमाण के साथ
- एक समय सीमा है जिसके भीतर रूपांतरण होना है। यदि उस समयरेखा का उल्लंघन किया जाता है, तो मालिक भूमि उपयोग को बदलने का अपना अधिकार खो देगा।
- स्वामी पर जुर्माना लगाया जाता है, यदि वह अपने रूपांतरण आवेदन में उल्लिखित किसी अन्य उद्देश्य के लिए भूमि का उपयोग करता है। बिहार में, रूपांतरण शुल्क का 50% जुर्माना के रूप में देना पड़ता है, अगर मालिक iभूमि का दुरुपयोग करने का दोषी है। अन्य राज्यों में, दंड में न केवल मौद्रिक कार्रवाई, बल्कि कानूनी कार्रवाई भी शामिल होगी।
- शुल्क भुगतान रसीद को सुरक्षित रूप से रखा जाना चाहिए क्योंकि यह रूपांतरण के प्रमाण के रूप में भी कार्य करता है। जबकि यह रसीद तब तक सुरक्षित रखी जानी चाहिए, जब तक कि जमीन के लिए कोई रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी नहीं किया जाता है, इसे भविष्य के संदर्भ के लिए भी सुरक्षित रखा जाना चाहिए।
- अलग-अलग मालिकों के विपरीत, डेवलपर्स को और भी बड़ी संख्या में दस्तावेज़ जमा करने होते हैंबड़े आवास परियोजनाओं को विकसित करने के लिए भूमि-उपयोग परिवर्तन के लिए आवेदन करते समय।
- भले ही अनिवासी भारतीयों को भारत में कृषि भूमि खरीदने की अनुमति नहीं है, लेकिन वे खरीदारी करने के लिए अपने अधिकारों के भीतर होंगे, यदि ऐसी भूमि को नियत प्रक्रिया के बाद आवासीय उद्देश्यों के लिए परिवर्तित किया गया है।
- कोई विशिष्ट समयरेखा नहीं है जिसके भीतर आवेदक को भूमि रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी किया जा सकता है। संबंधित प्राधिकरण के साथ संपर्क में रहें, उसी पर अपडेट प्राप्त करने के लिए।
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