अदालतों द्वारा नीलाम की गई संपत्तियों के स्टैंप ड्यूटी कानून

अचल संपत्ति के लेनदेन के लिए स्टांप शुल्क, राज्य सरकारों द्वारा अग्रिम रूप से प्रकाशित दरों के खिलाफ बेंचमार्क किया जाता है, जिन्हें महाराष्ट्र में ‘रेडी रेकनर रेट’ और उत्तर भारत में ‘सर्कल रेट’ के रूप में कहा जाता है। स्टैम्प अधिनियम विशेष परिस्थितियों में संपत्तियों की बिक्री के मामले में स्टैम्प ड्यूटी की गणना के लिए कार्यप्रणाली प्रदान करता है।

एक संपत्ति की नीलामी, एक अदालत द्वारा निष्पादित आदेश के माध्यम से

एक अचल संपत्ति cएक डिक्री या एक पुरस्कार के निष्पादन में, एक अदालत द्वारा एक सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से बेचा जाता है। ऐसे मामलों में, नीलामी को शेरिफ के कार्यालय के माध्यम से नियमित पाठ्यक्रम में बिक्री की तरह किया जाता है, जहां एक मूल्यांकन प्राप्त करके नीलामी की बिक्री आयोजित की जाती है। इस नीलामी में प्राप्त मूल्य के आधार पर आरक्षित मूल्य निर्धारित किया जाता है। सार्वजनिक विज्ञापन के माध्यम से बोलियां आमंत्रित की जाती हैं और सभी बोलियों का आकलन करने के बाद बिक्री को एक विशेष बोलीदाता के पक्ष में अंतिम रूप दिया जाता है। अंततः एक बिक्री प्रमाण पत्र हैसामान्य पाठ्यक्रम में प्रोथोनोटरी और वरिष्ठ मास्टर द्वारा मुकदमा दायर किया गया।

यह बिक्री प्रमाण पत्र शीर्षक का एक दस्तावेज है, जिसके माध्यम से संपत्ति की नीलामी में शीर्षक बोली लगाने वाले को दिया जाता है। चूंकि बिक्री प्रमाण पत्र को एक उपकरण के रूप में माना जाता है, जिसके माध्यम से शीर्षक स्थानांतरित किया जाता है, इसे राज्य के संबंधित स्टांप कानूनों के तहत मुद्रांकित किया जाना चाहिए और भारतीय पंजीकरण अधिनियम के तहत पंजीकृत होना चाहिए। मुद्रांकन के उद्देश्य के लिए, बिक्री प्रमाण पत्र वें को प्रस्तुत किया जाता हैराज्य के ई स्टांप ड्यूटी अधिकारियों।

मुंबई स्टाम्प अधिनियम के प्रावधान

अनुच्छेद 16, मुंबई स्टैम्प अधिनियम के अनुच्छेद 25 के साथ पढ़ा जाता है, जो नागरिक या राजस्व अदालत, कलेक्टर या अन्य द्वारा सार्वजनिक नीलामी द्वारा बेची गई किसी भी संपत्ति के क्रेता को दिए गए बिक्री के प्रमाण पत्र के संबंध में प्रदान करता है। राजस्व अधिकारी, या सार्वजनिक नीलामी द्वारा संपत्ति बेचने के लिए कानून द्वारा सशक्त किसी अन्य अधिकारी को स्टांप शुल्क देना पड़ता हैसंपत्ति के बाजार मूल्य के संदर्भ में गणना की जाए। स्टैंप ड्यूटी की दर बाजार मूल्य के एक निश्चित प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है।

नियम संपत्ति के वास्तविक बाजार मूल्य की जांच करने के लिए स्टांप ड्यूटी के अधिकारियों को भी सशक्त बनाते हैं, अगर हस्तांतरण के साधन में बताए गए मूल्य पर्याप्त रूप से और ठीक से नहीं बताए गए हैं। हालांकि, एक सरकारी या अर्ध-सरकारी निकाय, या एक सरकारी उपक्रम, या एक स्थानीय संस्था द्वारा संपत्ति की बिक्री या आवंटन के मामलों मेंएक पूर्व निर्धारित मूल्य के आधार पर, स्टैटी ड्यूटी अधिकारियों को इस तरह की पूर्व निर्धारित कीमतों को स्वीकार करना पड़ता है और ऐसे पूर्व निर्धारित मूल्य से विचलन करने की कोई शक्ति नहीं होती है। इसी तरह, ऐसे मामलों में जहां संपत्तियों को उपरोक्त अधिकारियों में से किसी ने अधिग्रहित किया है, स्टाम्प ड्यूटी निर्धारित करने के उद्देश्य से समझौता मूल्य अंतिम है।

यह भी देखें: स्टाम्प ड्यूटी: संपत्ति पर इसकी दरें और परिवर्तन क्या हैं?
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कर निहितार्थ, जहां तैयार रेकनर दरें नीलामी मूल्य से अधिक हैं

आयकर अधिनियम की धारा 56 (2) के अनुसार, यदि संपत्ति के तैयार रेकनर दरों और बिक्री मूल्य के बीच का अंतर बिक्री मूल्य के 5% से अधिक है, तो न्यूनतम 50,000 रुपये के अधीन, तब , इस अंतर को सफल बोलीदाता की आय के रूप में माना जाता है। इसके अलावा, धारा 50C के अनुसार, विक्रेता के रूप में उसी अंतर को विक्रेता की आय के रूप में माना जाता हैमाना जाता है कि राज्य सरकारों द्वारा हर साल तैयार किए गए रेडी रेकनर के द्वारा मूल्यांकन प्राप्त किया जाता है।

बॉम्बे हाईकोर्ट का फैसला

बॉम्बे हाईकोर्ट ने पिनाक भारत और सह और वी / एस के अनिल रामराव नाइक के मामले में, मूल्यांकन के बारे में निर्णय लेने का एक अवसर दिया था जो स्टैंप ड्यूटी के भुगतान के उद्देश्य से लिया जाना चाहिए, एक के मामले में अचल संपत्ति की नीलामी जो एसी द्वारा देखरेख की जाती हैOurt।

इस मामले में, अदालत ने देखा कि जब स्टाम्प अधिनियम उन संपत्तियों का अपवाद करता है जो सरकारी निकायों द्वारा बेची या आवंटित की जाती हैं, तो एक स्वतंत्र के आधार पर अदालत के माध्यम से सार्वजनिक नीलामी द्वारा बिक्री क्यों की जानी चाहिए? पूरी तरह से खुली और पारदर्शी प्रक्रिया का पालन करके प्राप्त किया गया मूल्यांकन, एक अलग स्तर पर रखा जा सकता है? न्यायाधीश यह मानकर चलते थे कि अदालत ने मूल्यांकन के बाद प्रक्रिया को अपनाया और नीलामी को अंजाम दिया,सरकारी निकायों द्वारा अपनाई जाने वाली प्रक्रिया की तुलना में कहीं अधिक कठोर है, जहां कीमत किसी भी विस्तृत प्रक्रिया से नहीं निकली है, लेकिन बस इन निकायों द्वारा तय की गई है। अदालत ने आगे देखा कि सार्वजनिक नीलामी द्वारा बिक्री के मामले में, खुली बोली प्रक्रिया का एक अंतर्निहित आश्वासन है और अक्सर, यह बोली प्रक्रिया अदालत में ही होती है। तो, अंतिम बोली राशि पर संदेह करने के लिए स्टैंप ड्यूटी अधिकारियों के पास कोई कारण नहीं है, जैसा कि बिक्री प्रमाण पत्र में कहा गया है।

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अंतिम निर्णय को मौखिक रूप से वितरित करते समय, न्यायमूर्ति जीएस पटेल ने कहा कि अभ्यास के रूप में, निम्नलिखित प्रक्रियाओं का पालन विभिन्न प्रकार के मामलों में किया जा सकता है:

उन मामलों में जहां बिक्री निजी संधि द्वारा होती है, महाराष्ट्र स्टैम्प अधिनियम में उल्लिखित प्रक्रिया का पालन किया जाना है।

 

अगर बिक्री किसी न्यायालय द्वारा शेरिफ के कार्यालय के माध्यम से, या अदालत रिसीवर द्वारा की जाती है और निष्पादित की जाती है तो सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से , शुद्धपहले प्राप्त वैल्यूएशन के लिए और जहां बिक्री मूल्य प्राप्त वैल्यूएशन से कम या उससे कम है, उसके बाद वैल्यूएशन मौजूदा मार्केट वैल्यू के रूप में काम करेगा। हालांकि, ऐसे मामलों में जहां स्वीकार की गई अंतिम बोली मूल्यांकन मूल्य से अधिक है, स्टाम्प शुल्क मूल्यांकन के उद्देश्य से अंतिम बोली राशि को बाजार मूल्य के रूप में लिया जाना है।

अदालत ने आखिरकार यह देखा कि अगर प्रक्रिया को अंजाम देने वाली अदालत मूल्यांकन से संतुष्ट है और मुझे स्वीकार हैतब, आसन्न प्राधिकारी उस मूल्यांकन पर सवाल नहीं उठा सकता है। इसलिए, यह पक्षपात करने के लिए आसन्न पक्ष के लिए कभी भी खुला नहीं है, यहां तक ​​कि जब एक अदालत ने इस प्रक्रिया का पालन करके एक सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से एक संपत्ति बेची, तो यह एक अवमूल्यन पर ऐसा किया। </ blockquestk।
अदालत ने यह भी देखा कि स्टैंप ड्यूटी अधिकारियों द्वारा अदालत के मूल्यांकन की अनिवार्य स्वीकृति का यह नियम केवल उस मामले में लागू होता है, जहां अदालत ने मूल्यांकन प्राप्त किया हैआयन। हालाँकि, ऐसे मामलों में जहां मूल्यांकन प्राप्त नहीं हुआ है या मूल्यांकन की प्रामाणिक प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं की गई है, तब, आसन्न प्राधिकारी स्वयं द्वारा बाजार मूल्य का पता लगाने की प्रक्रिया का पालन करने के लिए स्वतंत्र हैं।

(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव है)

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Balwant Jain

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