‘बेहतर बुनियादी ढांचा भारत की शहरी आवास की कमी को हल कर सकता है’


यह बताते हुए कि सड़क ढांचे और मुद्रास्फीति जैसे कारकों का आवासीय मूल्य आंदोलनों से निकटता से जुड़ा हुआ है, भारतीय भू-संपदा: जेएलएल इंडिया और सीआईआई द्वारा ‘विकास की अलग गति को समझना’ शीर्षक से एक रिपोर्ट में कहा गया है कि बुनियादी ढांचे में सुधार सर्वोपरि रहें, यदि परिधीय शहर के इलाकों में किफायती आवास के लिए एक उपयुक्त रहने का माहौल प्रदान करने और मुख्य शहर के व्यापारिक जिलों के लिए उपयुक्त कनेक्टिविटी प्रदान करने का उद्देश्य है।

बुनियादी सुविधा और रियल एस्टेट विकास

“यह सिद्धांत स्पष्ट हो जाता है, जब हम पैन-भारत औसत आवासीय कीमतों की तुलना भारत में सालाना निर्माण की कुल लंबाई सड़क से करते हैं जो सड़क मंत्रालय द्वारा जारी की जाती है। दोनों संकेतकों के बीच एक मजबूत उलटा सहसंबंध था, यह सुझाव देते हुए कि जब ग्रामीण और शहरी क्षेत्रों में नई सड़कों का निर्माण किया जाता है, तो विकास का प्रसार व्यापक भूगोल पर होता है। यह सब्ज़ कर सकता हैबेहतर प्रीमियम जोड़ने के लिए कुछ शहरी ढांचे को बेहतर कनेक्टिविटी बनाने के लिए कमांड किया जाता है। यह विशेष रूप से भारत के बुनियादी ढांचे-भूखे शहरों जैसे मुंबई और बेंगलुरु के लिए सच हो सकता है, “रिपोर्ट में कहा गया है।



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स्रोत: जेएलएल इंडिया और सीआईआई रिपोर्ट – भारतीय रियल एस्टेट: विकास की अलग गति को समझना

भारतीय उपभोक्ता मुद्रास्फीति का आवासीय ऋण चैनल के माध्यम से आवासीय क्षेत्र पर भी मजबूत असर होता है। “इन्फ के बीच एक मजबूत उलटा सहसंबंध हैव्यावहारिक और आवास ऋण की वृद्धि, जब पूर्व बूंदों के बाद उत्थान उठाते हैं नतीजतन, भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा दिए गए मुद्रास्फीति पर आगे मार्गदर्शन, कई संभावित घर खरीदारों और आवास वित्त संस्थानों के लिए महत्वपूर्ण उपकरण के रूप में कार्य करेगा, “यह कहा।

इन्वेंटरी अधिभार

एनसीआर-दिल्ली और मुंबई के बड़े शहरी ढांचे ने पिछले समय में कीमतों में बढ़ोतरी देखी है और अब यह प्रैस के नीचे की तरफ बढ़ रहा है।सीईएस के रूप में मांग बंद है। हाल ही में स्थापित आवासीय बाजारों में से अधिकतर बेची गई इन्वेंट्री के चरम स्तरों के दर्द का सामना कर रहे हैं, जो भारत की दीर्घकालिक औसत बिक्री दर से काफी कम है। हाल के समय में कीमतों में वृद्धि का सख्ती भी कम बिक्री का नतीजा है क्योंकि अप्रत्याशितता और समय पर वितरण संबंधी समस्याएं, उच्च ब्याज दर शासन के साथ मिलकर इस क्षेत्र को स्थिर कर दिया गया है जो कि ठहराव के लंबे चरण का सामना कर रहा है।

यह भी देखें: भारत के शीर्ष 7 महानगरों: संपत्ति के रुझान और पूर्वानुमान

नवीनतम तिमाही में, चार वर्षों में पहली बार, हमने देखा है कि शीर्ष महानगरों के लिए इन्वेंट्री स्तर ने अपनी चोटियों से गिरावट देखी है और यह एक अखिल भारत में त्रैमासिक लॉन्च में इसी गिरावट का प्रत्यक्ष परिणाम है स्तर जो एक ही समय की अवधि के दौरान पहली बार हुआ है। रिसी के लिए उच्च मूल्यों और बेची गई इन्वेंट्री पर बधाईडेंटल रीयल एस्टेट सेगमेंट की मौजूदा संकट, रिपोर्ट में कहा गया है: “लगभग 18-20 महीनों की एक बेची गई इन्वेंट्री आमतौर पर आज की परिस्थितियों में सामान्य माना जाता है। हालांकि, वैश्विक वित्तीय संकट 2008 में, 2015 तक भड़क उठी, औसत बेचने वाली सूची, 25 महीनों में खड़ा है। इस पृष्ठभूमि के खिलाफ, बढ़ते इनपुट लागतों और डेवलपर्स और निवेशकों की निराधार मार्जिन उम्मीदों की कीमतों में वृद्धि जारी रही। कीमतों में निरंतर वृद्धि, कई मामलों में तेजी से बढ़ने मेंआती है और मुद्रास्फीति, घरों में बड़े शहरों के केंद्रों में अप्राप्य बनने के परिणामस्वरूप। “

‘2022 तक सभी के लिए आवास’ के अपने मिशन की दिशा में सरकार की विभिन्न पहलों की सराहना करते हुए, यह सच है कि वास्तविक कार्यान्वयन और स्थानीय विनियमों / नीति ढांचा, इसकी सफलता के लिए महत्वपूर्ण रहेगा।

एक आरएआरए युग में भारतीय रियल एस्टेट

पोस्ट-आरईआरए पर्यावरण में, जबकि डेवलपर्सएक प्रोजेक्ट प्री-लॉन्च चरण नहीं ले पाता, सभी परियोजना स्वीकृति और आधिकारिक प्रोजेक्ट लॉन्च के बाद बहुत सारे एंड-यूज़र मनी भी तैनात किए जाएंगे। जोखिम के आधार पर इस पैसे का कुछ हिस्सा पहले से ही पूर्व लॉन्च चरण में तैनात किया गया था, हालांकि शुद्ध सट्टा निवेशकों की तुलना में कम हद तक। आरईआरए का प्राथमिक उद्देश्य उपभोक्ता हितों की सुरक्षा और उनकी परियोजनाओं से प्रोजेक्ट डिलिवरी देरी और विचलन से उत्पन्न होने वाली उनकी शिकायतों का निवारण है। यहइसलिए, संभावना है कि प्रोजेक्ट अनुमोदन के स्थान पर होने से पहले अंत उपयोगकर्ताओं को रूढ़िवादी और निवेश के लिए तैयार नहीं होगा। जैसा कि प्रवेश की कीमतें आम तौर पर उच्च पद परियोजना अनुमोदन हैं, बाद के दौर में आवासीय निवेश भी रिटर्न की सीमा तय करने की संभावना है जो इस क्षेत्र से आगे निकल जाने पर उपलब्ध होगा।

पूंजी की सराहना और किराये की पैदावार

दूसरी ओर आवासीय किराये की पैदावार, ये हैंभारत में सबसे कम में से एक है, और यह भारत में एक प्रणालीगत मुद्दा है राजस्व उपज और पूंजीगत मूल्य के रिटर्न के बीच यह विभाजन क्या है इसका मतलब यह है कि जब आवासीय परिसंपत्ति वर्ग ने शहरों और कुछ उप-बाजारों में तेजी से पूंजीगत मूल्य वृद्धि दिखायी है, तो वाणिज्यिक परिसंपत्ति वर्ग ने किराये के साथ-साथ अच्छी तरह से फैले रिटर्न दिखाया है पूंजी मूल्यों के सामने अपने निवेशकों को रिटर्न प्रदान करने के साधन के रूप में आवासीय क्षेत्र बड़े पैमाने पर पूंजीगत मूल्य प्रशंसा पर निर्भर रहा है।जैसे ही यह सराहना बंद हो गई, इस क्षेत्र ने बदसूरत शुरू कर दिया।

हालांकि व्यक्तिगत, खुदरा निवेशकों, जो पूंजीगत मूल्यों के मुख्य चालक थे, ने निवेश किया है, एक निहितार्थ देखा है, संस्थागत पैसा अभी भी इस परिसंपत्ति वर्ग में अपना रास्ता खोज रहा है, यद्यपि निवेश प्रवाह के एक रूढ़िवादी या रणनीतिक रूप में।

शहरों, विशेष रूप से दक्षिण भारत में, जो काफी हद तक अंत उपयोगकर्ता की मांग से प्रेरित हैं, ने अपेक्षाकृत स्थिर वृद्धि दिखायी है, और इसलिए, आगे मूल्य सृजन के लिए अभी भी एक मौका बरकरार रखा है। एक शहरी समूह के अधिक स्वस्थ (नौकरी के अवसर, अच्छी शिक्षा, एक अच्छा कार्य जीवन संतुलन, उच्च स्वच्छता और स्वास्थ्य मानकों की पेशकश के मामले में), अंत-उपयोगकर्ता में बदलने के लिए शहर में अभी तक निवेशक अधिक होने की संभावना है। दूसरी तरफ, सट्टा कार्गोडोरइससे पहले कि वे अपने नए मूल्य स्तर और भविष्य के विकास को खोजने के लिए मध्यम अवधि में अधिक दर्द भुगतने की संभावना है आवासीय क्षेत्र में, निवेश किए गए धन का प्रमुख जोर निर्माणाधीन परियोजनाओं के प्रति रहा है, जो कि रिटर्न का एक बड़ा हिस्सा है, इसलिए पूंजीगत मूल्य प्रशंसा से आते हैं। उदाहरण के लिए एक ठेठ आवासीय परियोजना जीवन चक्र और उसके संबद्ध मूल्य स्तर नीचे दिखाए गए हैं। शुरुआती निवेशक ब्याज और बिक्री वेग जैसी कारक भी निर्धारक हैंएक परियोजना में पूंजीगत मूल्य वृद्धि की गति।

किफायती आवास को एक वास्तविकता बनाना

किफायती आवास खंड के भीतर, सस्ती दर पर क्रेडिट सुविधा प्रदान करना महत्वपूर्ण है। वांछित परिणाम प्राप्त करने का एक महत्वपूर्ण तत्व निजीकरण की भागीदारी हैते सेक्टर यह उच्च महत्व ग्रहण करता है जब कोई शहरी लोकल निकायों (यूएलबी) और सरकारी एजेंसियों के गरीब शहरी आवासीय इकाइयों के निर्माण के रिकॉर्ड को देखता है। हालांकि, के रूप में सस्ती हाउसिंग पाई एक छोटे टिकट आकार वाला है, इस क्षेत्र को उड़ान भरने के लिए पर्याप्त प्रोत्साहन और आसान प्रक्रिया होने की आवश्यकता है।

दिल्ली, मुंबई और बेंगलुरु के तीन महानगरों में, अधिकतर नए प्रोजेक्ट लॉन्च की कीमत ‘ऊपर Iएनआर 65 लाख की श्रेणी, जो परोक्ष रूप से इस श्रेणी में घरों की तेजी से बिक्री के रूप में पहचान की गई है और विभिन्न कारकों जैसे स्थान, कॉन्फ़िगरेशन, सुविधाएं और समर्थन बुनियादी ढांचे के लिए खरीदारों द्वारा अधिक स्वीकृति प्राप्त की गई है। दूसरी तरफ, ज्यादातर घर जिनकी कीमत वर्तमान में 65 लाख रुपये है, आम तौर पर इन मुख्य शहरों की बाहरी परिधि में स्थित हैं, भूमि की कीमत और उपलब्धता की बाधाओं को देखते हुए।

कुल मिलाकर, रिपोर्ट में कहा गया है कि स्थानीय और नियामक चिंताओं को वास्तविक संपत्ति क्षेत्र को प्रभावित करने वाले मुद्दों के दिल पर किया गया है। कीमत स्थिरता और गिरने की बिक्री संभवतः संकेतक हैं कि इस क्षेत्र को अपने प्रदर्शन में सुधार करने की जरूरत है और वर्तमान में इसके उपभोक्ताओं से सामना करने वाले विश्वास की कमी को संबोधित करना चाहिए, यह कहा गया है।

शीर्षक छवि के लिए क्रेडिट: http://bit.ly/2a1Si6n

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बुनियादी ढांचे का प्रकार

हवाई अड्डों मेट्रो और सड़क परियोजनाएं रिंग सड़कों
वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर प्रभाव (कार्यालय, खुदरा) वाणिज्यिक अचल संपत्ति विकास तब तक नहीं होता है जब तक कि हवाई अड्डे के निर्माण में प्रगति नहीं हुई है। दोनों कार्यालय और खुदरा अचल संपत्ति के विकास विकास गलियारे साथ होता है, और वहाँ उदाहरण हैं जिनमें दिखाने के मिश्रित उपयोग विकास यहाँ पनपती है कि कर रहे हैं। आम तौर पर, अंगूठी सड़कों से वाणिज्यिक आईटी-आईटीईएस विकास को आकर्षित करने के लिए गलियारे के साथ कुछ इलाकों में मदद मिली है। # 13;

चूंकि ये कंपनियां सस्ता किराए और बेहतर कनेक्टिविटी के लिए हमेशा बाहर दिख रही हैं, इसलिए ऐसी घटनाओं में उनके कारण काफी हद तक मदद मिलती है।

आवासीय रीयल एस्टेट पर प्रभाव सबसे नए हवाई अड्डों शहर के केंद्रों से दूर एक नई जमीन पार्सल पर आया इसलिए, कम आधार मूल्य के आधार पर घोषणा पर भूमि मूल्य प्रशंसा अधिक है। इसके निर्माण के लिए भारी गर्दन अवधि के साथ, पूरा होने तक वार्षिक प्रशंसा मध्यम है प्रस्तावित मेट्रो को आमतौर पर शहर के स्थापित आवासीय / वाणिज्यिक गलियारों के माध्यम से कराया जाता है। इसलिए, घोषणा के बाद मूल्य प्रशंसा सामान्य है, यद्यपि इन्फ्रा प्रोजेक्ट सटीकता के लिए बढ़ती प्राथमिकता की प्रत्याशा के निकट के रूप में सराहना उठाती है। अंगूठी सड़कों आमतौर पर शहरों की बाहरी परिधि जहां कीमतों में शुरू में कम हो सकती है कनेक्ट करने के लिए निर्माण होता है मूल्य सराहना वें पूरे के लिए कोमल रहने के लिए जारी हैई निर्माण की अवधि, संभवतः क्योंकि बड़ी संख्या में परिसरों से जुड़े होते हैं और लाभार्थियों बन जाते हैं, जिससे रीयल एस्टेट की आपूर्ति में वृद्धि होती है।
घोषणा पर आवासीय मूल्य प्रशंसा 20% -30% 10% -15% 8% -10%
निर्माण के दौरान आवासीय मूल्य प्रशंसा 5% -10% (वार्षिक) 10% -12% (वार्षिक) 7% -10% (वार्षिक)
पूरा होने पर आवासीय मूल्य प्रशंसा 5% -10% 15% -18%

5% -8%