भारत के संपत्ति बाजार में कई बड़े डेवलपर्स आज भारी कर्ज बोझ, अधिक लीवरेज बैलेंस शीट और चुनौतीपूर्ण निष्पादन क्षमताओं के तहत दौड़ रहे हैं। हाउसिंग न्यूज के साथ एक विशेष साक्षात्कार में, हवेलिया ग्रुप के प्रबंध निदेशक निखिल हावेला, बताते हैं कि सफलता को कैसे बढ़ाया जाए, इसकी क्षमता को समझने पर निर्भर करता है।
प्रश्न: दिल्ली और एनसीआर में बड़े और अधिक एस्टा की तुलना में क्यों छोटे डेवलपर्स को अधिक जमीन मिल रही हैखिलाड़ियों को दोषी ठहराया?
ए: बड़े खिलाड़ियों की तुलना में, मध्य-आकार के डेवलपर्स अपने उद्यमों में बेहतर स्थिरता रखते हैं, उनके सीमित संसाधनों पर केंद्रित उनके निधि और संसाधनों के साथ। बड़े अचल संपत्ति डेवलपर्स, खासकर उत्तर भारत में, मुख्य रूप से पैमाने पर वृद्धि दिखाने के लिए, अपने काम की मात्रा को बढ़ाने पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। दूसरी ओर, छोटे और मध्यम डेवलपर्स, समय पर वितरण और गुणवत्ता पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, जिसके परिणामस्वरूप उच्चतर ग्राहकओम संतुष्टि एक छोटे प्रबंधन पदानुक्रम, महत्वपूर्ण निर्णयों में उच्च प्रबंधन की प्रत्यक्ष भागीदारी का परिणाम है, जो कार्य कुशलता में सुधार करता है।
प्रश्न: राजकोषीय प्रबंधन को नियंत्रण में रखने के लिए आदर्श लॉन्च-टू-बिक्री अनुपात क्या है?
ए: इसे ‘आदर्श प्रक्षेपण-से-बिक्री अनुपात’ कहने के बजाय, मैं इसे ‘नियंत्रित लॉन्च टू सेल्स रेशियो’ के रूप में नाम देगा हालांकि, यह सभी के लिए सामान्यीकृत नहीं किया जा सकता हैपरियोजना की श्रेणियां, जैसा कि जमीन की लागत भिन्न होती है। यह परियोजना के वित्तीय नियोजन में, ब्रेक-पॉइंट बिंदु को बदलता है। उदाहरण के लिए, ग्रेटर नोएडा वेस्ट में हमारे किफायती आवास परियोजना में, नियोजित लॉन्च-टू-विक्रय अनुपात को हमारी योजना और अनुभव के अनुसार 45% -50% तक रखा जा सकता है। यह कहते हुए कि, डेवलपर्स को उनकी क्षमता से अधिक नहीं होना चाहिए, क्योंकि यह किसी की प्रतिष्ठा और भविष्य की परियोजनाओं को प्रभावित करेगा।
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प्रश्न: डेवलपर्स के स्लैम-अप, उनकी निष्पादन क्षमता को प्रभावित किए बिना कैसे कर सकते हैं?
ए: निष्पादन क्षमता अनुपात, सभी मामलों में, नियंत्रित तरीके से काम की दी गई राशि को निष्पादित करने के लिए कंपनी की क्षमता है। डेवलपर्स को स्पष्ट रूप से नियंत्रित और अधिक-सीमा वाले कार्य के बीच की रेखा को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना चाहिए। एक नियंत्रित वातावरण में कार्य करना जो प्रत्येक को अधिकतम करता हैव्यापार चक्र, बिल्डरों को अपने व्यवसाय को बड़े पैमाने पर बढ़ाने और निष्पादन क्षमता में सुधार करने में मदद करेगा।
विकास खराब नहीं है, लेकिन विकास और विकास के लिए लालच के लिए भूख के बीच एक पतली रेखा है।
डेवलपर्स को भी सर्वोत्तम प्रथाओं, वित्तीय प्रबंधन, समय पर निष्पादन, धारणा निर्माण, पारदर्शिता, व्यावसायिकता, उपभोक्ता कनेक्ट आदि को अपनाने की आवश्यकता है। यह भी सरकारी प्राधिकारियों के लिए अनिवार्य है,विकास के मानदंडों की सराहना करते हैं और एक पारदर्शी और समय पर अनुमोदन प्रक्रिया सुनिश्चित करते हैं।
प्रश्न: रियल एस्टेट कंपनियों का प्रमुख वित्तीय जोखिम क्या है? एक कंपनी वित्तीय जोखिम भरा है?
ए: वित्तीय अनुशासन की कमी – अधिक लीवरेज बैलेंस शीट, भूमि अधिग्रहण की उच्च लागत, निर्माण परियोजनाओं में नई परियोजनाओं और अप्रत्याशित चुनौतियों का बहुत से लॉन्च, मुख्य राजकोषीय जोखिम जो कि आरएअल एस्टेट कंपनियों का चेहरा इसके बदले, डेवलपर्स को अपने वित्तपोषण स्रोतों पर विस्तार करने के लिए मजबूर करता है, यहां तक कि वित्त की उच्च लागत पर।
प्रश्न: लाभ को नियंत्रित किया जा सकता है?
ए: पट्टे पर देने वाले मॉडल को शामिल करने वाली वाणिज्यिक परियोजनाओं को पूर्ण बिक्री से जुड़े परियोजनाओं की तुलना में बेहतर सुरक्षा मिलती है। इसी तरह, कम लागत वाले या किफायती आवास परियोजनाओं में बिक्री की आवृत्ति उच्च अंत परियोजनाओं की तुलना में अधिक है। diffeभूमि की लागत और परियोजनाओं के निष्पादन की लागत में भी मौजूद हैं, क्योंकि जमीन की लागत क्षेत्र से क्षेत्र में काफी भिन्न होती है। इस परियोजना के निर्माण और निष्पादन के लिए आवश्यक धन के प्रतिशत पर इसका प्रभाव पड़ता है। इसलिए, उस पर अधिक से अधिक लाभांश के सामान्यीकृत प्रतिशत को परिभाषित करना संभव नहीं है।
प्रश्न: क्या कोई डेवलपर किसी परियोजना में निजी भागीदारी करता है, कोई फर्क नहीं पड़ता?
ए: सभी ऊर्ध्वाधरों पर उच्च प्रबंधन की भागीदारी, प्रतिबद्धताओं और वादे भरने के लिए महत्वपूर्ण है इसलिए, डेवलपर्स को सबसे पहले, स्पष्ट रूप से कार्य की मात्रा को परिभाषित करना चाहिए जो एक विशेष व्यापार चक्र के लिए किया जाएगा, जो उनके नियंत्रण में है। प्रमुख मुद्दों, जैसे अधिकार में देरी, गुणवत्ता के मुद्दों, आदि, प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से अनियंत्रित विकास के कारण होते हैं।
प्रश्न: एक समय था जब दिल्ली-एनसीआर के बड़े खिलाड़ियों में से कुछई अपने ब्रांड इक्विटी और बाजार हिस्सेदारी खोने, क्या आपको लगता है कि नए प्रवेशकों को बेहतर संभावना है?
ए: जबकि विभिन्न डेवलपर्स के अपने ग्राहक आधार, उम्मीदें और बाजार की स्थिति हो सकती है, लेकिन उन सामान्य कारकों पर इसका असर पड़ता है, वे ग्राहकों के अनुभव और बाजार के मुकाबले के मुकाबले हैं। उदाहरण के लिए, दिल्ली-एनसीआर और अन्य प्रमुख भारतीय बाजारों में हमारे अध्ययन से संकेत मिलता है कि हर साल लगातार 10 लाख वर्ग फुट पहुंचाने पर डेवलपर का भरोसा हो सकता हैorthy। हालांकि, खराब ग्राहक सेवा के साथ वितरण की बड़ी मात्रा में, एक बड़ा ब्रांड मार सकता है। इसके बाद भारतीय आवास बाजार में इस सिद्धांत को महत्व मिलेगा।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है
