रीरा के लिए प्रदर्शन: माध्यमिक अचल संपत्ति बाजार के लिए एक वरदान


माध्यमिक या पुनर्विक्रय अचल संपत्ति लेनदेन में पारदर्शिता का मुद्दा वास्तव में प्राथमिक या प्रथम बिक्री-द्वारा-डेवलपर को बचाने के लिए, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) में कदम उठाने के बाद से हर किसी के दिमाग में रहा है। बाजार। सवाल यह है कि बड़े पैमाने पर सवाल यह है कि क्या इस क्षेत्र को साफ करने के लिए सरकार की चाल है, फिर भी पुनर्विक्रय (या माध्यमिक बिक्री) बाजार को लाभान्वित किया है? कुल मिलाकर, केंद्र सरकार ने एक स्वस्थ और पुनः बनाने की दिशा में जबरदस्त प्रयास किए हैंनकली अचल संपत्ति बाजार पर्यावरण। दानव, आरईआरए, माल और सेवा कर (जीएसटी), रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), बेनामी लेनदेन (निषेध) संशोधन अधिनियम, 2016 और प्रधान मंत्री आवास योजना (पीएमएई) जैसी नीतियों का कार्यान्वयन, दूसरों के बीच लाया गया है ताजा आशा।

साथ ही, भारतीय अचल संपत्ति बाजार में अन्य दिलचस्प नए रुझान भी देखे गए हैं – एक प्रमुख व्यक्ति को तैयार होने वाली संपत्तियों की बढ़ती मांगएँ। इस वृद्धि के लिए कई कारक जिम्मेदार थे। अतीत के प्रोजेक्ट निष्पादन में पुरानी देरी ने खरीदार और निवेशक के लिए ब्याज को काफी हद तक बढ़ाया है, कम से कम सभी में, क्योंकि तैयार घर मासिक ईएमआई के संयुक्त दबाव और आम आदमी के लिए किराए पर जाने का दबाव कम करते हैं। इसके अलावा, तैयार करने के लिए गुण जीएसटी को आकर्षित नहीं करते हैं।

आखिरकार, द्वितीयक बिक्री बाजार में संपत्तियों की मांग, जिसमें तैयार और लगभग तैयार हैंनाइट्स, भी वृद्धि हुई। हालांकि, क्या इस सेगमेंट में बाजार में पारदर्शिता और दक्षता में भी लाभ हुआ है? जवाब है, हां, यह है, हालांकि कारण तुरंत स्पष्ट नहीं हो सकते हैं।

पुनर्विक्रय बाजार पर demonetisation का प्रभाव

नवंबर 2016 में राक्षसों के चलने के तुरंत बाद, यह व्यापक रूप से अनुमान लगाया गया था कि काले धन के खिलाफ ‘सर्जिकल स्ट्राइक’, भारतीय अचल संपत्ति संप्रदाय को बड़े पैमाने पर नुकसान पहुंचाएगीया, विशेष रूप से द्वितीयक बाजार, जो नकदी लेनदेन का प्रभुत्व था। प्रारंभ में, राक्षसों के परिणामस्वरूप द्वितीयक सेगमेंट में बिक्री कम हो गई, ज्यादातर निवेशक बाहर निकलने की मांग कर रहे थे। टेम्पर्ड की मांग ने उन्हें अपनी दूसरी बिक्री संपत्तियों की कीमतों को कम करने के लिए मजबूर किया, विशेष रूप से एनसीआर में 10-20 फीसदी, जो काफी हद तक निवेशक संचालित था। जाहिर है, इसने अंत उपयोगकर्ताओं को लाभ दिया, क्योंकि सट्टा मूल्य निर्धारण ने उन्हें संपत्ति बाजार से दूर रखा था। ईआरएल के विपरीतier, निवेशक अब अपने निवेश पर रिटर्न की उम्मीदों में अधिक यथार्थवादी बन गए हैं।

दिलचस्प बात यह है कि यदि हम अधिक विकसित राष्ट्रों को देखते हैं, तो आठ से 10 प्रतिशत वाई-ओ-वाई की कीमत प्रशंसा संपत्ति संपत्ति के लिए यथार्थवादी अपेक्षा मानी जाती है। भारत में, कुछ बाजारों में यह 200 प्रतिशत जितना अधिक था। इस उम्मीद को बस डिफ्लेट करना पड़ा और यह निश्चित रूप से डिफ्लेट हो गया। स्टैंडस्टिल ट्रिगर के लगभग 20 महीने बादdemonetisation, पुनर्विक्रय बाजार पर इसके नकारात्मक प्रभाव काफी पतला है। आने वाले आंकड़ों ने सामान्य गलतफहमी को खारिज कर दिया है कि राक्षस ने अंततः अचल संपत्ति क्षेत्र को बर्बाद कर दिया है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में बिक्री ने राक्षसों के बाद उठाया है।

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माध्यमिक अचल संपत्ति लेनदेन में भी प्रदर्शन की वजह से पारदर्शिता में वृद्धि हुई है, भले ही आरईआरए ने प्राथमिक बिक्री खंड जितना मदद नहीं की हो। नकद लेनदेन, जो पहले कुल भुगतान का लगभग 30-50 प्रतिशत था, को गंभीरता से कम कर दिया गया है और निवेशकों को अपने काले धन का उपयोग करने के लिए होर्डिंग गुणों में कोई बिंदु नहीं दिखता है। प्राथमिक और द्वितीयक बाजारों के बीच मूल्य अंतर में क्रमिक कमी, एक और सकारात्मक सकारात्मक था Impact।

महत्वपूर्ण बात यह है कि दानव ने खरीदारों के बीच डर पैदा किया है, जिन्होंने पहले नकदी सौदों के बारे में सोचा होगा। माध्यमिक बाजार के बाद-दानव में लेनदेन करते समय, अधिकतर खरीदारों अधिक पूंजी लाभ कर का भुगतान करने के लिए तैयार हैं। यह पिछले समय के विपरीत है, जब वे इस कर के संपर्क में कमी लाने की कोशिश करेंगे। इसके अलावा, पूंजीगत लाभ कर राजस्व में इस वृद्धि ने सरकारी खजाने को उदारता से जोड़ा है। सभी विनाश-और-उदासी भविष्यवाणी के विपरीतटियां, दानव द्वितीयक बिक्री बाजार पर बहुत सकारात्मक प्रभाव पड़ा है। इसके अलावा, यहां तक ​​कि आरईआरए ने इस सेगमेंट की मदद की है, यद्यपि अधिक अप्रत्यक्ष रूप से।

पुनर्विक्रय गुणों पर आरईआरए और जीएसटी का प्रभाव

आरईआरए के खुलासा होने के बाद, बाजारों में डेवलपर्स अपने अधिकारों के तहत अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करने के लिए पहुंचे, या परियोजनाओं के पूरा होने के लिए पूरा प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया। पुनर्विक्रय बाजार खरीदारों को लाभ हुआ, क्योंकि वहां वृद्धि हुई थीइस सेगमेंट में, बिक्री और किराए के लिए, दोनों में तैयार-टू-इन गुणों में। एनसीआर में, यह विशेष रूप से नए गुरुग्राम , नोएडा एक्सप्रेसवे और द्वारका एक्सप्रेसवे जैसे बाजारों में स्पष्ट था, जहां निवेशक मौजूदा आवास सूची के बड़े पैमाने पर साझा कर रहे थे, एक लाभ windfall की प्रत्याशा में।

इसके अलावा, जुलाई 2017 में लागू जीएसटी, केवल निर्माणाधीन संपत्तियों पर लागू होता है। घरों और भूमि में तैयार होने के लिए इसे छोड़ दिया जाता है।इससे खरीदारों द्वारा निर्माणाधीन संपत्तियों की मांग में कमी आई और प्राथमिक और माध्यमिक बिक्री बाजार दोनों में तैयार-टू-प्ले गुणों की मांग में वृद्धि हुई। द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में खरीदारों की संख्या में लगभग 10-12 प्रतिशत की वृद्धि हुई है, क्योंकि दानव के बाद से – संपत्तियों के लिए तैयार होने की मांग में वृद्धि हुई है। वास्तविक अंत उपयोगकर्ता अब जो कुछ देखते हैं उसे खरीदना पसंद करते हैं।

नए regulato के तहत भ्रमभारतीय अचल संपत्ति में आरई पर्यावरण ने बड़ी संख्या में खरीदारों को संपत्ति बाजार में निवेश से दूर रखा। संपत्ति बाजार से तेजी से बाहर निकलने के लिए, अधिकांश निवेशकों ने पिछले कुछ वर्षों में अपनी संपत्तियों की कीमतें कम कर दीं। वास्तव में, परिणामस्वरूप, द्वितीयक बाजार में कम संपत्ति मूल्य, प्राथमिक बाजार से पांच से 10 प्रतिशत तक, कई परियोजनाओं में। अतीत में, किसी विशेष परियोजना के भीतर इकाई की कीमतों की तुलना से पता चला कि डेवलपर की कीमत के लिएनिवेशकों द्वारा उद्धृत लोगों की तुलना में उनके इकाइयों को फिर से बेचने के लिए तैयार विकल्पों में से कम विकल्प थे। पुनर्विक्रेताओं को अपने होल्डिंग्स को ऑफ़लोड करना चाहते हैं, उनके पास मूल्य निर्धारण दबावों से संबंधित कोई विकल्प नहीं था।

वर्तमान परिदृश्य में, खरीदारों को द्वितीयक बाजार में एक बड़ा फायदा होता है – सबसे पहले, क्योंकि वे उत्पाद और इसकी गुणवत्ता को पहले हाथ और दूसरी तरफ देख सकते हैं, क्योंकि उन्हें बेहतर मूल्य निर्धारण विकल्प मिलते हैं। डेवलपर्स के लिए, दूसरी ओर, अपने आर के लिए खरीदारों को ढूंढनाप्राथमिक बाजार में संपत्तियों में तेजी से बढ़ोतरी एक बड़ी चुनौती बन गई है, क्योंकि निवेशकों द्वारा उद्धृत उन लोगों की तुलना में उनकी कीमतें थोड़ी अधिक हैं जो एक ही परियोजना के भीतर अपनी संपत्ति बेचने की तलाश में हैं।

अधिकतर खरीदारों पुन: विक्रेताओं के रूप में पुन: विक्रेताओं के रूप में पुनर्विक्रेता बाजार में खरीदते हैं के लिए लुभाने के लिए प्रयास कर रहे हैं, अपनी कीमतें कम करने के इच्छुक हैं।

नीति सुधारों का भविष्य प्रभाव

द्वितीयक अचल संपत्ति एमआर्केट को और अधिक गति मिलेगी, जब आरईआरए पूरी तरह लागू हो जाएगी, सभी राज्यों में। हालांकि, अब भी, आरईआरए और अन्य प्रासंगिक नीति सुधारों ने संस्थागत निजी इक्विटी निवेशकों के आत्मविश्वास को बढ़ाकर भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र में वृद्धि के लिए कई नए रास्ते खोले हैं। वास्तव में, संस्थागत निवेशकों के लिए भारतीय अचल संपत्ति का आकर्षण बहु गुना बढ़ रहा है। भारतीय अचल संपत्ति में निजी इक्विटी प्रवाह पिछले साल के 2.5 अरब डॉलर के मुकाबले लगभग 15 फीसदी बढ़ गयाएन, 2018 की पहली तिमाही में ही।

अचल संपत्ति के लिए पूंजी आवंटन के रूप में, निवेशकों को पारदर्शिता में और सुधार की मांग की जाएगी और प्रौद्योगिकी को देश के अचल संपत्ति बाजार पैटर्न के अधिक बारीक मूल्यांकन को सक्षम करना होगा। उत्साहजनक रूप से, इस मोर्चे पर दृश्य प्रगति है। सरकार के डिजिटल इंडिया कार्यक्रम के तहत, डेटाबेस जो निर्माण के हर चरण में और पूरा होने के बाद इमारतों को ट्रैक करते हैं, बढ़ेगा। इसी तरह, फिर से डिजिटल रिकॉर्डअचल संपत्ति के कब्जे, निवेश प्रवाह, संपत्ति मूल्य और उपज, तेजी से विस्तार होगा। प्रत्येक उद्योग के हितधारक को तेजी से दानेदार और प्रासंगिक जानकारी तक पहुंच होगी।

दूसरे शब्दों में, देश का अचल संपत्ति बाजार परिपक्व हो रहा है और यह केवल प्राथमिक बिक्री नहीं है, जो परिणामस्वरूप अधिक पारदर्शी हो रहा है। द्वितीयक बिक्री बाजार भारत के संपत्ति उद्योग को एक अधिक स्वस्थ, पारदर्शी बनाने के लिए इन सभी उपायों का प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष लाभार्थी हैटी और एकतरफा फायदेमंद एक।

(लेखक उपाध्यक्ष, ANAROCK संपत्ति सलाहकार) है

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