भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र को एक बड़ी राहत देते हुए, सरकार ने 6 अगस्त को संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर की गणना में फ्लेक्सिबिलिटी देने के लिए वित्त विधेयक 2024 में संशोधन का प्रस्ताव रखा। इसी के साथ अब एक संपत्ति विक्रेता को जिसने 23 जुलाई 2024 से पहले अपनी संपत्ति बेचीं है उसे इंडेक्सेशन के बिना 12.5% दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर दर या इंडेक्सेशन के साथ 20% दर का चयन करने की स्वतंत्रता होगी।
बजट 2024-25 में, सरकार ने पहले से उपलब्ध 20% दर के स्थान पर 12.5% की कम एलटीसीजी कर दर की पेशकश करते हुए इंडेक्सेशन लाभ को खत्म करने का प्रस्ताव रखा। इस फैसले की रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने कड़ी आलोचना की, जिनका मानना था कि इंडेक्सेशन लाभ को हटाना संपत्ति मालिकों के लिए हानिकारक होगा।
“हालांकि हमें कराधान को सरल बनाने के समग्र इरादे की सराहना करनी चाहिए, इस तरह के बदलाव से विशेष रूप से व्यक्तिगत विक्रेताओं या मध्यम वर्ग के विक्रेताओं को नुकसान हो सकता है, जिन्होंने अंततः बाजार मूल्य में वृद्धि से लाभ उठाने के इरादे से रियल एस्टेट में निवेश किया था। इससे कुल मिलाकर आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाओं की मांग कम हो सकती है,” जेएसए एडवोकेट्स एंड सॉलिसिटर्स की पार्टनर अर्चना तिवारी ने 23 जुलाई को हाउसिंग न्यूज को बताया।
ध्रुव चोपड़ा, मैनेजिंग पार्टनर, दीवान पी.एन. चोपड़ा एंड कंपनी, एक्सप्लेन करते हैं: “सरकार ने अब अपने बजट प्रस्ताव में आयकर अधिनियम की धारा 112 के तहत अचल संपत्तियों पर पूंजीगत लाभ कराधान से संबंधित कुछ छूट का प्रस्ताव दिया है। अब प्रस्तावित छूट केवल रेसिडेंट्स और एचयूएफ (HUF) के लिए लागू है और कॉर्पोरेट्स, एलएलपी और अनिवासी व्यक्तियों (NRIs) के लिए के लिए लागू नहीं है। बजट प्रस्ताव में इस छूट का प्रभाव यह होगा कि 23 जुलाई 2024 से पहले अर्जित अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर नए कानून के तहत गणना किए गए कर से कम होगा यानी इंडेक्सेशन के बिना 12.5% और गणना की गई कर।
पुराने कानून के तहत यानी इंडेक्सेशन के बाद 20% की दर से 23 जुलाई 2024 से पहले निर्दिष्ट व्यक्तियों द्वारा खरीदी गई अचल संपत्तियों के लिए ग्रैंडफादरिंग का यह लाभ दिया जा रहा है।”चोपड़ा के अनुसार यह संशोधन उन निर्दिष्ट व्यक्तियों से संबंधित है जो रेजिडेंट इंडियन और एचयूएफ हैं, जिनके पास 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई अचल संपत्ति है।
“जिन डेवलपर्स के पास कंपनियों और एलएलपी में अचल संपत्ति है, उन्हें इस संशोधन का कोई लाभ नहीं मिलेगा। इसके अलावा डेवलपर्स की आय पर व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाता है, न कि पूंजीगत लाभ के रूप में। इसलिए वे संशोधन से सीधे तौर पर प्रभावित नहीं होंगे। इसके अलावा, 23 जुलाई 2024 के बाद खरीदी गई अचल संपत्ति पर नए कानून के तहत इंडेक्सेशन लाभ के बिना एलटीसीजी पर 12.5% का कर लगता रहेगा। मेरा मानना है कि निवेशक कर संशोधनों के बावजूद दीर्घकालिक धन सृजन के लिए अचल संपत्तियों में निवेश करना जारी रखेंगे। हालाँकि, यदि कर निहितार्थ के कारण आरई बाजार धीमा हो जाता है, तो निवेशकों को आकर्षित करने के लिए संपत्तियों की कीमत में थोड़ा बदलाव हो सकता है,” चोपड़ा कहते हैं।
“वित्त मंत्री ने करदाताओं की चिंताओं को धैर्यपूर्वक सुना और स्वीकार किया है। यह संशोधन नागरिकों और सरकार के बीच स्वस्थ जुड़ाव को दर्शाता है जो एक सकारात्मक संकेत है। इस स्तर पर प्रस्तावित संशोधन के कारण ग्रैंडफादरिंग लाभ की पेशकश के कारण कर राजस्व में होने वाले नुकसान का आकलन करना कठिन होगा। इसके अलावा इंडेक्सेशन के बिना दरों में 12.5% की वृद्धि के कारण कर राजस्व में लाभ का आकलन करना भी मुश्किल हो सकता है। मेरा मानना है कि उनका इरादा ऐसी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्तियों के लिए 12.5% की एकल कर दर को अपनाकर आगे चलकर कानून के कार्यान्वयन को तर्कसंगत और सरल बनाना है,” वह कहते हैं।