शंतनु गांगुली ने गुरुगुराम में एक वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश किया था, जहां डेवलपर ने अपने निवेश के लिए 12 प्रतिशत का आश्वासन दिया था, जब तक उन्हें कब्ज़ा नहीं किया गया था। उनकी उधार लेने की लागत 10 प्रतिशत थी और आश्वासन दिया गया रिटर्न ने उन्हें तुरंत सौंप दिया गया सौदा दिया। हालांकि, निवेश के दूसरे वर्ष में गांगुली एक झटका लगा था, क्योंकि निधि की कमी के कारण बैंक द्वारा बिल्डर के बाद के दिनांकित चेक को मंजूरी नहीं दी गई थी। “मुझे पुनः के बारे में आश्वासन दिया गया थाबदल जाता है, कब्जे तक। यहां तक कि कब्जे के बाद भी मुझे यह पेशकश की गई थी कि अगर मैं बिल्डर के साथ वाणिज्यिक जगह छोड़ दूँगा, तो वह किराये की रिटर्न देना जारी रखेगा। हालांकि, बिल्डर मेरी कॉलों को अभी भी नहीं ले रहा है जब मैंने अपने कार्यालय की यात्रा की, बिक्री टीम ने कहा कि वित्तीय बाधाएं हैं, “गांगुली लापरवाह।
गांगुली अचल संपत्ति बाजार में एकमात्र निवेशक नहीं है, जो आकर्षक आश्वासन वाले रिटर्न के प्रलोभन से फंस गए हैं। सरकार के पास एक हैइसलिए ऐसे बेईमान व्यवहार को विनियमित करने की आवश्यकता व्यक्त की।
एक प्रस्तावित कानून – ‘अनियमित जमा योजनाओं का बंटवारा’, केंद्रीय मंत्रिमंडल द्वारा मंजूरी दे दी गई है और संसद में पेश होने की उम्मीद है। यह कानून भारतीय रियल एस्टेट बाजार में आश्वस्त रिटर्न के अभ्यास को समाप्त करने की उम्मीद है। बिल का उद्देश्य रीयलटर्स, ज्वेलर्स और अन्य जमाकर्ताओं की मांग को कम करना है, क्योंकि वे अब से नामित ऑट के साथ पंजीकृत होने की आवश्यकता है।प्रस्तावित कानून के तहत प्रदान की गई है।
कई डेवलपर्स ने निजी तौर पर स्वीकार किया है कि जानबूझकर धोखाधड़ी के बजाय बाजार की गतिशीलता के कारण आश्वस्त रिटर्न योजनाएं विफल हुई हैं। “आश्वासित रिटर्न योजनाएं दोनों, बिल्डरों और खरीदारों के लिए एक जीत-स्थिति प्रदान करती हैं। बिल्डरों को 12-13 फीसदी की दर से खरीदारों से निर्माण वित्त मिलता है, जो वित्तपोषण के संगठित स्रोतों से प्रचलित बाजार दर से नीचे है। खरीदार भी जनसंपर्क में पैसा बनाता हैocess, क्योंकि वह बहुत शुरुआत से रिटर्न प्राप्त कर रहा है समस्याएं शुरू होती हैं, जब धीमे बिक्री के कारण परियोजनाएं फंस जाती हैं और ऑपरेटिंग कैश फ्लो हमारे लिए एक मुद्दा बन जाता है, “एक डेवलपर कहता है, अज्ञातता की शर्त पर।
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आश्वासित रिटर्न योजनाएं: एक जोखिम भरा प्रस्ताव
हालांकि डेवलपर्स इस योजना की रक्षा करना जारी रख सकते हैं, वें के कईवे अपने निवेशकों को खरीदार बनाने का विकल्प चुनते हैं, क्योंकि उन्हें वित्त पोषण के संगठित स्रोतों के बीच क्रेडिट विश्वसनीयता की कमी है। जोखिम उठता है, जब परियोजना पूरी तरह से बेचा नहीं जाती है और डेवलपर को परियोजना पूरी करने या निवेशकों को निश्चित रिटर्न देने के लिए कोई वित्तीय बैंडविड्थ नहीं है।
रमेश नायर, सीईओ और देशमुख, जेएलएल इंडिया , बताते हैं कि यह महत्वपूर्ण है कि डेवलपर्स और परियोजनाएं राज्यों के रियल एस्टेट (रजिulation और विकास) अधिनियम (आरईआरए), जो यह सुनिश्चित करेंगे कि वे वैधानिक आवश्यकताओं का पालन करते हैं। रीयल एस्टेट डेवलपर्स को भी सेबी के नियमों से संकेत लेना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उनकी निवेश योजनाएं सुरक्षित हैं। “रेटिंग प्रणाली को स्टॉक और क्रेडिट रेटिंग के समान डेवलपर्स के लिए तैयार किया जा सकता है। यह स्वतंत्र रेटिंग प्रणाली, निर्माणात्मक जोखिम, कानूनी जोखिम, वित्तीय जोखिम और विपणन जोखिम जैसे कंपनियों पर दर होगी। कंपनियों के लिए एक मजबूत रेटिंग, एक निश्चितनिवेशकों को आकर्षित करने की ई-तरीके, संस्थानों, खुदरा स्तर पर भी, “नायर बताते हैं।
बेहतर विनियमन क्या घर खरीदारों की रक्षा करेगा, आश्वस्त रिटर्न योजनाओं के बारे में?
हालांकि, विवादास्पद प्रश्न यह है कि क्या खरीदार इस तरह के आश्वासन के लिए रिटर्न योजनाओं पर भरोसा कर सकते हैं। क्या ऐसी योजनाएं केवल डेवलपर को नकद-भूखे नहीं होने का खुलासा करती हैं? निवासी हवेलिया, हवेलिया ग्रुप के प्रबंध निदेशक , जोर देते हैं किआश्वस्त रिटर्न योजनाएं बाजार से जुड़े कार्यप्रणाली का पालन करती हैं और ऐसी योजनाओं में कुछ भी गलत नहीं है, अगर यह नियंत्रित किया जाता है। उन्होंने बताया कि दुनिया भर में कई विकसित बाजारों में रियल एस्टेट कारोबार, जन वित्त पोषण को आकर्षित करने के लिए विभिन्न तरीकों को अपनाने के लिए, “कई गंभीर डेवलपर्स ने इस फंडिंग पद्धति पर सफलतापूर्वक काम किया है मुझे नहीं लगता कि यह डेवलपर के ब्रांड इक्विटी को प्रभावित करता है अगर उसका आश्वासन दिया जाता है कि उनका आश्वासन पूरा होता है। समस्या, इस प्रकार अब तक,नियमन की कमी है और योजनाओं की नहीं। ह्वेलिया का कहना है कि नए नियम निश्चित रूप से फ्लाई-बाय-रात ऑपरेटरों को रोकने होंगे।
प्रस्तावित कानून, इसमें कोई संदेह नहीं है, बिल्डरों और खरीदारों के हिस्से पर अटकलें नतीजतन, जबकि एक आश्वासन दिया जाने वाला रिटर्न का एक विनियमित बाजार क्षेत्र को एक बहुत ही आवश्यक चेहरा लिफ्ट देने में काफी मददगार साबित हो सकता है, यह अब तक का उच्च प्रतिफल का वादा नहीं दे सकता है।
को आश्वस्त करेंडी रिटर्न योजनाएं: मुख्य जोखिम
- आश्वासित रिटर्न योजनाएं, जो अक्सर अनुचित रूप से उच्च रिटर्न प्रदान करती हैं, अधिकतर पॉन्ज़ी योजनाओं की तर्ज पर काम करती हैं।
- बाज़ार में आश्वस्त रिटर्न योजनाओं की तुलना में बहुत कुछ सफलता की कहानियां हैं।
- आश्वस्त रिटर्न योजनाओं में, डेवलपर खरीदारों को उधारदाताओं के रूप में उपयोग करता है।
- संपूर्ण सूची बेचने में विफलता, विकास की ओर से डिफ़ॉल्ट हो सकती हैआश्वस्त रिटर्न की पेशकश कर रहे हैं।
- खरीदारों की रक्षा के लिए, सरकार ने अनियमित जमा योजनाओं के प्रतिबंध पर प्रतिबंध लगाने का प्रस्ताव किया है, जो कि जरूरी है कि डेवलपर्स को प्रस्तावित कानून के तहत नामित प्राधिकारी के तहत पंजीकरण करना चाहिए।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है