आवास वित्त कंपनियों द्वारा लगाए गए गृह ऋण ब्याज दरों का आधार
आवास वित्त कंपनियों (एचएफसी) को भारतीय रिजर्व बैंक की सहायक कंपनी नेशनल हाउसिंग बैंक लिमिटेड (एनएचबी) द्वारा नियंत्रित किया जाता है। आवास वित्त कंपनियों का वित्त पोषण बैंकों से अलग है। इसलिए, आवास वित्त कंपनियों द्वारा दिए गए गृह ऋण पर ब्याज चार्ज करने का आधार बैंकों द्वारा अपनाए गए एक से भी अलग है। ये कंपनियां एक बेंच के खिलाफ अपनी वास्तविक ऋण दरों का आधार बनाती हैंजहाज दर, जिसे बेंचमार्क प्राइम लोनिंग रेट (बीपीएलआर) कहा जाता है। सभी ऋणों के लिए ब्याज दरें इस दर के संदर्भ में गणना की जाती हैं। यह आम तौर पर आवास वित्त कंपनी के आरोपों की उच्चतम दर है। इसलिए, अधिकांश गृह ऋण, इस पीएलआर से कम दर पर दिए जाते हैं।
पीएलआर शासन की कमी
चूंकि कोई उधारकर्ता नीचे की दर को नहीं जानता है, जिस पर एचएफसी अपने सर्वश्रेष्ठ ग्राहकों को गृह ऋण प्रदान करता है, सी का आधारहर्जिंग ब्याज पारदर्शी नहीं है, क्योंकि आप कभी नहीं जानते कि आपको सबसे अच्छी दर मिली है या नहीं। इसके अलावा, ये उधारदाता अपनी पीएलआर को अक्सर बदलते नहीं हैं क्योंकि बैंक अपनी दरें बदलते हैं। लुभाने और नए ग्राहकों को पाने के लिए, आवास वित्त कंपनियां अपने पीएलआर पर अधिक छूट दे सकती हैं। यह मौजूदा ग्राहकों के लिए अनुचित प्रतीत हो सकता है, जो पीएलआर को कम छूट के साथ ब्याज दरों पर बंद रहते हैं। मौजूदा उधारकर्ता को कम दरों का लाभ मिलेगा, केवल तभी जब ऋणदाता अपनी पीएलआर कम कर देता है,जो अक्सर ऐसा नहीं होता है।
क्या उधारकर्ता आवास वित्त कंपनी या बैंक चुन सकते हैं?
इसलिए, यदि आपके पास अच्छी क्रेडिट रेटिंग है, तो सलाह दी जाती है कि आवास वित्त कंपनी की बजाय बैंक से गृह ऋण लेना उचित है। यदि आप नए ग्राहकों को दी जाने वाली दर का लाभ उठाना चाहते हैं, तो आपको स्विचिंग शुल्क का भुगतान करना होगा। फिर, लोग आवास वित्त कंपनियों के पास क्यों जाते हैं? ज्यादातर मामलों में, उधारआर को कुछ समस्या है, या तो संपत्ति के दस्तावेजों या उनके आय प्रमाण या खराब क्रेडिट रेटिंग के साथ। चूंकि इसमें ऋणदाता के लिए उच्च जोखिम होता है, इसलिए ब्याज की उच्च दर उचित होती है।
यह भी देखें: उधार दरों में वर्तमान में कमी और क्यों घरेलू ऋण दरों को प्रभावित करेगा?
बैंक ऋण की ब्याज दरों का आधार
इससे पहले, बैंक पीएलआर के आधार पर गृह ऋण भी देते थे। जुलाई 2010 से, भारतीय रिजर्व बैंक ने उधार दरों की गणना करने के लिए ‘आधार दर’ की अवधारणा पेश की – एक दर जिसके नीचे बैंकों को उधारकर्ताओं को सर्वश्रेष्ठ ऋण देने की अनुमति नहीं थी। आधार दर शुरू करने का उद्देश्य लेनदेन में पारदर्शिता लाने और यह सुनिश्चित करने के लिए कि बैंक पीएलआर शासन के तहत क्या हो रहा था उससे जल्दी, ग्राहकों को रेपो दर में कमी पर प्रतिबंध लगाए। पहला उद्देश्य परोसा गया था, क्योंकि बेस रेट नीचे की दर के रूप में कार्य करता था। Conseqउदारता से, उधारकर्ताओं को पता था कि वे किस प्रीमियम का भुगतान कर रहे थे, उन ग्राहकों के सर्वश्रेष्ठ जो बेस दर पर home loan प्राप्त कर सकते थे।
आधार दर व्यवस्था के दोष
हालांकि, बैंक कम रेपो दरों के लाभ (जिस दर पर बैंक आरबीआई से उधार लेते हैं) के लाभों को पारित करने में इतनी जल्दी नहीं थे। इसके अलावा, बैंकों ने अपनी आधार दरों की गणना करने के तरीकों को अलग-अलग तरीके से तैयार किया। आधार दर टी पर आधारित होना चाहिए थावह बैंकों के लिए धन की लागत। हालांकि, चूंकि बैंकों के पास पुराने जमा और उधार लेने के पोर्टफोलियो का उच्च पोर्टफोलियो था, जिसके परिणामस्वरूप आरबीआई ने अपनी रेपो दर कम कर दी हर बार आधार दरों में बहुत ही मामूली कमी आई। यह इस तथ्य से स्पष्ट है कि आरबीआई ने जनवरी 2014 और अक्टूबर 2016 के बीच रेपो दर 175 आधार अंकों से कम कर दी है, लेकिन बैंकों ने आधार दर को केवल 50-75 आधार अंकों से घटा दिया है, इस प्रकार उपभोक्ताओं को कम करने के लाभों को अस्वीकार कर दिया है। रेपो दर।
एमसीएलआर शासन क्या है?
यह सुनिश्चित करने के लिए कि बैंक कम रिपो दरों और उपभोक्ताओं को उधार की लागत के लाभों पर जल्दी से गुजरते हैं, आरबीआई ने सभी बैंकों के लिए सभी ऋणों को अपने उधार की मामूली लागत से अलग करने के लिए अनिवार्य बना दिया कार्यकाल।
बैंकों को अलग-अलग कार्यकाल के लिए फंड-आधारित ऋण दरों की मामूली लागत का काम करना चाहिए, जैसे रात भर, एक मोंटएच, तीन महीने, छह महीने और 12 महीने, बेस रेट के विपरीत, जिसका इस्तेमाल बैंकों द्वारा अलग-अलग कार्यकाल के लिए उधार देने के लिए किया जाता था, बिना कार्यकाल के आधार पर संबंधित उधार को देखे।
पीएलआर या बेस रेट शासन के तहत किए गए मौजूदा गृह ऋण, संबंधित शासन द्वारा शासित होते रहेंगे, जब तक कि ऋण पूरी तरह से चुकाया न जाए, जब तक कि इसे एमसीएलआर में स्विच नहीं किया जाता है। साथ ही, बैंक ऋण के रूप में, एमसीएलआर में प्रत्येक परिवर्तन के साथ गृह ऋण दरें नहीं बदलेगीरीसेट अवधि (अधिकतम एक वर्ष) होने की अनुमति है, या तो वितरण की तिथि या पूर्व निर्धारित तिथि से जुड़ा हुआ है, जब गृह ऋण हितों को मौजूदा एमसीएलआर के साथ गठबंधन किया जाएगा।
(लेखक 30 साल के अनुभव के साथ एक कराधान और गृह वित्त विशेषज्ञ है)
