पश्चिम बंगाल में भूमि का बाजार मूल्य एक राज्य सरकार द्वारा घोषित न्यूनतम मूल्य है जो किसी विशेष इलाके और एक विशिष्ट श्रेणी में भूमि खरीद के खिलाफ विचार के लिए है। यह लेख पश्चिम बंगाल भूमि मूल्यांकन के बारे में मुख्य बिंदुओं पर चर्चा करना चाहता है।
पश्चिम बंगाल भूमि मूल्यांकन: स्टांप शुल्क की गणना कैसे की जाती है?
भूमि खरीदारों को इस न्यूनतम 'मार्गदर्शन मूल्य' पर पंजीकरण के दौरान सरकार को स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा, भले ही उन्होंने इसे इस मूल्य से नीचे खरीदा हो। हालांकि, अगर खरीद मूल्य पश्चिम बंगाल में जमीन के बाजार मूल्य से अधिक है, तो खरीदार को खरीद मूल्य पर स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा, न कि 'बाजार मूल्य' पर, यानी दोनों के बीच उच्च राशि।
भूमि बाजार मूल्य के निर्धारक
यह रोमांचक है कि भूमि बाजार मूल्य कई प्रासंगिक मापदंडों द्वारा नियंत्रित होता है और संशोधन के अधीन भी होता है। भूमि के विकास और संवर्धन से उसके बाजार मूल्य में वृद्धि होती है। इसके विपरीत, एक कब्रिस्तान के प्रस्तावित निर्माण से आवासीय उद्देश्यों के लिए आसन्न भूमि के बाजार मूल्य में कमी आ सकती है।
उपलब्धता
एक विकासशील समुदाय में भूमि की उपलब्धता अक्सर एक अच्छी तरह से स्थापित पड़ोस की तुलना में अधिक होती है, मुख्यतः क्योंकि कई अविकसित भूमि होती है। ऐसे स्थानों पर पश्चिम बंगाल भूमि मूल्यांकन इसके लिए बुरी तरह भुगतना पड़ता है। विस्तारित अवधि के लिए अप्रयुक्त भूमि के परिणामस्वरूप भविष्य में स्थान की मांग में कमी आ सकती है। नतीजतन, किसी को भूमि की अवशोषण दर पर ध्यान देना चाहिए।
भविष्य की कनेक्टिविटी
हालांकि उभरते हुए रियल एस्टेट बाजारों में परिसंपत्तियों में मजबूत परिवहन कनेक्टिविटी और संपत्ति की पहुंच की कमी है, किसी को क्षेत्र में भविष्य के कनेक्टिविटी नोड्स की क्षमता की जांच करनी चाहिए। यह भविष्य के मूल्य को बढ़ाने में मदद करेगा। एक प्रस्तावित राजमार्ग, रेलवे स्टेशन, या मेट्रो परियोजना भविष्य में कनेक्टिविटी में भूमि बाजार मूल्य में वृद्धि कर सकती है।
प्रस्तावित भूमि उपयोग
बाजार मूल्य की गणना के दौरान विभिन्न उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि का अलग-अलग मूल्यांकन किया जाता है। भूमि आवासीय या औद्योगिक उद्देश्यों या सिनेमा हॉल के लिए खरीदी जा सकती है। इन सभी मामलों के लिए बाजार मूल्य अलग-अलग होगा।
भार
भूमि को 'भारी' माना जा सकता है यदि कोई मौजूदा किरायेदार मालिक द्वारा इच्छित बिक्री से पहले भूमि खाली करने से इंकार कर देता है।
अभियोग
कानून की अदालत में लंबित मौजूदा मुकदमे के अधीन एक भू-संपत्ति 'मुकदमा' है और उसके अनुसार मूल्यांकन किया जाता है।
बरगदरी
एक पंजीकृत बरगादार होने पर कृषि भूमि का अलग-अलग मूल्य निर्धारण किया जाएगा भूमि तक। आप यहां एक प्रश्न पूछ सकते हैं – बरगदार कौन है? 1955 के पश्चिम बंगाल भूमि सुधार अधिनियम के अनुसार, एक बरगदार उस संबंधित भूमि के मालिक की ओर से भूमि पर खेती करता है।
मामले में खरीदार एक किरायेदार है
इस कारक ने लंबे समय से पश्चिम बंगाल भूमि मूल्यांकन को खराब कर दिया है। जिस भूमि पर पहले से ही काश्तकार है, वह नए खरीदार के लिए एक संदिग्ध विकल्प लग सकता है। लेकिन जब एक मौजूदा किरायेदार, जिसने जमीन के स्पष्ट, विपणन योग्य शीर्षक के लिए एक भार का कारण बना दिया है, खुद को खरीदने का इरादा रखता है, तो जमीन का बाजार मूल्य इस कारक से प्रभावित होगा।
एप्रोच रोड की चौड़ाई
जमीन के टुकड़े तक पहुंचने वाली सड़क की चौड़ाई इसकी आसान वाहनों की गतिविधि के लिए मायने रखती है- 20 फीट या 40 फीट चौड़ी पहुंच सड़क का मतलब ट्रकों, एक तरफ या दोनों तरफ से भी भूखंड की स्पष्ट पहुंच है।
धातु सड़क से निकटता
आसन्न धातु सड़क की निकटता भूमि के एक टुकड़े के बाजार मूल्य को बढ़ाती है।
भूमि की प्रकृति (आरओआर में दर्ज)
इसे भूमि की 'श्रेणी' या 'चरित्र' के रूप में समझा जा सकता है। आरओआर भूमि के पिछले मालिकों के अधिकारों या कालानुक्रमिक पंजीकरण और उसके इतिहास के रिकॉर्ड के लिए खड़ा है। यदि सावधानीपूर्वक बनाए रखा जाता है, तो आप निर्धारित कर सकते हैं यदि कोई पूर्व जल निकाय भर दिया गया है और नियमित भूमि के रूप में बेचा जाने के लिए परिवर्तित किया गया है।
क्षेत्राधिकार का स्थानीय निकाय
नगर पालिका द्वारा प्रबंधित उपनगरीय क्षेत्र में भूमि, ग्राम पंचायत क्षेत्र में एक गांव की भूमि का शहर/नगर क्षेत्र में एक नगर निगम द्वारा संचालित एक से कम भूमि बाजार मूल्य होगा। संभावित खरीदारों द्वारा सरकारी पोर्टल https://wbregistration.gov.in/ से भूमि के बाजार मूल्य के बारे में पूछताछ करने के बाद , उन्हें उचित पंजीकरण कार्यालय से उचित ई-आवश्यकता भरने के बाद इसे सत्यापित करने की भी सलाह दी जाती है।
पश्चिम बंगाल में जमीन का बाजार मूल्य: कोविड-19 राहत
पश्चिम बंगाल भूमि मूल्यांकन का उछाल कोविड -19 के साथ रुक गया जब राज्य में नौकरियों के नुकसान और आय की अप्रत्याशितता के कारण राज्य में जनता द्वारा राहत की सर्वसम्मति से सर्वव्यापी मांग महसूस की गई।
- पश्चिम बंगाल सरकार ने भूमि/मकान/फ्लैट आदि की बिक्री/पट्टे पर प्रभावित करने वाले विलेखों के पंजीकरण के लिए स्टाम्प शुल्क दरों को वर्तमान दर से 2% कम करके कुलसचिव जनता को राहत प्रदान करने का प्रस्ताव रखा। इसके अलावा, सर्कुलर दर/बाजार मूल्य भूमि, मकान, फ्लैट सहित अन्य बातों के लिए विलेखों के पंजीकरण में 10% की कमी की जाएगी। हालांकि, बजट स्टेटमेंट के मुताबिक ये इंसेंटिव 30 अक्टूबर 2021 तक रजिस्ट्रेशन प्रक्रिया पूरी होने पर ही मिलेंगे.
- उसके अनुसार, पश्चिम बंगाल सरकार ने भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 (जैसा कि पश्चिम बंगाल पर लागू है) की अनुसूची IA के अनुच्छेद 23 (वाहन) के तहत सभी दस्तावेजों के लिए स्टाम्प शुल्क में 2 प्रतिशत की छूट की घोषणा की है। अस्थायी अवधि के लिए 'समीपस्थ भूमि के समामेलन' का दस्तावेज। उपरोक्त आदेश संख्या IGR/116/2021 यह भी निर्दिष्ट करता है कि संशोधित स्टाम्प शुल्क दरों को पश्चिम बंगाल सरकार की पंजीकरण की ई-नथिकरण प्रणाली में अद्यतन किया जा रहा है।
पश्चिम बंगाल में भूमि का बाजार मूल्य ऑफ़लाइन ढूँढना
किसी संपत्ति के बाजार मूल्य का पता लगाने के लिए, उप-रजिस्ट्रार / अतिरिक्त जिला उप-पंजीयक के कार्यालय से संपर्क करना होगा, जिसके उप-जिले में संपूर्ण या संपत्ति का एक हिस्सा जिससे ऐसा दस्तावेज संबंधित है। रजिस्ट्रार के कार्यालय से संपर्क करना जिससे उक्त सब-रजिस्ट्रार/अतिरिक्त जिला सब-रजिस्ट्रार अधीनस्थ हैं, या कोलकाता में रजिस्ट्रार ऑफ एश्योरेंस के कार्यालय से संपर्क करना भी एक विकल्प।
पश्चिम बंगाल में जमीन का बाजार मूल्य ऑनलाइन पता करना
संभावित भूमि खरीदार को पंजीकरण और टिकटों के महानिरीक्षक की वेबसाइट https://wbregistration.gov.in/ पर जाना चाहिए और नीचे दिए गए चरणों का पालन करना चाहिए:
- "एमवी, एसडी और आरएफ के लिए कैलकुलेटर" लिंक पर क्लिक करें।
यह पूछताछ करने वाले संभावित खरीदार के लिए बाजार मूल्य का चयन करने के लिए स्प्लैश विंडो खोलेगा। 
- अब यहां 'भूमि का बाजार मूल्य' चुनने पर खरीदार को 'भूमि का बाजार मूल्य' पृष्ठ पर ले जाता है।
- यहां खरीदार को या तो कई कॉम्बो बॉक्स में से विभिन्न विकल्पों का चयन करना होता है या उसके संबंध में विशिष्ट मान दर्ज करना होता है जमीन खरीदी जानी है। 'भूमि की प्रकृति (आरओआर में दर्ज)' और 'प्रस्तावित भूमि उपयोग' भूमि बाजार मूल्य के दो सबसे महत्वपूर्ण निर्धारक हैं ।
- सभी आवश्यक मापदंडों का चयन करने और आवश्यक मान दर्ज करने के बाद, 'प्रदर्शन बाजार मूल्य' स्विच पर क्लिक करें।
- निम्नलिखित पृष्ठ में जमीन के प्लॉट के बारे में डेटाबेस से प्राप्त सभी प्रासंगिक विवरण और इसके 'मौजूदा बाजार मूल्य' के साथ भारतीय रुपये में, जैसा कि नीचे दिए गए चित्र में दिखाया गया है, लौटाएगा।
पूछे जाने वाले प्रश्न
स्टांप शुल्क की परिभाषा क्या है?
भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 के नियमों के तहत, यह एक प्रकार का कर है जो दस्तावेज़ या साधन के माध्यम से किए गए लेनदेन के लिए भुगतान किया जाता है।
स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना क्यों आवश्यक है?
पर्याप्त स्टांप शुल्क का भुगतान करके उन्हें उपकरणों की वैधता प्रदान की जाती है। ये उपकरण साक्ष्य मूल्य प्राप्त करते हैं और अदालत में साक्ष्य के रूप में स्वीकार किए जाते हैं। जिन उपकरणों पर उचित रूप से मुहर नहीं लगाई गई है, वे साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य नहीं हैं।
क्या पश्चिम बंगाल में जमीन के बाजार मूल्य या प्रतिफल राशि के आधार पर स्टांप शुल्क का भुगतान किया जाना चाहिए?
स्टांप शुल्क का भुगतान भूमि बाजार मूल्य पर किया जाना चाहिए, न कि खरीद मूल्य पर।
भारत में हस्ताक्षरित एक लिखत पर स्टाम्प शुल्क कब देय होता है?
भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 17 के अनुसार, भारत में किसी व्यक्ति द्वारा कर्तव्य के साथ प्रभार्य और निष्पादित किए जाने वाले उपकरणों पर निष्पादन से पहले या उसके समय मुहर लगनी चाहिए। साथ ही, भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 18 में कहा गया है कि प्रत्येक उपकरण शुल्क के साथ प्रभार्य और भारत से बाहर निष्पादित भारत में पहली बार प्राप्त होने के बाद तीन महीने के भीतर मुहर लगाई जा सकती है।
स्टांप शुल्क भुगतान के लिए कौन जिम्मेदार है?
1899 का भारतीय स्टाम्प अधिनियम निर्दिष्ट करता है कि धारा 29 के तहत किसी भी उपकरण पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने के लिए कौन जिम्मेदार है। संक्षेप में, जब तक कि इसके विपरीत कोई समझौता नहीं होता है, प्राप्तकर्ता उचित स्टाम्प शुल्क देने की लागत को पूरा करेगा।