एनसीआर में आरईआरए: क्या राज्य के नियम घर खरीदारों की रक्षा कर सकते हैं?

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) का जन्म मुश्किल हो गया है और लगता है कि इसमें परेशान बचपन है। ‘चमत्कार बच्चे’ की अपेक्षाओं को ‘क्या बदल गया है’ महसूस किया जा रहा है? राज्य सरकारें, उनके हिस्से में, पहली जगह में ऐसे क्रांतिकारी कानून बनाने के कारणों से अनजान हैं।

आरईआरए का आशय

मुख्य समस्या में से एक हैकि विभिन्न राज्यों ने केंद्रीय रीरा के अपने स्वयं के संस्करणों को व्याख्या और अधिनियमित किया है। पहले से ही कुख्यात एनसीआर आवासीय बाजारों की तुलना में कहीं भी यह समस्या अधिक प्रकट नहीं हुई है। राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) लंबे समय तक, लॉन्च के पूर्ण संस्करणों के साथ-साथ बिक्री में सबसे बड़ा बाजार रहा है। 2010-2013 के दौरान दोनों भारत, पैन-इंडिया लॉन्च और बिक्री का इसका हिस्सा क्रमशः 45 प्रतिशत था। 2014-2015 के दौरान, एनसीआर में नई आवासीय परियोजना की शुरूआत के लिए हुई हैनई इकाइयों की अखिल भारत की आपूर्ति का 33 प्रतिशत, जबकि इस अवधि के दौरान बिक्री में योगदान 28 प्रतिशत था। यह पिछले 18 महीनों में केवल एनसीआर की लॉन्च और बिक्री का हिस्सा क्रमशः 10% और 20% तक घट गया है।

हालांकि, कुछ बेईमान डेवलपर्स और अधिकारियों की मिलीभगत ने खरीदार के लिए बड़ी चिंता का सामना किया, जो मानते थे कि आरईआरए के अधिनियमन उन्हें एक मजबूत आवाज देंगे और उनके सभी जीआर को संबोधित करेंगेievances। आरईआरए मौजूदा खरीदारों के सामने आने वाली समस्याओं के कारण मुख्य रूप से आया था। इसलिए, यह तर्क है कि अधिनियम को पहले मौजूदा खरीदारों की चिंताओं को हल करना चाहिए और नए खरीदारों के लिए सुरक्षा तंत्र भी बनाना चाहिए।

यह यहां है कि राज्यों, विशेष रूप से उत्तर प्रदेश और हरियाणा, ने खरीदारों को खाली किया है इन राज्यों ने आरईआरए के मुख्य प्रावधान को कम कर दिया है – ‘चल रही परियोजनाओं’ की परिभाषा (दूसरे शब्दों में, उस खंड में पेटाअधिनियम की कवरेज के लिए)।

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केंद्रीय अधिनियम और राज्यों के बीच अंतर, आरईआरए नियम

केंद्रीय अधिनियम चल रही परियोजनाओं को परिभाषित करता है, जिनके रूप में अभी तक उनके पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं पूरा प्रमाण पत्र एक महत्वपूर्ण दस्तावेज है, जो प्रमाणित करता है कि एक परियोजना विकसित की गई हैस्वीकृति योजना के अनुसार, लेआउट और विनिर्देशों सहित, स्थानीय कानूनों के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित के रूप में। यह अधिभोग प्रमाण पत्र की तुलना में कहीं अधिक प्रासंगिक है, जो केवल प्रमाणित करता है कि कोई परियोजना या उसके चरण में आवास, पानी, और स्वच्छता जैसे बुनियादी ढांचे के साथ रहने के लिए फिट है।

उत्तर प्रदेश और हरियाणा दोनों ने एक परिभाषा को अपनाया है जो प्रकृति के समावेशी से अधिक बहिष्कार है। दोनों राज्यों में, सभी चल रहे हैंपरियोजनाओं ने विकास कार्य पूरा कर लिया है और पूर्णता प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया है वर्तमान में रेरा कवरेज से बाहर रखा गया है, जब तक कि उनके आवेदन अस्वीकार नहीं किए जाते हैं। वास्तव में, यूपी को उन परियोजनाओं से छूट मिली है, जहां 60 प्रतिशत बिक्री के कार्य निष्पादित किए गए हैं, जबकि हरियाणा ने परियोजनाओं को आंशिक पूर्णता / अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ छूट दी है। इसका अर्थ है कि कई टावरों के साथ परियोजनाएं, जिनमें से कुछ पूर्ण हो चुके हैं लेकिन परियोजना स्तर की सुविधाएं अभी तक नहीं हैं या देरी नहीं हुई हैं औरजहाँ भी कब्जे में देरी हो रही थी, रीरा के दायरे से बाहर हैं।

क्या एनईसी में आरईआरए के कोई प्रभावशाली प्रभाव होगा?

डेवलपर्स के एक बाढ़ ने अक्टूबर से नवंबर 2016 के बीच पूर्ण प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया था और उन्हें बाद के महीनों में प्राप्त किया था। पिछले छह महीनों में नोएडा और गाजियाबाद में 21,000 से अधिक अपार्टमेंट इकाइयां पूरी हुईं और एक और 7,500 गुड़गांव में पूरी हुईं। अनेकइनमें से परियोजनाएं थीं जहां आम सुविधाएं पूरी तरह से पूरी नहीं हुई थीं और संबंधित आरडब्ल्यूए (निवासियों के कल्याण संगठनों) को सौंपी गईं थीं।

एक आवासीय बाजार के लिए, जो पूर्णकालिक समयरेखा के लिए सबसे खराब रिकॉर्ड है और गुणवत्ता, अधूरे वादों और देरी पर असंख्य उपभोक्ता विवादों का स्थल रहा है, यह एनसीआर रियल एस्टेट बाजार के लिए एक और मौका है रिकॉर्ड सीधे सेट करने के लिए जबकि कोई भी विवाद नहीं करता हैकुछ खराब रीयल एस्टेट डेवलपर्स हैं, यह इस तथ्य को नकार नहीं करता है कि उच्च प्रतिष्ठित और बहुत विश्वसनीय खिलाड़ी भी हैं, जिन्होंने गुणवत्ता, जवाबदेही, ग्राहक-केंद्रित और निष्पक्ष व्यापार प्रथाओं के पीछे एक विशिष्ट ब्रांड बनाया है।

जबकि आरईआरए का पूरा आधार प्रभावित खरीदारों को हवा देने और उनकी शिकायतों का निवारण करने के लिए एक मंच प्रदान करना है, हर उपभोक्ता शिकायत के कारण वास्तविक विकास सह के खिलाफ एक प्रतिकूल निर्णय नहीं होगाजिनके प्रोजेक्ट्स में देरी हो गई है, क्योंकि अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण उनके नियंत्रण से परे। सभी उपभोक्ता शिकायतों के लिए, प्रासंगिक आरईआरए न्यायाधिकरण मामले के तथ्यों का वज़न करेगा और इस तरह के डेवलपर्स के वास्तविक मुद्दों पर ध्यान दें।

आरईआरए को कम करना: नुकसान को पूर्ववत करना

नोएडा और गाजियाबाद में पूरा होने वाले प्रमाण पत्र के लिए आवेदनों के हालिया प्रत्याहरियों के एक बंटवारे से संकेत मिलता है कि यूपी शासनशौचालय अधिनियम में परिवर्तन और केंद्रीय कानून का अधिक बारीकी से पालन करने की संभावना है। हरियाणा भी पतला प्रावधानों के खिलाफ खरीदारों से विरोध के बाद विशेषज्ञ सलाह लेने की उम्मीद है।

निश्चित रूप से, इस अधिनियम के तहत 31 जुलाई 2017 की समय सीमा को पूरा करने के लिए जिन परियोजनाओं का पूर्ण प्रमाण पत्र नहीं था, उनमें केंद्रीय आरईआरए सिद्धांत का पालन इस कानून की भावना से किया जाना चाहिए। एनसीआर रियल एस्टेट मार्केट को पिछले प्रथाओं के लिए एक निर्णायक अंत देखने की जरूरत है, जोछायादार डेवलपर्स और अधिकारियों के बीच संलयन मिलावट।

(लेखक एसोसिएट डायरेक्टर, रिसर्च और आरईआईएस, जेएलएल इंडिया) है