एक व्यावसायिक संपत्ति के उच्चतम और सर्वश्रेष्ठ उपयोग के लिए टेस्ट


किसी भी व्यावसायिक संपत्ति का मूल्यांकन उसके उचित मूल्य के लिए विभिन्न वैकल्पिक उपयोगों के साथ किया जाता है, उचित मूल्य प्राप्त करने के लिए इसके वर्तमान उपयोग के अलावा और सर्वोत्तम उपयोग। यह विशेष रूप से संपत्ति की खरीद और बिक्री के समय किया जाता है ताकि सही कीमत पर आ जाए। उचित मूल्य वर्तमान संबद्ध मूल्य से अधिक हो सकता है यदि उसी संपत्ति का उपयोग किसी अन्य उद्देश्य के लिए किया जाता है और इसलिए खरीदने और बेचने के समय उच्च दर प्राप्त कर सकता है। आमतौर पर चार निर्धारक होते हैंवाणिज्यिक संपत्ति का उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग जो नीचे सूचीबद्ध हैं:

1 क्या कोई अन्य उपयोग शारीरिक रूप से संभव है: यह सबसे बुनियादी निर्धारकों में से एक है और इसमें किसी वैकल्पिक उपयोग के भौतिक पहलुओं को शामिल किया गया है। यह कानूनी सीमाओं से संबंधित नहीं है, लेकिन केवल यह देखता है कि क्या किसी वैकल्पिक उपयोग को संपत्ति से प्राप्त किया जा सकता है या संपत्ति को किसी अन्य उपयोग के लिए रखा जा सकता है या नहीं। साइट पर मौजूद मिट्टी का प्रकार, स्थलाकृति, भूखंड या भूमि का आकार और पानी की उपस्थितिसतह पर या सतह के नीचे और मौसम की स्थिति में परीक्षण के क्षेत्र में प्रचलित है जिसे संपत्ति के किसी भी वैकल्पिक उपयोग के लिए देखा जा सकता है। यदि जमीन की मिट्टी नरम मिट्टी के प्रकार की है, तो जमीन के एक टुकड़े पर एक लंबा या संगमरमर का निर्माण भौतिक रूप से संभव नहीं होगा। इसी तरह, कुछ प्रकार के निर्माण हैं जो उन जगहों पर संभव नहीं हैं जहां लगभग पूरे वर्ष बारिश होती है।

भौतिक संभावना का दूसरा पहलू सुधारों का है। एक संपत्ति COMP नहीं हो सकता हैइसे और अधिक मूल्यवान बनाने के लिए इसे दूसरे उपयोग में लाने के लिए स्वयं को खींचा गया, लेकिन इसमें निवेश के दृष्टिकोण से इसे अधिक आकर्षक बनाने के लिए सुधार की आवश्यकता हो सकती है। क्या सुधार किए जा सकते हैं, फिर से अन्य निश्चयों के अलावा, संपत्ति की भौतिक विशेषताओं पर निर्भर करेगा।

2 क्या कोई अन्य उपयोग कानूनी रूप से संभव है: एक भवन या संपत्ति को भौतिक रूप से कई अलग-अलग उपयोगों के लिए रखा जा सकता है, लेकिन कानूनी दृष्टिकोण से संभव नहीं हो सकता है। वैकल्पिक निर्माण या हमई को ज़ोनिंग कानूनों द्वारा अनुमति दी जानी चाहिए। यदि संपत्ति एक आवासीय क्षेत्र में है, तो इसे औद्योगिक उपयोग के लिए अनुमति नहीं दी जा सकती है। यदि कुछ वाणिज्यिक गतिविधियों की अनुमति दी जाती है, तो यह देखना होगा कि जोनल कानून के अनुसार परिसर से कौन सी वाणिज्यिक गतिविधि की जा सकती है। विभिन्न बिल्डिंग कोड और यहां तक ​​कि ऊंचाई प्रतिबंध भी हैं। संपत्ति में प्रस्तावित उपयोग परिवर्तन का उल्लंघन नहीं करना चाहिए। संपत्ति के लिए प्रतिबंधात्मक वाचाएं हो सकती हैं। कुछ निश्चित ढीलें भी हो सकती हैंका पालन किया जाना चाहिए और इमारत उन से परे नहीं जा सकती।

ज़ोनिंग प्रतिबंध समय-समय पर बदलते हैं और एक निश्चित उपयोग कुछ हफ्तों पहले तक अवैध रहा है, लेकिन अब स्थानीय कानूनों में बदलाव के कारण कानूनी है। संपत्ति से संबंधित सभी अद्यतन जानकारी और कानून प्राप्त करना बहुत महत्वपूर्ण है और जोनल कानूनों में बदलाव सही आकलन पर पहुंचने में सक्षम हैं।

3 क्या कोई अन्य उपयोग वित्तीय रूप से लाभकारी है: यदि कोई वैकल्पिक मुकदमा है जो ले हैशारीरिक और शारीरिक रूप से संभव है, तो उसे वित्तीय व्यवहार्यता की परीक्षा पास करनी होगी। यह पिछले दो निर्धारकों की तुलना में थोड़ा मुश्किल है। वित्तीय लाभ को देखने के लिए, नकदी प्रवाह का अनुमान लगाना होगा और बाजार विश्लेषण करना होगा। निर्माण की लागत, परिचालन लागत, सीएपी दर, रिक्ति दर और पर्यावरण और अन्य परमिट प्राप्त करने की लागत भी खींचनी होगी। प्रस्तावित परिवर्तनों के लिए उसी क्षेत्र या क्षेत्र में मौजूद प्रतियोगिता की तरहबीमार को भी ध्यान में रखना होगा। यदि समान इलाके में पहले से ही समान संपत्ति या व्यवसाय है तो संपत्ति में प्रस्तावित परिवर्तन पर्याप्त लाभ नहीं ला सकते हैं। हालांकि, यदि क्षेत्र विकास के प्रारंभिक चरण में है और इलाके में पर्याप्त आबादी बढ़ने की अच्छी संभावना है, तो एक समान व्यवसाय की उपस्थिति आय और संचालन के दृष्टिकोण से बहुत अधिक सामग्री नहीं होगी। रियायती नकदी प्रवाह तकनीक का उपयोग यह देखने के लिए भी किया जा सकता है कि पीसंपत्ति में रोप-वे परिवर्तन आर्थिक रूप से संभव हैं या नहीं।

4 क्या कोई अन्य उपयोग मैक्सिमली उत्पादक हो सकता है: यह अंतिम निर्धारक है और अन्य तीन की तुलना में मामूली जटिल है। यह निर्धारक प्रतिफल की दर के संदर्भ में अवरोही क्रम में विभिन्न प्रस्तावित उपयोगों को रैंक करता है। उदाहरण के लिए, एक मौजूदा संपत्ति को एक गोदाम, एक कारखाने या एक सर्विस्ड अपार्टमेंट परिसर में परिवर्तित किया जा सकता है। बता दें कि इन सभी ने पहले तीन टेस्ट पास किए हैं, यानी ये तीन उपयोग हैंशारीरिक, कानूनी और आर्थिक रूप से संभव है। अब इनमें से कौन सबसे अधिक रिटर्न देगा, दूसरा सबसे ज्यादा रिटर्न और सबसे कम। इन सभी को रैंक किया जाएगा और प्रत्येक उपयोग से जुड़े जोखिमों का आकलन भी जांचना होगा। इसमें शामिल जोखिमों के साथ छूट की दर को लागू करना होगा। कहते हैं कि एक निश्चित उपयोग में अधिकतम रिटर्न होता है लेकिन उस उपयोग से जुड़े जोखिम बहुत अधिक हो सकते हैं जो छूट की दर को इतना अधिक ले जाएगा कि संपत्ति का मूल्यइसके वर्तमान मूल्य से नीचे आता है। इसलिए, दूसरे सबसे अधिक लाभदायक विकल्प को इससे जुड़े हुए जोखिमों के प्रकाश में और इसी तरह और आगे देखा जाएगा। अधिकतम संभावित दर रिटर्न और शुद्ध वर्तमान मूल्य का उपयोग अधिकतम उत्पादक उपयोग को निर्धारित करने के लिए किया जाएगा।

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