संपत्ति के एक टुकड़े, जैसे भवन, कारखाने, या विभिन्न प्रकार के अन्य इंजीनियरिंग निर्माण, भवन, भूमि का एक टुकड़ा, आदि के उचित मूल्य का आकलन और निर्धारण करने की प्रक्रिया को भवन मूल्यांकन कहा जाता है।
भवन का मूल्य भवन के स्थान से भी काफी प्रभावित होता है। उदाहरण के लिए, एक आवासीय क्षेत्र में स्थित एक समान संरचना की तुलना में एक बाजार जिले में स्थित एक इमारत अधिक मूल्यवान और मजबूत होगी।
इसके अतिरिक्त, पर्याप्त नगर निगम के पानी, सीवेज और विद्युत प्रणालियों के पास स्थित इमारतों का मूल्य बढ़ गया है। लीजहोल्ड जमीन पर बने भवन की तुलना में फ्रीहोल्ड भूमि पर बने भवन से अधिक मूल्यांकन राशि प्राप्त होती है। किसी विशेष संरचना की मांग, जो समय-समय पर बदलती रहती है, उसके मूल्य को भी प्रभावित करती है। मांग बढ़ने पर भवन का मूल्य बढ़ जाता है।
सिविल इंजीनियरिंग में एक इमारत का मूल्य भी संभावित राजस्व पर निर्भर करता है जो इसे किराए पर देने पर प्रदान कर सकता है। यदि कोई भवन किराए पर नहीं दिया जाता है, तो वार्षिक किराया संरचना की पूंजीगत लागत के 6% के बराबर होता है।
यह समय और स्थान दोनों में मौजूदा बाजार मूल्य के आधार पर उतार-चढ़ाव करता है।
बिल्डिंग वैल्यूएशन: उद्देश्य
संपूर्ण भवन मूल्य के उद्देश्य निम्नलिखित हैं।
- 400;"> भवन खरीदने और बेचने दोनों के लिए : भवन खरीदते या बेचते समय, संरचना के मूल्य को समझना महत्वपूर्ण है। संरचना के उचित मूल्यांकन के बिना प्रक्रिया को आगे बढ़ाना मूर्खता होगी। इसका परिणाम हो सकता है महत्वपूर्ण नुकसान में।
जब वे कोई भवन खरीदते हैं तो अपनी गाढ़ी कमाई खर्च कर देते हैं। इसलिए हारना परेशान करेगा। इस कारण से, बेचने या खरीदने से पहले संरचना का मूल्यांकन करना आवश्यक है। एक पेशेवर को भवन मूल्यांकन करना चाहिए।
- कराधान: एक घर या अन्य संरचना पर देय कर की राशि संरचना के मूल्य से निर्धारित होती है। हमें प्रत्येक वर्ष कुछ करों का भुगतान करना पड़ता है। सब कुछ कराधान की एक निश्चित आधार दर के अधीन है। भवन मूल्य स्वास्थ्य, संपत्ति और नगर पालिका सहित सभी करों को प्रभावित करता है।
अलग-अलग मौद्रिक मूल्य वाली संरचनाएं भी अलग-अलग करों के अधीन होंगी। इस प्रकार संपत्ति कर या अन्य करों की सटीक राशि की गणना मूल्यांकन-आधारित मूल्यांकन का उपयोग करके की जाती है।
- देय किराए की राशि का आकलन : आपको इस बात की जानकारी होनी चाहिए कि यदि आप किराये की संपत्ति में रहते हैं तो आपको जो मासिक किराया देना होगा वह वहन करने योग्य है या नहीं। कई किराएदार यह जाने बिना कि उनके निवास स्थान का मूल्य कितना है, अपना किराया चुका देते हैं, जिसका परिणाम होता है भारी नुकसान।
यदि आप आवश्यक मासिक किराया निर्धारित करने के लिए इसे किराए पर देना चाहते हैं तो आपको अपने भवन का मूल्य भी पता होना चाहिए। किराया भवन के मूल्य का एक निर्धारित हिस्सा होना चाहिए। आमतौर पर, वार्षिक किराया भवन के वर्तमान बाजार मूल्य का 10% से 6% होता है।
- ऋण या बंधक प्राप्त करने से पहले, ऋण सुरक्षा प्राप्त करें : किसी भवन के मूल्य के आधार पर किए गए ऋण की सुरक्षा एक बंधक है। बैंकों को आम तौर पर ऋण देने से पहले एक बंधक मिलता है। इस घटना में कि देनदार भुगतान करने में असमर्थ है, बैंक संपत्ति ले सकता है और ऋण की शेष राशि को पुनः प्राप्त कर सकता है।
इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि ऋण लेने वाले को ऋण देने से पहले संपार्श्विक के रूप में उपयोग की जाने वाली संपत्ति का सही मूल्यांकन किया जाए। यदि ऋण भवन के लिए है, तो राशि संरचना के मूल्य से अधिक नहीं हो सकती।
- मजबूरी में अधिग्रहण : सरकार अक्सर एक संरचना या अचल संपत्ति का टुकड़ा जारी करती है। ये अधिग्रहण कई कारणों से किए गए होंगे। कई परियोजनाओं के प्रबंधन, सड़कों के निर्माण, बिजली हड़पने, नई रेल लाइनों के निर्माण आदि के लिए संपत्तियों को दोषमुक्त किया जाता है। इन स्थितियों में, संपत्ति के मालिक को मुआवजा मिलता है।
भवन खरीदते समय, मालिक को किसी प्रकार का भुगतान प्राप्त करना चाहिए। की लागत भूमि का उपयोग यह निर्धारित करने के लिए किया जाना चाहिए कि इस प्रतियोगिता के लिए कितना भुगतान किया जाना है। इसलिए, अधिग्रहण करने के लिए भवन के मूल्य का निर्धारण करने के लिए भवन मूल्यांकन आवश्यक है।
- साल्वेज वैल्यू : साल्वेज वैल्यू एक पुरानी, अनुपयोगी संपत्ति का अनुमानित मूल्य है। संपत्ति के निस्तारण मूल्य की लागत को भवन या संपत्ति की कीमत पर पहुंचने के लिए घटाया जाता है जिसका मूल्यह्रास किया जाएगा। इसलिए, यह पुनर्विक्रय मूल्य है।
- स्क्रैप वैल्यू : स्क्रैप वैल्यू का मतलब मलबे या मलबे से है। स्क्रैप वैल्यू उन सामग्रियों की लागत है जिन्हें डिकंस्ट्रक्ट किया गया है। जब एक संरचना को उसके उपयोगी जीवन के अंत में ध्वस्त कर दिया जाता है, तो बचे हुए छड़, इमारती लकड़ी, ईंट आदि की लागत से कुछ नकदी आएगी। इस राशि को स्क्रैप वैल्यू कहा जाता है।
- बाजार दर : संपत्ति का मूल्य वह है जो किसी भी समय खुले बाजार में अर्जित किया जा सकता है यदि संपत्ति को बिक्री के लिए रखा जाता है। आपूर्ति और मांग के आधार पर, बाजार मूल्य में समय-समय पर उतार-चढ़ाव हो सकता है।
- सिंकिंग फंड : यह किसी वस्तु का मूल्यह्रास करने की एक विधि है, जबकि इसके उपयोगी जीवन समाप्त होने पर इसे बदलने के लिए पर्याप्त नकदी अर्जित की जाती है। संपत्ति का ब्याज मूल्य इस धन से उत्पन्न होता है, जिसे डूबते निधि खाते में रखा जाता है।
- बही मूल्य : यह योग है उचित मूल्यह्रास को ध्यान में रखने के बाद खाता बही में दर्शाया गया है। संपत्ति की प्रारंभिक लागत पिछले वर्ष तक मूल्यह्रास की राशि घटाकर किसी दिए गए वर्ष में संपत्ति का बुक वैल्यू है।
भवन मूल्यांकन: तरीके
- किराया-आधारित मूल्यांकन पद्धति
मूल्यांकन की रेंटल पद्धति में, भवन का शुद्ध राजस्व सकल किराए से सभी खर्चों को घटाकर निर्धारित किया जाता है। एक उचित बाजार ब्याज दर मानकर एक वर्ष के लिए खरीद मूल्य निकाला जाता है।
संपत्ति का पूंजीकृत मूल्य, या मूल्यांकन, अधिग्रहण के वर्ष से शुद्ध राजस्व को गुणा करके निर्धारित किया जाता है। यह दृष्टिकोण केवल तभी उपयोग किया जाता है जब भाड़ा ज्ञात होता है या जब संभावित किराए का अनुमान लगाने के लिए पूछताछ की जाती है।
- सीधे पूंजीगत मूल्य से तुलना करना
निकटस्थ, तुलनीय संपत्ति के पूंजीगत मूल्य के साथ प्रत्यक्ष तुलना का यह दृष्टिकोण तब नियोजित किया जाता है जब किराये का मूल्य अज्ञात होता है।
इस दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए, संपत्ति का मूल्य उसके समान निकट संपत्तियों के पूंजीकृत मूल्य की प्रत्यक्ष तुलना द्वारा निर्धारित किया जाता है।
- लाभ के आधार पर मूल्यांकन
इस प्रकार के मूल्यांकन के लिए होटल, रेस्तरां, स्टोर, कार्यालय, मॉल, मूवी थिएटर और अन्य समान प्रतिष्ठानों सहित वाणिज्यिक संपत्तियां अनुकूल हैं।
इसकी कीमत इसकी कमाई से तय होती है। इन स्थितियों में, मूल्यांकन की शुद्ध वार्षिक आय – जिसे सभी लागतों और व्ययों के लिए समायोजित किया गया है – का उपयोग किया जाता है।
खरीद के वर्ष से शुद्ध राजस्व को विभाजित करके, कोई संरचना या भूमि के टुकड़े के मूल्य की गणना कर सकता है। भवन की वास्तविक लागत की तुलना में, इस परिदृश्य में मूल्यांकन अत्यधिक हो सकता है।
- लागत का उपयोग करके मूल्य की गणना
इस परिदृश्य में, संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करते समय संरचना की वास्तविक निर्माण लागत या भवन के स्वामित्व की लागत को ध्यान में रखा जाता है। इस उदाहरण में, पर्याप्त मूल्यह्रास की अनुमति है और अप्रचलन बिंदुओं को ध्यान में रखा जाता है।
- मूल्यांकन पद्धति का विकास
यह दृष्टिकोण उन संपत्तियों के लिए उपयुक्त है जो अभी भी विकसित हो रही हैं। उदाहरण के लिए, सड़कों और अन्य उपयोगिताओं के लिए जगह बनाने के बाद इस रणनीति का उपयोग भूमि के एक बड़े हिस्से को भूखंडों में विभाजित करने के लिए किया जाता है।
भूखंडों का मूल्यांकन करते समय, आवश्यक रकबा सुविधाएं, भूखंडों की संभावित बिक्री मूल्य और अन्य विकास लागतों को ध्यान में रखा जाता है।
मूल्यांकन की विकास तकनीक का उपयोग अक्सर घरों या संरचनाओं को महत्व देने के लिए किया जाता है, जिन्हें नए निर्माण या परिवर्धन जैसे नवीनीकरण से गुजरना पड़ता है।
अपेक्षित शुद्ध राजस्व के आधार पर इमारत की कमाई तब होगी जब नवीनीकरण समाप्त हो जाएगा, मूल्य निर्धारित किया जाता है।
पूछे जाने वाले प्रश्न
जमीन का मूल्यांकन क्या होता है?
भूमि के मूल्य और भविष्य में सुधार सहित विभिन्न संपत्तियों के मूल्यांकन की प्रक्रिया को भूमि मूल्यांकन के रूप में जाना जाता है। चूंकि साइट मूल्यांकन में कोई ऋण, पट्टे, या अन्य संविदात्मक दायित्व नहीं हैं, यह भूमि मूल्यांकन से अलग है।
किसी भवन का मूल्य भूमि के मूल्य से किस प्रकार भिन्न होता है?
एक भूमि मूल्यांकन को भूमि के मूल्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग की जाने वाली विधि के रूप में परिभाषित किया जा सकता है। इसके विपरीत, एक इमारत का मूल्य संरचनाओं के प्रकार, उनकी स्थिति, आकार, आकार और सड़कों की चौड़ाई, उनके अग्रभाग, उनके निर्माण के लिए प्रयुक्त सामग्री के प्रकार और गुणवत्ता और उनकी लागत से निर्धारित होता है।