आम्रपाली मामले में सुप्रीम कोर्ट का फैसला, स्टाल्ड प्रोजेक्ट्स में होम बायर्स के लिए है

सुप्रीम कोर्ट ने 23 जुलाई, 2019 को आम्रपाली ग्रुप ऑफ़ कंपनीज के मामले में एक ऐतिहासिक फैसला सुनाया, जिसमें देश भर के घर खरीदारों के लिए व्यापक रूप से जिम्मेदारियाँ हैं। आइए निर्णय पर चर्चा करते हैं इसकी पूरी तरह से और इसके निहितार्थ में।

आम्रपाली संकट: मामले के तथ्य

2010-2014 की अवधि के दौरान आम्रपाली समूह ने नोएडा और ग्रेटर नोएडा क्षेत्र में लगभग 42,000 आवासीय फ्लैट बनाने का प्रस्ताव दिया।समूह ने खरीदारों से फ्लैटों के मूल्य का 40% से लेकर 100% तक अग्रिम लिया। एक आवंटन-सह-फ्लैट खरीदार समझौते को निष्पादित किया गया था, जो पंजीकृत नहीं था। समूह ने निर्माण पूरा करने और अपार्टमेंट के कब्जे को सौंपने का वादा किया था, 36 महीनों की अवधि के भीतर। नोएडा प्राधिकरण और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण (प्राधिकरण) के साथ, फ्लैटों का निर्माण करने के लिए, आम्रपाली समूह ने जमीन के लिए 90 साल के पट्टे पर समझौता किया था। लीज एग्रीमेंट के अनुसार, लेअसमान प्रीमियम को प्राधिकारियों को एक कंपित तरीके से भुगतान किया जाना था, जिसे अंततः 10 वर्षों के लिए बढ़ा दिया गया था। आम्रपाली समूह ने प्राधिकरण को पूरे विचार का केवल 10% का भुगतान किया था। कुछ फ्लैट खरीदारों ने फ्लैटों पर कब्जा कर लिया था, खरीदार, आम्रपाली समूह और संबंधित प्राधिकरण के बीच त्रिपक्षीय समझौते के बिना प्रवेश करने की आवश्यकता थी।

आम्रपाली समूह ने भी परियोजनाओं और बी के लिए बैंकों के एक संघ से उधार लिया थाभूमि और प्रस्तावित परियोजना पर एक दूसरे शुल्क के तहत, समूह ने पैसे को समूह में भेज दिया। भूमि पर दूसरा आरोप बनाने के लिए अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) जारी करते समय, अधिकारियों ने एक शर्त रखी थी कि बैंकों का दूसरा प्रभार बनाया जा सकता है, इस शर्त के अधीन कि आम्रपाली समूह प्राधिकरणों के सभी बकाये का भुगतान करता है , जो कभी नहीं हुआ। बैंकों, जिन्होंने परियोजनाओं के लिए पैसा उधार दिया था, वे पैसे के वास्तविक उपयोग की निगरानी करने वाले थे>

पैन
हालाँकि, आम्रपाली समूह घर खरीदारों को दिए गए फ्लैट्स देने में विफल रहा। इस बीच, एक ऋणदाता – बैंक ऑफ बड़ौदा – ने आम्रपाली समूह के खिलाफ नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (एनसीएलटी) के साथ एक मामला दायर किया, जिसने समूह के खिलाफ किसी भी सूट को स्थापित करने के साथ-साथ किसी भी संपत्ति के निपटान के खिलाफ निषेधाज्ञा का आदेश दिया। समूह। भारत के संविधान के अनुच्छेद 32 के तहत एक रिट याचिका, NCL के आदेश के खिलाफ भारत के सर्वोच्च न्यायालय में दायर की गई थीटी, कई घर खरीदारों ने बाद में हस्तक्षेप के आवेदन दाखिल किए।

सुनवाई के दौरान और तथ्यों का पता लगाने के लिए, सुप्रीम कोर्ट ने आम्रपाली समूह के मामलों और खातों का फोरेंसिक ऑडिट करने का आदेश दिया।

समूह, प्राधिकरण और बैंकरों के आचरण में फोरेंसिक ऑडिट में कई अनियमितताएं सामने आईं। बैंकों के धन के उपयोग की निगरानी में, समूह द्वारा डायवर्ट किए जाने पर बैंकों की ओर से लापरवाही हुईबैंकों से उधार लिया गया पैसा। प्राधिकरण भी समूह के साथ हाथ में थे और पट्टे समझौते के नियमों और शर्तों के उल्लंघन की अनदेखी की।

।
आम्रपाली ग्रुप को घर खरीदारों से काफी पैसा मिला था। समूह के बकायों में भूमि पट्टे के लिए प्राधिकृतों को भुगतान किया जाने वाला लीज प्रीमियम, साथ ही बैंकों को देय राशि भी शामिल थी। अधिकारियों और बैंकों ने भुगतान के लिए घर खरीदारों के दावों पर प्राथमिकता का दावा कियाir बकाया।

यह भी देखें: आम्रपाली संकट: एससी राज्य के स्वामित्व वाली MSTC लिमिटेड को संलग्न संपत्तियों की नीलामी करने का निर्देश देता है

आम्रपाली मामले में सुप्रीम कोर्ट का फैसला

सभी पक्षों को सुनने के बाद, सर्वोच्च न्यायालय इस निष्कर्ष पर पहुंचा कि बैंकों और प्राधिकरणों ने अच्छे विश्वास के साथ काम नहीं किया था और उनके कार्य में लापरवाही की गई थी और इस मामले में शामिल थेबड़े जनहित के मुद्दे। सर्वोच्च न्यायालय की राय में, बैंकों और प्राधिकरणों ने ‘सार्वजनिक हित’ के सिद्धांत के खिलाफ काम किया था, क्योंकि दोनों सार्वजनिक संस्थान थे और जनता के विश्वास की रक्षा करने वाले थे। अदालत ने पाया कि प्राधिकरण और बैंक अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में विफल रहे हैं। यह आगे कहा गया है कि अचल संपत्ति का व्यवसाय मुख्य रूप से खरीदारों द्वारा निवेश किए गए धन पर बच गया, उनके घरों की खरीद के लिए। इसलिए, उनके पास अधिकार थाउनके घरों को प्राप्त करें। SC ने आगे देखा कि जब ऋण प्राप्त करने के लिए आम्रपाली समूह द्वारा प्राधिकरणों द्वारा दी गई सशर्त अनुमति बैंकों को दी गई थी, तो यह संबंधित अधिकारियों से पता लगाने के लिए बैंक अधिकारियों पर निर्भर था कि क्या पट्टों के कारण प्रीमियम था भुगतान किया गया है और लीज किराए के कारण तारीख तक का भुगतान भी किया गया था।

अदालत ने आदेश दिया कि फ्लैटों का लंबित निर्माण एनबीसीसी द्वारा पूरा किया जाना चाहिए – एक जीअतिदेय कंपनी। एससी ने यह भी कहा कि नोएडा प्राधिकरण और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण के पास अपूर्ण परियोजनाओं पर कोई शुल्क नहीं होगा, जो अदालत की राय में, घर खरीदारों के अधिकार से संबंधित थे। बैंक और प्राधिकरण केवल फर्मों और परियोजनाओं से अपने बकाये की वसूली कर सकते हैं, जहां धन को हटा दिया गया था। नोएडा प्राधिकरण और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण का बकाया, घर खरीदारों के बकाये के बराबर नहीं किया जा सकता है। </ span

SC भारी हैरियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) के प्रावधानों पर भरोसा करते हुए, मामले को तय करते हुए और RERA पंजीकरण को रद्द करने के संबंध में विभिन्न प्रावधानों का उल्लेख किया, जो कि निर्माण पूरा करने में डेवलपर की विफलता के मामले में घर खरीदारों के लिए उपाय है। निर्धारित समय सीमा, साथ ही आधी पूरी की गई परियोजनाएँ। SC ने प्राधिकरणों को इमारतों को ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OCs) देने का निर्देश दिया, जहां फ्लैट खरीदार पहले से रह रहे थेऔर यह कि प्राधिकरण ऐसे प्रमाण पत्र को अस्वीकार नहीं कर सकता, इस बहाने कि उनके बकाया का भुगतान नहीं किया गया था। इसने अधिकारियों को अन्य भवनों को ओसी जारी करने का निर्देश दिया, जब वे पूर्ण हो चुके थे। SC ने क्षेत्र में उपयोगिता प्रदाताओं को भी निर्देशित किया कि वे पहले से कब्जे वाली इमारतों के निवासियों को पानी और बिजली कनेक्शन और अन्य उपयोगिताओं प्रदान करें।

सर्वोच्च न्यायालय ने वें को प्राथमिकता देने के लिए अपना तर्क दियाई खरीदारों का दावा है, निम्नलिखित अवलोकन के साथ:

“यह धोखाधड़ी रोकने के लिए प्राधिकरणों, साथ ही बैंकों पर अवलंबित था। अब, यदि बैंक, साथ ही प्राधिकरण, को घर खरीदारों के निवेश से राशि वसूल करने की अनुमति है, तो उस स्थिति में, यह समान रूप से अन्यायपूर्ण होगा और कानून की अंतरात्मा के खिलाफ होगा और खरीदारों के लिए कुछ भी नहीं छोड़ा जाएगा, एक ईंट भी नहीं और ढांचा उनके पैसे का निवेश करके आया है। “
& # 13;

भारत में कहीं और अधूरी परियोजनाओं पर SC के निर्णय का प्रभाव

आदेश के पैरा 141 के तहत सुप्रीम कोर्ट ने कहा:

“हम केंद्र सरकार और राज्य सरकार को निर्देश देते हैं कि जरूरतमंदों को करने के लिए समयबद्ध आधार पर, अन्य सभी ऐसे मामले जहां परियोजनाएं अधूरी रह गई हैं और घर खरीदारों को उपरोक्त तरीके से धोखा दिया गया है,” यह सुनिश्चित किया जाना चाहिए कि वे प्रोवीसी हैंआधार गृह। “

उपरोक्त निर्देशों से, यह स्पष्ट रूप से स्पष्ट हो जाता है कि अपूर्ण प्रोजेक्ट्स में अन्य घर खरीदारों के लिए ‘acche din’ आगे हो सकता है। केंद्र और राज्य सरकारों को आवश्यक कदम उठाने होंगे, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि खरीदारों, जिन्होंने घरों के लिए बुकिंग और भुगतान किया है, उन्हें मकान उपलब्ध कराए गए हैं। जैसा कि सुप्रीम कोर्ट सभी दिशा-निर्देशों की निगरानी करेगा, एक समयबद्ध अनुसूची के तहत, इस निर्णय से देश के सभी घर खरीदारों को मदद मिलेगी और सभी अधूरेपन के लिए एक मिसाल कायम की जाएगी।भारत में लेटे प्रोजेक्ट्स।

(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव है) है