आपके निवेश पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट क्यों होना चाहिए?

किसी व्यक्ति को अपने निवेश पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट रखना चाहिए या नहीं, यह एक पुरानी बहस है। यह दुनिया भर में रियल एस्टेट के निर्मित वातावरण में चर्चा का विषय है। दोनों पक्षों के तर्कों की अपनी-अपनी खूबियाँ हैं, लेकिन तथ्य यह है कि कोई भी 'एक ही उत्तर सभी के लिए उपयुक्त' नहीं है। व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञों का मानना है कि शेयर बाजार और म्यूचुअल फंड के पुरस्कार 14%-18% प्रति वर्ष की सीमा में कहीं अधिक हैं। दूसरी ओर, रियल एस्टेट के समर्थक इस बात पर जोर देते हैं कि रियल एस्टेट के पुरस्कार लंबी अवधि में कम नहीं होते हैं, और यह निवेशकों को चक्रीय उच्च बाजार अस्थिरता से भी बचाता है। निवेश पर प्रतिफल (आरओआई) एक औसत भारतीय के निवेश की टोकरी में प्राथमिक मानदंड है। यह परिसंपत्ति वर्ग की योग्यता का मूल्यांकन करने के लिए कभी भी एकमात्र पैरामीटर नहीं होता है। आइए कुछ केस स्टडीज़ लेते हैं जो स्पष्ट करेंगे कि विभिन्न परिसंपत्ति वर्ग निवेशकों के विभिन्न समूहों और विभिन्न मानसिकताओं के लिए कैसे हैं। 

केस स्टडी I

ऋषि के पिता ने करीब 25 साल पहले 25 लाख रुपये की लागत से जमीन का एक टुकड़ा खरीदा और एक घर बनवाया। आज, घर की कीमत 3 करोड़ रुपये है, जो कुल मिलाकर बहुत बढ़िया रिटर्न है। हालांकि, वास्तविक रिटर्न (मुद्रास्फीति समायोजित या बिना) के मामले में रिटर्न वह नहीं है जो सोना, स्टॉक या म्यूचुअल फंड जैसे अन्य परिसंपत्ति वर्गों से मिलता। चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि संपत्ति की ब्याज दर (सीएजीआर) सिर्फ 10.45% है। दी गई अवधि में, सोने का रिटर्न 12.05% सीएजीआर है। भारत में 25 साल पूरे कर चुके म्यूचुअल फंड ने 14-23% सीएजीआर की रेंज में रिटर्न दिया है। 

केस स्टडी II

रश्मि के पास एक घर है। कोविड के बाद 2020 से, उसने 22% के CAGR रिटर्न के साथ 50 लाख रुपये का एक फायदेमंद स्टॉक पोर्टफोलियो बनाया है। अब जब उसे और अधिक निवेश करना चाहिए, तो स्वाभाविक इच्छा शेयर बाजार से उच्च रिटर्न पाने की है। हालांकि, उसने एक वाणिज्यिक संपत्ति का विकल्प चुना जो लगभग 12% रिटर्न देने का वादा करती है। उसके कारण सरल हैं: जोखिम विविधीकरण और ऐसी स्थिति में होना जहां वह जरूरत पड़ने पर अपने किसी भी निवेश को भुना सके। इन दोनों केस स्टडीज से यह धारणा बन सकती है कि शेयर बाजार और म्यूचुअल फंड औसत भारतीय के लिए सबसे अच्छा दांव हैं। लेकिन यह आपको यह नहीं बताता कि हर निवेशक की जोखिम उठाने की क्षमता अलग-अलग होती है; निवेश के कारण अलग-अलग होते हैं; और कोई भी व्यक्ति सभी अंडे एक ही टोकरी में नहीं रखना चाहता। ऐतिहासिक रूप से, जोखिम से बचने वाले भारतीयों का प्रॉपर्टी के प्रति झुकाव रहा है। नए दौर के निवेशक ज़्यादा जोखिम लेने वाले हैं और उच्च जोखिम और उच्च रिटर्न वाली परिसंपत्ति वर्गों को चुनते हैं। लेकिन वे निवेश के मिश्रण और मिलान के माध्यम से जोखिम कम करने के लिए बहुत इच्छुक हैं, जैसा कि है रश्मि के केस स्टडी II से यह स्पष्ट है। 

परिप्रेक्ष्य का मामला

“मुझे जोखिम लेना और उच्च रिटर्न पसंद है, लेकिन फिर मैं सभी अंडे एक ही टोकरी में नहीं रखना चाहता और इसलिए स्टॉक पोर्टफोलियो बनाने के बाद अब मैंने एक वाणिज्यिक संपत्ति का विकल्प चुना है। अर्थव्यवस्था के किसी भी चक्र में, सभी परिसंपत्ति वर्ग समान रूप से प्रदर्शन करने वाले और/या गैर-प्रदर्शन करने वाले नहीं होते हैं। इसलिए, मैं इस जोखिम शमन रणनीति के साथ सुरक्षित महसूस करता हूं,” रश्मि ने कहा। पुरवणकारा के समूह के सीईओ अभिषेक कपूर ने जोर देकर कहा कि शेयर बाजार का रिटर्न कभी-कभी रियल एस्टेट से आगे निकल सकता है, लेकिन केवल अल्पावधि के लिए। रियल एस्टेट कई कारणों से एक मजबूत और विश्वसनीय दीर्घकालिक निवेश बना हुआ है। सबसे पहले, यह मूर्त संपत्ति प्रदान करता है जो स्थिर किराये की आय उत्पन्न करता है, मुद्रास्फीति के खिलाफ बचाव प्रदान करता है। दूसरा, समय के साथ संपत्तियों की काफी कीमत बढ़ सकती है, खासकर उच्च मांग वाले क्षेत्रों में "आर्थिक उथल-पुथल के समय में, रियल एस्टेट एक सुरक्षित आश्रय के रूप में कार्य कर सकता है, पूंजी को संरक्षित कर सकता है, और जब अन्य निवेश विफल हो सकते हैं, तो विश्वसनीय रिटर्न प्रदान कर सकता है। इसलिए, जबकि कपूर ने कहा, "विविधीकरण और जोखिम न्यूनीकरण महत्वपूर्ण लाभ हैं, रियल एस्टेट की अंतर्निहित ताकतें इसे किसी भी निवेश रणनीति का एक मूल्यवान घटक बनाती हैं। रियल एस्टेट की अपील बाजार की अस्थिरता की प्रतिक्रिया से कहीं आगे तक फैली हुई है। निवेशक रियल एस्टेट की ओर इसके दीर्घकालिक मूल्यवृद्धि, किराये की आय और मूर्त प्रकृति के कारण आकर्षित होते हैं। हालांकि VIX रियल एस्टेट की ओर कुछ अल्पकालिक रुचि को बढ़ा सकता है, लेकिन इस क्षेत्र की मूलभूत ताकतें, जैसे कि निष्क्रिय आय उत्पन्न करने की इसकी क्षमता, कर लाभ प्रदान करना और मूल्यवृद्धि की संभावना प्रदान करना, प्राथमिक कारक हैं जो निवेशकों को आकर्षित करते हैं।" एचबिट्स के संस्थापक और सीईओ शिव पारेख ने कहा, " भारत उन देशों में से एक है, जहाँ लोग रिटर्न जेनरेट करने वाले क्षेत्र में निवेश करने के बजाय बैंक खातों में पैसे जमा करते हैं। अगर हम कहीं निवेश करने की योजना बनाते हैं, तो 'कहाँ निवेश करें' पर वित्तीय ज्ञान फायदेमंद होगा। निवेश की बात करें तो सोना बनाम रियल एस्टेट एक आम उलझन है। उनमें से प्रत्येक में अस्थिरता और जोखिम-वापसी क्षमता की अलग-अलग डिग्री होती है। इसलिए, निवेश करने के लिए किसी एसेट क्लास पर ध्यान केंद्रित करने से पहले, इक्विटी बनाम सोना बनाम रियल एस्टेट के फायदे और नुकसान को समझना महत्वपूर्ण है।" "निवेश एक जोखिम-मुक्त प्रक्रिया नहीं है, और इसलिए, जोखिम और एसेट क्लास के बारे में अच्छी समझ होना बेहतर है। हर निवेशक को निवेश करने के लिए सही एसेट क्लास का चयन करना चाहिए, जोखिम के प्रति अपनी इच्छा के आधार पर। परिसंपत्ति वर्गों को मोटे तौर पर तीन प्रकारों में वर्गीकृत किया जा सकता है – रियल एस्टेट, सोना और इक्विटी। इक्विटी स्टॉक और म्यूचुअल फंड हो सकते हैं; सोना भौतिक या आभूषण हो सकता है, और रियल एस्टेट को संपत्ति के बराबर माना जा सकता है, "पारेख ने कहा।

रियल एस्टेट: लाभ

•  स्पर्श योग्य संपत्ति
• इसका आंतरिक मूल्य कभी नहीं खो सकता
• मुद्रास्फीति के विरुद्ध बचाव
• जोखिम शमन उत्पाद
• कर लाभ
• कम अस्थिर

रियल एस्टेट: नुकसान

• बड़ा टिकट आकार
• इक्विटी बाजार की तुलना में कम रिटर्न
• अद्रव्य परिसंपत्ति वर्ग
• होल्डिंग और रखरखाव संबंधी मुद्दे
• उच्च लेनदेन लागत

जोखिम प्रबंधन के लिए विविधीकरण एक महत्वपूर्ण रणनीति है। यहां तक कि उच्च जोखिम लेने वाले लोग भी इस बात से सहमत हैं कि रियल एस्टेट निवेश इक्विटी में भारी वजन वाले पोर्टफोलियो को संतुलित करता है और शेयर बाजार में उतार-चढ़ाव के दौरान स्थिरता प्रदान करता है। इसके अलावा, रियल एस्टेट में आंतरिक मूल्य और उपयोगिता होती है, जो आवास और व्यावसायिक संचालन के लिए एक मूलभूत आवश्यकता है, जो अक्सर आर्थिक मंदी के दौरान इसकी मांग को बनाए रखती है। जबकि विविधीकरण आवश्यक है, संपत्ति निवेश कई स्टैंडअलोन लाभ प्रदान करता है। यह कर लाभ भी प्रदान करता है, जैसे बंधक ब्याज और मूल्यह्रास के लिए कटौती।

निष्कर्ष

रियल एस्टेट बनाम सोना या इक्विटी पर बहस निरर्थक है, क्योंकि वे जरूरी नहीं कि प्रतिस्पर्धा करें। कोई 'एक आकार सभी के लिए उपयुक्त' अवधारणा नहीं है और प्रत्येक परिसंपत्ति वर्ग निवेशकों के एक अलग समूह को आकर्षित करता है, जिसमें उनका अपना अलग जोखिम, मानसिकता, जोखिम उठाने की क्षमता, समय सीमा और निवेश करने के लिए पूंजी की मात्रा होती है। फिर भी जो बात साबित हो सकती है वह यह है कि विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों में समग्र जोखिम वाले उन निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट जोखिम कम करने वाली परिसंपत्ति वर्ग के रूप में सामने आता है। ( लेखक ट्रैक2रियल्टी के मुख्य कार्यकारी अधिकारी हैं।)