आरईएए के समय में रियल एस्टेट फंडिंग कैसे काम करेगी …


रीयल इस्टेट डेवलपमेंट एक बेहद आकर्षक बिजनेस लाइन बनी हुई है लेकिन यह एक अत्यधिक पूंजीगत व्यापार भी बना रहा है, और कई नए बाजार सच्चाइयों में से आरएआरए ने सामने लाया है, यह सच है कि केवल अच्छी पूंजी वाले खिलाड़ी आगे बढ़ेंगे, बाहर खड़े होंगे।

अचल संपत्ति में परिवर्तन कैसे किया जाएगा, आरईए के बाद

‘पूर्व-लॉन्च’ के माध्यम से बाजार से धन जुटाने की ‘समय-सम्मानित’ अभ्यास अब अस्थिर हो गया है। इस मार्ग में, जो हमेशा गर्म रूप से चर्चा करता था लेकिन कभी भी पूरी तरह दबा नहीं जाता था, डेवलपर्स ने निजी तौर पर उन प्रोजेक्ट्स में निजी तौर पर विपणन गुणों से जनता से धन जुटाया, जो अब तक अनौपचारिक निवेशक और दलाल चैनलों के माध्यम से सभी विनियामक अनुमोदनों का लाभ नहीं उठाते हैं। अब, आरईआरए के स्थान पर, यह मार्ग डेवलपर्स के लिए एक असंभव बन गया है।

अन्य चैनलों के माध्यम से एक अचल संपत्ति परियोजना के लिए धन जुटाने, इन दिनों आसान नहीं है। परियोजना वित्त अब उपलब्ध है ओयदि प्रश्न में प्रोजेक्ट के विकास के चरण के बारे में पूरी तरह से और समझाने वाली जानकारी उपलब्ध है, तो उपलब्ध है। वित्तपोषक इस तथ्य से अवगत हैं कि ‘संक्रमणकालीन’ चरण परियोजना विकास चक्र में सबसे ज्यादा राशि के लिए कॉल करता है। वे अब यह जानना चाहते हैं कि धन के लिए किस प्रकार उपयोग किया जाएगा।


इसके अतिरिक्त, फाइनेंसरों डेवलपर की प्रबंधन टीम की ताकत के बारे में सुनिश्चित करना चाहते हैं और व्यवसाय योजना चालान की अच्छी समझ रखना चाहते हैंlved। इसका मतलब यह है कि डेवलपर को अपने अनुमानित लागत को कम से कम पहले कई महीनों के लिए और शायद अब तक भी प्रोजेक्ट करना होगा। उन्होंने प्रत्येक परियोजना के लिए एक नई योजना और लागत अनुमान तैयार करने की आवश्यकता होगी, क्योंकि हर परियोजना के पास विभिन्न विकास चरणों में अपनी विशिष्ट वित्तीय आवश्यकताओं की आवश्यकता है। एक अचल संपत्ति परियोजना में स्टार्ट-अप की लागत के लिए कोई सामान्य मापदंड नहीं है

कुछ परियोजनाएं केवल न्यूनतम फंडिंग के लिए कॉल करती हैं, जबकि अन्य को इन्वेंट्री या उपकरण में भारी लागतें मिलेंगी बुद्धिहर आरएआरए के सख्त दिशानिर्देश और आवश्यकताओं को पूरा करने की समय-सीमा के संबंध में, अब हर रियल एस्टेट परियोजना पर जीवन की तुलना में बड़ा है, डेवलपर्स को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि उनकी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त धन है।

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आरएआरए के बाद परियोजना मूल्य कैसे मूल्यांकन होगा

कुल लागत का एक उचित अनुमान के लिए, उन्हें प्रारंभिक विकास चरण के दौरान खर्च किए जाने वाले सभी ‘सॉफ्ट कॉस्ट’ शामिल होना चाहिए। इसमें परमिट, इंजीनियरिंग लागत और बुनियादी ढांचे और निर्माण लागतों को प्राप्त करने के लिए फीस की लागत शामिल होगी। उपयोगिता, इन्वेंट्री, बीमा आदि के लिए निरंतर खर्च भी इस अनुमान में शामिल किए जाने चाहिए। सभी अनावश्यक लागतों को नष्ट करने के बाद और अंत में परियोजना को पूरा करने के लिए एक यथार्थवादी बजट पर पहुंचने के बाद, डेवलपरएक वित्तपोषण का अनुमान होगा जो वित्तदाता स्वीकार कर सकते हैं।

कागज के निशान से एक फाइनेंसर को ‘गो’ शब्द से शुरू होने की उम्मीद होगी, इसलिए एक स्टार्ट-अप लागत को एक वर्कशीट में प्रतिबिंबित करने की ज़रूरत होगी जो सभी संभावित लागत श्रेणियों का उल्लेख करती है, दोनों एक बार और चल रहे हैं। उसके बाद, डेवलपर को परियोजना के एक तैयार आर्थिक इतिहास के साथ वित्तपोषक प्रदान करने के लिए नियमित वित्तीय वक्तव्य बनाए रखना चाहिए। इससे फाइनेंसर को परिणामस्वरूप परिणाम मिल सकता हैकिसी भी समय नुकसान में।

जाहिर है, एक खराब-वित्तपोषित बिल्डर के लिए चुनौतियों के साथ कोई वास्तविक और स्थापित वित्तीय अनुशासन नहीं करने के लिए अपनी परियोजना के लिए औपचारिक पूंजी बढ़ाने, जबरदस्त हैं यह निश्चित रूप से हमें डेवलपर्स के लिए वापस लाता है, जो अच्छी तरह से कैपिटल होते हैं – वे खिलाड़ियों की नस्ल जिन्हें आरईआरए युग में सबसे अधिक संभावना है क्योंकि वे अपने संसाधनों के माध्यम से रियल एस्टेट प्रोजेक्ट फाइनेंस का बड़ा हिस्सा बढ़ा सकते हैं। उसके बाद, उनके पास विकल्प हैऋण और / या इक्विटी वित्तपोषण या अधिक जटिल वित्तीय साधन संरचना चुनना

ऋण-आधारित रियल एस्टेट वित्तपोषण

ऋण वित्तपोषण में, डेवलपर भविष्य में पुनर्भुगतान के बदले एक लेनदार से पैसे लेता है, पूर्व-निर्धारित कूपन दर के आधार पर आवधिक या नियमित ब्याज भुगतान के साथ। ऋणदाता के पास डेवलपर के व्यवसाय या व्यापारिक हितों के लिए कोई स्वामित्व अधिकार नहीं है, जिसमें वह परियोजना शामिल हैवित्तपोषण है हालांकि, एक सुरक्षित, वरिष्ठ ऋणदाता होने के नाते उसे प्रोजेक्ट राजस्व से भुगतान करने का पहला अधिकार प्रदान करेगा। ऋण वित्तपोषण एक उपयुक्त फंडिंग एवेन्यू है जब कोई बिल्डर अपने व्यवसाय में किसी स्वामित्व के हितों को आत्मसमर्पण नहीं करना चाहता है। ऋण वित्तपोषण में, वित्तपोषण की लागत में उतार-चढ़ाव नहीं होता है और ऋण घटाया जाता है।

इक्विटी आधारित रियल एस्टेट वित्तपोषण

अगर डेवलपर रियल एस्टेट प्रोजेक्ट एफ पर निर्णय लेता हैइक्विटी के जरिए निवेश करने से वह रियल एस्टेट उद्यम पूंजी या निजी इक्विटी फंड या सार्वजनिक इक्विटी के जरिए निजी इक्विटी का विकल्प चुन सकते हैं। सार्वजनिक इक्विटी में, वह स्थानीय शेयर बाजार की सूची या यूके के एआईएम जैसे विदेशी बाज़ार की सूची का विकल्प चुन सकते हैं। जब REITs (रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स) भारत में वास्तविकता बन जाती है, तो एक वाणिज्यिक अंतरिक्ष डेवलपर्स इस मार्ग के माध्यम से विकास पूंजी जुटाने में सक्षम होंगे।

किसी भी मामले में, रियल एस्टेट वित्तपोषण fr बढ़ाओम सभी सार्वजनिक बाजार अक्सर एक महँगा प्रस्ताव बन जाते हैं, क्योंकि इसमें निवेश बैंकिंग शुल्क और अन्य लिस्टिंग प्रक्रियाएं शामिल हैं, साथ ही पारदर्शिता और कॉर्पोरेट संरचना के उच्च स्तर भी हैं। ऋणदाता भी संरचित वित्तीय उत्पाद बना रहे हैं, विशेष रूप से ऋण संरचना या मेजेनाइन वित्तपोषण में, अपने हितों की सुरक्षा के लिए। ये प्रस्ताव डेवलपर्स औपचारिक निधियों का एक और स्रोत है।

अंत में, जिस तरह से एक डेवलपर अचल संपत्ति वित्तपोषण उत्पन्न अपने ओउ पर निर्भर होना चाहिएn रणनीतिक दृष्टिकोण बिना किसी संदेह के, उन्हें किसी विशेष रियल एस्टेट फाइनेंसिंग मार्ग को चुनने से पहले अपने सटीक ज़रूरतों का शोध करना चाहिए। विशेषज्ञ अचल संपत्ति सलाहकारों से सहायता करते हैं जो परियोजना के वित्तपोषण में समझते हैं और विशेषज्ञ हैं, अक्सर डेवलपर को सटीक जरूरतों को निर्धारित करने में मदद करने और सबसे उपयुक्त फंडिंग मार्ग को सुझाव देने और सक्षम करने में एक अभिन्न भूमिका निभाता है।

(लेखक < सी हेयरमैन – एनार्कॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स )

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