24 फरवरी, 2019 को हुई अपनी बैठक में वस्तु एवं सेवा कर (GST) परिषद ने 1 अप्रैल, 2019 से निर्माणाधीन संपत्तियों पर GST दर को कम करने का निर्णय लिया है। वर्तमान नियमों के अनुसार, जीएसटी केवल तभी लगाया जाता है जब आप इसके निर्माण के चरण के दौरान संपत्ति बुक करते हैं। एक बार भवन को अपना पूर्णता प्रमाणपत्र मिल जाने के बाद, सरकार को कोई भी GST लगाने का अधिकार नहीं है। जीएसटी लागू करने के उद्देश्य से निर्माणाधीन संपत्तियों को दो श्रेणियों में वर्गीकृत किया गया है -किफायती आवास और नियमित आवास। वर्तमान में, एक निर्माणाधीन संपत्ति के लिए जीएसटी की दर 18 प्रतिशत है, लेकिन इसमें शामिल भूमि की लागत के लिए एक तिहाई की दर से संपत्ति के सकल मूल्य पर अनुमति दी जाती है। इसलिए, संपत्ति के पूरे मूल्य पर, जीएसटी केवल 18 प्रतिशत की संपत्ति के मूल्य के दो-तिहाई पर लगाया जाता है, जो लागू दर को 12 प्रतिशत बनाता है। इसी तरह, जिन संपत्तियों को किफायती आवास खंड के तहत कवर किया जाता है, उन पर 8 प्रतिशत जीएसटी लगाया जाता हैसंपत्ति का सकल मूल्य।
अचल संपत्ति पर
GST: GST परिषद द्वारा प्रस्तावित परिवर्तन
जीएसटी परिषद ने दोनों श्रेणियों पर कर की दर को कम करने का प्रस्ताव दिया है। किफायती आवास श्रेणी के अंतर्गत आने वाले घरों के लिए, दर 8 प्रतिशत से घटाकर 1 प्रतिशत करने का प्रस्ताव है, जबकि अन्य संपत्तियों के लिए गणना पर कुछ अन्य संशोधनों के साथ इसे 12 प्रतिशत से घटाकर 5 प्रतिशत करने का प्रस्ताव है। डेवलपर की जीएसटी देयता की।ये परिवर्तन तुरंत प्रभाव में नहीं आएंगे लेकिन 1 अप्रैल, 2019 से लागू होने वाले हैं।
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वर्तमान में, घर खरीदारों पर जीएसटी लगाते समय, डेवलपर्स को संपत्ति के निर्माण के लिए विभिन्न इनपुटों की आपूर्ति के लिए पहले से भुगतान किए गए जीएसटी को बंद करने का दावा करने की अनुमति है, जैसे सीमेंट, संगमरमर, ग्रेनाइट। लोहा, पेंट, ईटीसी। इसे ‘इनपुट टैक्स क्रेडिट’ कहा जाता है। डेवलपर्स को घर खरीदारों को इनपुट टैक्स क्रेडिट के लाभ पर पारित करना चाहिए, घरों की कम बेस कीमतों के रूप में। जैसा कि यह सत्यापित करने के लिए कोई व्यवस्था नहीं थी कि क्या डेवलपर वास्तव में घर खरीदारों को इनपुट टैक्स क्रेडिट के लाभों से गुजरता है, जनता और सरकार के मन में एक धारणा थी कि इनपुट टैक्स क्रेडिट का लाभ पारित नहीं किया गया था घरेलू खरीदार। इसलिए इन पर जीएसटी की दरों को कम करते हुएनिर्माणाधीन संपत्तियों की दो श्रेणियों, जीएसटी परिषद ने निर्णय लिया है कि जीएसटी की कम दरों के लाभ का लाभ उठाते हुए, डेवलपर्स अब इनपुट टैक्स क्रेडिट का लाभ नहीं उठा पाएंगे, इनपुट पर भुगतान किए गए जीएसटी के संबंध में। यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह अपने जीएसटी राजस्व को नहीं खोता है, सरकार, प्रासंगिक नियम बनाते समय, यह प्रस्ताव करेगी कि डेवलपर्स जीएसटी-पंजीकृत आपूर्तिकर्ताओं से अपने कच्चे माल के स्रोत के लिए एक दायित्व के तहत होंगे और अपनी जीएसटी पर भुगतान करेंगेसंघ राज्य क्षेत्रों। यह सुनिश्चित करेगा कि सरकार डेवलपर द्वारा उपयोग किए गए इनपुट के संबंध में कर एकत्र करने में सक्षम है, लेकिन इसके किसी भी हिस्से को डेवलपर को नहीं देना होगा। जीएसटी की कम दरों के कारण राजस्व पर खोने के बजाय, सरकार इसके विपरीत, इनपुट टैक्स क्रेडिट पर प्रस्तावित बार के कारण अचल संपत्ति क्षेत्र से अधिक राजस्व प्राप्त कर सकती है।
क्या रियल एस्टेट पर GST की दरों में कमी से घर सस्ते हो जाएंगे?
होम बायर्स एसलंबी अवधि में ज्यादा राहत की उम्मीद नहीं है, क्योंकि जीएसटी में प्रस्तावित दर में कटौती इनपुट टैक्स क्रेडिट की स्थापना पर बार के साथ आती है, जो घर के निर्माण में डेवलपर द्वारा उपयोग किए गए इनपुट पर है। मेरी राय में, यह प्रस्ताव, वास्तव में, बूमरैंग हो सकता है
किफायती आवास और अन्य मकानों पर जीएसटी की वर्तमान दर 8 प्रतिशत और 12 प्रतिशत होने के साथ, क्रमशः 28 प्रतिशत सीमेंट और संगमरमर, ग्रेनाइट और लोहे पर 18 प्रतिशत स्लैब में इनपुट पर जीएसटी के खिलाफ, वेंe डेवलपर्स अपने निर्माण की लागत को हल्का करने में सक्षम हैं और इसलिए, इनपुट टैक्स क्रेडिट की उपलब्धता के कारण, ग्राहकों से जीएसटी एकत्र किया गया। नए नियमों के साथ, यह उपलब्ध नहीं होगा और डेवलपर द्वारा वहन किया जाएगा। यह स्थिति डेवलपर्स को जीएसटी से पहले अपना आधार मूल्य बढ़ाने के लिए मजबूर करेगी।
हालांकि यह प्रतीत होता है कि जीएसटी की दरों में 7 प्रतिशत की भारी कमी आई है, वास्तविक प्रभाव लगभग नगण्य या मीटर हो सकता हैay नकारात्मक हो सकता है और अंततः घर खरीदारों को कोई लाभ नहीं हो सकता है, क्योंकि संपत्ति की दरें बढ़ने के लिए बाध्य हैं, नई व्यवस्था के तहत इनपुट टैक्स क्रेडिट पर बार के कारण डेवलपर्स को हुए नुकसान की भरपाई करने के लिए।
भले ही यह मान लिया जाए कि 1 अप्रैल, 2019 के बाद मकान 7 फीसदी सस्ते हो जाएंगे, यह संभावना नहीं है कि लोगों को एक निर्माणाधीन संपत्ति चुनने के लिए प्रोत्साहित किया जाएगा, जब उनमें से कई पहले ही अपनी उंगलियां जला चुके हैं। सिर्फ सात की बचतप्रति प्रतिशत, 100 प्रतिशत जोखिम के लायक नहीं है।
जीएसटी की दरों में कमी से, न तो घर खरीदारों के लिए मकान सस्ते होंगे और न ही यह रियल एस्टेट क्षेत्र को पुनर्जीवित करने में मदद करेगा। अगर सरकार वास्तव में घर खरीदारों के साथ-साथ रियल एस्टेट सेक्टर की भी मदद करना चाहती है, तो उसे न केवल इनपुट टैक्स क्रेडिट की अनुमति देनी चाहिए, बल्कि सालाना आधार पर इनपुट पर भुगतान किए गए अतिरिक्त करों की वापसी की अनुमति भी देनी चाहिए।
जिन लोगों ने हिस्सा बनाया है उनके लिए जीएसटी दर क्या होगीनिर्माणाधीन घरों के लिए भुगतान
जिन लोगों ने पहले ही अपने फ्लैट बुक कर लिए हैं और पार्ट पेमेंट कर चुके हैं, वे पैसे बचा सकते हैं क्योंकि अपार्टमेंट की लागत पहले ही तय हो चुकी है। क्या परिवर्तन होगा, केवल उन किश्तों पर लागू जीएसटी की दर, जो अभी तक भुगतान नहीं किए गए हैं, यदि वे नई दरों के प्रभावी होने के बाद जारी की गई किश्त की मांग प्राप्त करने में सक्षम हैं।
जीएसटी के नियमों के अनुसार, जीएसटी तीन मौकों पर जल्द से जल्द देय होता है:
- भुगतानों की प्राप्ति
- इनवॉइस की स्थापना
- माल की सेवा / आपूर्ति का पूरा होना।
इसलिए, यदि आप 1 अप्रैल, 2019 को या उसके बाद शेष किश्तों के लिए चालान / मांग जारी करने के लिए डेवलपर को प्राप्त कर सकते हैं, तो आप जीएसटी की कम दरों का लाभ उठा पाएंगे। यदि भवन पूरा होने वाला है और पूरा होने का प्रमाण पत्र जारी होने की उम्मीद है, तो नई दरें लागू होने से पहले, आप जीई में सक्षम नहीं होंगेकम दरों का लाभ उठाएं। हालाँकि, डेवलपर ऐसे अनुरोधों को समायोजित करने के लिए तैयार नहीं हो सकता है, क्योंकि इसमें उसके लिए धन की प्राप्ति में देरी शामिल है, साथ ही जीएसटी की कम दरों के अधीन किस्तों पर इनपुट टैक्स क्रेडिट का लाभ खोना भी शामिल है। वास्तविक मामलों में, जहां किस्तों की नियत तारीख 31 मार्च, 2019 के बाद गिरती है और बिल्डर इस तारीख से पहले चालान उठाकर शरारत नहीं करता है, आप कम दरों का लाभ प्राप्त कर सकेंगे।
(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव है)
