ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಕಾರ್ಯಾರಂಭಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಬುಕ್ ಮಾಡಿದ ಫ್ಲಾಟ್ ಗಳ ಮೇಲೆ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆಯೇ?

ಗೂಡ್ಸ್ ಮತ್ತು ಸರ್ವಿಸಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ (ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ), ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್(VAT)(ವ್ಯಾಲ್ಯೂ ಆಡೆಡ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್) ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಹಾಕಲ್ಪಟ್ಟ, ನಿರ್ಮಾಣ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಉಪಯೋಗಿಸಲ್ಪಡುವ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಿ ಇನ್ನೂ ಬೇರೆ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು, ಬದಲಿಸಿದೆ. ಆದರೆ, ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಫ್ಲಾಟ್ ಗಳನ್ನು ಬುಕ್ ಮಾಡಿದವರಿಗೆ, ಇದು ಒಂದು ರೀತಿಯ ಗೊಂದಲವನ್ನುಂಟು ಮಾಡಿದೆ. ಹೆಚ್ಚಿದ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು, ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಪೂರ್ಣ ಹಣವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾಡಿದ ಕರೆಗಳಿಂದ, ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯು ಮತ್ತಷ್ಟು ಜಟಿಲವಾಗಿದೆ. ಅನುಮಾನಗಳನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸಲು, ಸೆಂಟ್ರಲ್ ಬೋರ್ಡ್ ಆಫ್ ಎಕ್ಸೈಸ್ ಮತ್ತು ಕಸ್ಟಮ್ಸ್, ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಸುತ್ತೋಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.

Table of Contents

ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಯಾವಾಗ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ?

ಸಂಕೀರ್ಣ, ಕಟ್ಟಡ ಅಥವಾ ಫ್ಲಾಟ್, ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವುದಕ್ಕೂ ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಮಾರಲಾದಾಗ ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣ ಅಥವಾ ಭಾಗಶಃ ಪರಿಗಣನೆಯು, ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಸ್ವೀಕರಿಸಲ್ಪಟ್ಟಾಗ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಅದಕ್ಕೆ, ನೀವು ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ಬುಕ್ ಮಾಡಿದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಕೇವಲ ಒಂದು ಶೇಕಡಾ ಅಥವಾ ಅತ್ಯಂತ ಕಡಿಮೆ ಪಾವತಿಗೆ ಮತ್ತು ಬಾಕಿಯನ್ನು, ಹಕ್ಕು ಸಿಕ್ಕ ನಂತರ ಪಾವತಿಸಲು ನಿಮ್ಮನ್ನು ಕೇಳಿದಾಗ, ನೀವು ಇನ್ನೂ ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ವ್ಯತಿರಿಕ್ತವಾಗಿ, ಕಟ್ಟಡ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟದ ಪರಿಗಣನೆಯು ಪಾವತಿಸಿದರೆ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಸೇವಾ ತೆರಿಗೆ ಆಡಳಿತದಡಿಯಲ್ಲಿ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇರುವ ಈಗಿನ ಕಾಯ್ದೆಯು, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಮೊದಲು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವಂತೆಯೇ ಇದೆ.

ಪಾವತಿಯ ಹಣದ ಒಂದು ಭಾಗವು ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಮುಂಚೆಯೇ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೆ ಏನಾಗುತ್ತದೆ?

ಪಾವತಿಯ ಹಣದ ಒಂದು ಭಾಗವು ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಮುಂಚೆಯೇ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗೆ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೆ, ಇಂತಹ ಪಾವತಿಗಳ ಮೇಲೆ, ನೀವು 4 .50 ಪ್ರತಿಶತ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಅನ್ವಯಿಸುವಂತೆ ವ್ಯಾಟ್(VAT) ಅನ್ನು ಪಾವತಿಸಿರುತ್ತೀರಿ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಸಂಯೋಜನೆ ರಚನೆಯಡಿ 4.50 ಪ್ರತಿಶತ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಇತ್ತು, ಇದರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಮತ್ತು ಡೆವೆಲಪರ್ ಗಳು ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ಉಪಯೋಗಿಸುವ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳ ಮೇಲೆ ಆದಾನ ಜಮಾವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಆಗುವುದಿಲ್ಲ. ಅದಕ್ಕಾಗಿ, ಪೂರ್ಣ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್(VAT) ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಕೊಡಲಾಗಿತ್ತು ಅಥವಾ ಮರಳಿಪಡೆಯಲಾಗಿತ್ತು. ಆದ್ದರಿಂದ, ಜುಲೈ 1, 2017 ಮೊದಲು ಬುಕ್ ಮಾಡಲಾದ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಫ್ಲಾಟ್ ಗಳಿಗೆ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೆ ಬರುವ ಮೊದಲು ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದಾಗ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಇಂತಹ ಪಾವತಿಗಳ ಮೇಲೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್ ಅನ್ನು ಮರಳಿಪಡೆದಿರುತ್ತಾರೆ. ಜುಲೈ 1, 2017 ರ ಮೊದಲು ಪಾವತಿ ಮಾಡಲಾಗದಿದ್ದರೂ, ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ ಸಂಪೂರ್ಣ ಪರಿಗಣನೆ ಅಥವಾ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತದ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಬೆಲೆಪಟ್ಟಿ ಅಥವಾ ಡಿಮಾಂಡ್ ಅನ್ನು ತಯಾರಿಸಿದ್ದರೆ, ನೀವು ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್ ನ ಅಂಶವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿರುತ್ತೀರಿ, ಏಕೆಂದರೆ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ 2011 ರ ತೆರಿಗೆ ನಿಯಮಗಳ ಅಂಶದ ಪ್ರಕಾರ, ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಅನ್ನು ಇವೆರೆಡರ ಮೊದಲನೇದಕ್ಕೆ ಅನ್ವಯಿಸಬೇಕು – ಪಾವತಿಸುವ ಸಮಯ ಅಥವಾ ಬೆಲೆಪಟ್ಟಿ ತಯಾರಿಸುವಾಗ.

ಒಂದು ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ದರ 18 ಪ್ರತಿಶತವಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಭೂಮಿ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬೇಕಾದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಪರಿಗಣನೆಯ ಮೌಲ್ಯದ ಮೂರನೇ ಒಂದು ಭಾಗದಷ್ಟು ಭೂಮಿ ವೆಚ್ಚದ ಮೌಲ್ಯವೆಂದು ಭಾವಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅದಕ್ಕೆ, ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ದರವು, ಪೂರ್ಣ ಒಪ್ಪಂದದ ಮೌಲ್ಯದ 12 ಪ್ರತಿಶತವಿರುತ್ತದೆ. ಅದಕ್ಕೆ, ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ, ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ದರವು, ಪೂರ್ಣ ಒಪ್ಪಂದದ ಮೌಲ್ಯದ 12 ಪ್ರತಿಶತವಿರುತ್ತದೆ. ಒಂದು ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಗೆ 12 ಪ್ರತಿಶತದ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಜಾಸ್ತಿ ಎನಿಸುತ್ತದೆಯಾದರೂ, ಹಲವಾರು ಕಾರಣಗಳಿಂದ ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ವೆಚ್ಚವು ಕಡಿಮೆಯಾಗಿರಬೇಕು. ಒಂದು ಕಾರಣವೆಂದರೆ, ಇದು ಹಲವಾರು ಬೇರೆ ತೆರಿಗೆಗಳಾದ, ವ್ಯಾಟ್(VAT), ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್, ಪ್ರವೇಶ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್, ಮುಂತಾದವುಗಳನ್ನು ಬದಲಿಸುತ್ತದೆ. ಎರಡನೇದಾಗಿ, ಈ ಎಲ್ಲ ತೆರಿಗೆಗಳ ಪ್ರಭಾವ ಮತ್ತು ಸಾಮಗ್ರಿಗಳ ಮೇಲೆ ಇರುವ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಬಕಾರಿ ದರ ಮತ್ತು ಸಹಕಾಲಿಕ ಸೇವೆಗಳ ವಿಧಿಸುವಿಕೆ, ಇವುಗಳ ಜೊತೆಗೂಡಿ ಸಂಯೋಜನೆಯ ಸರ್ವಿಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್(VAT) ಯೋಜನೆಯ ಹಿಂದಿನ ಆಡಳಿತದಲ್ಲಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಗೆ ಯಾವುದೇ ಆದಾನ ಸಾಲಗಳು ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದಿರುವುದರಿಂದ, ತೆರಿಗೆಗಳು ಜಾಸ್ತಿ ಇವೆ. ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಮತ್ತು ಡೆವೆಲಪರ್ ಗಳು 12 ಪ್ರತಿಶತ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗೆ ಪ್ರತಿಯಾಗಿ ಆದಾನ ತೆರಿಗೆ ಜಮಾದ ಪ್ರಯೋಜನವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು, ಹಾಗಿದ್ದಾಗ ಈಗಿನ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಆಡಳಿತದಲ್ಲಿ, ನಿವ್ವಳ ಪ್ರಭಾವ ಬಹುಶಃ ಕಡಿಮೆ ಇರುತ್ತದೆ.

ನಿರ್ಮಾಣದ ಚಟುವಟಿಕೆಯ ಕೆಲವನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್ ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಕೊಡುವಂಥ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಭೂಮಿ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ದರವು 18 ಪ್ರತಿಶತವಿದೆ.

ಅದಕ್ಕೆ, ಬಾಕಿ ಪರಿಗಣನೆಗೆ, ಪಾವತಿಸದೇ ಇರದೆ ಉಳಿದ ಮತ್ತು ಯಾವುದಕ್ಕೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಂದು ಬೆಲೆಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಿಲ್ಲವೊ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಬಾಕಿ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆ 12 ಪ್ರತಿಶತ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ದರದಂತೆ ಮರುಪಡೆಯುತ್ತಾನೆ. ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಯ ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಉಪಯೋಗಿಸಿದ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳ ಮೇಲೆ ಆದಾನ ಜಮಾವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು ಮತ್ತು ಅದರ ಲಾಭವನ್ನು ಫ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಕೊಡಬಹುದು.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಯಡಿ ಬರುವ ಲಾಭಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದೆ, ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಪೂರ್ಣ 12 ಪ್ರತಿಶತ ಪಾವತಿಸಲು ಹೇಳಬಾರದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಒಬ್ಬ ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೀಗೆ ಮಾಡಿದರೆ, ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಅಂತಹ ಬಿಲ್ಡರ್ ವಿರುದ್ಧ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಕಾನೂನಿನ ಲಾಭ-ವಿರೋಧಿ ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಅನ್ವಯ ದಂಡನಾತ್ಮಕ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೆ ಬರುವ ಮೊದಲು ಪೂರ್ಣ ಪರಿಗಣನೆ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೆ ಆದರೆ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದ ಮೇಲೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡರೆ ಏನಾಗುತ್ತದೆ?

ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಪರಿಚಯಿಸುವ ಮೊದಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ಪರಿಗಣನೆಯನ್ನು ನೀಡಿದರೆ, ಅಥವಾ ಇನ್ ವಾಯ್ಸ್ (ಸರಕುಪಟ್ಟಿ) ಹೆಚ್ಚಾಗಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೆ, ನೀವು ಈಗಾಗಲೇ ಒಪ್ಪಂದದ ಪೂರ್ಣ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಸೇವಾ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ್ದೀರಿ. ಹಾಗಾಗಿ, ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಪರಿಚಯದ ದಿನಾಂಕದ ನಂತರ ನಿರ್ಮಾಣ ಮುಗಿದರೂ (ಅಂದರೆ, ಜೂನ್ 30, 2017), ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ತೆರಿಗೆಯ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯಿಲ್ಲ, ಏಕೆಂದರೆ ಜಿ ಎಸ್ ಟಿ ಹಿಂದಿನ ಸೇವಾ ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಟ್ ಗೆ ಬದಲಾಗಿರುತ್ತದೆ.

(ಲೇಖಕರು 35 ವರ್ಷಗಳ ಅನುಭವದೊಂದಿಗೆ, ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ಮನೆ ಹಣಕಾಸು ತಜ್ಞರಾಗಿದ್ದಾರೆ)

Was this article useful?