ಇಂದು, ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಬಹಳಷ್ಟು ಸಂಕಷ್ಟದ ಆಸ್ತಿಗಳಿವೆ, ಅಲ್ಲಿ ವಿಲೀನಗಳು ಮತ್ತು/ಅಥವಾ ಸ್ವಾಧೀನಗಳು ನಡೆಯುತ್ತಿವೆ. ಒತ್ತಡದ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಮತ್ತು ಅಂತಹ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಬಯಸುವ ಪಕ್ಷಕ್ಕೆ ಇದು ಉತ್ತಮ ವ್ಯಾಪಾರ ಅರ್ಥವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆಯಾದರೂ, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅಂತಹ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಹಿವಾಟುಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುತ್ತಾರೆ. ಕೆಲವು ಉದಾಹರಣೆಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ:
- ಅಬಿಕ್ ಬ್ಯಾನರ್ಜಿ*, ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡಿರುವ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರ, ಇದನ್ನು ಮತ್ತೊಂದು ಬಿಲ್ಡರ್ ವಹಿಸಿಕೊಂಡರು, ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್ ಯೋಜನೆಯಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸಿ ಮತ್ತು ವಿಳಂಬಕ್ಕಾಗಿ ಯಾವುದೇ ದಂಡವಿಲ್ಲದೆ ಪಾವತಿಸಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡಿ, ಅಥವಾ 10 ಲಕ್ಷ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಪಾವತಿಸಿ ಯೋಜನೆಯ ಹೆಚ್ಚಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಕಡೆಗೆ.
- ನೋಯ್ಡಾದ ಮತ್ತೊಂದು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ, ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡ ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್, ಹೆಚ್ಚಿನ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಘೋಷಿಸಿದರು ಮತ್ತು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಎರಡು ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನು ನೀಡಿದರು – ಒಂದೋ ಒಂದೇ ಬದ್ಧ ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ ಸಣ್ಣ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗೆ ಶಿಫ್ಟ್ ಮಾಡಿ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿ. ಕೆಲವು ಖರೀದಿದಾರರ ನಿರಾಕರಣೆಯು ಬಿಲ್ಡರ್‌ನ ಭಾಗದಲ್ಲಿನ ಹಂಚಿಕೆಯನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಲು ಕಾರಣವಾಯಿತು, ಅವರು ಖರೀದಿದಾರರ ಬದ್ಧತೆಯು ಹಿಂದಿನ ಬಿಲ್ಡರ್‌ನೊಂದಿಗೆ ಮತ್ತು ಅವರದ್ದಲ್ಲ ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡರು.
- ಅಪೂರ್ವಾನಂದ್*, ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರ, ಡೆವಲಪರ್ ತನ್ನ ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಕೈಗೆತ್ತಿಕೊಂಡರು, ಯಾವುದೇ ಭವಿಷ್ಯದ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳಿಗೆ ಸಿಲುಕದಂತೆ ಅಂಡರ್‌ಡೈಕಿಂಗ್ ನೀಡುವಂತೆ ಕೇಳಿದರು.
ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಯೋಜನಾ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಬದಲಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಂದ ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ 'ಬಲವಂತದ ಒಪ್ಪಿಗೆ' ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ರೆರಾ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಬಹುದೇ?
ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ನಿರ್ಗಮಿಸಲು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ಪಾವತಿಸಲು ಒತ್ತಾಯಿಸಬಹುದೇ?
ಪ್ರಶ್ನೆಯೆಂದರೆ, ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್ ಈಗಿರುವ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ನಿರ್ಗಮಿಸಲು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ಒತ್ತಾಯಿಸಬಹುದೇ? ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ಇಲ್ಲ! ವಕೀಲ ನಿರ್ಮಿತ್ ಶ್ರೀವಾಸ್ತವ್ ಅವರು ಆರಂಭಿಕ ಒಪ್ಪಂದವು ಅತ್ಯಂತ ಮಹತ್ವದ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಹಿಂದಿನ ಡೆವಲಪರ್ ಜೊತೆಗಿನ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್ ಹಿಂದಿನ ಮಾರಾಟ ಪರಿಗಣನೆಯ ಮೇಲೆ ಶುಲ್ಕ ವಿಧಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಮಾಡಿದರೆ, ಅದು ವ್ಯಾಜ್ಯದ ವಿಷಯವಾಗಿದೆ. "ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಮರುಪ್ರಾರಂಭಿಸಲು ನಿರ್ಧರಿಸಿದರೂ, ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಆಯ್ಕೆಗಳು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್-ಖರೀದಿದಾರ ಒಪ್ಪಂದದ ಹಿಂದಿನ ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ವಾಚನಗೋಷ್ಠಿಗಳು ನಿರ್ಣಾಯಕ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತವೆ. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆ "ಎಂದು ಶ್ರೀವಾಸ್ತವ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಇಂಟಿಗ್ರಾಟ್‌ನ ಸಂಸ್ಥಾಪಕರಾದ ವೆಂಕಟ್ ರಾವ್, ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಪ್ರಬಲ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಕಂಡುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ ಈ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸಂಕಷ್ಟದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು, ಒಂದು ಉತ್ತಮ ಅವಕಾಶವಾಗಿ. ಸಿಕ್ಕಿಹಾಕಿಕೊಂಡ ಪ್ರವರ್ತಕರು ನಿರ್ಗಮಿಸಲು ಇದು ಉತ್ತಮ ಅವಕಾಶವಾಗಿದೆ.
ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್-ಕೊಳ್ಳುವವರ ಒಪ್ಪಂದಗಳ ಪಾತ್ರ
ಅಂತಹ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಗಳಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಒಂದು ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶವೆಂದರೆ ಯೋಜನೆಯ ಹೊಸ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳ ಕುರಿತು ಅಪ್ ಟು ಡೇಟ್ ಆಗಿರುವುದು. ಯೋಜನೆ ಅನುಮೋದನೆಗಳ ಪ್ರಸ್ತುತ ಸ್ಥಿತಿಗತಿ, ಯಾವುದೇ ಬಾಕಿ ಇರುವ ನಿಯಂತ್ರಕ ಕ್ರಮಗಳು, ಯಾವುದೇ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತಂಗುವಿಕೆಗಳು ಮತ್ತು ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಮತ್ತು ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್‌ನಿಂದ ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅಗತ್ಯವಾದ ಅನುಮೋದನೆಗಳು/ದಸ್ತಾವೇಜನ್ನು/ರಚನೆ ಇವುಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಇದರಲ್ಲಿ ಸೇರಿವೆ. ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಾಗ, ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಹೊಸ ತಿಳುವಳಿಕೆ/ಒಪ್ಪಂದವಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಕರಾರುಗಳೊಂದಿಗೆ ಆಟವಾಡುವುದಿಲ್ಲ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಈಗಿರುವ ಒಪ್ಪಂದದ ನಿಯಮಗಳು ಪವಿತ್ರವಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ಹೊಸ ಕಾಲಮಾನಗಳು ಅಥವಾ ಬೆಲೆ ಸೇರಿದಂತೆ ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಅನುಮತಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾಯ್ದೆಯ (RERA) ಸೆಕ್ಷನ್ 15 ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ ಇಂತಹ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ನೋಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಸಿಆರ್‌ಐಪಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್ ರೆಸಲ್ಯೂಶನ್ ಅರ್ಜಿದಾರರಾಗಿ ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡರೆ, ಅಂತಹ ರೆಸಲ್ಯೂಶನ್ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಎನ್‌ಸಿಎಲ್‌ಟಿ ಅನುಮೋದಿಸಿದ ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ನಿಯಮಗಳು ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತವೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಎ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಳ ಸಾಧ್ಯ "ಎಂದು ರಾವ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಹೊಸ ಡೆವಲಪರ್ ಅಧಿಕಾರ ವಹಿಸಿಕೊಂಡಾಗ ಖರೀದಿದಾರರು ಏನು ಮಾಡಬೇಕು?
ಅಡ್ವೋಕೇಟ್ ಆದಿತ್ಯ ಪ್ರತಾಪ್ ಗಮನಕ್ಕೆ ತಂದರೆ, ಅಂತಹ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸ್ವಾಧೀನಗಳು 'ಎಲ್ಲಿದೆ' ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ನಡೆಯುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಫ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುತ್ತವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ನೀವು ಒಂದು ಸಂಕಷ್ಟದ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ಬುಕ್ ಮಾಡಿದ್ದರೆ, ನಿಮ್ಮ ಹಕ್ಕುಗಳ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೇಳುವುದು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿದೆ, ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್ ಬಂದರೆ. "ವಾಸ್ತವವಾಗಿ, ಒಪ್ಪಂದದ ಗುತ್ತಿಗೆಯ ಪ್ರಕಾರ, ಒಪ್ಪಿದ ಬೆಲೆ ಇರಬೇಕು ಗೌರವಿಸಲಾಯಿತು. ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್ ಹಳೆಯ ಬಿಲ್ಡರ್ ನ ಒಪ್ಪಂದದ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಸೆಕ್ಷನ್ 18 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ವಾಧೀನ ಗಡುವನ್ನು ಪೂರೈಸದಿದ್ದರೆ ಮಾತ್ರ ಖರೀದಿದಾರರು ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು ಎಂದು ಪ್ರತಾಪ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು, ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, RERA ಸೆಕ್ಷನ್ 18 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸಲು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಒಂದು ಯೋಜನೆಯು ಮುಂದುವರಿದ ಹಂತದಲ್ಲಿದ್ದರೆ, ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಪ್ರಕರಣದಿಂದ ಪ್ರಕರಣದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಒಲವು ತೋರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನಿರ್ಗಮನಕ್ಕಿಂತ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡುವಂತೆ ಆದೇಶಿಸಬಹುದು. ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿ ಅಥವಾ ಸಬ್ವೆನ್ಶನ್ ಸ್ಕೀಮ್‌ಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಾಧ್ಯತೆ ಕೂಡ ಖರೀದಿದಾರರ ಹೊಣೆ. ಕೆಲವು ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಕೆಲವು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ನೀಡಲು ಒಲವು ತೋರುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳನ್ನು ಸಬ್ವೆನ್ಶನ್ ಸ್ಕೀಮ್‌ಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ಗೌರವಿಸುವಂತೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಕೋನಗಳು
- ಹೊಸ ಪ್ರವರ್ತಕರು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹಣವನ್ನು ಬೇಡಿಕೆ ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ ಎಂದು ರೇರಾ ಸೆಕ್ಷನ್ 15 ಹೇಳುತ್ತದೆ.
- ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಹಿಂದಿನ ಬಿಲ್ಡರ್‌ನೊಂದಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳನ್ನು ಗೌರವಿಸಬೇಕು.
- ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ಟೈಮ್‌ಲೈನ್ ಅನ್ನು ಸ್ವಂತವಾಗಿ ಮುಂದೂಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
- ಸಿಲುಕಿರುವ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ದಿವಾಳಿತನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೀಡಿದ್ದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು ರೆಸಲ್ಯೂಶನ್ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಗೌರವಿಸಬೇಕು.
- ಆರ್‌ಇಆರ್‌ಎ ಸೆಕ್ಷನ್ 18 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವಾಗಲೂ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತಾರೆ.
- ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಹೊಸ ಬಿಲ್ಡರ್‌ನೊಂದಿಗೆ ವಿಳಂಬ ದಂಡವನ್ನು ಕೋರುವ ಹಕ್ಕಿದೆ, ಯೋಜನೆಯನ್ನು ದಿವಾಳಿತನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದ ಹೊರತು.
(* ವಿನಂತಿಯ ಮೇರೆಗೆ ಹೆಸರುಗಳನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸಲಾಗಿದೆ)
FAQ
ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವುದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆಯಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸಬಹುದೇ?
ರೇರಾ ಸೆಕ್ಷನ್ 18 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ಷರತ್ತುಗಳು ಖರೀದಿದಾರ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ ನಡುವಿನ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ.
ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣವನ್ನು ಬೇಡಿಕೆ ಮಾಡಬಹುದೇ?
ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡದ್ದನ್ನು ಮೀರಿ ಏನನ್ನೂ ಬೇಡುವುದಿಲ್ಲ, ದಿವಾಳಿತನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ನಿಬಂಧನೆಗಳು ಅದನ್ನು ಅತಿಕ್ರಮಿಸದ ಹೊರತು.
(The writer is CEO, Track2Realty)
