रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्या लोकांसाठी भाड्याचे उत्पन्न हा एक महत्त्वाचा विचार आहे. मालमत्ता खरेदीदार बहुतेक वेळा संभ्रमात असतात की कोणता चांगला उत्पन्न पर्याय देईल – निवासी मालमत्तेतील गुंतवणूक किंवा व्यावसायिक. अरविंद नंदन, वरिष्ठ रिअल इस्टेट व्यावसायिक , निदर्शनास आणतात की मालमत्ता-निवडीची व्यापक तत्त्वे, जसे की मालमत्तेचे स्थान, बांधकामाचा दर्जा, मालमत्तेचे वय आणि वापर, निवासी आणि व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये समान राहतात. "बहुतेक निवासी मालमत्ता वार्षिक आधारावर भाड्याने देणे आवश्यक असताना, व्यावसायिक मालमत्ता दीर्घ कालावधीसाठी भाडेतत्त्वावर दिल्या जातात. भाडेकरूंची वारंवार होणारी उलाढाल लक्षात घेता, निवासी मालमत्तेमध्ये रिकाम्या जागेचा धोका जास्त असतो. त्यामुळे, मालमत्ता खरेदीदारांनी गुणात्मक बाबींकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे. या दोन विभागांपैकी," तो स्पष्ट करतो.
भारतातील व्यावसायिक मालमत्तेचे भाडे कसे मोजावे?
तज्ज्ञांचा सल्ला आहे की व्यावसायिक मालमत्तेतील (स्वयं-वापराव्यतिरिक्त), कार्यालय, किरकोळ, गोदाम इ.मधील कोणत्याही गुंतवणुकीसाठी संभाव्य खरेदीदाराने सध्याचे भाडेपट्ट्याचे वातावरण, प्रदेशातील विद्यमान परिसंस्था, पूरक घटकांपासून अंतर यासारख्या बाबींचा विचार करणे आवश्यक आहे. आणि सहाय्यक उद्योग, कायदेशीर योग्य परिश्रम, मालमत्तेच्या वापरासाठी विशिष्ट मंजूरी इ. दुसरीकडे, सामाजिक पायाभूत सुविधा, अतिपरिचित क्षेत्र आणि इतर रहिवाशांच्या प्रोफाइलच्या संदर्भात निवासी मालमत्तेचे जगण्यायोग्यतेसाठी विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. हे देखील पहा: खरेदीदार चांगल्या रोजगाराच्या शक्यता असलेल्या भागात घरांना प्राधान्य देतात
भारतातील निवासी मालमत्तेचे भाडे कसे मोजायचे?
"रहिवासी स्थावर मालमत्तेच्या वाजवी बाजार मूल्यावर, एकूण भाडे उत्पन्न सामान्यत: वार्षिक तीन ते पाच टक्क्यांच्या श्रेणीत असते. विमा, मालमत्ता कर आणि देखभाल, निव्वळ उत्पन्न हे साधारणतः प्रतिवर्षी दोन ते तीन टक्क्यांची श्रेणी. घर भाड्यात वाढ दरवर्षी पाच ते सात टक्क्यांच्या दरम्यान असते. दुसरीकडे, व्यावसायिक वास्तवात, एकूण उत्पन्न सहसा सहा ते दहा टक्क्यांच्या श्रेणीत असते. वार्षिक. निव्वळ विमा, मालमत्ता कर आणि देखभाल, निव्वळ उत्पन्न दरवर्षी पाच ते आठ टक्क्यांच्या श्रेणीत असते. येथे भाड्यात वाढ दर वर्षी तीन ते पाच टक्क्यांच्या दरम्यान असते. एकूण परतावा अंदाज 10 वर्षांहून अधिक, आता दरवर्षी सुमारे आठ ते नऊ टक्के आहेत निवासी रिअल्टी क्षेत्र, व्यावसायिक रिअॅल्टी क्षेत्रातील वार्षिक 13-15 टक्क्यांच्या तुलनेत," अमित गोयंका, निसस फायनान्सचे एमडी आणि सीईओ स्पष्ट करतात.
व्यावसायिक आणि निवासी मालमत्तांमधील जोखीम विरुद्ध पुरस्कार
- कर लाभ: व्यावसायिक आणि निवासी मालमत्ता ज्या सोडल्या जातात, घराच्या मालमत्तेतून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर कर लावतात. तथापि, गृहकर्जावर घेतलेली घर मालमत्ता, कलम २४ आणि आयकर कायद्याच्या कलम ८० सी अंतर्गत कर सवलतीसाठी पात्र ठरते.
- जोखीम आणि अस्थिरता: हे निवासी मालमत्तेत जास्त असल्याचे समजले जाते, भाडेकरूंमध्ये वारंवार होणारे बदल, उच्च देखभाल आणि देखभाल खर्च आणि कमी परतावा यामुळे. व्यावसायिक गुणधर्म स्थिर, दीर्घकालीन भाडे देतात, अंदाजे उत्पन्न प्रवाहासह.
- गुंतवणुकीत प्रवेश करणे आणि त्यातून बाहेर पडणे: दोन्ही तरल मालमत्ता आहेत. तथापि, रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) सह नियमानुसार, निवासी मालमत्तांपेक्षा व्यावसायिक मालमत्तांचा पोर्टफोलिओ तयार करणे सोपे होईल. तसेच, ग्रेड A पूर्व-भाडेपट्टीवरील मालमत्तेचा पुरवठा कमी असल्याने, मागणी खूप जास्त आहे, ज्यामुळे ती निवासी मालमत्तेपेक्षा अधिक तरल बनते.
या सर्व बाबींवर, निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करण्याचा अंतिम निर्णय घेण्यापूर्वी, स्थान, गुंतवणुकीचा आकार आणि कालावधी तपासणे देखील महत्त्वाचे आहे.
निवासी मालमत्तेत गुंतवणूक करण्याचे फायदे आणि तोटे
फायदे | दोष |
कमी प्रवेश तिकीट | कमी भाडे उत्पन्न / भाडे उत्पन्न |
किमान / सर्वात कमी आकार लागू नाही | इंटेरिअर इत्यादींमध्ये गुंतवणूक करणे, ते भाड्याने अनुकूल बनवणे |
कर्ज सुविधा सहज उपलब्ध | भाडे करार सहसा 36 महिन्यांपेक्षा जास्त असू शकत नाही |
भाड्याने देण्याची प्रक्रिया सहसा सोपी असते | |
कमर्शियलच्या तुलनेत परताव्यासाठी तुलनेने कमी होल्डिंग कालावधी मालमत्ता |
व्यावसायिक मालमत्तेमध्ये गुंतवणुकीचे फायदे आणि तोटे
फायदे | दोष |
जास्त भाडे उत्पन्न आणि परतावा | व्यावसायिक मालमत्तेची भांडवली मूल्ये दीर्घ कालावधीसाठी स्थिर असतात |
दीर्घकालीन लीज शक्य आहे, म्हणजे, नऊ वर्षांपर्यंत | व्यावसायिकदृष्ट्या व्यवहार्य असण्यासाठी मालमत्ता विशिष्ट किमान आकाराची असणे आवश्यक आहे |
लीजिंग बेअर शेल किंवा उबदार शेलमध्ये असू शकते | बाजारात कमी खरेदीदार असल्याने ऑफलोड करणे कठीण आहे |
व्यावसायिक मूल्ये फारशी अस्थिर नाहीत |
जर तुम्ही व्यावसायिक मालमत्तेत गुंतवणूक करत असाल तर यापासून सावध रहा, विक्रीतून नफा मिळवण्यासाठी, विकासक संभाव्य गुंतवणूकदारांना जास्त भाडे दाखवून आमिष दाखवू शकतात. हे काही वेळा दिशाभूल करणारे असते. समजून घ्या की ते फिटआउट भाड्याचा समावेश असू शकतात आणि ते कायमस्वरूपी नाहीत आणि त्यामुळे बँक करण्यायोग्य नाहीत. त्यांना मर्यादित कालावधीसाठी पैसे दिले जातात ज्याला पाच वर्षे म्हणता येईल. हे कसे ते काम करते का? समजा, मूळ भाडे 60 रुपये प्रति चौरस फूट आहे आणि फिटआउट भाडे रुपये 40 प्रति चौरस फूट आहे. भाडेकरू प्रति चौरस फूट 100 रुपये देईल, जे प्रति चौरस फूट रुपये 1,200 आहे. आता, जर भाडेकरू स्वत:चे फिटआउट करत असताना खरी विक्री किंमत रु. 6,000 प्रति चौरस फूट असेल, तर विकसक जास्त परतावा देण्याचे वचन देऊन, रु. 9,000 प्रति चौरस फूट आकारू शकतो. हे आकर्षक दिसू शकते परंतु निर्धारित कालावधी संपल्यानंतर परतावा कमी होईल.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
व्यावसायिक भाडेपट्टे निवासी भाडेपट्टीच्या संरचनेपेक्षा भिन्न आहेत का?
होय, निवासी आणि व्यावसायिक भाडेपट्टी संरचना खूप भिन्न आहेत. व्यावसायिक भाडे सहसा एकतर्फी असतात, जेथे घरमालक भाडेकरूला बाहेर काढू शकत नाही परंतु भाडेकरू कोणत्याही वेळी मालमत्ता रिकामी करू शकतात. कमर्शियल लीजची रचना 3+3+3 किंवा 5+5+5 स्ट्रक्चर म्हणून केली जाते, म्हणजे दर 3 किंवा 5 वर्षांनी कोणत्याही वाढीसह 9-वर्षांची किंवा 15-वर्षांची रचना.
भारतातील व्यावसायिक जागा बेअर शेल मालमत्ता देतात का?
होय, फ्लोअरिंग, सिलिंग, एअर कंडिशनिंग, वायरिंग आणि आतील केबिन, कॉन्फरन्स रूम आणि इतर फिटआउट्स हे भाडेकरूनेच करावे. भाडेकरू विकसकाला फिटआउट प्रदान करण्यास सांगू शकतो परंतु नंतर भाडे जास्त असेल.
मी व्यावसायिक मालमत्तेसाठी सर्वोत्तम स्थान कसे निवडू शकतो?
एखाद्या मालमत्तेवर अंतिम निर्णय घेण्यापूर्वी, तुमच्याकडे निवडीचे निकष आधीच असतील. ज्या ठिकाणी 5% पेक्षा कमी जागा रिक्त आहेत अशा ठिकाणी जाणे हा थंब नियम आहे.
भारतात विविध प्रकारच्या व्यावसायिक भाड्याच्या मालमत्ता कोणत्या आहेत?
शॉपिंग मॉल्स, किरकोळ जागा, ऑफिस स्पेस आणि व्यावसायिक कार्यालयांमध्ये बदललेल्या मोकळ्या-उभ्या इमारती, अशा काही मालमत्ता आहेत ज्या तुम्ही व्यावसायिक हेतूंसाठी देऊ शकता.
व्यावसायिक मालमत्तेमध्ये B, B+ किंवा A म्हणजे काय?
हे बांधकामाच्या गुणवत्तेचा संदर्भ देते. उदाहरणार्थ, B किंवा B+ दर्जाच्या मालमत्तेच्या तुलनेत अधिक चांगल्या दर्जाचे बांधकाम जलदगतीने उचलले जाईल, भाड्याने दिले जाईल किंवा अगदी कमी वेळेत विकले जाईल. इमारतींसाठी LEED सोने किंवा प्लॅटिनम रेटिंग किंवा अगदी चांगल्या लॉबी, लिफ्ट, कमाल मर्यादा किंवा चांगले दृश्य असलेल्या इमारतींना अधिक चांगला वाव आहे.
(With inputs from Sneha Sharon Mammen)