प्रमाणित मूल्यमापन मेट्रिक्स मालमत्ता खरेदी आणि विक्री सुलभ करू शकते का?

भारताच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये कटु अनुभव असामान्य नाहीत, जिथे मालमत्तेचे वैज्ञानिक मूल्यांकनाचा अभाव आहे. प्रकल्प आणि बिल्डरवर आणि अगदी त्याच हाऊसिंग सोसायटीमध्ये, घर, मजला ज्यावर युनिट आहे, खरेदीदार किंवा विक्रेत्याच्या गरजा आणि बरेच काही यावर अवलंबून, किंमती भिन्न सूक्ष्म बाजारात भिन्न असतात. इतर विचार उदाहरणार्थ, गुरुग्राममधील स्थानिक व्यापारी रजत सेठी यांना वाटले की त्यांनी त्यांच्या बिल्डरशी चांगला करार केला आहे, जोपर्यंत त्यांना कळत नाही की त्यांच्या शेजाऱ्याने त्यांचा फ्लॅट 4 लाख रुपयांनी कमी खरेदी केला आहे. त्याचप्रमाणे, संगीता वाल्ड्रॉन, एक अनिवासी भारतीय, तिच्या मालमत्तेच्या एजंटने हैदराबादमधील तिच्या फ्लॅटच्या विक्रीसाठी मोठा करार केला आहे या समजुतीखाली होता, जोपर्यंत तिच्या मित्रांनी तिला सांगितले की ती या करारात कमी बदलली आहे. ही विसंगती संपवण्याचे उत्तर, एकसमान आणि प्रमाणित मूल्यमापन मेट्रिकमध्ये असू शकते जे मालमत्तेच्या किंमतींचे बेंचमार्क असू शकते आणि खरेदीदार आणि विक्रेत्यांद्वारे त्यावर विश्वास ठेवला जाऊ शकतो. आज, मालमत्तेच्या बाजार मूल्याची गणना ही मागणी आणि पुरवठ्याचे कार्य आहे. बिल्डरची ROCE (कॅपिटल एम्प्लॉइड वर परतावा) निश्चित करण्यासाठी कोणतीही शास्त्रीय पद्धत नाही. त्याचप्रमाणे, गुंतवणूकदार अल्पकालीन आणि दीर्घकालीन व्यापार परताव्याचा तसेच त्याच्या भाड्याच्या मूल्याचा उत्तम अंदाज लावू शकतो. जेव्हा दुय्यम बाजाराचा विचार केला जातो, तेव्हा कोण अधिक हताश आहे – खरेदीदार किंवा विक्रेता हा एक खेळ आहे. उद्योग तज्ञ आणि आर्थिक संशोधक त्या स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन करतात मालमत्ता गुंतवणूकीचे आर्थिक मूल्य निश्चित करा, पद्धतशीर असावे आणि केवळ खरेदीदार कोणत्या किंमतीसाठी तयार आहे यावर आधारित नाही.

मालमत्तेच्या किमतींवर परिणाम करणारे घटक बांधकामाचा टप्पा बिल्डर्सची इन्व्हेंटरी ठेवण्याची क्षमता दिलेल्या प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये कार्टेलिझेशन खरेदीदारांची भावना गमावण्याची भीती (FOMO) शेजारची विक्री धोरण आणि प्रचार

हे देखील पहा: मालमत्तेचे वाजवी बाजार मूल्य कसे प्राप्त करावे आणि आयकर कायद्यांमध्ये त्याचे महत्त्व

प्रमाणित मालमत्ता मूल्यांकन कॅल्क्युलेटरचे फायदे

पेकन रीम्सचे व्यवस्थापकीय भागीदार रोहित गरोडिया यांचे मत आहे की रिअल इस्टेट व्हॅल्यूएशन मेट्रिक्स निर्णय प्रक्रिया सुलभ करू शकतात. "रिअल इस्टेट गुंतवणूकीमध्ये मूल्यमापन मेट्रिक्स विश्लेषण महत्त्वपूर्ण आहे आणि त्याची अनुपस्थिती प्राथमिक आणि दुय्यम बाजारावर परिणाम करू शकते. बहुतेक मालमत्ता गुंतवणूकदार बाजार विश्लेषणाचे महत्त्व ओळखण्यात अपयशी ठरतात. हे पुढील प्रत्येक गणना आणि निर्णय प्रक्रियेसाठी आधार बनवते. त्यामुळे, बाजारपेठेची कसून चौकशी करणे आणि समजून घेणे, चांगल्या निर्णय घेण्याकरता महत्त्वाचे आहे, ”गरोडिया म्हणतात. ट्रान्सकॉन डेव्हलपर्सचे व्यवस्थापकीय संचालक आदित्य केडिया जोडतात की मूल्यमापन मेट्रिक्स मालमत्ता खरेदी आणि विक्रीचा अनुभव सुधारते. खरेदीदारासाठी, ते मालमत्ता बाजाराची अधिक चांगली समज देते. विक्रेते त्याच्या मालमत्तेशी संबंधित किंमतीचे महत्त्व स्पष्ट करण्यासाठी ही माहिती वापरू शकतात, ते स्पष्ट करतात. "मूल्यमापन मेट्रिक्सची अनुपस्थिती, प्राथमिक मालमत्तेचे मूल्यांकन आणि दुय्यम मालमत्तेचे मूल्यांकन यांच्यातील फरक समजून घेणे कठीण करते. म्हणूनच, मूल्यमापन मेट्रिक्स खरेदीदारांना प्राथमिक बाजारातून किंवा दुय्यम बाजारातून मालमत्ता खरेदी करायची हे ठरविण्यास मदत करू शकते, ”केडिया म्हणतात. आदित्य कुशवाह, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि संचालक, अॅक्सिस इकॉर्प, असे नमूद करतात की गुंतवणूकदार दोन घटकांद्वारे त्यांच्या नफ्याची गणना करतात – एक त्यांची इक्विटी किंमत आणि दुसरा आर्थिक खर्च. नफ्यासाठी, गुंतवणूकदारांना मालमत्तेचे मूल्यमापन कसे करावे आणि किती परतावा देईल हे माहित असणे आवश्यक आहे – मग ते मालमत्ता प्रशंसा, भाड्याने मिळणारे उत्पन्न किंवा दोन्हीद्वारे. "मूल्यमापन मेट्रिक्ससह, गुंतवणूकदार काही मिनिटांत संभाव्य गुंतवणूकीचे मूल्यांकन करू शकतात आणि त्यांच्या विद्यमान गुणधर्मांचे निरीक्षण करू शकतात. त्याच्या अनुपस्थितीत, गुंतवणूकदार मिळवू शकतात गुणधर्मांमधील गुंतवणूकीबद्दल आणि गुंतवणूकीच्या कोणत्या विभागात जास्त परतावा मिळेल याबद्दल गोंधळलेले, ”कुशवाह म्हणतात.

भारतात प्रमाणित मालमत्ता मूल्यांकनाच्या पद्धती शक्य आहेत का?

तथापि, मालमत्तेचे मूल्यांकन करणे सोपे व्यायाम नाही. स्थावर मालमत्ता ही शेअर बाजार, म्युच्युअल फंड किंवा सोन्यासारखी द्रव आणि किंमत-पारदर्शक नाही. दिलेल्या संपत्तीची किंमत अनेक वेळा बाजार मूल्यापेक्षा वेगळी असते. नेहमीच अशी उदाहरणे असतील जेव्हा मालमत्तेची किंमत मूल्यमापकाद्वारे निर्धारित केलेल्या मूल्यापेक्षा लक्षणीय भिन्न असेल, जरी मूल्यमापकांनी मूल्यमापन निष्पक्षपणे केले आणि योग्य आर्थिक साधने लागू केली तरीही. हे देखील पहा: मालमत्तेचे 'लिखित-डाउन मूल्य' म्हणजे काय? अशी उदाहरणे असू शकतात जेव्हा विक्रेता कमी किंमतीत मालमत्ता पटकन विकू इच्छितो, किंवा खरेदीदार वैयक्तिक कारणास्तव एखाद्या विशिष्ट वस्तूमध्ये विशेषतः स्वारस्य बाळगू शकतो आणि म्हणूनच, मूल्यापेक्षा जास्त किंमत देण्यास तयार असतो. तरीही, जोपर्यंत मालमत्तेचे मूल्यमापन स्वतंत्र मूल्यांककाने केले आहे, जो संबंधित पक्ष नाही, तोपर्यंत खरेदीदार आणि विक्रेता एक माहितीपूर्ण निवड करणार आहेत. मालमत्तेचे मूल्यमापन मालमत्तेचे अंतर्गत मूल्य आणि एक विचारत असलेली किंमत आणि/किंवा देताना, येथे चेतावणी अशी आहे की मूल्यमापन काटेकोरपणे नियमन केलेला व्यवसाय असावा आणि वित्तीय संस्थांना जबाबदार असावा. मूल्यांकन मूल्यमापन पद्धती, बाजार संशोधन आणि तुलनात्मक व्यवहारांचे पालन करणाऱ्या पद्धतींवर आधारित असणे आवश्यक आहे. हितसंबंधांच्या कोणत्याही संघर्षाच्या बाबतीत, प्रमाणित मूल्यांकनास जबाबदार धरले पाहिजे.

मालमत्ता मूल्यांकनाची मेट्रिक्स खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना कशी मदत करू शकते स्वतंत्र मूल्यमापक खरेदीदार किंवा विक्रेत्याचे प्रतिनिधित्व करणार नाही. प्रचलित किंमत निर्देशांकाच्या तुलनेत मूल्य प्राप्त करण्यासाठी ही प्रक्रिया आर्थिक साधने लागू करेल. हे अंतर्दृष्टी देऊ शकते: बाजारात मागणी आणि पुरवठ्याची गतिशीलता. वय, स्थिती आणि मालमत्तेची स्पर्धात्मक धार. मालमत्तेचे भाडे आणि भावी पुनर्विक्री मूल्य. स्थान प्रोफाइल आणि अतिपरिचित सामाजिक प्रोफाइल. भौतिक, सामाजिक आणि आर्थिक पायाभूत सुविधा. प्राथमिक आणि दुय्यम बाजारात बिल्डरची प्रतिष्ठा. बांधकाम गुणवत्ता, सुविधा आणि ताब्यात घेतल्यानंतर देखभाल.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

मालमत्तेचे मूल्यांकन करणे योग्य आहे का?

अधिकृत व्यक्तीने केलेल्या मालमत्तेचे मूल्यमापन विक्रेत्याला मालमत्तेच्या किमतीचे अचूक चित्र देऊ शकते आणि तो/ती खरेदीदाराला पटवण्यासाठी वापरू शकतो.

मालमत्तेची किंमत कशी मोजावी?

भारतातील खरेदीदार आणि विक्रेते, मालमत्तेचे मूल्य मोजण्यासाठी वापरलेली सामान्य पद्धत म्हणजे, त्याच परिसरातील समान गुणधर्मांसाठी उंदरांची तुलना करणे.

(The writer is CEO, Track2Realty)