बृहन्मुंबई महानगर पालिकेने सुधारित विकास नियंत्रण विनिमयात ३० वर्ष जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी परवानगी देण्याचे प्रस्तावित केले आहे. यामुळे अशा इमारतींमधील रहिवाशांवर आणि शहरातील गृहनिर्माण पुरवठ्यावर कसा परिणाम होतो याचे परीक्षण आम्ही करणार आहोत.
बृहन्मुंबई महानगर पालिकेने (BMC) सुधारित विकास नियंत्रण विनिमयाद्वारे (DCR )३० वर्ष जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी परवानगी देण्याचे ठरवले आहे, रहिवाशी आणि विकासक यांनी या घटनेचे स्वागत केले आहे.
अशी खास सुविधा गरजेची होती कारण जुन्या झालेल्या व मोडकळीस आलेल्या म्हाडाच्या ३० वर्ष जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्याची परवानगी देणारा कुठलाही नियम डीसीआर मध्ये नव्हता.
उपनगरातल्या ३५००० जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्याचे दरवाजे यामुळे मोकळे झाले आहे असे मोना जलोटा, डायरेक्टर, इंटरनॅशनल अँड एनआरआय रेसिडेन्स सर्विस, कोलिअर इंटरनॅशनल इंडिया, म्हणतात.
“या नवीन नियमामुळे बीएमसी बिल्टअप क्षेत्राच्या ४० टक्के जागा गृहनिर्माण सोसायटीला इन्सेन्टिव्ह म्हणून ऑफर करेल. गृहनिर्माण सोसायटी या जागेची विक्री करून स्वतःच्या इमारतीचा बांधकामाचा खर्च भागवू शकेल. तसेच यासाठी कुठतेही वेगळे शुल्क अथवा प्रिमिअम यासाठी लागणार नाही. ३० वर्ष जुन्या इमारतींसाठीच हे लागू असणार आहे,” असेही पुढे त्या स्पष्ट करतात.
३० वर्ष जुन्या इमारतींचा पुनर्विकासाचे नियमन करण्याचे फायदे
संपूर्ण बिल्टअप क्षेत्राच्या ४० टक्के जागा इन्सेन्टिव्ह म्हणून देण्याच्या बीएमसीच्या खेळीचा रहिवासी गृहनिर्माण बाजारावर अनुकूल प्रभाव पडणार आहे.
चांगल्या सुविधा असणाऱ्या संरचनात्मक मजबूत इमारती मिळणे, याचबरोबर गैरबांधकामाच्या जागांचा विकास आणि त्यामुळे जास्त जागा मोकळ्या जागा निर्माण होणे असा विकासाचा मार्ग मोकळा झाला आहे. श्री. आनंद गांधी, डायरेक्टर, अक्विसिशन, सुगी ग्रुप सांगतात, जुन्या इमारतींमधील रहिवाशांना बऱ्याच अडचणींना सामोरे जावे लागते आणि लहान घरांमध्ये आयुष्य काढावे लागते.
पुढे ते म्हणतात, “पूर्वी फायदा नसल्यामुळे अशा इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी विकासक तयार होत नव्हते. सहकारी सोसायट्यांसाठीही स्वतःच पुनर्विकास करणे महाग ठरत होते. आता पुनर्विकास करण्यासाठी सक्षम नसलेले अश्या जुन्या, मोडकळीस आलेल्या इमारतींमधील रहिवासी आणि एफएसआय मिळत नसलेल्या इमारतींना फायदा होणार आहे कारण या इमारतींचा पुनर्विकास होऊ शकेल आणि बांधकामाचा खर्च मिळणाऱ्या बिल्टअप क्षेत्रातून भागवता येईल.
बीएमसीच्या एका वरिष्ठ अधिकाऱ्यानुसार डीसीआरच्या सुधारित नियमामुळे शहरातील रहिवाशांना फायदाच होणार आहे. “कुठलाही विकासक अशा इमारतींचा पुनर्विकास कारण्यासाही पुढे येत नव्हता, परंतु आता सोसायट्या स्वतःच पुनर्विकास करू शकतील,” असे त्यांनी नाव जाहीर न करण्याच्या अटीवर सांगितले.
सुधारित नियमामुळे विशेषतः
उपनगरातील भागांना फायदा होईल असे घाटकोपरचे रहिवासी श्री. सुरेश पारेख यांना वाटते. उपनगरातील बऱ्याच इमारती या पडण्याच्या स्थितीत आलेल्या आहेत, नवीन नियम त्यांच्यासाठी मदत करणारा असेल. तसेच अशा इमारतींचा पुनर्विकास होण्यामुळे बाजारातील गृह खरेदीदारांनाही अनेक पर्याय उपलब्ध होतील.
पुनर्विकासाची गरज काय आहे?
आता उपलब्ध असलेल्या आणि ३० वर्ष जुन्या झालेल्या इमारतीमधील प्रत्येक भागातील उपभोगत्याला नियमाप्रमाणे इमारतींची तपासणी बृहन्मुंबई महानगरपालिकेकडे नोंदणीकृत पात्र स्ट्रक्चरल अभियंत्यांकडून करणे आवश्यक असणार आहे.
३० वर्ष हा काळ हा महानगर पालिकेने (i) पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र दिलेल्या तारखेपासून किंवा (ii) सेक्शन ३५३ ए नुसार इमारतीत अधिवास परवानगी दिलेल्या तारखेपासून किंवा (iii) संपूर्ण बिल्टअप क्षेत्राच्या ५० टक्के शारीरिक अधिवास असेल तर, यापैकी जे अगोदर असेल तेव्हापासून मोजला जाईल.
श्री. रमेश प्रभू, चेअरमन, महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशन (MSWA) सांगतात, सहसा इमारत हि त्यांची स्वतःची आहे असे सोसायटीचे सभासद समजत नाही. यामुळे देखभालीच्या अनेक समस्या सुरु होतात आणि इमारत २०-२५ वर्षांनंतर खराब व्ह्यायला सुरुवात होते. याचा परिणाम म्हणून त्या इमारतींचा पुनर्विकास होणे हि आत्यंतिक गरज बनते. पुनर्विकासामुळे जुनी संरचना पाडून नवीन परिमाण आणि क्षेत्राची संरचना तयार करावी लागते आणि सोसायटीला पुढील १५ ते २० वर्ष मोठ्या दुरुस्तीची किंवा देखभालीची गरज उरत नाही.
गृहनिर्माण संकुलाच्या पुनर्विकासासमोरील आव्हाने
तज्ज्ञ दाखवून देतात, शहरातील बरेच गृहनिर्माण संकुल जेव्हा सर्वप्रथम उभारले गेले तेव्हा कमी एफएसआय वापरला गेला. FSI नियम सरकारने बदलल्यावर आता विकासक आणि रहिवासी यांना फायदा होणार आहे. जेव्हा विकासक अतिरीक्त फ्लॅट्स विकून कमावतील, तेव्हा रहिवाश्यांना अधिक सुखसोयी मिळतील. असे असले तरीही ७५ टक्के सभासदांच्या अनुमतीची आवश्यकता असल्याने गृहनिर्माण संकुल गटाचा पुनर्विकास हि क्लिष्ट गोष्ट ठरणार आहे.
एका पुनर्विकास समितीचे गठन केले जाईल, जिच्यामार्फत पुनर्विकास करण्यासाठी विकासक शोधण्याचे काम केले जाईल. हि समिती विकासकाबरोबर संकुलाच्या पुनर्बांधणीसंबंधी वाटाघाटी करेल आणि विकासकाला बाजारभावाने अतिरिक्त सदने बनवण्याची मुभा असेल. वकील श्री, विनोद संपत सल्ला देतात, सोसायटी सभासदांनी निवडलेली प्रक्रिया पारदर्शक असावी. सभासदांनी बिल्डर बरोबर संवाद साधण्यासाठी कायदेशीर आणि तांत्रिक सल्लागार नेमाने आवश्यक आहे. बिल्डरची पार्श्वभूमी तपासणे आणि आर्थिक परिस्थिती तपासणे हि सगळ्यात महत्वाची कामे असणार आहेत.