मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये, एखाद्या व्यक्तीला ‘कन्व्हेयन्स डीड’ हा शब्द नेहमीच ऐकू येतो. कन्व्हेयन्स डीड हि अशी गोष्ट जोपर्यंत एखाद्याने मालमत्तेशी संबंधित प्रकरणे हाताळली नसतील तर त्याला स्पष्टपणे कळणार नाही अशी गोष्ट आहे, आपण त्याबद्दल समजून घेणे आवश्यक आहे. या लेखात आपण ज्या गोष्टीचा शोध घेण्याचा प्रयत्न करीत आहोत – कन्व्हेयन्स डीड या शब्दाबद्दल स्पष्टता प्राप्त करणे महत्वाचे आहे.
कन्व्हेयन्स’ म्हणजे एखाद्या मालमत्तेतील शीर्षक, मालकी, हक्क आणि स्वारस्ये एका घटकाकडून दुसऱ्याकडे हस्तांतरित करण्याच्या कृतीला सूचित करते. ‘डीड’ हा शब्द एखाद्या लिखित दस्तऐवजाप्रमाणे एखाद्या इन्स्ट्रुमेंटला सूचित करतो ज्यावर करारावर सर्व पक्षांनी या प्रकरणात, विक्रेता आणि खरेदीदार यांनी स्वाक्षरी केली आहे. तर, कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय? कन्व्हेयन्स डीड एक बंधनकारक करार आहे जो कायद्याच्या न्यायालयात लागू आहे. कन्व्हेयन्स डीडचा अर्थ, एक करार आहे ज्यामध्ये विक्रेता सर्व अधिकार कायदेशीर मालकाकडे हस्तांतरित करतो. मालमत्तेची खरेदी वैध कन्व्हेयन्स डीडशिवाय पूर्ण होत नाही.
हे देखील पहा: कार्पेट क्षेत्रा बद्दल सर्व काही
कन्व्हेयन्स डीडचा अर्थ
कन्व्हेयन्स डीड आणि सेल डीड या संज्ञा अनेकदा एकमेकांच्या बदल्यात वापरल्या जातात आणि एकाच कराराचा संदर्भ घेत असताना, दोन्हीमध्ये सूक्ष्म फरक आहे. जेव्हा कन्व्हेयन्स डीड वि सेल डीडचा विचार केला जातो तेव्हा सर्व विक्री डीड कन्व्हेयन्स डीड असतात परंतु कन्व्हेयन्स डीडमध्ये भेट, एक्सचेंज, गहाण आणि लीज डीड देखील समाविष्ट असू शकतात.
विक्री करार आणि विक्री/वाहतूक करार यांच्यातील फरक लक्षात घेणे महत्वाचे आहे. विक्रीच्या करारामध्ये काही अटी व शर्तींच्या समाधानावर भविष्यात विचाराधीन मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचे वचन असते. विक्रीचा करार, स्वतःच, मालमत्तेत कोणतेही व्याज किंवा शुल्क आकारत नाही. त्यामुळे मालमत्तेची विक्री कन्व्हेयन्स डीडशिवाय पूर्ण होत नाही.
हे देखील पहा: ई स्टॅम्पिंग बद्दल सर्व काही
कन्व्हेयन्स डीडची सामग्री (कंटेंट)
- मालमत्तेचे वास्तविक सीमांकन.
- मालमत्तेशी जोडलेले इतर हक्क आणि त्याचा वापर.
- शीर्षकांची संपूर्ण शृंखला, म्हणजेच सध्याच्या विक्रेत्यापर्यंतचे सर्व कायदेशीर अधिकार.
- खरेदीदारास मालमत्ता वितरणाची पद्धत.
- विचाराचा (कन्सिडरेशन) मेमो, तो कसा प्राप्त झाला हे सांगून.
- मालकी हक्कांच्या संपूर्ण हस्तांतरणासाठी पुढील कोणत्याही लागू अटी व शर्ती.
- पॉवर ऑफ अॅटर्नी, जर वापरला असेल तर.
- मालमत्तेच्या मालकीबद्दल मेमो.
- दोन्ही पक्षांच्या स्वाक्षऱ्या.
हे देखील पहा: रिअल इस्टेट विक्री डीड: अटी आणि शर्ती ज्यांची घर खरेदीदारांना माहिती असावी
कन्व्हेयन्स डीड बद्दल महत्वाच्या गोष्टी
- विक्रेत्याने हे प्रमाणित करणे आवश्यक आहे की मालमत्ता कोणत्याही कायदेशीर भारापासून मुक्त आहे.
- विचाराधीन मालमत्तेवर कर्ज घेतले असल्यास, कन्व्हेयन्स डीडवर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी तारण साफ करणे आवश्यक आहे. खरेदीदारांना स्थानिक उपनिबंधक कार्यालयात कन्व्हेयन्स डीड तपासण्याचा पर्याय आहे.
- कन्व्हेयन्स डीडमध्ये मालमत्ता खरेदीदाराला नेमकी कोणत्या तारखेला हस्तांतरित केली जाईल हे नमूद केले पाहिजे.
- डिड ऑफ कन्व्हेयन्सच्या अंमलबजावणीच्या चार महिन्यांच्या आत, मालमत्तेच्या विक्रीशी संबंधित सर्व मूळ कागदपत्रे, स्थानिक निबंधकासमोर नोंदणीसाठी सादर करणे आवश्यक आहे.
- कन्व्हेयन्सच्या डीडवर किमान दोन साक्षीदारांची स्वाक्षरी असणे आवश्यक आहे.
हे देखील पहा: फ्लॅट वर जीएसटी बद्दल सर्व काही
कन्व्हेयन्स डीडचे प्रकार
कन्व्हेयन्स डीडचे तीन प्रकार आहेत:
फ्रीहोल्ड मालमत्ताचे कन्व्हेयन्स डीड: दिल्ली डेव्हलपमेंट अथॉरिटी (DDA) किंवा कोणत्याही राज्य प्राधिकरणासारख्या संबंधित प्राधिकरणाद्वारे मालमत्ता फ्रीहोल्ड स्थितीत बदलली जाऊ शकते. कन्व्हेयन्स डीड मालकाला अंतिम दस्तऐवज म्हणून दिले जाते.
भाडेतत्त्वावरील मालमत्तेचे कन्व्हेयन्स डीड: मालमत्तेची लीजहोल्ड मालकी म्हणजे मालमत्तेच्या चार भिंतींमधील प्रत्येक गोष्टीवर मालकाचा हक्क आहे परंतु त्यात बाह्य किंवा संरचनात्मक भिंतींचा समावेश नाही. जमीनदार हा संरचनेचा, इमारतीच्या सामान्य भागांचा आणि ती बांधलेल्या जमिनीचा मालक असतो.
गहाण ठेवण्याच्या अधीन असलेल्याचे (मोर्गेज) कन्व्हेयन्स डीड: या प्रकरणात, उक्त गहाण ठेवण्याच्या अधीन, खरेदीदार, वेळोवेळी, विवादित जमीन आणि तिच्या जागेत प्रवेश करू शकतो आणि ताब्यात घेऊ शकतो किंवा त्याचा आनंद घेऊ शकतो.
हे देखील पहा: ईसी तेलंगणा बद्दल सर्व काही
कन्व्हेयन्स डीडचा उद्देश काय आहे?
मालमत्तेच्या विक्रेत्याने मालमत्तेसंबंधीचे सर्व अधिकार आणि मालकी खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केल्याचे कायदेशीररित्या दस्तऐवज करणे हा कन्व्हेयन्स डीड किंवा विक्री कराराचा उद्देश आहे. कायदेशीर तांत्रिकतेमुळे मालमत्तेच्या दस्तऐवजाच्या हस्तांतरणाचा परिणाम सर्वोपरि आहे. हे तुम्हाला इतर प्रकारचे फसवे दावे आणि क्रियाकलापांपासून वाचवण्याची शक्यता आहे.
कन्व्हेयन्स डीड कोण तयार करतो?
लेखात नमूद केल्याप्रमाणे, कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे खरेदीदाराच्या अधिकाराचे हस्तांतरण आणि मालकीचे कायदेशीर दस्तऐवज. हा कायदेशीर व्यवहार व्हावा यासाठी सरकारचा हस्तक्षेप असतो. ही प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी, वकील आणि काही प्रकरणांमध्ये रिअल इस्टेट एजंटची आवश्यकता आहे. ते दोन पक्षांना पद्धतशीरपणे डीड काढण्यास सक्षम करतात. त्यांची मदत अनेकदा आवश्यक असते कारण त्यांना त्याच्यासाठी लागणाऱ्या गरजाची कायदेशीरता माहीत असते आणि त्या पूर्ण होतात. डीडसाठी आवश्यक असलेल्या मुद्रांक शुल्काच्या या कन्व्हेयन्स डीडच्या नोंदणीतून सरकारला पैसे किंवा महसूल मिळतो.
कन्व्हेयन्स डीडचे नमुना स्वरूप
कन्व्हेयन्स डीड मिळविण्याची प्रक्रिया
कन्व्हेयन्स डीड गैर-न्यायिक स्टॅम्प पेपरवर अंमलात आणली जाते आणि जवळच्या निबंधक कार्यालयात सादर करून नोंदणी केली जाते. नोंदणी झाली की, मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते. मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क राज्यानुसार भिन्न आहेत.
कन्व्हेयन्स डीडची अंमलबजावणी करताना काही गोष्टींची काळजी घेणे आवश्यक आहे.
- लिखित दस्तऐवज कार्यान्वित होत असताना दोन्ही स्वाक्षरी पक्ष उपस्थित असणे आवश्यक आहे.
- त्यांचे दस्तऐवज शेवटी सब-रजिस्ट्रार ऑफ अॅश्युरन्सकडे नोंदणीकृत असले पाहिजेत. हे एक अनिवार्य पाऊल आहे आणि कोणत्याही प्रकारे वगळले जाऊ शकत नाही.
- या दस्तऐवजाच्या अंमलबजावणीसाठी किमान दोन लोकांद्वारे प्रमाणित करणे आवश्यक आहे.
- मुद्रांक शुल्क हा सरकारला यातून महसूल मिळवण्याचा मार्ग आहे, तो अनिवार्यपणे आणि अपरिहार्यपणे भरला गेला पाहिजे.
- या प्रक्रियेचा मथितार्थ यात भाग घेणार्या दोन्ही स्प्राइट्सनी स्पष्टपणे समजून घेतला पाहिजे. मालमत्तेचे हस्तांतरण आणि योग्य मालकी आणि त्यावरील अधिकार याबाबत कोणतीही संदिग्धता नसावी. कोणत्याही पक्षाने फसव्या कारवायांमध्ये गुंतू नये.
हे देखील पहा: भारतातील मालमत्ता नोंदणी कायदे बद्दल सर्व काही
कन्व्हेयन्स डीडसाठी आवश्यक कागदपत्रे
- विक्रीसाठी नोंदणीकृत करार विक्रेत्याशी केला गेला.
- उत्परिवर्तन नोंदी/ मालमत्ता कार्ड.
- स्थान योजना.
- महसूल विभागाकडून शहर सर्वेक्षण योजना किंवा सर्वेक्षण योजना.
- स्थानिक प्राधिकरणाने मंजूर केलेला लेआउट प्लॉट आराखडा.
- संपूर्ण लेआउट प्लॉट, सामाईक क्षेत्रे आणि प्रत्येक घटकाद्वारे किंवा अशा लेआउट प्लॉटवर बांधलेल्या किंवा बांधल्या जाणार्या संरचनेच्या अविभाजित व्याजाच्या हक्काविषयी वास्तुविशारद प्रमाणपत्र.
- नागरी जमीन कमाल मर्यादा कायदा, 1976 अंतर्गत प्रमाणपत्र.’
- इमारत/संरचना आराखडा योग्य प्राधिकरणाने मंजूर केला आहे.
- प्रारंभ प्रमाणपत्र.
- पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र.
- भोगवटा प्रमाणपत्र (उपलब्ध नसल्यास सूट).
- मालकांची यादी.
- मुद्रांक शुल्क भरल्याचा पुरावा.
- नोंदणीचा पुरावा.
- विकास करार किंवा पॉवर ऑफ अॅटर्नी किंवा विक्रीचा करार, जर विक्रेत्याने अंमलात आणला असेल.
- मसुदा कन्व्हेयन्स डीड/डिक्लेरेशन अर्जदाराच्या नावे अंमलात आणण्याचा प्रस्ताव आहे.
विक्री करार आणि कन्व्हेयन्स डीडमधील फरक
विक्रीसाठी नोंदणीकृत करारनामा मालमत्तेच्या व्यवहाराची प्रक्रिया सुरू करत असल्याने, ते कन्व्हेयन्स डीडच्या व्यापक श्रेणीमध्ये येऊ शकते. तथापि, हे विक्री करारासह गोंधळात टाकू नये, जे शेवटी विक्री कराराच्या अंमलबजावणीद्वारे सुरू केलेल्या व्यवहाराच्या पूर्णतेचा पुरावा म्हणून कार्य करते.
कन्व्हेयन्स डीड विरुद्ध विक्री करार
| कन्व्हेयन्स डीड | विक्री करार |
| कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे मालमत्तेचे हक्क आणि मालकी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित करणे आणि विचारात घेण्याची गरज नाही | जेव्हा एखादी मालमत्ता खरेदीदाराला मोबदल्यात विकली जाते तेव्हा विक्री करार आवश्यक असतो |
| विचार करणे आवश्यक नाही | नेहमी विचारात समाविष्ट असते- आर्थिक किंवा गैर-मौद्रिक (मोनेटरी किंवा नॉन मोनेटरी) |
| मर्यादित कालावधीसाठी मालमत्तेच्या अधिकारांचे हस्तांतरण | मालमत्तेच्या अधिकारांच्या कायम हस्तांतरणासाठी. |
| खरेदीदार मालमत्ता वापरू शकतो, तो विकू शकत नाही. | खरेदीदाराला मालमत्ता वापरण्याचा आणि विकण्याचा अधिकार आहे. |
तर, तुम्ही कन्व्हेयन्स डीड वि सेल डीड कसे स्पष्ट कराल? मालमत्तेच्या अधिकारांच्या हस्तांतरणाचा कायदेशीर पुरावा म्हणून काम करणारे कोणतेही कायदेशीर दस्तऐवज, कन्व्हेयन्स डीडच्या विस्तृत श्रेणीमध्ये येतात. अशा प्रकारे, विक्री डीड देखील एक कन्व्हेयन्स डीड आहे. कन्व्हेयन्स डीडच्या श्रेणीत येणार्या इतर मालमत्ता हस्तांतरण दस्तऐवजांमध्ये गिफ्ट डीड, एक्स्चेंज डीड, रिलिंक्विशमेंट डीड इत्यादींचा समावेश होतो. याचा अर्थ कन्व्हेयन्स डीड विरुद्ध सेल डीड असा देखील होतो, तर सर्व विक्री डीड कन्व्हेयन्स डीड असतात, सर्व कन्व्हेयन्स डीड हे सेल डीड नसतात.
कन्व्हेयन्स डीड हरवली तर?
बँकरच्या निष्काळजीपणामुळे कन्व्हेयन्स डीड गमावल्यास, खालील पावले उचलणे महत्त्वाचे आहे:
- मालकाने लवकरात लवकर पोलिस तक्रार नोंदवावी. प्रथम माहिती अहवालाची (एफआयआर) एक प्रत सुरक्षितपणे ठेवा, कारण घर खरेदीदार विक्रीच्या वेळी त्याची मागणी करू शकतात.
- कन्व्हेयन्स डीडची कागदपत्रे हरवल्याबद्दल तुम्ही वर्तमानपत्रात जाहिरात देऊ शकता. एखाद्या व्यक्तीला या कालावधीत कागदपत्रे सापडली आणि परत केली की नाही हे जाणून घेण्यासाठी तुम्हाला सुमारे १५ दिवसांच्या निर्दिष्ट कालावधीपर्यंत प्रतीक्षा करावी लागेल.
- एखादी व्यक्ती प्रतिज्ञापत्र तयार करू शकते आणि ते नोटरीद्वारे मिळवू शकते. त्यात सर्व मालमत्तेचे तपशील, एफआयआर तपशील आणि अधिसूचित वृत्तपत्रातील जाहिरातीची माहिती समाविष्ट असावी.
- तुम्ही मालमत्तेची नोंदणी केलेल्या सब-रजिस्ट्रारच्या कार्यालयातून कन्व्हेयन्स डीडची कायदेशीर प्रमाणित प्रत मिळवू शकता. तुम्हाला निर्दिष्ट शुल्क भरावे लागेल आणि संबंधित कागदपत्रे प्रदान करावी लागतील.
लक्षात ठेवण्यासारखे महत्त्वाचे मुद्दे
| सर्व विक्री डीड हे कन्व्हेयन्स डीड आहेत परंतु उलट सत्य नाही. |
| कन्व्हेयन्स डीड नोंदणी कायद्यांतर्गत नियंत्रित केली जातात आणि गैर-न्यायिक स्टॅम्प पेपरवर अंमलात आणली जातात. |
| कन्व्हेयन्स डीडवर स्वाक्षरी झाल्यानंतर, नोंदणी शुल्क भरून स्थानिक उपनिबंधक कार्यालयात नोंदणी करावी लागेल. |
| कन्व्हेयन्स डीडमधील तपशीलांमध्ये खरेदीदार आणि विक्रेत्याची नावे, त्यांचे पत्ते, मालमत्तेचे सीमांकन, शीर्षक तपशील, मालमत्तेच्या वितरणाची पद्धत इ. |
| कन्व्हेयन्स डीडवर किमान दोन साक्षीदारांनी त्यांच्या सर्व तपशीलांसह स्वाक्षरी केलेली असणे आवश्यक आहे. |
टीप: गैर-न्यायिक स्टॅम्प पेपरवर अंमलात आणलेले कन्व्हेयन्स डीड नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. एकदा हे पूर्ण झाल्यानंतर, आवश्यक शुल्क भरल्यानंतर, ते सार्वजनिक डोमेनमध्ये हस्तांतरित केले जाते. सरकारला त्याचा महसूल मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्काच्या रूपाने मिळतो.
डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड
एकदा राज्य सरकारने डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड लागू केल्यावर, विकासकाने कन्व्हेयन्स डीड कार्यान्वित केले नसले तरीही कायदा ते कार्यान्वित केले जाईल असे मानतो. डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड करण्यासाठी, आवश्यक कागदपत्रांसह संबंधित अधिकाऱ्यांकडे अर्ज करणे आवश्यक आहे. विकासकाने हे देखील सुनिश्चित केले पाहिजे की दोन्ही पक्ष उपस्थित आहेत कारण प्राधिकरण कायदा दोन्ही पक्षांचे ऐकल्यानंतरच निर्णय देईल.
डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड लागू करण्यासाठी खालील कागदपत्रे आवश्यक आहेत:
- संबंधित जमिनीची कागदपत्रे जसे की जमीन महसूल, महानगरपालिका नोंदी आणि यासारखे.
- मालमत्तेच्या विकासाबाबत जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील कराराची प्रत.
- प्रत्येक फ्लॅटच्या नोंदणीकृत आणि मुद्रांकित कराराच्या प्रती.
- मंजूर इमारतीच्या आराखड्याची प्रत.
डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी अटी
डीम्ड कन्व्हेयन्स डीडसाठी पात्र होण्यासाठी खालील अटी आहेत:
- मालमत्तेतील फ्लॅटच्या एकूण संख्येपैकी किमान ६०% फ्लॅट्स विकले जावेत.
- फ्लॅट मालकांनी डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी अर्ज करण्यापूर्वी किमान ३-४ महिने आधी सहकारी सोसायटी स्थापन केलेली असावी.
- ही सहकारी संस्था आणि बिल्डर यांच्यात स्पष्ट संवाद असला पाहिजे जिथे बिल्डरने एकतर पूर्ण कन्व्हेयन्स डीड देण्याचे आश्वासन दिले आहे किंवा त्याची तरतूद करण्यास नकार दिला आहे.
- डीम्ड कन्व्हेयन्स डीडसाठी अर्ज करण्यापूर्वी त्यासंबंधीचा ठराव मंजूर करावा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)
कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय?
कन्व्हेयन्स डीड हा एक करार आहे ज्यामध्ये विक्रेता सर्व अधिकार कायदेशीर मालकाकडे हस्तांतरित करतो. मालमत्तेची खरेदी वैध कन्व्हेयन्स डीडशिवाय पूर्ण होत नाही.
कन्व्हेयन्स डीड आणि सेल डीडमध्ये काय फरक आहे?
कन्व्हेयन्स डीड आणि सेल डीड या संज्ञा अनेकदा एकमेकांच्या बदल्यात वापरल्या जातात आणि ते एकाच कराराचा संदर्भ घेत असताना, दोन्हीमध्ये सूक्ष्म फरक आहे. सर्व विक्री डीड हे कन्व्हेयन्स डीड आहेत परंतु कन्व्हेयन्स डीडमध्ये गिफ्ट, एक्सचेंज, गहाणखत आणि लीज डीड देखील समाविष्ट असू शकतात.
कन्व्हेयन्स डीड रद्द करता येईल का?
विशिष्ट मदत कायदा, १९६३ च्या कलम ३१ ते ३३ नुसार, जेव्हा आणि एखाद्या व्यक्तीला असे वाटते की कृत्य रद्द करण्यायोग्य आहे किंवा अशा कृत्यामुळे त्याला इजा होईल अशी शंका असल्यास ती रद्द करणे शक्य आहे. जर भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८ मध्ये विहित केलेल्या कायद्यानुसार डीड नोंदणीकृत केली गेली असेल तर सर्व पक्षांच्या परस्पर संमतीने रद्दीकरण केले जाऊ शकते.
(स्नेहा शेरॉन मॅमेन आणि सुनीता मिश्रा यांच्या इनपुटसह)