25 ऑगस्ट 2020 रोजी अद्यतनित: कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजारामध्ये घरांची विक्री सुधारण्याच्या उद्देशाने, महाराष्ट्र सरकारने 26 ऑगस्ट 2020 रोजी, मालमत्ता नोंदणीवरील विद्यमान 5% मुद्रांक शुल्क 31 डिसेंबर 2020 पर्यंत 2% पर्यंत कमी करण्याचा निर्णय घेतला. या कालावधीनंतर, खरेदीदार १ जानेवारी ते ३१ मार्च २०२१ दरम्यान मालमत्ता नोंदणीवर ३% मुद्रांक शुल्क भरतील. या कपातीमुळे शहरातील बांधकाम व्यावसायिकांना सणासुदीच्या हंगामात चांगली विक्री करण्यात मदत झाली आहे. गृहनिर्माण आणि नागरी व्यवहार सचिव दुर्गा शंकर मिश्रा यांनी 14 ऑक्टोबर 2020 रोजी इतर राज्यांनाही महाराष्ट्राचे अनुसरण करण्याचे आवाहन केले आणि भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मागणी वाढवण्यासाठी मुद्रांक शुल्कात कपात करण्याचे आवाहन केले, जो भारतातील कृषी नंतरचा सर्वात मोठा रोजगार निर्माण करणारा उद्योग आहे.
"आम्ही सर्व राज्यांना पत्र देखील लिहिले आहे. मी वेगवेगळ्या राज्यांचे प्रधान सचिव आणि सचिवांकडे पाठपुरावा करत आहे, ते असे पाऊल उचलू शकतात की नाही हे पाहण्यासाठी, ज्यामुळे खर्च कमी होण्यास मदत होईल," मिश्रा म्हणाले.
राजन बांदेलकर, अध्यक्ष, NAREDCO – पश्चिम, आणि HousingForAll.com चे संयोजक यांच्या मते, राज्य सरकारच्या या अभूतपूर्व पाऊलामुळे अल्पावधीत घर खरेदीची नवीन लाट येईल आणि मागणी-पुरवठ्याच्या गतीशीलतेत सकारात्मक बदल होईल.
6 मार्च 2020 रोजी अपडेट: महाराष्ट्र सरकारने 6 मार्च 2020 रोजी आपला आर्थिक वर्ष 2020-21 चा अर्थसंकल्प सादर करताना मालमत्ता खरेदीवरील मुद्रांक शुल्क 1% ने कमी करण्याचा प्रस्ताव दिला. कमी केलेले दर क्षेत्रांमध्ये लागू होतील दोन वर्षांसाठी एमएमआरडीए (मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) आणि पुणे, पिंपरी-चिंचवड आणि नागपूर महानगरपालिका अंतर्गत येतात. सध्या, मुंबईतील घर खरेदीदार मालमत्ता खरेदीवर 1% नोंदणी शुल्काव्यतिरिक्त 6% मुद्रांक शुल्क भरतात. पुण्यात सध्या मुद्रांक शुल्क 6% आहे.
12 मार्च 2019 रोजी अपडेट: महाराष्ट्र सरकारने, 1 मार्च, 2019 रोजी, पूर्वी केलेल्या मुद्रांक शुल्काच्या अपुर्‍या पेमेंटसाठी आकारल्या जाणाऱ्या दंडाच्या संदर्भात माफी योजना जाहीर केली. या योजनेत ठराविक व्यवहारांवर देय असलेल्या दंडाची मर्यादा सरकारद्वारे सामान्य पद्धतीने आकारल्या जाणार्‍या ४००% ऐवजी कमी असलेल्या मुद्रांक शुल्काच्या १०% पर्यंत मर्यादित ठेवण्याचा प्रस्ताव आहे. ही योजना महाराष्ट्रातील रहिवासी घरांच्या भाडेकराराच्या अधिकारांच्या विक्री किंवा हस्तांतरणाच्या सर्व व्यवहारांवर लागू होते आणि केवळ ३१ डिसेंबर २०१८ रोजी किंवा त्यापूर्वी अंमलात आणलेल्या कागदपत्रांसाठी उपलब्ध आहे. इन्स्ट्रुमेंट आणि सहाय्यक कागदपत्रांसह अर्जामध्ये 1 मार्च 2019 पासून सहा महिन्यांच्या कालावधीत, म्हणजे 31 ऑगस्ट 2019 पर्यंत, ज्या कालावधीपर्यंत ही योजना सुरू राहील.
काही वर्षांपूर्वी, जेव्हा मालमत्तांच्या किमती इतक्या जास्त नव्हत्या आणि मुद्रांक शुल्क हा राज्य सरकारच्या उत्पन्नाचा प्रमुख स्रोत नव्हता, तेव्हा महाराष्ट्रात फ्लॅटच्या विक्रीवर देय असलेल्या मुद्रांक शुल्काबाबत कोणतीही स्पष्ट मार्गदर्शक तत्त्वे नव्हती. तथापि, मालमत्तेच्या किमती वाढल्याने, राज्य सरकारांच्या लक्षात आले की फ्लॅटच्या विक्री/हस्तांतरणावरील मुद्रांक शुल्कामुळे राज्याच्या तिजोरीत भरीव महसूल मिळू शकतो. म्हणून, सरकारने स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणावर देय मुद्रांक शुल्काचा दर निर्धारित केला.
मुद्रांक शुल्काची गणना कशी केली जाते
4 जुलै 1980 पर्यंत करार मूल्याच्या आधारे मुद्रांक शुल्क भरणे आवश्यक होते. तथापि, मालमत्तेच्या व्यवहारात काळ्या पैशाच्या सर्रास वापरामुळे, कराराचे मूल्य अत्यंत कमी झाले, ज्यामुळे राज्य सरकारला त्याच्या कायदेशीर देय रकमेपासून वंचित ठेवले गेले. या संकटावर मात करण्यासाठी, महाराष्ट्र सरकारने 4 जुलै 1980 रोजी मुद्रांक शुल्कासाठी बाजार मूल्याची संकल्पना मांडली, ज्यामुळे महसूल वाढला आणि महसुलाची गळती थांबली. 1 मार्च, 1990 रोजी, महाराष्ट्र सरकारने 'रेडी रेकनर' सुरू केला, ज्यामुळे खरेदीदारांना मालमत्तेच्या खरेदीवर मुद्रांक शुल्काची किंमत शोधण्यात मदत होईल, जर मान्य मूल्य मुद्रांक शुल्क मूल्यांकनापेक्षा कमी असेल.
400;">4 जुलै 1980 पूर्वी खरेदी केलेल्या मालमत्तेसाठी, जेथे त्या वेळी पुरेसे मुद्रांक शुल्क भरले गेले नव्हते, अशा मालमत्तांच्या मागील व्यवहारांच्या संदर्भात मुद्रांक शुल्क कार्यालय दंडासह भिन्न मुद्रांक शुल्क वसूल करत आहे. , जेव्हा आणि जेव्हा अशा मालमत्ता हस्तांतरित केल्या जातात आणि महाराष्ट्र सरकारच्या नोंदणी प्राधिकरणाकडे नोंदणीसाठी येतात तेव्हा या कारवाईमुळे अशा मालमत्तांच्या सध्याच्या खरेदीदारांवर खूप तणाव आणि प्रचंड पैसा खर्च झाला आहे.
मुंबई उच्च न्यायालयाने अलीकडेच या मुद्द्यावर निर्णय घेण्याची संधी दिली आणि त्यानंतरच्या विक्रीच्या वेळी मागील व्यवहारांसाठी मुद्रांक शुल्काची वसुली योग्य नसल्याचे मत नोंदवले. या निर्णयामुळे जुन्या रिसेल प्रॉपर्टीच्या खरेदीदारांना दिलासा मिळणार आहे.
हे देखील पहा: मुद्रांक शुल्क: मालमत्तेवर त्याचे दर आणि शुल्क काय आहेत?
मागील व्यवहारांवरील मुद्रांक शुल्काची वसुली: प्रकरणाचा सारांश
लाजवंती रंधावा नावाच्या महिलेला मुंबईतील नेपियन सी रोड येथील तहनी हाइट्स कोऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटीमध्ये 3,300 चौरस फुटांचे पॉश अपार्टमेंट तिच्या वडिलांकडून इतर कायदेशीर वारसांसह मिळाले होते. ही सदनिका १९७९ मध्ये विकत घेण्यात आली होती आणि एक करार अ तेव्हा 10 रुपयांचा स्टॅम्प पेपर. तेव्हा, पाच रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर विक्रीचा करार केला जाऊ शकतो. हा करारही नोंदणीकृत नव्हता.
या फ्लॅटचा 2018 मध्ये 38 कोटी रुपयांना लिलाव करण्यात आला होता. खरेदीदार विजय जिंदाल यांनी कागदपत्रांच्या नोंदणीसाठी नोंदणी कार्यालयात संपर्क साधला असता, मुद्रांक कलेक्टरने लिलावाच्या अनुषंगाने नवीन विक्री कराराची नोंदणी करण्यास नकार दिला आणि त्यावर मुद्रांक शुल्काची मागणी केली. करारांची साखळी, त्यावर पुरेसा शिक्का मारण्यात आलेला नाही. सध्याच्या रेडी रेकनर दरांच्या आधारे केवळ मुद्रांक शुल्क सुमारे दोन कोटी रुपये होते. कोर्ट रिसीव्हर लिलावाद्वारे मालमत्ता खरेदी केल्यामुळे, खरेदीदाराने मुंबई उच्च न्यायालयाकडे संपर्क साधला, विक्रेत्यांना मागील मुद्रांक शुल्काची जबाबदारी उचलण्याचे निर्देश दिले, कारण एका विक्रेत्याने खर्च उचलण्यास नकार दिला होता.
मागील व्यवहारांवर मुद्रांक शुल्काच्या पूर्वलक्ष्यी लागू करण्याबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय
या वादाचा निकाल देताना न्यायमूर्ती गौतम पटेल यांनी चौकटीबाहेरची भूमिका घेतली आणि नोंदवले की, कोणत्याही मालमत्तेची पूर्वीची कागदपत्रे अपुरी मुद्रांकित केल्याबद्दल, मुद्रांक शुल्क वसूल करण्याचा अधिकार मुद्रांक शुल्क अधिकाऱ्यांना नाही. त्याची त्यानंतरची विक्री. पटेल यांनी निरीक्षण केले की मुद्रांक शुल्क हे भारतीय मुद्रांकाच्या तरतुदींनुसार व्यवहाराच्या संदर्भात नसून एखाद्या साधनाच्या संदर्भात देय आहे. कायदा.
त्यांनी असेही मत मांडले की, मुद्रांक शुल्कासाठी जबाबदार नसलेल्या वेळी अंमलात आणलेल्या पूर्वीच्या साधनांच्या संदर्भात, सध्याच्या दराने मुद्रांक शुल्क वसूल केले जाऊ शकत नाही, कारण ही कागदपत्रे 'अनस्टॅम्प्ड' किंवा 'अपुऱ्या स्टॅम्प्ड' म्हणून हाताळली जाऊ शकत नाहीत. ' संबंधित वेळी. त्यांनी असेही निरीक्षण केले की, मुद्रांक शुल्काच्या पूर्वलक्ष्यी वसुलीबाबत कायद्यात कोणत्याही स्पष्ट तरतुदी नसल्यामुळे, मुद्रांक शुल्क अधिकाऱ्यांना कागदपत्रांच्या साखळीचा भाग बनलेल्या अशा पूर्वीच्या साधनांवर मुद्रांक शुल्क भरण्याचा आग्रह धरण्याचा अधिकार नाही.
कोर्टाने असेही निरीक्षण नोंदवले की जरी इन्स्ट्रुमेंट मुद्रांक शुल्काच्या अधीन असले तरी लागू होणारा दर हा संबंधित दस्तऐवजावर मुद्रांकित केलेला दर असेल आणि कोणत्याही परिस्थितीत सध्याच्या मुद्रांक शुल्क दरांवर मुद्रांक लावण्याची आवश्यकता नाही. .
वर्तमान खरेदीदार मागील व्यवहारांवर मुद्रांक शुल्क भरण्यास जबाबदार नाही
या निर्णयामुळे स्पष्टता आली आहे आणि जुन्या फ्लॅटच्या खरेदीदारांना मदत होईल ज्यांवर पूर्वी पुरेसे मुद्रांक शुल्क भरले जात नव्हते. जुन्या मालमत्ता खरेदी करताना लाखो फ्लॅट खरेदीदारांना याचा फायदा होईल, कारण त्यावर अनेक मालमत्ता आहेत त्यांच्या खरेदीच्या वेळी पुरेसे शुल्क भरले गेले नाही.
जर एखाद्याने निर्णय काळजीपूर्वक वाचला तर, एखाद्याला असे आढळेल की मुद्रांक शुल्क देय असताना जुने इन्स्ट्रुमेंट कार्यान्वित केले गेले होते परंतु ते भरले गेले नाही, तर सध्याच्या खरेदीदाराला मुद्रांक शुल्काच्या अतिरिक्त खर्चासह, जुन्या 'अनस्टॅम्पड' किंवा 'अनस्टॅम्पड'साठी जाळले जाऊ शकत नाही. पुरेसे मुद्रांकित नाही' सौदे.
या निर्णयात असेही स्पष्ट करण्यात आले आहे की, मुद्रांक शुल्काची थकबाकी, जरी भरणे आवश्यक असले तरी, जुन्या दस्तऐवजाच्या अंमलबजावणीच्या वेळी लागू असलेल्या दरांच्या संदर्भात भरावे लागेल आणि त्याच्या वेळी लागू असलेल्या दरांनुसार भरावे लागेल. त्यानंतरची विक्री. त्यामुळे, प्रभावीपणे, मुद्रांक शुल्क अधिकारी आता पुनर्विक्रीच्या अंतर्गत खरेदी केल्या जात असलेल्या मालमत्तेसाठी कराराची नोंदणी करण्यास नकार देऊ शकत नाहीत, जरी पूर्वीचे इन्स्ट्रुमेंट/करार नोंदणीकृत नसलेल्या किंवा संबंधित वेळी प्रचलित दरानुसार योग्यरित्या किंवा अपुरा स्टॅम्प केलेला नसलेल्या प्रकरणांमध्येही.
फ्लॅटच्या पुनर्विक्रीवर मुद्रांक शुल्क लागू आहे का?
स्टॅम्प ड्युटी पेमेंटचा इमारतीच्या स्थितीशी किंवा मालमत्तेच्या टप्प्याशी काहीही संबंध नाही. याचा अर्थ, मालमत्तेच्या नोंदणीच्या वेळी खरेदीदारांना मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल, मग ती बांधकामाधीन असो वा रेडी-टू-मूव्ह-इन किंवा पुनर्विक्री किंवा जुनी मालमत्ता असो. पुनर्विक्री मालमत्तेच्या खरेदीच्या बाबतीत, जीएसटीच्या स्वरूपात दिलासा मिळतो. पुनर्विक्रीच्या घरांमध्ये गुंतवणूक करणारे खरेदीदार करत नाहीत व्यवहारावर GST भरावा लागेल. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांच्या बाबतीत हे खरे नाही. मालमत्तेच्या प्रकारानुसार, खरेदीदारांना 1% (परवडणारी घरे) ते 5% (न परवडणारे विभाग) या श्रेणीत GST भरावा लागेल.
(लेखक कर आणि गुंतवणूक तज्ञ आहेत, 35 वर्षांचा अनुभव आहे)
