சொத்தின் அறிவியல் மதிப்பீடு இல்லாத இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் கசப்பான அனுபவங்கள் அசாதாரணமானது அல்ல. வீடு மற்றும் அலகு இருக்கும் வீடு, வாங்குபவர் அல்லது விற்பனையாளரின் தேவைகள் மற்றும் பலவற்றைப் பொறுத்து, திட்டம் மற்றும் பில்டரைப் பொறுத்து, அதே வீட்டுச் சமுதாயத்தில் கூட விலைகள் ஒரே மைக்ரோ மார்க்கெட்டில் வேறுபடுகின்றன. பிற பரிசீலனைகள். உதாரணமாக, குருகிராமில் உள்ள ஒரு உள்ளூர் வியாபாரி ரஜத் சேத்தி, தனது அண்டை வீட்டுக்காரர் தனது குடியிருப்பை ரூ .4 லட்சத்துக்குக் குறைவாக வாங்கியதைக் கண்டுபிடிக்கும் வரை, அவர் தனது பில்டருடன் நல்ல ஒப்பந்தம் செய்ததாக உணர்ந்தார். இதேபோல், சங்கீதா வால்ட்ரான், என்ஆர்ஐ, ஹைதராபாத்தில் தனது ஃபிளாட் விற்பனைக்கு தனது சொத்து ஏஜென்ட் பெரும் தொகையைப் பெற்றுள்ளார் என்ற எண்ணத்தில் இருந்தார். இந்த ஒழுங்கின்மையை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதற்கான பதில், சீரான மற்றும் தரப்படுத்தப்பட்ட மதிப்பீட்டு அளவீடுகளில் இருக்கலாம், அவை சொத்து விலைகளின் அளவுகோலாக இருக்கலாம் மற்றும் வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்கள் நம்பலாம். இன்று, சொத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவது தேவை மற்றும் விநியோகத்தின் செயல்பாடாகும். பில்டரின் ROCE (மூலதன வேலைவாய்ப்பு மீதான வருமானம்) தீர்மானிக்க எந்த அறிவியல் முறையும் இல்லை. இதேபோல், ஒரு முதலீட்டாளர் குறுகிய கால மற்றும் நீண்ட கால வர்த்தக வருவாயையும், அதன் வாடகை மதிப்பையும் யூகிக்க முடியும். இரண்டாம் நிலைச் சந்தைக்கு வரும்போது, யார் அதிக ஆசைப்படுகிறார்கள் – வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர். தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் பொருளாதார ஆராய்ச்சியாளர்கள் அந்த ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டை பராமரிக்கின்றனர் சொத்து முதலீட்டின் நிதி மதிப்பை நிர்ணயிக்கவும், முறைப்படி இருக்க வேண்டும் மற்றும் வாங்குபவர் என்ன விலை கொடுக்கத் தயாராக இருக்கிறார் என்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டிருக்கக்கூடாது.
சொத்து விலைகளை பாதிக்கும் காரணிகள்
|
இதையும் பார்க்கவும்: ஒரு சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பை எப்படி அடைவது மற்றும் வருமான வரி சட்டங்களில் அதன் முக்கியத்துவம்
ஒரு தரப்படுத்தப்பட்ட சொத்து மதிப்பீட்டு கால்குலேட்டரின் நன்மைகள்
பெக்கான் ரீம்ஸின் நிர்வாக பங்குதாரர் ரோஹித் கரோடியா, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் முடிவெடுக்கும் செயல்முறையை சீராக்க முடியும் என்று நம்புகிறார். "ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் பகுப்பாய்வு முக்கியமானது இது இல்லாதது முதன்மை மற்றும் இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். பெரும்பாலான சொத்து முதலீட்டாளர்கள் சந்தை பகுப்பாய்வின் முக்கியத்துவத்தை அடையாளம் காண முடியவில்லை. ஒவ்வொரு கணக்கீடு மற்றும் முடிவெடுக்கும் செயல்முறைக்கு இது அடிப்படையாக அமைகிறது. எனவே, சந்தையை நன்கு ஆராய்ந்து புரிந்துகொள்வது, நல்ல முடிவெடுப்பதில் முக்கியமானது, ”என்கிறார் கரோடியா. டிரான்ஸ்கான் டெவலப்பர்களின் நிர்வாக இயக்குனர் ஆதித்யா கெடியா, மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் சொத்து வாங்கும் மற்றும் விற்பனை அனுபவத்தை மேம்படுத்துகிறது என்று கூறுகிறார். ஒரு வாங்குபவருக்கு, அது சொத்துச் சந்தையைப் பற்றி நன்கு புரிந்துகொள்ளும். விற்பனையாளர்கள் இந்தத் தகவலைப் பயன்படுத்தி அவருடைய/அவளுடைய சொத்துடன் தொடர்புடைய விலையின் முக்கியத்துவத்தை விளக்கலாம், அவர் விளக்குகிறார். மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் இல்லாததால், ஒரு முதன்மை சொத்தின் மதிப்பீடு மற்றும் இரண்டாம் நிலை சொத்தின் மதிப்பீடு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வித்தியாசத்தைப் புரிந்துகொள்வது கடினம். எனவே, மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் வாங்குபவர்களுக்கு முதன்மைச் சந்தையிலிருந்து அல்லது இரண்டாம் நிலைச் சந்தையிலிருந்து சொத்தை வாங்கலாமா என்பதைத் தீர்மானிக்க உதவும், ”என்கிறார் கெடியா. ஆக்ஸிஸ் ஈகார்ப் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி மற்றும் இயக்குநர் ஆதித்யா குஷ்வாஹா, முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் லாபத்தை இரண்டு காரணிகளால் கணக்கிடுகிறார்கள் – ஒன்று அவர்களின் ஈக்விட்டி செலவு மற்றும் மற்றொன்று நிதி செலவு. இலாபத்திற்காக, முதலீட்டாளர்கள் சொத்தை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது மற்றும் அது எவ்வளவு வருமானத்தை வழங்கும் என்பதை அறிந்திருக்க வேண்டும் – அது சொத்து மதிப்பு, வாடகை வருமானம் அல்லது இரண்டின் மூலம். மதிப்பீட்டு அளவீடுகளுடன், முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சாத்தியமான முதலீட்டை நிமிடங்களில் மதிப்பீடு செய்து, தற்போதுள்ள சொத்துக்களை கண்காணிக்க முடியும். அது இல்லாத நிலையில், முதலீட்டாளர்கள் பெற முடியும் சொத்துக்களின் முதலீடு மற்றும் எந்த முதலீட்டின் பிரிவு அதிக லாபத்தைப் பெறும் என்பது குறித்து குழப்பமாக உள்ளது, ”என்கிறார் குஷ்வாஹா.
இந்தியாவில் தரப்படுத்தப்பட்ட சொத்து மதிப்பீட்டு முறைகள் சாத்தியமா?
இருப்பினும், சொத்து மதிப்பீடு எளிதான பயிற்சி அல்ல. ரியல் எஸ்டேட் என்பது பங்குச் சந்தை, பரஸ்பர நிதிகள் அல்லது தங்கம் போன்ற திரவ மற்றும் விலை வெளிப்படையானது அல்ல. கொடுக்கப்பட்ட சொத்தின் விலை, பல நேரங்களில், சந்தை மதிப்பிலிருந்து வேறுபடுகிறது. மதிப்பீட்டாளர் மதிப்பீட்டை புறநிலையாகவும் சரியான பொருளாதாரக் கருவிகளைப் பயன்படுத்துவதன் மூலமும், மதிப்பீட்டாளரால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட மதிப்பை விட சொத்தின் விலை கணிசமாக வேறுபடும் சந்தர்ப்பங்கள் எப்போதும் இருக்கும். இதையும் பார்க்கவும்: ஒரு சொத்தின் 'எழுதப்பட்ட மதிப்பு' என்றால் என்ன? விற்பனையாளர் சொத்தை விரைவாக குறைந்த விலையில் விற்க விரும்பும் சந்தர்ப்பங்கள் இருக்கலாம் அல்லது வாங்குபவர் தனிப்பட்ட காரணங்களுக்காக ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளின் மீது குறிப்பாக ஆர்வம் காட்டலாம், எனவே மதிப்புக்கு மேல் விலை கொடுக்க தயாராக இருக்கலாம். ஆயினும்கூட, சம்பந்தப்பட்ட தரப்பு அல்லாத ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரால் சொத்து மதிப்பிடப்படும் வரை, வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் தகவலறிந்த தேர்வு செய்வார்கள். சொத்து மதிப்பீடு சொத்தின் உள்ளார்ந்த மதிப்பு மற்றும் ஒருவர் கேட்கும் விலையைப் புரிந்துகொண்ட பிறகு தகவலறிந்த தேர்வு செய்ய உதவும். கொடுக்கிறது, இங்குள்ள எச்சரிக்கை என்னவென்றால், மதிப்பீடு கண்டிப்பாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட தொழிலாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களுக்கு பொறுப்பேற்க வேண்டும். மதிப்பீடு மதிப்பீட்டு தரநிலைகள், சந்தை ஆராய்ச்சி மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய பரிவர்த்தனைகளுக்கு இணங்கும் முறைகளின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும். ஏதேனும் வட்டி மோதல் ஏற்பட்டால், சான்றளிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் பொறுப்பேற்க வேண்டும்.
சொத்து மதிப்பீட்டு அளவீடுகள் வாங்குபவர்களுக்கும் விற்பவர்களுக்கும் எவ்வாறு உதவும்
|
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
சொத்து மதிப்பீட்டைப் பெறுவது மதிப்புள்ளதா?
ஒரு அங்கீகரிக்கப்பட்ட நபரால் செய்யப்பட்ட சொத்து மதிப்பீடு விற்பனையாளருக்கு சொத்தின் மதிப்பின் துல்லியமான படத்தை கொடுக்க முடியும் மற்றும் வாங்குபவரை சமாதானப்படுத்த அவர்/அவள் அதைப் பயன்படுத்தலாம்.
ஒரு சொத்தின் மதிப்பை எப்படி கணக்கிடுவது?
இந்தியாவில் வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பவர்கள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை கணக்கிடுவதற்குப் பயன்படுத்தும் பொதுவான முறை, அதே இடத்தில் உள்ள ஒத்த பண்புகளுக்கு எலிகளை ஒப்பிடுவதாகும்.
(The writer is CEO, Track2Realty)
