பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் பற்றி எல்லாம்: நீங்கள் ஏன் அதை முழுமையாகப் படிக்க வேண்டும் என்பது இங்கே

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் (RERA) குறித்து விமர்சகர்கள் மாறுபட்ட கருத்துக்களைக் கொண்டுள்ளனர், இது 2017 ஆம் ஆண்டில் அமல்படுத்தப்பட்டது. இந்தச் சட்டம் இந்தியாவின் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை பாதிக்கும் அனைத்து நோய்களையும் குணப்படுத்தும் ஆற்றலைக் கொண்டுள்ளது என்று பலர் கூறினர். பலவீனமான தொடக்கத்திற்கு மத்தியிலும், வாங்குபவர்களின் நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கான சட்டம் நிச்சயமாக களமிறங்கியுள்ளது. உதாரணமாக, இந்தியாவில் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள் தயாரிக்கப்படும் விதத்தில் இந்த சட்டம் மிகப்பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது. வீடு வாங்குபவர்களிடையே தொடர்ச்சியான புகார் என்னவென்றால், பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள் பில்டருக்கு மட்டுமே பயனளிக்கும் வகையில் தொடர்ச்சியாக வரைவு செய்யப்பட்டன. இது தன்னிச்சையான மற்றும் தெளிவற்ற உட்பிரிவுகளைக் கொண்டிருந்தது, இது டெவலப்பருக்கு அப்பட்டமாக ஆதரவளித்தது அல்லது சந்தேகத்தின் பயனை அவருக்குக் கொடுத்தது, ஏனெனில் இந்த விஷயத்தில் தெளிவு முழுவதுமாக இல்லாததால்.

மாடல் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள் தொடர்பாக எஸ்சியில் மனு

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள் மாநில ரெராவின் கீழ் பல விதிமுறைகளுக்கு இணங்க வேண்டும் என்றாலும், வீடு வாங்குபவர்களின் பாதுகாப்பைப் பொருத்தவரை இந்த ஆவணம் இன்னும் பக்கச்சார்பற்றதாக இருக்கவில்லை. உண்மையில், ஒரு மாதிரி பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் மற்றும் ஒரு மாதிரி முகவர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் ஆகியவற்றைக் கொண்டு வருமாறு அரசாங்கத்திற்கு உத்தரவிடுமாறு உச்ச நீதிமன்றத்தில் ஒரு மனு தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது. பாஜக தலைவரும் வழக்கறிஞருமான அஸ்வினி குமார் உபாத்யாய் தனது மனுவில், மாதிரி ஆவணங்கள் அத்தகையவற்றில் தயாரிக்கப்பட வேண்டும் என்று கூறியுள்ளார் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (RERA) மற்றும் அரசியலமைப்பின் 14, 15 மற்றும் 21 வது பிரிவுகளின் ஆவிக்கு இணங்க ஒரு வழி. "விளம்பரதாரர்களின் தரப்பில் ஏற்பட்ட தாமதங்கள் காரணமாக ஏற்படும் இழப்புகளுக்கு வாங்குபவர்களுக்கு ஈடுசெய்யவும், வரி, நலன்கள், அபராதங்கள் மற்றும் பிற கட்டணங்கள் ஆகியவற்றின் கீழ் விளம்பரதாரர்கள் மற்றும் முகவர்களால் முறைகேடாகப் பயன்படுத்தப்பட்ட பணத்தை மீட்டெடுக்கவும் திசைகள் வழங்கப்பட வேண்டும்" என்று உபாத்யாய் தனது அறிக்கையில் தெரிவித்தார். மனு, வாங்குபவரின் பாதுகாப்பை உறுதிப்படுத்த அனைத்து மாநிலங்களும் மாதிரி ஆவணங்களை செயல்படுத்த வேண்டும். பிப்ரவரி 22, 2021 அன்று நடந்த விசாரணையின்போது, குறைந்தது 20 மாநிலங்களாவது ஏற்கனவே ஒரு மாடல் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை கொண்டு வந்துள்ளதாகவும், இந்த விஷயத்தில் உறுதியான தகவல்களை சேகரிக்க மனுதாரருக்கு அவகாசம் அளித்ததாகவும் எஸ்.சி. நிலம் ஒரு மாநிலப் பொருளாக இருந்ததால், தொழிற்சங்கம் ஒரு சீரான மாதிரியைக் கொண்டு வர முடியாது என்றும் உயர் நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது. RERA க்கு முன்னர் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்களில் உள்ள விதிமுறைகளையும் நிபந்தனைகளையும் முதலில் அது ஆராய்வோம்.

RERA க்கு முன் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள்

கட்டுமான காலவரிசை

'கட்டுமானத்தின் தொடக்கத்திலிருந்து' 36-42 மாதங்களுக்குள் கட்டடம் குடியிருப்பை வைத்திருப்பதாக ஒப்பந்தம் பொதுவாகக் கூறுகிறது. இந்த நேரம் தொடங்கியதாக எங்கும் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்படவில்லை முன்பதிவு தேதி. கட்டுமானத்தின் ஆரம்பம் முற்றிலும் பில்டரின் விருப்பப்படி இருக்கும். சில டெவலப்பர்கள் அகழ்வாராய்ச்சி பணிகள் முடிந்த பின்னரே கட்டுமானப் பணிகள் தொடங்கப்பட்டுள்ளன என்பதைக் கருத்தில் கொண்டு சுதந்திரத்தை எடுத்துக் கொண்டனர்.

விலை அதிகரிப்பு விதி

இந்த விதி, கட்டடதாரர்களுக்கு தேவைப்படும் போது, சொத்தின் விலையை உயர்த்த உதவியது. ஒரு திட்டம் தாமதமாகிவிட்டாலும், மூலப்பொருள் மற்றும் பிற உள்ளீட்டு செலவுகள் அதிகரித்துள்ளதாகக் கூறி அவர்கள் செலவை உயர்த்த முடியும். வாங்குபவருக்கு தாமதம் மற்றும் அதிக செலவுகளின் இரட்டை சிக்கலை எதிர்க்க வழி இல்லை.

பகுதி மாற்றம்

இந்த ஒப்பந்தங்களில் பில்டருக்கு குடியிருப்பின் சதுர அடி பரப்பளவை மாற்ற அனுமதிக்கும் ஒரு பிரிவும் இருந்தது. அதிகரிப்பு ஏற்பட்டால், பில்டர்கள் வாங்குபவர்களிடமிருந்து கூடுதல் பணம் கேட்கலாம். "சூப்பர் ஏரியா அதிகரித்தாலும், நீங்கள் 10% -15% கூடுதல் கட்டணம் செலுத்த வேண்டியிருந்தது, அதே நேரத்தில் கூடுதல் பகுதி அடிப்படையில் உங்களுக்கு கிடைக்கும் நன்மை ஓரளவு அல்லது இல்லை" என்று நொய்டாவை தளமாகக் கொண்ட சூட் பிராபர்ட்டீஸ் தலைவர் அனுஜ் சூட் விளக்குகிறார் .

கட்டண தாமதம்

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்களில் அபராதம் விதிக்கப்படுவதும் அடங்கும், வாங்குபவர் தவணை செலுத்துவதில் தாமதம் ஏற்பட்டால் செயல்படுத்தப்பட வேண்டும். கட்டணம் மிகப்பெரியதாக இருக்கலாம் – 18% -24% வரை, காலாண்டு கூட்டு. சில டெவலப்பர்கள் மேலும் சென்று, ஒதுக்கீட்டை ரத்துசெய்து, ஆர்வமுள்ள பணத்தை பறிமுதல் செய்வதற்கான உரிமையை அனுமதிக்கும் உட்பிரிவுகளை உள்ளடக்கியது, இது மொத்த செலவில் 20% -25% வரை அதிகமாக இருக்கலாம், வாங்குபவர் பணம் செலுத்துவதை தாமதப்படுத்தினால் புள்ளி. மீதமுள்ள தொகை எந்த வட்டியும் இல்லாமல் திரும்பப் பெறப்படும். மேலும் காண்க: வழக்கறிஞர் இல்லாமல் உங்கள் பிளாட் கொள்முதல் ஆவணங்களை சரிபார்க்க உதவிக்குறிப்புகள்

'உண்மையான செலவு அடிப்படையில்' கட்டணம்

ஒப்பந்தங்கள் வாங்குபவர் சில வசதிகளுக்கு, உண்மையான செலவு அடிப்படையில், கையகப்படுத்தும் நேரத்தில் செலுத்த வேண்டியது பற்றியும் பேசப்பட்டது. கிளப் உறுப்பினர், மின்சார இணைப்பு கட்டணம் போன்ற வசதிகளுக்காக எதிர்பாராத விதமாக அதிக தொகையை பில்டர் கோரினால், வாங்குபவர் விரும்பத்தகாத ஆச்சரியத்தில் இருப்பார். இதேபோல், முன்பதிவு செய்யும் போது, பி.எல்.சி பற்றி குறிப்பிட்ட குறிப்பு எதுவும் இருக்காது ( முன்னுரிமை இருப்பிட கட்டணங்கள் ). இந்த கட்டணம், பில்டர் பொருத்தமாக கருதப்படுவதைப் பொறுத்து, கடைசி நிமிடத்தில் வாங்குபவர் மீது விதிக்கப்படும்.

கட்டிடத் திட்டம் மாற்றங்கள்

டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை வரைவு செய்தனர், அவர்கள் கட்டிடத்தின் திட்டங்களை மாற்றுவதற்கான சட்ட சுதந்திரத்தை அனுபவித்து, எந்தவொரு கட்டணமும் செலுத்தாமல் தப்பித்துக்கொள்வார்கள் தண்டம்.

பரிமாற்றக் கட்டணங்கள்

ஒப்பந்தங்களில் உள்ள இந்த விதி, வாங்குபவர் டெவலப்பருக்கு ஒரு 'பரிமாற்றக் கட்டணம்' செலுத்த வேண்டும் என்று கூறுகிறது, வாங்குபவர் அதன் வசம் கொள்வதற்கு முன்பு அபார்ட்மெண்ட் மறுவிற்பனை செய்யப்பட்டால். எவ்வாறாயினும், வாங்குபவர் எந்த வகையான தொகையை செலுத்த வேண்டும் என்பது குறித்து எந்த வெளிப்பாடும் வெளியிடப்படவில்லை. மேலும் காண்க: கொரோனா வைரஸுக்கு பிந்தைய உலகில் வாங்குவோர் என்ன எதிர்பார்க்கலாம்?

RERA க்குப் பிறகு பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்கள்

பில்டர்களுக்கு சாதகமான ஒப்பந்தங்கள் வாங்குபவர் சமூகத்திற்கு ஒரு முக்கிய வலி புள்ளியாக இருப்பதைக் கருத்தில் கொண்டு, ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் ரியல் எஸ்டேட்டில் விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தம் என குறிப்பிடப்படும் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்களை வரைவு செய்வதற்கும் நிறைவேற்றுவதற்கும் அடிப்படை விதிகளை அமைப்பதன் மூலம் இதை தீர்க்க முயன்றது. (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016. விற்பனைக்கான ஒரு ஒப்பந்தம், சட்டத்தின்படி, விளம்பரதாரருக்கும் ஒதுக்கீட்டாளருக்கும் இடையில் கையெழுத்திடப்பட்ட ஒப்பந்தத்தைக் குறிக்கிறது. மேலும் காண்க: விற்பனைக்கான ஒப்பந்தத்திற்கும் விற்பனை பத்திரத்திற்கும் உள்ள வேறுபாடு

முக்கிய விதிகள்:

பில்டர் ஒப்பந்த சார்பு படிவத்தை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்

ஒரு திட்டத்தை பதிவு செய்யும் போது, ஒரு பில்டர் தனது விண்ணப்பம் மற்றும் பிற ஆவணங்களுடன், ஒதுக்கீடு கடிதத்தின் சார்பு வடிவம், விற்பனைக்கான ஒப்பந்தம் மற்றும் வாங்குபவர்களுடன் கையெழுத்திட முன்மொழியப்பட்ட கடத்தல் பத்திரம் ஆகியவற்றை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் வழிகாட்டும் ஆவணம்

விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளபடி பில்டர் தனது பொறுப்புகளை நிறைவேற்ற வேண்டும் என்று சட்டம் கூறுகிறது.

ஆர்வமுள்ள பணத்திற்கான பிரிவு

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும் நேரத்தில், ஒரு டெவலப்பர் வாங்குபவரிடமிருந்து சொத்தின் மதிப்பில் 10% க்கும் அதிகமாக கேட்க முடியாது. இந்த ஒப்பந்தத்தை சட்டப்பூர்வ செல்லுபடியாகும் வகையில் பதிவு செய்ய கட்சிகள் சட்டப்படி கட்டுப்பட்டவை.

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்களில் விவரங்கள்

சட்டத்தின் பிரிவு 13 (2) பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் ஒவ்வொன்றையும் கொண்டிருக்க வேண்டும் என்று பரிந்துரைக்கிறது ஒவ்வொரு விவரமும், பில்டரின் பொறுப்புகளின் அடிப்படையில் குழப்பத்திற்கு சிறிய வாய்ப்பை விட்டு விடுகிறது. “விற்பனைக்கான ஒப்பந்தம், திட்டத்தின் அபிவிருத்தி பற்றிய விவரங்கள், கட்டிடம் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், விவரக்குறிப்புகள் மற்றும் உள் மேம்பாட்டு பணிகள் மற்றும் வெளி அபிவிருத்தி பணிகள், தேதிகள் மற்றும் செலவினங்களை செலுத்தும் விதம் ஆகியவற்றைக் குறிக்கும் அது ஒப்படைக்கப்பட வேண்டிய தேதி, இயல்புநிலை ஏற்பட்டால் வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் பிற விவரங்கள் ”என்று சட்டம் கூறுகிறது.

வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட வசதிகளை வழங்குவதில் தோல்வி

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் ஒரு பில்டர் ஒரு குறிப்பிட்ட வசதியை உறுதியளித்திருந்தால், அதை வழங்க அவர் சட்டப்படி கடமைப்பட்டிருக்கிறார். அவர் அவ்வாறு செய்யத் தவறினால், வாங்குபவர், உடைமை பெற்ற ஐந்து வருடங்களுக்குள், இதை அவரிடம் சுட்டிக்காட்டலாம், மேலும் ஒரு மாத காலத்திற்குள் அவர் தவறை சரிசெய்ய வேண்டும்.

"இதுபோன்ற காலத்திற்குள் இதுபோன்ற குறைபாடுகளை சரிசெய்ய விளம்பரதாரர் தவறிவிட்டால், இந்த சட்டத்தின் கீழ் வழங்கப்பட்ட விதத்தில் வேதனைக்குள்ளான ஒதுக்கீட்டாளர்களுக்கு தகுந்த இழப்பீடு பெற உரிமை உண்டு" என்று சட்டம் கூறுகிறது. இல்லையெனில், விற்பனைக்கான ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளின் கீழ் விளம்பரதாரர் தனது மீது சுமத்தப்பட்ட கடமைகளை நிறைவேற்றத் தவறினால், அவர் இழப்பீடு செலுத்த வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளார். மேலும், பில்டர் விற்பனைக்கு ஒரு ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்றிய பிறகு, அவர் அடமானம் வைக்கவோ அல்லது அத்தகைய சொத்தின் மீது கட்டணத்தை உருவாக்கவோ முடியாது. அது நடந்தால், அது வாங்குபவருக்கு எந்த பாதிப்பையும் ஏற்படுத்தாது என்று கூறுகிறது நாடகம்.

மேலும் காண்க: வாங்குபவர்கள் விழிப்புடன் இருக்க வேண்டிய பராமரிப்பு கட்டணங்கள்

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் பிளாட் ஒதுக்கீட்டு தேதியாக கருதப்பட வேண்டும்: எஸ்சி

ஒரு வீட்டை வாங்குபவருக்கு ஒரு வீட்டுவசதி அலகு ஒதுக்கப்பட்ட காலம் பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தின் தேதியிலிருந்து பரிசீலிக்கப்பட வேண்டும், ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 இன் கீழ் திட்டத்தை பதிவுசெய்த தேதியிலிருந்து அல்ல, உச்ச நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது. "RERA இன் பிரிவு 18 இன் நோக்கத்திற்காக கூட, காலத்தை ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படையில் கணக்கிட வேண்டும், ஆனால் பதிவு செய்யவில்லை என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்" என்று உச்ச நீதிமன்றம் கூறியது.

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை எவ்வாறு உருவாக்குவது

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை உருவாக்கி செயல்படுத்தும் போது பில்டர் குறிப்பிட்ட விதிகளைப் பின்பற்றுவதை சட்டம் கட்டாயமாக்குகிறது என்றாலும், விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளைப் படிக்கும்போது வாங்குபவர் இன்னும் மிகுந்த எச்சரிக்கையுடன் இருக்க வேண்டும்.

முதல் மற்றும் முக்கியமாக, அவர்கள் ஒப்பந்தம் ரேராவால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட விதத்திலும் வடிவத்திலும் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்த வேண்டும், மேலும் இது மாநில அதிகாரியிடமும் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது (இது மறுவிற்பனை வீடுகளுக்கு அல்லது எட்டுக்கும் குறைவான அபார்ட்மெண்டிற்கு பொருந்தாது அலகுகள், அவை வரம்புக்குட்பட்டவை அல்ல RERA).

இரண்டாவதாக, பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் எந்தவொரு கால அல்லது நிபந்தனை தொடர்பாகவும் தெளிவின்மை இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்த எப்போதும் ஒரு சட்ட நிபுணரின் உதவியை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். இது மிகவும் மதிப்பு வாய்ந்தது, ஏனெனில் இது பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் மற்றும் அதில் உள்ள விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகள் மட்டுமே எதிர்காலத்தில் ஒரு சர்ச்சை ஏற்பட்டால் ஒருவரின் ஆர்வத்தை பாதுகாக்கும். மேலும் காண்க: ரியல் எஸ்டேட்டில் ஃபோர்ஸ் மஜூர் பிரிவு என்றால் என்ன?

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தங்களில் வாங்குவோர் சரிபார்க்க வேண்டிய விஷயங்கள்

• ரேரா பதிவு
• திட்ட தொடக்க மற்றும் நிறைவு நேரம்
• சொத்தை ரத்து செய்ய / ஒதுக்க வாங்குபவர்களின் உரிமை
• பணத்தைத் திரும்பப்பெறுதல் கொள்கை
• பில்டர் எடுக்கும் எந்த சலுகை காலமும்
• கட்டாய மஜூர் பிரிவு
• சொத்துக்கான பரிசீலிப்பு மற்றும் விலக்கப்பட்டவை (பராமரிப்பு, பார்க்கிங், மின்மயமாக்கல் கட்டணங்கள் போன்றவை)
• கட்டண காலக்கெடு
• சாதனங்கள், தெளிவான தலைப்பு, அதிகார வரம்பு / நடுவர் பிரிவு போன்ற சொத்து விவரங்கள்

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

பில்டர் வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?

பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் என்பது சட்டப்பூர்வ ஒப்பந்தமாகும், இது வாங்குபவரும் கட்டடமும் இணங்க வேண்டிய விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளைக் கொண்டுள்ளது.

பில்டர் வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் கட்டாயமா?

ஒருவரின் ஆர்வத்தைப் பாதுகாக்க, பில்டர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தம் செயல்படுத்தப்பட்டு முன்பதிவு தொகையை செலுத்திய பிறகு பதிவு செய்ய வேண்டும்.

பதிவு செய்யப்படாத விற்பனை ஒப்பந்தம் செல்லுபடியாகுமா?

பதிவு செய்யப்படாததை விற்க ஒரு ஒப்பந்தம் நீதிமன்றத்தில் ஆதாரமாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படாது.

(With inputs from Content Consultants)