உள்ளூர் முகவர் மூலம் செயல்படாத சொத்து (NPA) சொத்தை எப்படி வாங்குவது?

ரியல் எஸ்டேட் துறையில், செயல்படாத சொத்தை (NPA) வாங்குவது சவால்களை முன்வைக்கலாம் ஆனால் கணிசமான வெகுமதிகளுக்கான வாய்ப்புகளையும் அளிக்கலாம். எனவே, தொடர்புடைய அபாயங்கள் மற்றும் சாத்தியமான ஆதாயங்களைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம். உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்குவது சாத்தியமா என்று நீங்கள் எப்போதாவது யோசித்திருக்கிறீர்களா? NPAகள், கவனிக்க வேண்டிய முன்னெச்சரிக்கைகள் மற்றும் அத்தகைய பண்புகளைப் பெறுவதற்கான அணுகுமுறை ஆகியவற்றை ஆராய்வதன் மூலம் இதை ஆராய்வோம்.

செயல்படாத சொத்து (NPA): பொருள்

செயல்படாத சொத்துக்கள் (NPAs) என்பது முன்பணங்கள் அல்லது கடன்கள் ஆகும், இதில் வட்டி மற்றும்/அல்லது இயல்புநிலை சொத்து அல்லது சொத்து மீதான அசல் செலுத்துதல்கள் 90 நாட்களுக்கு மேல் தாமதமாக உள்ளன. சொத்துக்களைப் பறிமுதல் செய்வதற்கு முன், கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தாதவர்களுக்கு நிதிச் சொத்துகளின் பாதுகாப்பு மற்றும் மறுசீரமைப்பு மற்றும் பாதுகாப்பு வட்டி அமலாக்கம் ( SARFAESI ) சட்டத்தின் கீழ் 60 நாள் அறிவிப்பு காலம் வழங்கப்படுகிறது. கடன் வாங்கியவர்கள் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறினால், கடன்கள் வழங்கப்பட்ட சொத்துக்களைக் கைப்பற்ற வங்கிகளுக்கு அதிகாரம் உள்ளது, பெரும்பாலும் NPA களாக வகைப்படுத்தப்படும். NPA களைத் தீர்ப்பதற்கு பொதுவாக கடன்களை மறுசீரமைத்தல், சொத்துக்களை மீட்பது அல்லது மோசமான கடன்களை தள்ளுபடி செய்தல் உள்ளிட்ட கடனளிப்பவர்களின் குறிப்பிடத்தக்க முயற்சிகள் தேவைப்படுகின்றன. திறம்பட NPA களை நிர்வகிப்பது வங்கித் துறையின் ஸ்திரத்தன்மை மற்றும் மீள்தன்மையைப் பேணுவதற்கும் பொருளாதாரத்தில் திறமையான கடன் ஒதுக்கீட்டை உறுதி செய்வதற்கும் முக்கியமானது.

உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்க முடியுமா?

இந்த நபர்கள் இடைத்தரகர்களாகச் செயல்படுவதால், NPAகள் கையகப்படுத்துதல் தொடர்பாக வாங்குபவருக்கும் வங்கிக்கும் இடையே தகவல் பரிமாற்றத்தை எளிதாக்கும் வகையில், உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை நீங்கள் வாங்கலாம். அவர்களின் கடமைகள் வருங்கால வாங்குபவர்களுக்கு NPA சொத்துக்கள் பற்றிய பொருத்தமான தகவலை வழங்குவதை உள்ளடக்கியது. வாங்குபவர்களுக்கு சொத்துக் கையகப்படுத்துதல்களை மதிப்பிடுவதிலும் முன்னேற்றுவதிலும் உதவுவதில் உள்ளூர் முகவர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர். அவர்களின் ஈடுபாடு NPA சொத்துக்களை வாங்குவது சம்பந்தப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் செயல்திறனை வளர்க்கிறது. இப்போது, உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்கும் செயல்முறையை ஆராய்வோம்.

உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை எப்படி வாங்குவது?

உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்க விரும்பும் வாங்குபவர்களுக்கான படிப்படியான வழிகாட்டி இங்கே உள்ளது.

• ஒரு முகவரைத் தேர்ந்தெடுங்கள் : உங்கள் தேவைகளின் அடிப்படையில் பொருத்தமான சொத்துக்களை அடையாளம் காண உதவும் அனுபவமிக்க ரியல் எஸ்டேட் முகவரைத் தேர்ந்தெடுக்கவும். NPA சொத்தை வாங்குவது தொடர்பான சட்ட நடைமுறைகள் மூலமாகவும் முகவர் உங்களுக்கு வழிகாட்டுவார்.

• வாங்குவதற்கு நிதியுதவியைத் தேடுங்கள் : உரிமம் பெற்ற வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்திடமிருந்து NPA நிதிக்கான ஒப்புதலைப் பெற உங்கள் உள்ளூர் முகவர் உங்களுக்கு உதவுவார்.

• பேச்சுவார்த்தை நடத்தவும் : பொருத்தமான NPA சொத்தை நீங்கள் கண்டறிந்ததும், வங்கியாக இருந்தாலும் அல்லது வேறு நிதி நிறுவனமாக இருந்தாலும், நீங்கள் எந்த நிறுவனத்திடம் இருந்து சொத்தை வாங்குகிறீர்களோ அந்த நிறுவனத்துடன் ஏலத்தில் பேச்சுவார்த்தை நடத்த உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் உங்களுக்கு உதவுவார்.

• NPA சொத்தை பரிசோதிக்கவும் : NPA சொத்தின் நிலையை மதிப்பிடுவதற்கு உங்கள் உள்ளூர் சொத்து முகவர் அதை முழுமையாக ஆய்வு செய்வதில் உங்களுக்கு உதவுவார்.

• கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் கையொப்பமிடுங்கள் : NPA கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன், உங்கள் உள்ளூர் முகவர் ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளை கவனமாக மதிப்பாய்வு செய்து உங்கள் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வதை உறுதிப்படுத்த உதவுவார்.

• மூடு வாங்குதல் : ஒப்பந்தத்தை முடிக்க NPA சொத்தை வாங்குவது தொடர்பான தேவையான ஆவணங்களை முடிக்க உங்கள் உள்ளூர் சொத்து முகவர் உங்களுக்கு உதவுவார். இதைத் தொடர்ந்து, NPA சொத்தின் உரிமையானது வாங்குபவராக உங்களுக்கு மாற்றப்படும்.

NPA சொத்தை தேர்ந்தெடுக்கும்போது என்ன சரிபார்க்க வேண்டும்?

NPA இல் முதலீடு செய்வது கவர்ச்சிகரமானதாகத் தோன்றினாலும், வாங்குவதைத் தொடர்வதற்கு முன் பின்வரும் காசோலைகளை மேற்கொள்வது முக்கியம்.

• தள வருகை : சொத்தை ஏலம் எடுப்பதற்கு முன், அதை தனிப்பட்ட முறையில் பார்வையிடவும். ஒரு முழுமையான ஆய்வு நடத்துவதன் மூலம் வெளிப்படுத்த முடியும் வருங்கால வாங்குபவருக்கு முக்கியமான விவரங்கள் அவசியம். விரிவான தள பகுப்பாய்விற்கு ஒரு நிபுணரை ஈடுபடுத்துவது நல்லது.

• தள்ளுபடிக்கான காரணங்களைக் கண்டறியவும் : சொத்து ஏன் தள்ளுபடி விலையில் வழங்கப்படுகிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்ள ஏதேனும் ஓட்டைகள் உள்ளதா எனப் பார்க்கவும். வங்கிகள் பொதுவாக 10%-15% தள்ளுபடியை வழங்குகின்றன. தள்ளுபடிக்கான காரணங்களைப் புரிந்து கொள்ள, அண்டை நாடுகளுடன் கலந்தாலோசித்து, அப்பகுதியில் உள்ள ஒத்த சொத்துக்களின் விலைகளை ஒப்பிடவும்.

• நிலுவைத் தொகையைச் சரிபார்க்கவும் : NPAகள் நிலுவையில் உள்ள நிலுவைத் தொகைகளுடன் வரலாம், அதாவது, வங்கி சொத்தை பறிமுதல் செய்வதற்கு முன்பு முந்தைய உரிமையாளர்களால் செலுத்தப்படாத பயன்பாட்டு பில்கள் மற்றும் பராமரிப்பு கட்டணம் போன்றவை. சொத்தை ஏலம் விடுவதற்கு முன் வங்கி இந்த பாக்கிகளை செலுத்தாமல் இருக்கலாம். எனவே, சாத்தியமான வாங்குபவர்கள் சொத்துடன் தொடர்புடைய ஏதேனும் நிலுவைத் தொகையை விசாரித்து, ஏல விலை அதன் நியாயமான மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறதா என்பதை மதிப்பிட வேண்டும்.

• சந்தை மதிப்பு : சொத்தின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க உள்ளூர் அதிகாரிகள், ஆலோசகர்கள் மற்றும் தரகர்களை அணுகவும். அருகிலுள்ள ஒத்த சொத்துக்களின் சந்தை விலையை ஒப்பிடுவது மதிப்புமிக்க நுண்ணறிவுகளை வழங்க முடியும். கூடுதலாக, சாத்தியமான வருவாயை மதிப்பிடுவதற்கு, சொத்து இணையதளங்களில் வரலாற்று விலை போக்குகள் மற்றும் வரவிருக்கும் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடுகள் ஆகியவற்றை மதிப்பாய்வு செய்யவும்.

• கடனுக்கான சாத்தியம் : சொத்துக்கான வீட்டுக் கடனைப் பெறுவதற்கான சாத்தியக்கூறுகளை மதிப்பிடுங்கள். NPA விஷயத்தில் கூட, சாத்தியமான வாங்குபவர்கள் சொத்தின் நம்பகத்தன்மையை அதிகரிக்க வீட்டுக் கடனைப் பெறுவதற்கான சாத்தியத்தை ஆராய வேண்டும்.

• பிறழ்வு பத்திரம் : சொத்துக்கு ஒரே உரிமையாளர் உள்ளதா என்பதை சரிபார்க்க நகராட்சி மற்றும் வரி பதிவுகளை சரிபார்க்கவும். கடந்த காலத்தில் சொத்துக்கு பல உரிமையாளர்கள் இருந்தால், நகராட்சி அமைப்பில் இருந்து பிறழ்வு பத்திரத்தைப் பெறுங்கள். எதிர்கால முரண்பாடுகளைத் தவிர்க்க, சொத்தின் ஆரம்பத்திலிருந்தே முழுமையான உரிமை விவரங்களைப் பெறவும். சுமைகள் இல்லாததை உறுதிப்படுத்த சட்ட நிபுணருடன் இந்தப் பதிவுகளைப் பகிரவும்.

Housing.com POV

உள்ளூர் முகவர் மூலம் செயல்படாத சொத்து (NPA) சொத்தை வாங்குவது சவாலாக இருந்தாலும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கணிசமான வெகுமதிகளுக்கான இலாபகரமான வாய்ப்புகளையும் வழங்குகிறது. NPA களுடன் தொடர்புடைய அபாயங்கள் மற்றும் சாத்தியமான ஆதாயங்களைப் புரிந்துகொள்வது மிக முக்கியமானது. உள்ளூர் முகவர்களை இடைத்தரகர்களாக ஈடுபடுத்துவது, வாங்குபவர்களுக்கும் வங்கிகளுக்கும் இடையேயான தொடர்பை எளிதாக்குவதன் மூலம் செயல்முறையை நெறிப்படுத்துகிறது, பரிவர்த்தனைகளில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் செயல்திறனை மேம்படுத்துகிறது. ஒரு உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்குவதற்கு கோடிட்டுக் காட்டப்பட்டுள்ள படிப்படியான வழிகாட்டி, ஒரு முகவரைத் தேர்ந்தெடுப்பது முதல் வாங்குவதை மூடுவது வரை கட்டமைக்கப்பட்ட அணுகுமுறையை வாங்குபவர்களுக்கு வழங்குகிறது. கூடுதலாக, வாங்குவதைத் தொடர்வதற்கு முன், தள வருகைகள் போன்ற முழுமையான சோதனைகளை நடத்துதல், சொத்தை ஆய்வு செய்தல், தள்ளுபடிக்கான காரணங்களை மதிப்பீடு செய்தல், நிலுவையில் உள்ள நிலுவைத் தொகைகளை சரிபார்த்தல், சந்தை மதிப்பை நிர்ணயித்தல், கடன் வாய்ப்புகளை ஆய்வு செய்தல் மற்றும் உரிமைப் பதிவுகளை சரிபார்த்தல், தகவலறிந்த முடிவெடுப்பதை உறுதிசெய்தல் மற்றும் அபாயங்களைக் குறைத்தல். இந்த முன்னெச்சரிக்கைகளைக் கடைப்பிடிப்பதன் மூலமும், விடாமுயற்சியுடன் அணுகுமுறையைப் பின்பற்றுவதன் மூலமும், வாங்குபவர்கள் நம்பிக்கையுடன் NPA சொத்துக்களை வாங்குவதில் உள்ள சிக்கல்களைச் சமாளிக்கலாம், வெற்றிகரமான கையகப்படுத்துதல் மற்றும் முதலீட்டின் மீதான நீண்டகால வருமானம் ஆகியவற்றை அதிகப்படுத்தலாம்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

செயல்படாத சொத்து (NPA) என்றால் என்ன?

செயல்படாத சொத்து (NPA) என்பது 90 நாட்களுக்கும் மேலாக சொத்து அல்லது சொத்தின் மீதான வட்டி மற்றும்/அல்லது அசல் கொடுப்பனவுகள் காலதாமதமாக இருக்கும் கடன் அல்லது முன்பணத்தைக் குறிக்கிறது.

கடன் வாங்கியவர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறினால் என்ன நடக்கும்?

கடன் வாங்கியவர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறினால், வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்திற்கு கடன் வழங்கப்பட்ட சொத்துக்களை பறிமுதல் செய்ய அதிகாரம் உள்ளது, பெரும்பாலும் NPA களாக வகைப்படுத்தப்படும்.

உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்கலாமா?

ஆம், உள்ளூர் முகவர் மூலம் NPA சொத்தை வாங்க முடியும். இந்த முகவர்கள் இடைத்தரகர்களாகச் செயல்படுகின்றனர், NPA கையகப்படுத்துதல் தொடர்பாக வாங்குபவர்களுக்கும் வங்கிகளுக்கும் இடையே தகவல் பரிமாற்றத்தை எளிதாக்குகிறது.

NPA சொத்தை வாங்கும் முன் நான் என்ன முன்னெச்சரிக்கை நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டும்?

NPA சொத்தை வாங்குவதற்கு முன், தள வருகைகள், நிலுவையில் உள்ள நிலுவைத் தொகைகளைச் சரிபார்த்தல், தள்ளுபடிக்கான காரணங்களைக் கண்டறிதல், சந்தை மதிப்பைச் சரிபார்த்தல் மற்றும் கடன் வாய்ப்புகளை ஆராய்தல் போன்ற முழுமையான சோதனைகளை மேற்கொள்வது நல்லது.

NPA சொத்தில் முதலீடு செய்வதை நான் ஏன் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்?

NPA சொத்தில் முதலீடு செய்வது, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கணிசமான வெகுமதிகளுக்கு லாபகரமான வாய்ப்புகளை அளிக்கும். இருப்பினும், வாங்குவதைத் தொடர்வதற்கு முன், தொடர்புடைய அபாயங்கள் மற்றும் சாத்தியமான ஆதாயங்களைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

Got any questions or point of view on our article? We would love to hear from you. Write to our Editor-in-Chief Jhumur Ghosh at jhumur.ghosh1@housing.com