மகாராஷ்டிரா சுய மறுவடிவமைப்பு திட்டம்: இதைப் பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது

மும்பை போன்ற நகரங்களில், நிலம் மிகவும் பற்றாக்குறையாக உள்ளது, ஆனால் வீட்டிற்கான தேவை தொடர்ந்து வளர்ந்து வருகிறது. மேலும், மும்பை மற்றும் பிற நகரங்களில் உள்ள சில கட்டிடங்கள், அவற்றின் பயனுள்ள வாழ்க்கையை வாழ்ந்து, குடியிருப்பாளர்களின் உயிருக்கு ஆபத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளன. பழைய கட்டிடங்களை மாற்றுவதற்கான கூடுதல் நோக்கத்துடன், வீட்டுவசதிக்கான அதிகரித்த தேவையைப் பூர்த்தி செய்வதற்காக, அரசாங்கம் ஏற்கனவே உள்ள சொத்துக்களின் மறுவளர்ச்சியை ஊக்குவித்து ஒழுங்குபடுத்தி வருகிறது. பழைய கட்டிடங்களின் மறுவடிவமைப்பு கடந்த 25 ஆண்டுகளில் மும்பையின் முகத்தை கடுமையாக மாற்றியுள்ளது. பாரம்பரிய நடைமுறை, ஒரு டெவலப்பர் மூலம் மறுவடிவமைப்பு செய்யப்பட வேண்டும், அங்கு கட்டிடத்திற்கு சேரும் கூடுதல் தரை இட குறியீட்டின் (FSI) நன்மைகள், சமூகத்தின் உறுப்பினர்களுக்குக் கிடைக்காது. மேலும், புனரமைப்பிற்காக சென்ற பல கட்டிடங்கள் பில்டர்களால் நடுவழியில் கைவிடப்பட்டு, அசல் பிளாட் உரிமையாளர்கள் தவிக்கின்றனர். பிளாட் உரிமையாளர்கள் அதிகரித்த எஃப்எஸ்ஐயின் நன்மைகளைப் பெறுவதை உறுதி செய்வதற்காகவும், கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பில் தங்கள் கருத்தை தெரிவிக்கவும், மகாராஷ்டிரா அரசாங்கத்தின் அமைச்சரவை, மார்ச் 8, 2019 அன்று ஒரு நிபுணர் குழுவை அமைத்தது. மகாராஷ்டிரா மாநிலத்தில் உள்ள வீட்டுவசதி சங்கங்களால் கட்டிடங்களை சுய-மேம்பாட்டுக்கான பரிந்துரைகளை வழங்கவும். செப்டம்பர் 13 தேதியிட்ட அரசு தீர்மானம் (GR), 2019, உயர்மட்டக் குழுவின் பரிந்துரைகளை செயல்படுத்த வெளியிடப்பட்டது.

மும்பையின் சுய மறுவடிவமைப்பு திட்டம் என்ன

மகாராஷ்டிரா வீட்டுவசதி மற்றும் பகுதி மேம்பாட்டு ஆணையம் (MHADA) இந்த திட்டத்தின் மேற்பார்வை அதிகாரம் ஆகும். இந்த திட்டத்தின் கீழ், MHADA ஒரு ஒற்றை சாளர அமைப்பை வழங்க வேண்டும். இது தேவையான அனுமதிகளை எடுத்துக்கொள்வதை விட விரைவாக வழங்கப்படுவதை உறுதி செய்யும். MHADA கட்டடக் கலைஞர்கள், திட்ட மேலாண்மை ஆலோசகர்கள் மற்றும் ஒப்பந்தக்காரர்கள் குழுவை உருவாக்கவும், வீட்டுச் சமுதாயத்திற்குத் தேர்வுகளை வழங்கவும், சுய மறுவளர்ச்சிக்குத் தேவையான நிபுணர்களைத் தேர்ந்தெடுக்கவும் தேவைப்படுகிறது. நிதி நோக்கத்திற்காக, இந்திய ரிசர்வ் வங்கி இப்போது மும்பை மாவட்ட கூட்டுறவு வங்கியைத் தவிர, வீட்டுவசதி நிதி நிறுவனங்களிடமிருந்து கடன் பெற சங்கங்களை அனுமதித்துள்ளது. பிப்ரவரி 2021 இல் வந்த ரிசர்வ் வங்கி அறிவிப்பு, மும்பையில் சுய-மேம்பாட்டுத் திட்டத்தின் வாய்ப்புகளை அதிகரிக்கும்.

மறு அபிவிருத்தி மற்றும் சுய மறுவடிவமைப்புக்கு இடையிலான வேறுபாடு

பாரம்பரியமாக, வீட்டுவசதி சமூகம் ஒரு பில்டரை அணுகி, கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பிற்காக ஒரு ஒப்பந்தத்தில் நுழைகிறது. அடுக்கு மாடி குடியிருப்பை கொடுப்பதே பில்டரின் பொறுப்பு ஒப்பந்தத்தின் படி, உரிமையாளர்கள் மற்றும் உறுப்பினர்கள் உட்பட எவருக்கும் கூடுதல் குடியிருப்புகளை பேச்சுவார்த்தை விலையில் வழங்க அவர் சுதந்திரமாக இருக்கிறார். சமூகத்தால் மறுவடிவமைப்பு பணிகள் மேற்கொள்ளப்பட்டால், அதன் உறுப்பினர்களின் மேற்பார்வையுடன், அது சுய மறுவடிவமைப்பு என்று அழைக்கப்படுகிறது.

சுய மறுவளர்ச்சிக்கான தகுதி அளவுகோல்

மகாராஷ்டிராவின் பதிவு செய்யப்பட்ட கூட்டுறவு வீட்டு சங்கங்கள் மட்டுமே, இந்த GR இன் கீழ் வழங்கப்படும் சலுகைகளைப் பெற தகுதியுடையவை. எனவே, எந்தவொரு குடியிருப்போர் நலச் சங்கமும் , இத்தகைய சுய மறுவடிவமைப்பின் பயன்களைப் பெற தகுதியற்றது. 30 வருடங்கள் நிறைவடைந்த கட்டிடங்களுக்கு மட்டுமே இந்த நன்மை கிடைக்கும். கட்டிடம் அமைந்துள்ள நிலம், அரசு நிலமாகவோ அல்லது தனியார் நிலமாகவோ இருக்கலாம். எனவே, சமுதாயக் கட்டிடம் 30 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக பழமையானதாக இருக்கும் வரை, சுய மறு அபிவிருத்திக்காக, நிலம் யாருக்குச் சொந்தமானது என்பதில் எந்த வித்தியாசமும் இல்லை. வீட்டுவசதி சமூகம் வெவ்வேறு வயதுடைய ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட கட்டிடங்களை வைத்திருந்தால், சமூகம் 30 வருடங்கள் போட்டியிட்ட கட்டிடத்திற்கு மட்டுமே சுய மறுவடிவமைப்பைத் தேர்வு செய்கிறது.

அனைத்து ஒப்புதல்களுக்கும் ஒற்றை சாளர அமைப்பு

எந்தவொரு சொத்தின் மறுவடிவமைப்புக்கும் பல துறைகள் மற்றும் அரசாங்க அதிகாரிகளின் ஒப்புதல் தேவைப்படுகிறது, இது மிகவும் அதிகமாக இருக்கலாம் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும். சில ஒப்புதல்கள் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்டுள்ளன. விண்ணப்பங்களை கையாளும் பல்வேறு துறைகளின் விளைவாக எழும் தாமதங்களைத் தவிர்ப்பதற்காக, ஜிஆர் விண்ணப்பங்களைச் செய்வதற்கும் ஒப்புதல்களை வழங்குவதற்கும் ஒற்றை சாளர அமைப்பை அறிமுகப்படுத்தியது. இது மறுவடிவமைப்புக்கான நேரத்தையும் செலவையும் குறைக்க உதவும்.

ஒப்புதல் மற்றும் அதை செயல்படுத்துவதற்கான கால வரம்பு

அதிகாரிகளால் ஒப்புதல்கள் வழங்குவதில் தாமதம் ஏற்படுவதைத் தவிர்ப்பதற்காக, சுய-மறுவடிவமைப்பிற்கான விண்ணப்பங்களுக்கான ஒப்புதல்களை விண்ணப்பம் சமர்ப்பித்த நாளிலிருந்து ஆறு மாதங்களுக்குள் வழங்கப்பட வேண்டும் என்று GR கூறுகிறது. மேலும், GR இன் கீழ் கிடைக்கும் நன்மைகள் மற்றும் விரைவான செயல்பாட்டிற்கு தகுதி பெற, கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பு ஒப்புதல் பெற்ற நாளிலிருந்து மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் முடிக்கப்பட வேண்டும்.

எம்பானல்மென்ட் மற்றும் ஒப்பந்ததாரர்களின் நியமனம்

அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரத்தால் பராமரிக்கப்படும் ஒப்பந்தக்காரர்கள் குழுவிலிருந்து, கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பிற்காக, வீட்டுவசதி சங்கம் ஒரு ஒப்பந்ததாரரை நியமிக்க வேண்டும். எம்பானல்மென்ட்டுக்காக, ஒப்பந்தக்காரர்கள் கடந்த மூன்று ஆண்டுகளாக இருப்புநிலைக் குறிப்புகளை சமர்ப்பிக்க வேண்டும். இந்தத் திட்டத்தின் கீழ் மறுவடிவமைப்புப் பணிகளை எந்த இரவிலும் பறக்கும் ஒப்பந்தக்காரர் மேற்கொள்ளக்கூடாது என்பதை இந்தத் தேவை உறுதி செய்யும். திட்டத்தின் முன்னேற்றத்தை கண்காணிக்க குழு அமைக்கப்பட்டால் ஒப்பந்ததாரர் நீக்கப்படலாம். அத்தகைய சூழ்நிலையில், ஒப்பந்தக்காரரால் முடியும் வேறு எந்த திட்டத்திற்கும் அவரை தகுதியற்றவராக மாற்ற, கருப்பு பட்டியலில் சேர்க்கவும். இந்த தேவை ஒரு தடையாக வேலை செய்யும் மற்றும் மேற்கொள்ளப்பட்ட திட்டங்களை நிறைவேற்றுவதில் ஒப்பந்தக்காரர்கள் நேர்மையானவர்களாக இருப்பதை உறுதி செய்யும்.

எடுக்கப்பட்ட கட்டுமான கடன்களுக்கான நிதி மற்றும் வட்டி மானியம்

இந்த GR இன் கீழ் கட்டுமானக் கடன்களுக்கு விண்ணப்பிக்கும் எந்தவொரு வீட்டுச் சங்கமும், 4%வட்டி மானியத்திற்கு உரிமை உண்டு, இது கடன் வாங்கும் செலவை 12.50%லிருந்து 8.50%ஆகக் குறைக்கும். மறுவடிவமைப்பில் கடன் வழங்குபவர் வங்கி கூற, கடன் ஒப்பந்தம் வீட்டுவசதி சமூகம், கடன் வழங்குபவர் வங்கி மற்றும் ஒப்பந்ததாரர் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான முத்தரப்பு ஒப்பந்தமாக இருக்க வேண்டும், அங்கு கடன் வழங்குபவர் குழுவில் குறைந்தபட்சம் ஒரு உறுப்பினரை நியமிக்க உரிமை உண்டு மூன்று உறுப்பினர்கள். மற்ற இரண்டு உறுப்பினர்கள் வீட்டுச் சங்கத்தால் நியமிக்கப்படுவார்கள்.

மும்பையின் சுய மறுவடிவமைப்பு திட்டத்திற்கான கடன் தகுதி

வங்கியிலிருந்து சுய-மறுவளர்ச்சிக்கான கடனைப் பெறுவதற்கு, மும்பை புறநகரில் வீட்டுச் சங்கம் அமைந்திருக்க வேண்டும், மேலும் மகாராஷ்டிரா கூட்டுறவுச் சங்கங்களின் சட்டம், 1960 ன் விதிகளின் கீழ் பதிவு செய்திருக்க வேண்டும். வங்கியின் பங்குகளை வாங்குவதன் மூலம் சமூகம் ஆகக்கூடிய வங்கியின். எனவே, கூட்டுறவு வீட்டு சங்கங்களாக பதிவு செய்யாமல் தற்காலிக பிளாட் உரிமையாளர்கள் சங்கங்களால் நிர்வகிக்கப்படும் கட்டிடங்கள், இந்த திட்டத்தின் கீழ் கடன் வசதியைப் பெற முடியாது. மேலும், இத்திட்டத்தின் கீழ் தகுதி பெற வேண்டும் கடனுக்கான வங்கிக்கு விண்ணப்பிக்கும் முன், வீட்டுவசதி சமூகம் அனைத்து அரசு நிலுவைத் தொகைகளையும் செலுத்தியிருக்க வேண்டும். அனைத்து உறுப்பினர்களும் சமுதாயத்தின் பராமரிப்பு கட்டணங்களை செலுத்தியிருக்க வேண்டும். எனவே, சமூகம் கடனுக்கு தகுதி பெறாது, தவறிய உறுப்பினர்கள் தங்களது அனைத்து நிலுவைத் தொகையையும் புதுப்பித்த நிலையில் செலுத்தும் வரை.

RBI வீட்டுவசதி நிதி நிறுவனங்களுக்கு சுய மறுவடிவமைப்பு திட்டங்களுக்கு நிதியளிக்க அனுமதிக்கிறது

சமீபத்திய உத்தரவில், ரிசர்வ் வங்கி சுய-மேம்பாட்டு திட்டங்களுக்கு நிதியளிக்க வீட்டுவசதி நிதி நிறுவனங்களுக்கு அனுமதி அளித்துள்ளது. முன்னதாக, ரிசர்வ் வங்கி இத்தகைய திட்டங்களுக்கு நிதியளிப்பதில் இருந்து வங்கிகளை கட்டுப்படுத்துகிறது, ஏனெனில் அவை 'வணிக ரியல் எஸ்டேட்' பிரிவின் கீழ் வருகின்றன.

சுய வளர்ச்சித் திட்டத்தின் கீழ் கடன் பெறும் நடைமுறை

வீட்டுக் கழகம் 100 சதவிகித உறுப்பினர்களின் எழுத்துப்பூர்வ ஒப்புதலைப் பெற வேண்டும், சுய மறுவடிவமைப்புடன் தொடரவும் மற்றும் கடனைப் பெறும் நோக்கத்திற்காக வீட்டுச் சொத்தின் சொத்தை வங்கியில் அடமானம் வைக்கவும். சமூகம் சிறப்பு பொதுக்குழு கூட்டத்தில் ஒரு தீர்மானத்தை நிறைவேற்ற வேண்டும் மற்றும் கூட்டுறவு சங்கங்களின் துணை பதிவாளருக்கு அனுப்ப வேண்டும். துணை பதிவாளரிடம் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட தீர்மானத்தின் ஒப்புதல், வங்கியால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட விண்ணப்ப படிவத்துடன், பிற ஆவணங்களுடன் இணைக்கப்பட வேண்டும். மேலும் பார்க்க: மும்பைக்காரர்கள் எடுத்துக்கொள்கிறார்கள் பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சுய-மறுவடிவமைப்பு இந்த ஆவணங்களில் பதிவுச் சான்றிதழ் நகல்கள், சமூகத்தின் புதுப்பித்த சட்டங்கள், கடந்த மூன்று ஆண்டுகளாக தணிக்கை செய்யப்பட்ட நிதிநிலை அறிக்கைகள், குழு உறுப்பினர்களின் பட்டியல் போன்றவை அடங்கும். நிலம் மற்றும் கட்டிடத்தின் உரிமை, இதில் கடத்தல் ஒப்பந்தம், நிலம் வாங்கும் ஒப்பந்தம், சமூகம் நிலம் வாங்கிய இடம், சொத்து அட்டை நகல், 7/12 சாறு மற்றும் கட்டிடத்தின் அசல் திட்டம் ஆகியவை அடங்கும். விண்ணப்ப படிவத்துடன் முன்மொழியப்பட்ட மறுவடிவமைப்பின் திட்ட அறிக்கையின் நகல், விரிவான பட்ஜெட் மற்றும் திட்டத்தின் செலவை பிரித்தல் மற்றும் அத்தகைய அனுமதிகளை வழங்க அதிகாரம் பெற்ற அதிகாரத்தின் ஒப்புதல்களின் நகல்களுடன் இருக்க வேண்டும். அனைத்து உறுப்பினர்களின் விவரங்களையும், அவர்களின் வணிக முகவரி, சொந்த ஊர்களின் முகவரி, ஆதார் அட்டை மற்றும் பான் கார்டுகளையும் சமூகம் அளிக்க வேண்டும். உறுப்பினர்கள் தங்கள் ஐடிஆர் தாக்கல் செய்யாத நிலையில் வருமான வரி கணக்கு (ஐடிஆர்) மற்றும் சம்பள சீட்டுகளின் நகல்களையும் வழங்க வேண்டும். நிதிக்காக வங்கியை அணுகுவதற்கு முன், சமூகம் ஒரு கட்டிடக் கலைஞர், சட்ட ஆலோசகர்கள், திட்ட மேலாண்மை ஆலோசகர்கள், பட்டயதாரர்களை நியமிக்க வேண்டும். கணக்காளர்கள், முதலியன மற்றும் அவர்களுடன் நிறைவேற்றப்பட்ட ஒப்பந்தங்களின் நகல்களை வழங்கவும்.

மும்பையின் சுய மறுவடிவமைப்பு திட்டத்திற்கான கடன் தொகை மற்றும் வட்டி விகிதம்

சுய-மேம்பாட்டுத் திட்டத்தின் கீழ் கிடைக்கும் அதிகபட்சக் கடன் தொகை , வங்கியால் ரூ .50 கோடியாக கட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. இந்த திட்டத்தின் கீழ் கடன் ஏழு வருடங்களுக்கு கிடைக்கும், அதில் இரண்டு வருடங்கள் தடைக்காலம் ஆகும், இதன் போது வங்கிக்கு பணம் செலுத்த வேண்டியதில்லை. 50 கோடிக்கு மேல் செலவாகும் மறுவடிவமைப்பு திட்டங்களுக்கு, கடன் காலம் 10 ஆண்டுகள் மற்றும் ஆரம்ப தடை காலம் மூன்று ஆண்டுகள். இருப்பினும், தடைக்காலம் முடிந்தவுடன், திரட்டப்பட்ட வட்டியை ஒரே நேரத்தில் செலுத்த வேண்டும். வட்டி நிலுவைத் தொகையை செலுத்தியவுடன், கடனை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கு, செலுத்த வேண்டிய தவணைகளின் அளவை வங்கி தீர்மானிக்கும். கடனை அதன் அசல் காலத்திற்கு முன்பே திருப்பிச் செலுத்த முடியும் மற்றும் வங்கி எந்த முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதத்தையும் வசூலிக்காது என்பது குறிப்பிடத்தக்கது. தற்போது, இந்த திட்டத்தின் கீழ் வழங்கப்படும் கடன்களுக்கு வங்கி ஆண்டுக்கு 12.50 சதவீத வட்டி வசூலிக்கிறது. சமுதாயமும் அதன் உறுப்பினர்களும் திட்டச் செலவில் குறைந்தபட்சம் 15 சதவிகிதத்தையும், மீதமுள்ள 85 சதவிகிதத்தையும் அதிகபட்சமாக ரூ .50 கோடிக்கு வங்கியால் வழங்க வேண்டும். ஒரு பாதுகாப்பாக, சமூகம் ஒன்றை செயல்படுத்த வேண்டும் 'ஆங்கில அடமானம்', வங்கியுடன் சமுதாயத்தின் சொத்து தொடர்பாக, கட்டப்பட உத்தேசிக்கப்பட்ட கட்டிடம் உட்பட.

சுய மேம்பாட்டுக்கான முத்திரைத்தாள் சலுகை

வீட்டுவசதி சங்கத்தின் தற்போதைய பிளாட் உரிமையாளர்களுக்கு, புதிய கட்டிடத்தில் ஒதுக்கப்பட்ட குடியிருப்புகளைப் பொறுத்தவரையில், முத்திரை வரி பொறுப்பு இருக்காது. இருப்பினும், பிரதான் மந்திரி ஆவாஸ் யோஜனாவின் கீழ் தற்போதுள்ள உறுப்பினர்களுக்குக் கூடுதலாகக் கொடுக்கப்படும் கூடுதல் குடியிருப்புகளுக்கு, முத்திரை கட்டணம் 1,000 ரூபாய் மட்டுமே. உறுப்பினர் முன்பு வைத்திருந்ததை விட அதிக பகுதி ஒதுக்கப்பட்டிருந்தாலும், முத்திரைத்தாள் மீதான வரம்பு பொருந்தும். திறந்த சந்தை விலையில் விற்கப்படும் கூடுதல் குடியிருப்புகளைப் பொறுத்தவரையில், முத்திரைத்தாள் கட்டண முத்திரை கட்டண விகிதங்களின்படி செலுத்தப்பட வேண்டும்.

கூடுதல் FSI இன் நன்மை, பிரீமியத்தில் சலுகை மற்றும் TDR இல் தள்ளுபடி

வீட்டுவசதிச் சங்கத்தால் மறுவடிவமைப்பு மேற்கொள்ளப்படும் பட்சத்தில், அந்தச் சமூகத்தின் மேம்பாட்டு விதிமுறைகளின் கீழ் 10%கூடுதல் FSI க்கு உரிமை உண்டு. அபிவிருத்தி உரிமைகளை மாற்றுவதற்கு (TDR) கூட, சமுதாயத்தால் செலுத்தப்படும் சாதாரண கட்டணங்களில் 50% கட்டணமாக இருக்கும். பல்வேறு பிரீமியங்களை செலுத்துவதில், சமுதாயத்திற்கு தள்ளுபடிக்கு உரிமை உண்டு கூடுதல் FSI ஐப் பயன்படுத்துதல்.

சுய மறுவடிவமைப்பைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது முன்னெச்சரிக்கைகள்

ஒரு கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பு என்பது பெரும் தொகையை கையாளும் மற்றும் பல்வேறு நபர்களுக்கு ஒப்பந்தங்களை வழங்குவதை உள்ளடக்கியிருப்பதால், வீட்டுவசதி சங்கத்தின் உறுப்பினர்கள் நிர்வாக குழுவில் உறுப்பினர்களாக இருக்க நேர்மையான நபர்களைத் தேர்ந்தெடுப்பது முக்கியம். நிர்வாக குழு உறுப்பினர்களால் முறைகேடுகள் நடந்ததாக பல குற்றச்சாட்டுகள் உள்ளன, இது திட்டத்தை நிறைவு செய்வதில் தாமதம் மற்றும் செலவு அதிகரிப்புக்கு வழிவகுக்கிறது. 

சுய மறுவடிவமைப்புக்கான படிப்படியான செயல்முறை என்ன?

படி 1: சங்க உறுப்பினர்களிடமிருந்து அனுமதி பெறவும்

சமூகத்தின் குடியிருப்பாளர்கள் / உறுப்பினர்களிடமிருந்து ஒப்புதல் பெறுவது முதல் படியாகும். சமூகம் அனைத்து உறுப்பினர்களின் சிறப்பு பொதுக்குழு கூட்டத்தை கூட்டும்போது இதைச் செய்ய முடியும் மற்றும் உள்ளூர் பதிவாளரின் பிரதிநிதி கூட்டத்தை நடத்துவார். மகாராஷ்டிரா கூட்டுறவு சங்கங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 79A படி, 51% குடியிருப்பு உரிமையாளர்கள் புனரமைப்பு திட்டத்திற்கு ஒப்புதல் அளித்து ஒப்புதல் கையெழுத்திட வேண்டும். எதிர்கால பயன்பாட்டிற்காக இந்த ஒப்புதலின் நகலை வைத்திருக்க வேண்டும்.

படி 2: சாத்தியக்கூறு ஆய்வை முடிக்கவும்

ஒப்புதலில் மொத்த குடியிருப்பாளர்களில் பாதிக்கும் மேற்பட்டவர்கள் கையெழுத்திட்டவுடன், சமூகம் ஒரு கட்டிடக் கலைஞரை நியமிக்க வேண்டும், அவர் ஒரு சாத்தியக்கூறு அறிக்கையை உருவாக்குவார், அதில் இருக்கும் கட்டிடத் திட்டம், தரை இடம் ஆகியவை இருக்க வேண்டும் அட்டவணை, இருக்கும் அலகுகளின் அளவு, TDR, பூஞ்சை FSI மற்றும் திட்டத்தின் செயல்பாட்டில் உள்ள மொத்த செலவு. விற்பனை கூறுகளாக எந்தவொரு கூடுதல் வளர்ச்சிக்கான சாத்தியக்கூறுகளையும் அறிக்கை பட்டியலிடும். இது மூன்று பிரிவுகளாகப் பிரிக்கப்படும் – தொழில்நுட்ப, நிதி மற்றும் சுய மறுவடிவமைப்பின் பிற நன்மைகள்.

படி 3: ஆவண சரிபார்ப்பு

சுய மறுவடிவமைப்புடன் முன்னேற, சமூகம் அதன் பெயரில் ஒரு பரிமாற்ற பத்திரத்தை வைத்திருக்க வேண்டும். அந்த நிலம் மாநில அதிகாரம் அல்லது மகாராஷ்டிரா வீட்டுவசதி மற்றும் பகுதி மேம்பாட்டு ஆணையத்திற்கு (MHADA) சொந்தமாக இருந்தால், உரிமையாளரிடமிருந்து தடையில்லா சான்றிதழ் பெறப்பட வேண்டும். பிற தேவையான ஆவணங்கள்:

• சங்கிலி மற்றும் முக்கோண ஆய்வு (CTS) திட்டம்
• 7/12 சாறு
• வளர்ச்சித்திட்டம்
• பதிவு சான்றிதழ்
• குழு உறுப்பினர்களின் பட்டியல்
• அங்கீகரிக்கப்பட்ட வசதிகளின் பட்டியல்
• பின்னடைவு பகுதி விவரங்கள்
• சதி பகுதி அளவீடுகள்
• மறுவடிவமைப்புக்கான அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்கள்
• ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ்
• குறைந்தபட்சம் கடந்த மூன்று ஆண்டுகளுக்கு நிதிநிலை அறிக்கைகள் தணிக்கை செய்யப்பட்டது
• அனைத்து சமூக உறுப்பினர்களின் விவரங்கள், உண்மையான திட்டத்தின் படி அவர்களின் அலகு அளவுகள் உட்பட

படி 4: கப்பலில் நிபுணர்களை அழைத்து வாருங்கள்

நீங்கள் பட்டயக் கணக்காளர் மற்றும் சட்ட ஆலோசகர் போன்ற நிபுணர்களின் குழுவை நியமிக்க வேண்டும். நீங்கள் கணக்குகள், வருமான வரி மற்றும் ஜிஎஸ்டி வருமானத்தை பராமரிக்க வேண்டும். ஒரு சட்ட ஆலோசகர் இணக்கங்கள் மற்றும் RERA பதிவில் உங்களுக்கு உதவுவார். நீங்கள் ஒரு ஒப்பந்ததாரரை நியமிக்க வேண்டும், அவர் கட்டுமானத்தை கவனிப்பார். உங்களுக்கு ஒரு கட்டிடக் கலைஞரும் தேவை, அவர் பட்ஜெட்டை இறுதி செய்ய உதவுவார்.

படி 5: ஒப்புதல்களைப் பெறுங்கள்

மகாராஷ்டிரா அரசு சுய-மறுவடிவமைப்பு திட்டங்களுக்காக ஒற்றை சாளர அனுமதி அமைப்பைத் தொடங்கியுள்ளது. கடலோர ஒழுங்குமுறை மண்டலம், போக்குவரத்து, தீ, பாதுகாப்பு, விமானப் போக்குவரத்து மற்றும் பிற அதிகாரிகளின் NOC கள் உட்பட இதுபோன்ற திட்டங்களுக்கு கிட்டத்தட்ட 55-60 அனுமதி தேவை.

படி 6: நிதியைப் பெறுங்கள்

சமூகம் மறுவடிவமைப்பு திட்டத்திற்காக எந்தவொரு வீட்டு நிதி நிறுவனம்/வங்கியிடமிருந்து கடனை வாங்கலாம். இதற்காக, ஆதார் அட்டை மற்றும் பான் கார்டு உட்பட அனைத்து சமூக உறுப்பினர்களின் விவரங்களையும் வங்கியில் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். இதனுடன், கட்டடக் கலைஞர்கள், சட்ட ஆலோசகர்கள் மற்றும் மறுவடிவமைப்பு திட்டத்திற்காக பணியமர்த்தப்பட்ட மற்ற அனைத்து நிபுணர்களுடனும் நிறைவேற்றப்பட்ட ஒப்பந்தங்கள், வங்கியில் சமர்ப்பிக்கப்பட வேண்டும். சமுதாயத்தின் பெயரில் நிலுவையில் உள்ள நிலுவைகள் அல்லது குடியிருப்பாளர்களிடமிருந்து நிலுவையில் உள்ள பராமரிப்பு கட்டணம் எதுவும் இருக்கக்கூடாது. தற்போது, சுய-மறுவடிவமைப்பு திட்டத்தின் கீழ் சங்கங்களுக்கு அனுமதிக்கப்படும் கடன் தொகை, ஏழு ஆண்டுகளுக்கு ரூ .50 கோடியாக கட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.

படி 7: தற்காலிக ஏற்பாடுகள்

நிதி கிடைத்தவுடன் வழங்கப்பட்டது, நீங்கள் கட்டுமானப் பணியைத் தொடங்கலாம். இருப்பினும், திட்டம் நிறைவடையும் வரை, குடியிருப்பாளர்கள் தங்குவதற்கான தற்காலிக ஏற்பாடுகள் செய்யப்பட வேண்டும். கட்டிடக் கலைஞர் கட்டிடத் திட்டத்தை நகராட்சி நிறுவனத்திடம் இருந்து பெற்றவுடன், சமுதாயம் பிரீமியம் கட்டணத்தை செலுத்த வேண்டும். திட்டத்தில் புதிய விற்பனை அலகுகள் சேர்க்கப்பட்டால், சட்ட ஆலோசகர் RERA இன் கீழ் திட்டத்தை பதிவு செய்வார்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

சுய மறுவடிவமைப்பு செயல்முறை என்ன?

மறு அபிவிருத்திப் பணிகள் சமூகத்தினால் மேற்கொள்ளப்படும் போது, அதன் உறுப்பினர்களின் மேற்பார்வையுடன், அது சுய-மறுவளர்ச்சி என அறியப்படுகிறது. இந்த நன்மை 30 ஆண்டுகள் நிறைவடைந்த கட்டிடங்களுக்கு மட்டுமே கிடைக்கும். கட்டிடம் அமைந்துள்ள நிலம், அரசு நிலமாகவோ அல்லது தனியார் நிலமாகவோ இருக்கலாம்.

மறுவளர்ச்சிக்கு PMC அவசியமா?

அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரத்தால் பராமரிக்கப்படும் ஒப்பந்தக்காரர்கள் குழுவிலிருந்து, கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பிற்காக, வீட்டுவசதி சங்கம் ஒரு ஒப்பந்ததாரரை நியமிக்க வேண்டும்.

மறு அபிவிருத்திக்காக மும்பையில் FSI என்றால் என்ன?

வீட்டுவசதிச் சங்கத்தால் மறுவடிவமைப்பு மேற்கொள்ளப்படும் பட்சத்தில், அந்தச் சமூகத்தின் மேம்பாட்டு விதிமுறைகளின் கீழ் 10%கூடுதல் FSI க்கு உரிமை உண்டு.

(The author is a tax and investment expert with over 35 years’ experience)

(With inputs from Surbhi Gupta)