இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் ( REITs ) ஒரு புதுமையான முதலீட்டு வழி, ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பங்குச் சந்தைகளின் பகுதிகளை இணைக்கிறது. சொத்து சொத்து முதலீட்டிற்கு ஒரு நெறிப்படுத்தப்பட்ட அணுகுமுறையை வழங்குவதன் மூலம், REIT கள் பரஸ்பர நிதிகளைப் போலவே செயல்படுகின்றன. வழக்கமான வருமானத்தைப் பெறவும், முதலீட்டு இலாகாக்களை விரிவுபடுத்தவும், காலப்போக்கில் தங்கள் மூலதனத்தை அதிகரிக்கவும், பல்வேறு வகையான முதலீட்டாளர்களை அவை செயல்படுத்துகின்றன. ஸ்திரத்தன்மை மற்றும் வளர்ச்சி வாய்ப்புகளின் இந்த கலவையானது, வருமானம் ஈட்டுதல் மற்றும் நீண்ட கால செல்வக் குவிப்பு ஆகியவற்றை சமநிலைப்படுத்தும் நோக்கத்துடன் முதலீட்டாளர்களுக்கு REIT களை கவர்ச்சிகரமான தேர்வாக வழங்குகிறது. இந்தக் கட்டுரையின் மூலம் இந்தியாவில் உள்ள REITகளை ஆழமாக ஆராயுங்கள், அவற்றின் வகைகள், நன்மைகள் மற்றும் தொடர்புடைய அபாயங்களை உள்ளடக்கியது.
REIT என்றால் என்ன?
REIT கள், 'ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்', வருமானம் ஈட்ட ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை சொந்தமாக மற்றும் நிர்வகிக்கும் நிறுவனங்கள் என வரையறுக்கப்படுகிறது. இந்த நிறுவனங்கள் மதிப்புமிக்க ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள் மற்றும் அடமானங்களைக் கொண்ட போர்ட்ஃபோலியோக்களை மேற்பார்வையிடுகின்றன. உதாரணமாக, அவர்கள் சொத்துக்களை குத்தகைக்கு விடலாம் மற்றும் குத்தகைதாரர்களிடமிருந்து வாடகை வசூலிக்கலாம். வாடகை சேகரிக்கப்பட்ட வருமானம் பங்குதாரர்களிடையே ஈவுத்தொகையாக விநியோகிக்கப்படுகிறது. REIT கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக மதிப்புள்ள ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை வெளிப்படுத்தவும் மற்றும் டிவிடெண்ட் வருமானத்தை ஈட்டவும் வாய்ப்பளிக்கின்றன, காலப்போக்கில் அவர்களின் மூலதனத்தை அதிகரிக்கும். இது முதலீட்டாளர்கள் மூலதனப் பாராட்டு மற்றும் வருமானம் ஈட்டுவதில் இருந்து பயனடைய அனுமதிக்கிறது. பெரியதாக இருந்தாலும் சிறியதாக இருந்தாலும் எல்லா அளவுகளிலும் முதலீட்டாளர்கள் REIT களில் முதலீடு செய்து பலன்களைப் பெறலாம். உதாரணமாக, சிறிய முதலீட்டாளர்கள், பெரிய அளவிலான வணிக ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய மற்றவர்களுடன் சேரலாம். REIT போர்ட்ஃபோலியோக்களில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள சொத்துகளின் வகைகள் மாறுபடலாம் மற்றும் தரவு மையங்கள், சுகாதார வசதிகள், உள்கட்டமைப்பு, அடுக்குமாடி வளாகங்கள் மற்றும் பலவற்றை உள்ளடக்கியிருக்கலாம்.
இந்தியாவில் REITகளின் பரிணாமம்
ரியல் எஸ்டேட்டில் ஆர்வமுள்ள தனிநபர்களிடமிருந்து முதலீடுகளை திரட்டுவதன் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டை எளிதாக்குவதற்கான பரஸ்பர நிதிகளுக்கு ஒத்த முதலீட்டு வாகனமாக 1960 களில் REIT கள் USA இல் தோன்றின. வளமான ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் காரணமாக முதலீட்டாளர்கள் கணிசமான ஈவுத்தொகையைப் பெற்றனர், மேலும் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களை ஊக்குவித்து முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்கள் இருவருக்கும் பயனளித்தனர். இந்தியாவில், SEBI 2007 இல் REIT களை அறிமுகப்படுத்தியது, அவற்றின் செயல்பாட்டை எளிதாக்குவதற்கான விதிமுறைகளை செயல்படுத்தியது. தற்போது, இந்திய பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள REITகளை SEBI உன்னிப்பாகக் கண்காணித்து ஒழுங்குபடுத்துகிறது.
இந்தியாவில் REITகள்
தற்போது, இந்தியாவில் மூன்று REITகள் மட்டுமே உள்ளன:
- தூதரக அலுவலக பூங்காக்கள் REIT
- புரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் நம்பிக்கை
- மைண்ட்ஸ்பேஸ் வணிக பூங்காக்கள் REIT
இருப்பினும், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள மற்ற முக்கிய வீரர்கள் எதிர்காலத்தில் தங்கள் REITகளை தொடங்குவார்கள் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
இந்தியாவில் REIT களின் வகைகள்
இந்தியாவில், பல்வேறு REIT முதலீடுகள் உள்ளன, ஒவ்வொன்றும் ரியல் எஸ்டேட்டில் தனி கவனம் செலுத்துகின்றன. மிகவும் பொதுவான வகைகளில் பின்வருவன அடங்கும்:
அடமான REITகள்
இந்த REITகள் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவர்களுக்கு கடன்களை வழங்குகின்றன, மேலும் சிலர் mREITகள் எனப்படும் ஏற்கனவே உள்ள அடமானங்களைப் பெறலாம். அடமானத்தின் மீதான வட்டியில் இருந்து அவர்கள் பணம் சம்பாதிக்கிறார்கள். கடன் பரஸ்பர நிதிகள் போன்ற செயல்பாட்டில், REIT கள் அதிக ஆபத்து காரணிகளை உள்ளடக்கியது.
ஈக்விட்டி REITகள்
இந்த REITகள் குடியிருப்பு வளாகங்கள், ஹோட்டல்கள், அலுவலகங்கள் மற்றும் தொழிற்பேட்டைகள் போன்ற சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கின்றன. முதன்மையாக சொத்து வாடகை மற்றும் விற்பனை மூலம் வருமானம் ஈட்ட ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை வாங்குதல், நிர்வகித்தல், அபிவிருத்தி செய்தல் மற்றும் விற்பனை செய்வதில் அவர்கள் ஈடுபடுகின்றனர். ஈட்டப்பட்ட லாபம் ஈவுத்தொகையாக முதலீட்டாளர்களிடையே விநியோகிக்கப்படுகிறது.
சில்லறை REITகள்
இந்த REITகள் ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகள், ஷாப்பிங் மால்கள், மளிகைக் கடைகள் மற்றும் பல்பொருள் அங்காடிகள் உள்ளிட்ட சில்லறை விற்பனைத் துறையில் முதலீடு செய்வதில் கவனம் செலுத்துகின்றன. இந்த விற்பனை நிலையங்களைச் செயல்படுத்துவதற்குப் பதிலாக, சில்லறை விற்பனையாளர்களுக்கு இடங்களை வாடகைக்கு விடுவதில் கவனம் செலுத்துகின்றனர். இந்த REIT இலிருந்து வருமானம் சில்லறை விற்பனையின் செயல்திறனைப் பொறுத்தது துறை.
ஹெல்த்கேர் REITகள்
இந்த REITகள் சுகாதார கிளினிக்குகள், மருத்துவமனைகள், மருத்துவ நிறுவனங்கள் மற்றும் பிற சுகாதார வசதிகளை இயக்க தேவையான ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்கின்றன. சுகாதார சேவைகளுக்கான தேவை அதிகரித்து வருவதால், ஹெல்த்கேர் REITகள் முதலீட்டாளர்களுக்கு நம்பிக்கைக்குரிய முதலீட்டு வாய்ப்புகளை வழங்குகின்றன.
குடியிருப்பு REITகள்
இந்த REIT கள், நுழைவு சமூகங்கள், அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் மற்றும் வீட்டுத் திட்டங்கள் போன்ற குடியிருப்பு சொத்துக்களை பெற்று நிர்வகிக்கின்றன. இந்தியாவில் குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கான தேவை அதிகரித்துள்ள நிலையில், குடியிருப்பு REITகள் நேர்மறையான வளர்ச்சியை அனுபவிக்கின்றன.
அலுவலக REITகள்
இந்த REITகள் அலுவலக சொத்துக்களில் முதலீடு செய்து வாடகை மூலம் வருமானம் ஈட்டுகின்றன.
REITகள் எப்படி வேலை செய்கின்றன?
REIT களின் வகைப்பாட்டின் அடிப்படையில் முதலீட்டாளர்கள் பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் நிதிகளிலிருந்து தேர்ந்தெடுக்கலாம். எடுத்துக்காட்டாக, ஈக்விட்டி REITகள் ஹோட்டல்கள், ஷாப்பிங் சென்டர்கள், அலுவலகங்கள் மற்றும் குடியிருப்புகள் போன்ற பண்புகளை உள்ளடக்கியது, அதே சமயம் அடமான REITகள் அடமான ஆதரவுப் பத்திரங்கள் அல்லது முதலீடுகளில் பெறப்படும் வட்டியிலிருந்து வருமானத்தைப் பெறுகின்றன. உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு மற்றும் கட்டமைக்கப்பட்ட நிர்வாகத்தை நம்பி உள்நாட்டிலும் சர்வதேச அளவிலும் முதலீடுகளை ஊக்குவிக்கும் வகையில் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகளை எளிதாகவும் விரைவாகவும் கலைக்க REITகள் உதவுகின்றன.
ஒரு நிறுவனம் REIT ஆக எவ்வாறு தகுதி பெறுகிறது?
ஒரு நிறுவனம் REIT ஆக தகுதி பெற, அது பல தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும், அவற்றுள்:
- முழுமையாக மாற்றக்கூடிய பங்குகளை வழங்குதல்
- இருப்பது ஒரு நிறுவனம் அல்லது வணிக அறக்கட்டளை
- இயக்குநர்கள் அல்லது அறங்காவலர் குழுவால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது
- அதன் வரிக்கு உட்பட்ட வருமானத்தில் குறைந்தது 90% பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகையாக விநியோகித்தல்
- குறைந்தது 100 பங்குதாரர்களைக் கொண்டிருத்தல்
- ஒவ்வொரு ஆண்டும் ஐந்து நபர்களுக்கு மேல் நிறுவனத்தின் பங்குகளில் 50% க்கும் அதிகமாக வைத்திருப்பதை உறுதி செய்தல்
- நிறுவனத்தின் சொத்துக்களில் 20% வரி விதிக்கக்கூடிய REIT துணை நிறுவனங்களில் பங்குகள் இருப்பதை உறுதி செய்தல்
- அடமான வட்டி அல்லது வாடகை மூலம் மொத்த வருமானத்தில் குறைந்தது 75% உருவாக்குதல்
- REIT இன் ஒட்டுமொத்த வருவாயில் குறைந்தபட்சம் 95% முதலீட்டிற்காக ஒதுக்கீடு செய்தல்
- ரியல் எஸ்டேட்டில் குறைந்தது 75% சொத்துக்களை முதலீடு செய்தல்
இந்தியாவில் REITகளுக்கான ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பு
2007 இல் SEBI அறிமுகப்படுத்திய வழிகாட்டுதல்களுடன், ஒப்பீட்டளவில் சமீபத்தில் இந்தியாவில் REITகள் தோன்றின. இந்தியாவில் REITகளுக்கான தற்போதைய SEBI வழிகாட்டுதல்கள் செப்டம்பர் 2014 இல் நிறுவப்பட்டது. இந்திய சூழலில், ஒரு ஸ்பான்சர், ஒரு மேலாளர் அடங்கிய மூன்று அடுக்கு கட்டமைப்பில் REIT செயல்படுகிறது. மற்றும் ஒரு அறங்காவலர். செபியால் கோடிட்டுக் காட்டப்பட்டுள்ளபடி அவர்களின் பாத்திரங்கள் மற்றும் பொறுப்புகள் பின்வருமாறு:
- ஸ்பான்சர் : பொதுவாக, REIT நிறுவப்படுவதற்கு முன்பு சொத்துக்களை வைத்திருந்த ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் ஸ்பான்சராக செயல்படுகிறது. உதாரணமாக, BSREP India Office Holdings, US-ஐ தளமாகக் கொண்ட இந்திய துணை நிறுவனமாகும் Brookfield Asset Management Inc., Brookfield REIT க்கு ஸ்பான்சராக செயல்படுகிறது. ஸ்பான்சரின் கடமைகளில் REIT ஐ அமைப்பது, அறங்காவலரை நியமித்தல் மற்றும் REITக்குப் பிறகு முதல் மூன்று ஆண்டுகளுக்கு யூனிட்களில் கட்டாயமாக 25% பங்கு வைத்திருப்பது ஆகியவை அடங்கும், இந்தக் காலகட்டத்திற்குப் பிறகு, ஸ்பான்சரின் பங்கு மொத்த நிலுவையில் உள்ள REIT யூனிட்களில் 15% ஆகக் குறைக்கப்படலாம்.
- மேலாளர் : REIT மேலாளர் பொதுவாக வசதிகள் மேலாண்மையில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு நிறுவனம். உதாரணமாக, ப்ரூக்ஃபீல்ட் REIT வழக்கில், ப்ரூக்ப்ராப் மேலாண்மை சேவைகள் மேலாளராக நியமிக்கப்பட்டுள்ளது. அவர்களின் பொறுப்புகளில் அறக்கட்டளையின் சொத்துக்களை நிர்வகித்தல், முதலீட்டு முடிவுகளை எடுப்பது மற்றும் REIT மூலம் சரியான நேரத்தில் அறிக்கையிடல் மற்றும் வெளிப்படுத்துதலை உறுதி செய்தல் ஆகியவை அடங்கும்.
- அறங்காவலர் : REIT அறங்காவலர்கள் பொதுவாக அறங்காவலர் சேவைகளை வழங்கும் சிறப்பு நிறுவனங்கள். எடுத்துக்காட்டாக, Axis Trustee Services Limited தூதரக பூங்காக்கள் REIT மற்றும் Brookfield REIT ஆகிய இரண்டிற்கும் அறங்காவலராக செயல்படுகிறது. அறங்காவலர்களின் நலனுக்காக அறக்கட்டளையின் சொத்துக்களை அறங்காவலர்களாக வைத்திருப்பதற்கு பொறுப்பாளிகள் பொறுப்பாவார்கள், அவர்கள் மேலாளரின் செயல்பாடுகளை மேற்பார்வையிடுகிறார்கள் மற்றும் ஈவுத்தொகைகளை சரியான நேரத்தில் விநியோகிப்பதை உறுதி செய்கிறார்கள்.
REIT களின் நன்மைகள்
இந்தியாவில் REIT களில் முதலீடு செய்வது பல நன்மைகளை வழங்குகிறது, அவற்றுள்:
- மலிவு முதலீடு : நேரடி சொத்து முதலீட்டுடன் ஒப்பிடும்போது REIT பங்குகளை வாங்குவது ஒப்பீட்டளவில் மலிவானது. முதலீட்டாளர்கள் பெரிய தொகையை முதலீடு செய்யாமல் குறைந்த எண்ணிக்கையிலான யூனிட்களை வாங்கலாம்.
- வெளிப்படைத்தன்மை : REITகள் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன, முதலீட்டாளர்களுக்கு முதலீட்டு முடிவை எடுப்பதற்கு முன் ஆன்லைனில் தொடர்புடைய அனைத்து தகவல்களையும் எளிதாக அணுகலாம்.
- சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றது : REIT கள் குறிப்பாக சிறிய முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றது, ஏனெனில் அவை பில்டர்களுடன் நேரடியான பரிவர்த்தனைகளில் ஈடுபடாது. நேரடி சொத்து முதலீடுகளை விட அவை குறைந்த பணப்புழக்க அபாயங்களைக் கொண்டுள்ளன.
- குறைந்த மோசடி ஆபத்து : REIT கள் SEBI ஆல் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன, இதன் விளைவாக மற்ற முதலீட்டு விருப்பங்களுடன் ஒப்பிடும்போது மோசடிக்கான வாய்ப்பு குறைவு.
- நம்பகமான வருமானம் : REIT கள் வாடகை வருமானத்திலிருந்து பெறப்பட்ட ஈவுத்தொகை மூலம் நம்பகமான வருமானத்தை வழங்குகின்றன.
REIT களின் குறைபாடுகள்
இந்தியாவில் REIT களில் முதலீடு செய்வது பல குறைபாடுகளுடன் வருகிறது, அவற்றுள்:
- அதிக வரிச்சுமை : REIT களில் இருந்து கிடைக்கும் ஈவுத்தொகை மற்ற முதலீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக வரி விகிதங்களுக்கு உட்பட்டது.
- வரையறுக்கப்பட்ட வளர்ச்சி திறன் : முதலீட்டாளர்களுக்கு வருவாயின் பெரும் பகுதியை விநியோகிப்பதன் காரணமாக REITகள் மட்டுப்படுத்தப்பட்ட வளர்ச்சி திறனைக் கொண்டிருக்கலாம்.
- அதிக கட்டணங்கள் மற்றும் அதிகரித்த ஆபத்து : REIT முதலீடுகள் பெரும்பாலும் அதிக அளவில் வருகின்றன கட்டணம் மற்றும் உயர்ந்த அபாயங்களுடன் தொடர்புடையது.
- வரையறுக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடு : REIT களில் முதலீட்டாளர்கள் அடிப்படை பண்புகளின் செயல்திறன் மற்றும் மேலாண்மை முடிவுகளின் மீது குறைந்தபட்ச கட்டுப்பாட்டைக் கொண்டுள்ளனர்.
- ரியல் எஸ்டேட் சந்தை போக்குகளுக்கு பாதிப்பு : ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு REITகள் எளிதில் பாதிக்கப்படுகின்றன, இது அவற்றின் செயல்திறனை பாதிக்கலாம்.
- பங்கு விற்பனையில் கட்டுப்பாடுகள் : முன்னரே தீர்மானிக்கப்பட்ட காலத்திற்கு REIT பங்குகளை விற்பதில் கட்டுப்பாடுகள் இருக்கலாம்.
இந்தியாவில் REIT கள் மீதான வரி
REIT களில் முதலீடு செய்வதைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, வரி தாக்கங்களைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
- குறுகிய கால மூலதன ஆதாய வரி : வாங்கிய ஒரு வருடத்திற்குள் REIT யூனிட்களை லாபத்தில் விற்றால், நீங்கள் 15% குறுகிய கால மூலதன ஆதாய வரிக்கு உட்பட்டு இருப்பீர்கள். எவ்வாறாயினும், விற்பனைக்கு முன் மூன்று ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக யூனிட்களை வைத்திருந்தால், ரூ. 1 லட்சத்திற்கு மேல் லாபம் ஈட்டினால், 10% நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரியைச் செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.
- ஈவுத்தொகை வருமானத்தின் வரிவிதிப்பு : ஈவுத்தொகையின் வரிவிதிப்பு REIT களில் இருந்து வரும் வருமானம் REIT க்கு சிறப்பு வரி சலுகை அந்தஸ்து உள்ளதா என்பதைப் பொறுத்தது. அவ்வாறு செய்தால், ஈவுத்தொகை வருமானத்திற்கு வரி விதிக்கப்படும், இல்லையெனில் அது வரி விதிக்கப்படாது.
- வட்டி வருமானத்திற்கு வரிவிதிப்பு : REIT களில் இருந்து பெறப்படும் அனைத்து வட்டி வருமானமும் வரிக்கு உட்பட்டது.
- SPV கடன் தள்ளுபடி வருமானத்தின் வரி சிகிச்சை e: ஸ்பெஷல் பர்ப்பஸ் வெஹிக்கிள் ( SPV ) கடனைத் தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் முதலீட்டாளருக்கு வரி விதிக்கப்படாது.
REIT களில் யார் முதலீடு செய்ய வேண்டும்?
REIT களில் முதலீடு செய்வதற்கு கணிசமான மூலதனம் தேவைப்படுகிறது, இது குறிப்பிடத்தக்க நிதிகளைக் கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றதாக அமைகிறது. நிதியுதவிகள், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள், ஓய்வூதிய நிதிகள் மற்றும் வங்கி அறக்கட்டளைத் துறைகள் போன்ற நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் இந்த நிதிக் கருவிகளில் திறம்பட முதலீடு செய்யலாம்.
இந்தியாவில் REIT களில் முதலீடு செய்வது எப்படி?
இந்தியாவில் REIT களில் முதலீடுகள் பல்வேறு வழிகளில் செய்யப்படலாம்:
- பரஸ்பர நிதிகள் : சில உள்நாட்டு பரஸ்பர நிதிகள் REIT களுக்கு வெளிப்பாட்டை வழங்குகின்றன, இருப்பினும் ரியல் எஸ்டேட் மீதான வெளிப்பாடு பெரும்பாலும் குறைவாகவே உள்ளது. மாற்றாக, சர்வதேச ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாட்டைத் தேடும் முதலீட்டாளர்கள் முடியும் கோடக் இன்டர்நேஷனல் REIT ஃபண்டில் முதலீடு செய்வதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
- ஆரம்ப பொதுச் சலுகைகள் (ஐபிஓக்கள்) : REIT ஐபிஓக்களில் முதலீடு செய்வதற்கு, அதனுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களைப் பற்றிய முழுமையான ஆராய்ச்சி மற்றும் புரிதல் தேவை. இந்திய REIT சந்தை இன்னும் வளர்ச்சியடைந்து வருவதால், வரம்புக்குட்பட்ட விருப்பங்களை வழங்குவதால், அடுத்த REIT IPO க்காக காத்திருப்பது ஒரு விவேகமான உத்தியாக இருக்கலாம்.
- பங்குச் சந்தைகள் : REIT அலகுகளை பங்குச் சந்தைகளில் வாங்கலாம். முதலீட்டாளர்களுக்கு இந்த யூனிட்களை வாங்க டீமேட் கணக்கு தேவை மற்றும் அவற்றின் விலைகள் தேவை மற்றும் செயல்திறனின் அடிப்படையில் மாறுபடும். தற்போது, இந்தியாவில் மூன்று REIT விருப்பங்கள் உள்ளன – Brookfield India Real Estate Trust, Mindspace Business Park REIT மற்றும் Embassy Office Parks REIT.
முதலீடு செய்வதற்கு முன் REITகளை மதிப்பிடுவதற்கான உதவிக்குறிப்புகள்
- ஆராய்ச்சி ஈவுத்தொகை மகசூல் : அதிக ஈவுத்தொகை விளைச்சலை வழங்குவதற்கான நேர்மறை பதிவுகளைக் கொண்ட நிறுவனங்களைத் தேடுங்கள். நிறுவனம் நீண்ட காலத்திற்கு மூலதன மதிப்பீட்டை எவ்வாறு எளிதாக்குகிறது என்பதை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள்.
- பங்குச் சந்தைகளைக் கவனியுங்கள் : நீண்ட கால ஈடுபாடு இல்லாமல் உங்கள் முதலீட்டுப் பிரிவை வேறுபடுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டால், பங்குச் சந்தைகள் மூலம் பங்குகளை வாங்குவதைக் கவனியுங்கள்.
- பலதரப்பட்ட சொத்துக்களைத் தேடுங்கள் : ஆபத்தைக் குறைக்க பல்வேறு சொத்துக்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களை வைத்திருக்கும் REITகளில் முதலீடு செய்யுங்கள்.
- ப.ப.வ.நிதிகள் மற்றும் பரஸ்பர நிதிகளைக் கவனியுங்கள் : பரிமாற்ற-வர்த்தக நிதிகளுக்கு (ETFகள்) மற்றும் REIT களில் முதலீடு செய்வதற்கான பரஸ்பர நிதிகள் தொழில் வல்லுநர்களால் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன, முதலீடுகளின் திறமையான நிர்வாகத்தை உறுதி செய்கின்றன.
- அனுபவம் வாய்ந்த நிறுவனங்களைத் தேர்ந்தெடுங்கள் : துறையில் நீண்ட வரலாற்றைக் கொண்ட நிறுவனங்களையும் அனுபவமிக்க குழுவையும் தேர்ந்தெடுக்கவும்.
- மேலாண்மை செயல்திறனை ஆய்வு செய்யுங்கள் : செயல்பாடுகள் மற்றும் நிதி மேலாண்மை விகிதங்கள் போன்ற அளவீடுகளின் அடிப்படையில் REITகளின் நிர்வாகக் குழுவை மதிப்பீடு செய்யவும். வருமானத்தை அதிகரிக்க, EPS இன் வளர்ச்சி மற்றும் தற்போதைய டிவிடெண்ட் வருமானம் போன்ற காரணிகளைக் கவனியுங்கள்.
Housing.com POV
ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பங்குச் சந்தைகளுக்கு இடையே உள்ள இடைவெளியைக் குறைக்கும் தனித்துவமான முதலீட்டு வாய்ப்பை இந்தியாவில் உள்ள REITகள் வழங்குகின்றன. REIT கள் முதலீட்டாளர்கள் வழக்கமான வருமானத்தை ஈட்டவும், அவர்களின் போர்ட்ஃபோலியோக்களை பல்வகைப்படுத்தவும் மற்றும் காலப்போக்கில் அவர்களின் மூலதனத்தை அதிகரிக்கவும் அனுமதிக்கின்றன, இது நீண்ட கால செல்வக் குவிப்புடன் வருமானத்தை சமநிலைப்படுத்துவதற்கான ஒரு கவர்ச்சிகரமான விருப்பமாக அமைகிறது. இந்தியாவில் REIT களின் பரிணாமம் SEBI ஆல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகளால் குறிக்கப்பட்டுள்ளது, அவற்றின் திறமையான செயல்பாடு மற்றும் ஒழுங்குமுறையை உறுதி செய்யும் நோக்கத்துடன். தற்போது, இந்தியாவில் மூன்று REITகள் உள்ளன, மேலும் எதிர்காலத்தில் சந்தையில் நுழையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. முதலீட்டாளர்கள் பல்வேறு வகையான REITகளில் இருந்து தேர்வு செய்யலாம், ஒவ்வொன்றும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் தனி கவனம் செலுத்துகிறது. REITகள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதைப் புரிந்துகொள்வது மற்றும் ஒரு நிறுவனம் REIT ஆக மாறுவதற்கான தகுதிகள் ஆகியவை முதலீட்டாளர்களுக்கு இந்த வழியைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். REITகளில் முதலீடு செய்வது மலிவு விலை போன்ற பலன்களை வழங்குகிறது முதலீட்டு விருப்பங்கள், வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நம்பகமான வருமானம், அதிக வரிச் சுமைகள், வரையறுக்கப்பட்ட வளர்ச்சி திறன் மற்றும் மேலாண்மை முடிவுகளில் வரையறுக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடு உள்ளிட்ட குறைபாடுகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். முதலீடு செய்வதற்கு முன் REIT களை மதிப்பிடுவதற்கு, டிவிடெண்ட் விளைச்சல், சொத்துப் பல்வகைப்படுத்தல், நிர்வாக செயல்திறன் மற்றும் வரிவிதிப்பு தாக்கங்கள் போன்ற காரணிகளின் முழுமையான ஆராய்ச்சி மற்றும் பரிசீலனை தேவைப்படுகிறது.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
REITகள் என்றால் என்ன, அவை எவ்வாறு செயல்படுகின்றன?
REIT கள் என்பது ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை வைத்திருக்கும் நிறுவனங்கள், வாடகை அல்லது விற்பனை மூலம் வருமானம் ஈட்டுதல் மற்றும் பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகையை விநியோகித்தல்.
REITகள் எந்த வகையான சொத்துகளில் முதலீடு செய்கின்றன?
REITகள் குடியிருப்பு வளாகங்கள், அலுவலகங்கள், ஹோட்டல்கள், மால்கள், சுகாதார வசதிகள் மற்றும் தொழிற்பேட்டைகளில் முதலீடு செய்கின்றன.
REIT களில் முதலீடு செய்வதன் நன்மைகள் என்ன?
REIT களின் நன்மைகளில் மலிவு, வெளிப்படைத்தன்மை, நம்பகமான ஈவுத்தொகை, போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தல் மற்றும் உயர் மதிப்பு சொத்துக்களை வெளிப்படுத்துதல் ஆகியவை அடங்கும்.
REIT களில் முதலீடு செய்வதால் ஏற்படும் அபாயங்கள் என்ன?
REITகளின் அபாயங்களில் வரையறுக்கப்பட்ட வளர்ச்சி, அதிக வரிகள், அதிக கட்டணம், சந்தை போக்குகளுக்கு பாதிப்பு, வரையறுக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடு மற்றும் பங்கு விற்பனை கட்டுப்பாடுகள் ஆகியவை அடங்கும்.
முதலீட்டாளர்கள் முதலீடு செய்வதற்கு முன் REITகளை எவ்வாறு மதிப்பிடலாம்?
ஈவுத்தொகை வருவாய், சொத்து பல்வகைப்படுத்தல், மேலாண்மை செயல்திறன், வரிவிதிப்பு மற்றும் முதலீட்டு விருப்பங்களின் அடிப்படையில் REIT களை மதிப்பிடலாம்.
| Got any questions or point of view on our article? We would love to hear from you. Write to our Editor-in-Chief Jhumur Ghosh at jhumur.ghosh1@housing.com |