சொத்து விற்கப்பட்டால் குத்தகைக்கு என்ன நடக்கும்?

பொதுவாக, சொத்து உரிமையாளர்கள் குத்தகைதாரர்களுடன் ஒரு சொத்தை விற்க திட்டமிட்டால், அவர்கள் குத்தகை முடிவடையும் வரை காத்திருக்கலாம். இருப்பினும், ஒரு சொத்து உரிமையாளர் கவர்ச்சிகரமான ஒப்பந்தத்துடன் வருங்கால வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்கும் காட்சிகள் இருக்கலாம். சட்டப்பூர்வமாக, ஒரு நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரர்களுடன் ஒரு சொத்தை விற்கலாம். இருப்பினும், உரிமையில் மாற்றம் குத்தகையில் ஏதேனும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துமா இல்லையா என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

சொத்து விற்கப்பட்டால் வாடகை ஒப்பந்தத்திற்கு என்ன நடக்கும்?

சட்ட வல்லுனர்களின் கூற்றுப்படி, வாடகை ஒப்பந்தத்தில் நில உரிமையாளரால் குத்தகைக்கு இடமாற்றம் செய்யப்படுவதை நிறுத்துவதற்கான வெளிப்படையான ஏற்பாடு இல்லாவிட்டால், 11 மாத வாடகை ஒப்பந்தமானது, உரிமையில் மாற்றம் ஏற்பட்டாலும் அதே வாடகையை செலுத்துவதற்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. இருப்பினும், வாடகை ஒப்பந்தத்தில் சில உட்பிரிவுகள் குறிப்பிடப்படவில்லை என்றால், புதிய சொத்து வாங்குபவருடன் புதிய வாடகை ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்ற வேண்டியிருக்கும். எனவே, அத்தகைய வாடகை ஒப்பந்தங்களில் போதுமான உட்பிரிவுகள் சேர்க்கப்பட வேண்டும், அதில் வீட்டு உரிமையாளர் குடியிருப்பை விற்க விரும்பினால், அது வாடகை ஒப்பந்தத்தின் கீழ் குத்தகைதாரரின் உரிமைகளுக்கு உட்பட்டது மற்றும் புதிய வாங்குபவர் புதிய வாடகையை நிறைவேற்ற வேண்டும். தற்போதுள்ள வாடகை ஒப்பந்தத்தின் அதே விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளில் குத்தகைதாரருடன் ஒப்பந்தம். அதாவது, தற்போதுள்ள வாடகை ஒப்பந்தம் செல்லுபடியாகும், ஆனால் புதிய வாங்குபவரும் குத்தகைதாரரும் அதே விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளில் புதிய குத்தகை ஒப்பந்தத்தை மீண்டும் செயல்படுத்த விரும்புகிறீர்களா இல்லையா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.

உரிமை மாற்றம் ஏற்படும் போது கவனிக்க வேண்டியவை

• தி தற்போதுள்ள நில உரிமையாளர், சொத்தின் தற்போதைய குத்தகை ஒப்பந்தம் குறித்து குத்தகைதாரருக்கும் புதிய வாங்குபவருக்கும் தெரிவிக்க வேண்டும்.
• குத்தகைதாரர் உரிமையாளருடன் புதிய குத்தகையில் கையெழுத்திட வேண்டியதில்லை. இருப்பினும், உரிமையாளர் குத்தகைக் காலத்தை நீட்டிப்பதன் மூலம் அல்லது சொத்தின் ஒட்டுமொத்த சதுர அடி அளவை அதிகரிப்பதன் மூலம் சலுகைகள் அல்லது வாடகைக் குறைப்புகளை வழங்கலாம்.
• உரிமையில் மாற்றம் ஏற்பட்டால், புதிய வாங்குபவர் கட்டமைப்பு மற்றும் அதன் குத்தகைதாரர்கள் இரண்டையும் பெறுவார். தற்போதுள்ள குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் கொடுக்கப்பட்டுள்ள விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளை புதிய உரிமையாளர் மதிக்க வேண்டும். புதுப்பித்தல் மற்றும் மேம்படுத்தல்கள் காரணமாக அதிக செலவுகள் இருக்கலாம், அதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
• குத்தகை ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்கும் போது புதிய வீட்டு உரிமையாளர் வாடகையை அதிகரிக்கலாம். குறைந்தபட்சம் 25 மாதங்கள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட காலத்திற்குள் குத்தகை காலாவதியாகும் வணிகச் சொத்துக்களில், குத்தகைதாரர்கள் திடீர் வாடகை அதிகரிப்பிலிருந்து காப்பாற்றப்படுவார்கள்.
• சொத்து வரி அதிகரிப்பு, அதிக சொத்து மேலாண்மை கட்டணம் போன்றவற்றின் விளைவாக புதிய நில உரிமையாளர்கள் அடிப்படை வாடகை மதிப்பை அதிகரிக்க அனுமதிக்கும் சில உட்பிரிவுகள் இருக்கலாம்.
• தொழில்துறை பயன்பாடு அல்லது இது போன்ற காரணங்களுக்காக கட்டமைப்பின் ஒரு பகுதியை மாற்றுவதன் காரணமாக கூடுதல் மூலதனச் செலவுகள் இருக்கலாம். நில உரிமையாளர் இவற்றை குத்தகைதாரர்களுக்கு அனுப்பலாம்.
• குத்தகைதாரரால் ஏற்கனவே உள்ள நில உரிமையாளருக்கு செலுத்தப்பட்ட பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகை புதிய நில உரிமையாளருக்கு மாற்றப்படுகிறது. ஒப்பந்தம் காலாவதியான பிறகு, புதிய வாங்குபவர் பாதுகாப்பு வைப்புத் தொகையைத் திரும்பப் பெறுவார்.
• புதிய நில உரிமையாளரின் முக்கிய நோக்கமாக இருந்தால் சுய-ஆக்கிரமிப்பு, புதுப்பித்தல், இடிப்பு அல்லது மறுவடிவமைப்பு, அவர்கள் ஏற்கனவே உள்ள குத்தகைதாரரின் புதுப்பித்தல் கோரிக்கையை மறுக்கலாம். இது தற்போதைய காலக்கெடு முடிந்த பிறகு குத்தகை முடிவுக்கு கொண்டு வரும்.