सब-रजिस्ट्रार कौन होता है? उसके अधिकार और कर्तव्य क्या हैं?

Registration Act, 1905, के तहत, यदि लेन-देन में शामिल राशि 100 रुपये से अधिक है, तो संपत्ति के स्वामित्व में किसी भी बदलाव को कानूनी वैधता के लिए उप-पंजीयक (sub-registrar office) कार्यालय में पंजीकृत किया जाना चाहिए। यह व्यावहारिक रूप से हर संपत्ति लेनदेन को कानून के दायरे में लाता है और पंजीकरण अनिवार्य बनाना।

संपत्ति पंजीकरण एक लंबी और जटिल प्रक्रिया है, जिसकी देखरेख राज्य में राजस्व विभाग द्वारा की जाती है ─ देश में भूमि राज्य का विषय है। इस प्रक्रिया का प्रभारी अधिकारी संबंधित क्षेत्र का उप-रजिस्ट्रार (sub-registrar) है।

 

उप–रजिस्ट्रार कौन है? वह क्या करता है?

राज्य राजस्व विभाग द्वारा नियुक्त, उप-रजिस्ट्रार लोक सेवा आयोग के माध्यम से नियुक्त वर्ग-1 अधिकारी होते हैं। पंजीकरण अधिनियम की धारा 6 के तहत नियुक्त, वे राज्य राजस्व विभाग में पंजीकरण महानिरीक्षक को रिपोर्ट करते हैं।

 

एक उप–पंजीयक के कर्तव्य क्या हैं?

एक उप-पंजीयक के कर्तव्य पंजीकरण अधिनियम और भारतीय स्टाम्प अधिनियम सहित विभिन्न कानूनों के प्रावधानों के तहत निर्धारित हैं। उनके कर्तव्यों में मुख्य रूप से निम्नलिखित कार्य शामिल हैं:

• विभिन्नअन्य कानूनों के प्रासंगिक प्रावधानों के साथ-साथ पंजीकरण अधिनियम के अनुसार कार्यों का पंजीकरण

• निर्धारितस्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का संग्रहण।

• भारतीयस्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 47-ए और 47-2 (ए) के तहत कम मूल्यांकन वाले स्टाम्प मामलों का पता लगाना और स्थापित करना

• भारतीयस्टाम्प अधिनियम के प्रावधानों के तहत दस्तावेजों का निर्णय, जब्ती और सत्यापन।

• लाइसेंसप्राप्त डीड लेखकों और विक्रेताओं द्वारा बनाए गए रजिस्टरों का समय-समय पर निरीक्षण और सत्यापन

• पंजीकृतविलेखों की प्रमाणित प्रतियां जारी करना

• उनकेकार्यालय में पंजीकृत अचल संपत्तियों के लिए ऋणभार प्रमाण पत्र जारी करना।

• सभीपंजीकृत दस्तावेजों की मूल प्रतियों का संरक्षण

• विशेषविवाह अधिनियम के तहत विवाहों का आयोजन और पंजीकरण

 

उप–पंजीयक की शक्तियाँ क्या हैं?

भारत में विभिन्न कानूनों के तहत उप-रजिस्ट्रार को निम्नलिखित शक्तियाँ प्राप्त हैं:

• कार्यालयप्रमुख के रूप में अपने स्टाफ की निगरानी करना.

• कार्यालयका आहरण एवं संवितरण अधिकारी।

• पंजीकरणअधिनियम के प्रावधानों के तहत पंजीकरण अधिकारी।

• भारतीयस्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए और धारा 40 के तहत स्टाम्प संग्राहक।

• विशेषविवाह अधिनियम और नियमों के तहत विवाह अधिकारी।

• Right to Information Act केप्रावधानों के तहत PIO

• अधिकारीएवं पदेन विभागीय स्टाम्प विक्रेता इलेक्ट्रॉनिक फ्रैंकिंग मशीन के माध्यम से गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर की बिक्री करेंगे।

 

क्या कोई उप–रजिस्ट्रार संपत्ति पंजीकरण आवेदन को अस्वीकार  करसकता है?

उप-पंजीयक के पास संपत्ति पंजीकरण आवेदन को अस्वीकार करने की शक्ति है, यदि उसे दस्तावेजों में कोई असंगत बात दिखती है या यदि उसे संपत्ति का कोई कम मूल्यांकन दिखाई देता है, या कागजी कार्रवाई में कोई तथ्यात्मक गलती मिलती है।

 

भारत में उप–पंजीयकों की शक्तियाँ और कर्तव्य के बारे में नवीनतम न्यायालय आदेश 

स्वामित्व अधिकारों के हस्तांतरण के लिए पूर्व विलेख प्रस्तुत न करने पर उप–रजिस्ट्रार रजिस्ट्री से इनकार नहीं कर  सकता: केरल उच्च न्यायालय

केरल उच्च न्यायालय ने कहा है कि उप-रजिस्ट्रार स्वामित्व अधिकार हस्तांतरित करने वाले लोगों को इस आधार पर पंजीकरण से इनकार नहीं कर सकता है कि वे पूर्व स्वामित्व दस्तावेज प्रस्तुत करने में विफल रहे हैं।

“दस्तावेज़ निष्पादित करने वाले व्यक्ति केवल उस अधिकार को हस्तांतरित कर सकते हैं जो उनके पास है और केवल इसलिए कि वे स्वामित्व अधिकारों को स्थानांतरित करने का इरादा रखते हैं और वे कोई पूर्व दस्तावेज़ प्रस्तुत करने में सक्षम नहीं हैं, उप-रजिस्ट्रार के लिए पंजीकरण से इनकार करने का आधार नहीं हो सकता है,” HCने  कहा।  अदालत ने 23 जुलाई 2023 के अपने आदेश में कहा कि कब्ज़ा पट्टे पर या शीर्षक के तहत है, और यह उप-रजिस्ट्रार द्वारा जांच का मामला नहीं है।

 

सब–रजिस्ट्रार गिरवी, कुर्क की गई संपत्ति का पंजीकरण करने से इनकार नहीं कर सकता: मद्रास HC 

फरवरी 2023 में मद्रास उच्च न्यायालय ने कहा कि तमिलनाडु में उप-रजिस्ट्रार गिरवी या संलग्न अचल संपत्तियों के कार्यों के पंजीकरण से इनकार नहीं कर सकते हैं। 2022 में, तमिलनाडु वाणिज्यिक कर और पंजीकरण विभाग ने पंजीकरण अधिनियम 1908 के तहत पंजीकरण नियमों में संशोधन किया, जिससे उप-पंजीयकों को अधिक शक्तियां प्रदान की गईं।

एचसी ने कहा कि नया नियम अवैध है, और संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 48 और धारा 56 को पूरी तरह से रद्द कर देगा। न्यायाधीश ने कहा, “बंधक को छुड़ाने की सीमा अवधि 30 वर्ष है… नए नियम में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 48 और 56 को पूरी तरह से रद्द करने का प्रभाव है जो मालिकों को गिरवी रखी गई संपत्तियों से निपटने का अधिकार देता है।”

“यह स्पष्ट रूप से अवैध होगा और संविधान के अनुच्छेद 300 ए का उल्लंघन करने के अलावा किसी नागरिक के अपनी संपत्ति से निपटने के अधिकार का उल्लंघन होगा। इसमें दोहराव की जरूरत नहीं है कि अनुच्छेद 300ए को मानव अधिकार के रूप में मान्यता दी गई है,” HC ने अपने फैसले में कहा।

 

Sub-registrar विधिवत पंजीकृत sale deed को एकतरफा रद्द नहीं कर सकता: मद्रास उच्च न्यायालय 

मद्रास उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया है कि स्टांप और पंजीकरण विभाग के पास निर्धारित नियमों का पालन करते हुए पंजीकृत बिक्री या हस्तांतरण विलेख को रद्द करने की कोई शक्ति नहीं है।

“पंजीकरण अधिनियम (1907) किसी बिक्री विलेख को एकतरफा रद्द करने से संबंधित नहीं है। अधिनियम रजिस्ट्रार को उस दस्तावेज़ को रद्द करने की कोई शक्ति प्रदान नहीं करता है जो अधिनियम के अनुसार पंजीकृत किया गया था,” 3-न्यायाधीशों की पीठ ने कहा।

शीर्ष अदालत द्वारा पारित कई पिछले फैसलों का जिक्र करते हुए इसमें कहा गया है: “रजिस्ट्रार के पास पहले किए गए कन्वेयंस डीड को रद्द करने के लिए रद्द करने के विलेख को स्वीकार करने की कोई शक्ति नहीं है, जब कन्वेयंस डीड पर पहले ही ट्रांसफरी द्वारा कार्रवाई की जा चुकी है।” एचसी ने यह भी कहा कि ऐसे मामलों में एक पीड़ित पक्ष पंजीकृत बिक्री विलेख को चुनौती देने या रद्द करने के लिए रिट याचिका दायर कर सकता है क्योंकि सिविल अदालत में जाने की आवश्यकता नहीं है।

 

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (FAQs)

उप-रजिस्ट्रार कौन है?

एक उप-रजिस्ट्रार राज्य के राजस्व विभाग का एक entry level का अधिकारी होता है। उन्हें पंजीकरण अधिनियम की धारा 6 के तहत एक लोक सेवक के रूप में नियुक्त किया जाता है।

उप-रजिस्ट्रार का कार्यालय किस कानून के तहत स्थापित किया गया है?

उप-पंजीयक का कार्यालय पंजीकरण अधिनियम, 1905 की धारा 6 के तहत स्थापित किया गया है।

एक उप-रजिस्ट्रार के मुख्य कर्तव्य क्या हैं?

एक उप-पंजीयक के मुख्य कर्तव्यों में शामिल हैं: (a) उप-रजिस्ट्रार विशिष्ट क्षेत्रों पर अधिकार क्षेत्र वाले पंजीकरण अधिकारी होते हैं। (b) वे दस्तावेजों के वर्गीकरण, स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क की प्रभार क्षमता आदि पर स्वतंत्र निर्णय लेते हैं। (c) वे अपने कार्यालयों में पंजीकृत सभी कार्यों से संबंधित रिकॉर्ड के संरक्षक हैं, जिन्हें अनंत काल तक संरक्षित रखना आवश्यक है। (d) उप-रजिस्ट्रार गैर-न्यायिक स्टाम्प के पदेन स्टाम्प विक्रेता भी हैं। वे अपने कार्यालयों के आहरण एवं संवितरण अधिकारी हैं।

उप-पंजीयक का कार्यालय समय क्या है?

हालांकि अलग-अलग राज्यों में समय अलग-अलग हो सकता है, लेकिन उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय आमतौर पर सभी कार्य दिवसों पर सुबह 9 बजे से शाम 6 बजे के बीच काम करते हैं।

क्या मुझे संपत्ति का ऑनलाइन पंजीकरण कराने पर भी उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय का दौरा करना होगा?

राज्यों ने ज्यादातर संपत्ति पंजीकरण प्रक्रिया को ऑनलाइन ला दिया है। जबकि इस प्रक्रिया का एक बड़ा हिस्सा संबंधित राजस्व विभाग की आधिकारिक वेबसाइट का उपयोग करके ऑनलाइन पूरा किया जा सकता है, विक्रेता और गवाहों के साथ खरीदार को दस्तावेजों और इसमें शामिल पक्षों के भौतिक सत्यापन के लिए उप-पंजीयक के कार्यालय में उपस्थित होना होगा।

क्या मैं उप-पंजीयक कार्यालय में ऑफ़लाइन अपॉइंटमेंट बुक कर सकता हूँ?

भारत के अधिकांश राज्यों में, किसी को उप-पंजीयक कार्यालय में ऑनलाइन अपॉइंटमेंट बुक करना होता है।

क्या कोई उप-रजिस्ट्रार संपत्ति पंजीकरण आवेदन को अस्वीकार कर सकता है?

हां, एक उप-रजिस्ट्रार संपत्ति के कागजात के मुद्दों सहित कई आधारों पर संपत्ति पंजीकरण आवेदन को अस्वीकार कर सकता है।