बॉम्बे हाई कोर्ट (HC) ने फैसला सुनाया है कि मुंबई नगर पालिका निगम अधिनियम की धारा 499 के तहत, किरायेदार अपने मकान मालिकों की अनुमति के बिना ही इमारतों का पुनर्निर्माण कर सकते हैं। चंद्रलोक पीपुल्स वेलफेयर एसोसिएशन बनाम महाराष्ट्र राज्य मामले में अपना फैसला सुनाते हुए उन्होंने कहा कि यदि मकान मालिक विध्वंस के एक साल के भीतर पुनर्विकास योजना के साथ आने में विफल रहता है तो उन्हें मकान मालिक से लागत वसूली की मांग करने का भी अधिकार है। हालाँकि, इसका मतलब यह नहीं है कि किरायेदार संपत्ति में मालिकाना हक मान रहे हैं, और वे केवल एक पट्टाधारक बने रहेंगे, दो-न्यायाधीशों की पीठ ने 18 अक्टूबर 2023 के अपने आदेश में स्पष्ट किया।
“धारा 499(6) का दूसरा वाक्य संपत्ति के मालिकों के अधिकारों को संरक्षित करता है, और किरायेदारों को किरायेदार के रूप में रखता है। यह महत्वपूर्ण है क्योंकि पुनर्विकास के दौरान, विशेष रूप से डीसीपीआर 2034 के कुछ प्रावधानों के तहत, किरायेदारी को वैकल्पिक रूप से स्वामित्व में परिवर्तित किया जा सकता है। क़ानून किरायेदारों को किरायेदारी को स्वामित्व में बदलने का अधिकार नहीं देता है। यह किरायेदारों के अधिकारों को किरायेदारों के रूप में संरक्षित करना है,” HC ने कहा।
अदालत ने यह भी कहा कि किरायेदारों को पुनर्निर्माण गतिविधि के लिए धन की व्यवस्था स्वयं करनी होगी।
“एसोसिएशन को पुनर्निर्माण के वित्तपोषण के लिए अपनी व्यवस्था स्वयं करनी होगी। हमने केवल पुनर्निर्माण के उनके वैधानिक अधिकार और मकान मालिक की पूर्व सहमति के बिना इसकी अनुमति देने के एमसीजीएम के दायित्व की पुष्टि की है।”
उच्च न्यायालय ने यह भी कहा कि यदि इमारतों को जर्जरता के कारण गिराया जाता है तो नागरिक निकायों को मकान मालिक से पुनर्विकास योजना प्रस्तुत करने की मांग करनी चाहिए।
“हमें ऐसा लगता है कि एमसीजीएम निश्चित रूप से संपत्ति के मालिक से मांग कर सकता है कि पुनर्निर्माण या पुनर्विकास एक निर्धारित समय सीमा में किया जाए और यदि नहीं तो एमसीजीएम एमएमसी अधिनियम के तहत कदम उठा सकता है। दरअसल, हमारा मानना है कि एमसीजीएम को ऐसी मांग जरूर करनी चाहिए। हम किसी भी प्रस्ताव को सिरे से खारिज करते हैं कि एमसीजीएम के पास किसी किराए वाली इमारत को गिराने से प्रभावित किरायेदारों के कहने पर पुनर्निर्माण के लिए बाध्य करने या अनुमति देने की शक्ति नहीं है।”
मामला 1965 में निर्मित एक इमारत से संबंधित है। ऐसी स्थिति में पहुंचने के बाद कि यह रहने के लिए अनुपयुक्त हो गई, इमारत को जुलाई 2019 में खाली कर दिया गया और उसी वर्ष बाद में गिरा दिया गया। चूंकि इमारत के पुनर्निर्माण के लिए मकान मालिक द्वारा अब तक कोई व्यवस्था नहीं की गई है, इसलिए किरायेदारों ने चंद्रलोक पीपुल्स वेलफेयर एसोसिएशन का गठन किया और ज़मीन मालिक, मकान मालिक और नागरिक निकाय के खिलाफ निर्देश मांगने के लिए अदालत का दरवाजा खटखटाया।