निवासी हेतूंसाठी शेतजमिनीचे रूपांतर कसे करावे?

पायाभूत सुविधांनंतरच प्लॉटचा अकृषिक वापर, महारेरा नियम

प्लॉटला केवळ सशर्त रूपांतरण प्रमाणपत्र असल्यास RERA मध्ये नोंदणी करावी लागेल, असे राज्य प्राधिकरण 17 ऑगस्ट 2021 म्हणते: प्लॉटच्या विक्रीवर लक्षणीय परिणाम होईल, खरेदीदारांवर सकारात्मक परिणाम होईल अशा हालचालीमध्ये, महाराष्ट्र RERA (MahaRERA) कुठल्याही पायाभूत सुविधा न देता, शहरी भागातील शेतजमीन अकृषीमध्ये रूपांतरित करण्यासाठी प्राप्त केलेली सशर्त परवानगी 'चालू प्रकल्प' मानली जाईल असा निर्णय दिला आहे. त्या तर्कानुसार, अशा प्रकल्पाला राज्य RERA मध्ये नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे, कारण अद्याप पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र प्राप्त झाले नाही आणि पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांच्या कार्यक्षेत्राबाहेर राहते, ज्यांना RERA च्या तरतुदींनुसार स्वतःची नोंदणी करणे आवश्यक नाही. शेतजमिनीला अकृषीमध्ये रूपांतरित करण्यास मिळालेली परवानगी ही त्या प्रक्रियेची फक्त सुरुवात होती, असे निरीक्षण करताना, महारेरा म्हणाले की, प्रक्रिया पूर्ण झाल्यावर समजली जाईल की पूर्ण प्रमाणपत्र प्रदान केल्यावर, रूपांतरण मंजूर केले जाईल. महारेराचे अध्यक्ष अजोय मेहता म्हणाले, "पूर्णत्वाच्या प्रमाणपत्राचे नामकरण म्हणजे परिसर आता पूर्ण आणि मानवी वस्तीसाठी योग्य आहे." कोलाडमध्ये अमराई नावाच्या बिल्डरने आपल्या प्रकल्पात भूखंड विकल्याची माहिती देताना, 'महारेरा'चा आदेश आला. वचन दिले होते आणि अकृषिक जमीन रूपांतरण आदेशात गणले गेले होते. मे 2012 मध्ये बिल्डरला शेतजमीन अकृषिक हेतूसाठी बदलण्याची परवानगी देताना, रायगड जिल्हाधिकाऱ्यांनी अशी अट घातली होती की विकासकाने रस्ते, सांडपाणी, पाणीपुरवठा इत्यादी पायाभूत सुविधा बांधल्या पाहिजेत. दोन वर्ष. रेरा नियमांचे उल्लंघन केल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिकाला 50,000 रुपयांचा दंड ठोठावताना, महारेराने त्याला त्याच्या प्रकल्पाची त्वरित राज्य रेराकडे नोंदणी करण्याचे निर्देश दिले. *** शेती हा भारतातील सर्वात मोठा आर्थिक उपक्रम असल्याने देशाच्या सुपीक जमिनींचे संरक्षण करण्यासाठी कायदे तयार करण्यात आले आहेत. याच कारणास्तव ज्यांच्याकडे भारतातील अशी शेतजमीन आहे, ते निवासी, व्यावसायिक किंवा औद्योगिक इतर कोणत्याही हेतूसाठी ते वापरण्यास मोकळे नाहीत. जर मालकाला त्याच्या शेतजमीनीचा उपयोग कृषी क्रियाकलापांच्या श्रेणीत येत नसलेल्या उपक्रमासाठी करायचा असेल तर त्या विशिष्ट वापरासाठी जमिनीचे रूपांतर करण्यासाठी योग्य कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन करावे लागेल. ही प्रक्रिया औपचारिकपणे जमीन वापर रूपांतर म्हणून ओळखली जाते. जोपर्यंत एखाद्याला त्याची शेतजमीन निवासी वापरासाठी वापरण्याची परवानगी मिळत नाही तोपर्यंत असे करणे बेकायदेशीर आहे आणि राज्य कायद्यातील तरतुदींनुसार दंडनीय आहे. उदाहरणार्थ, दिल्ली जमीन सुधारणा अधिनियम, १ 4 ५४ नुसार, दिल्लीत शेतजमीनीचा वापर अकृषिक कारणांसाठी दिल्लीत परवानगीशिवाय केल्यास तीन वर्षांचा तुरुंगवास किंवा १० लाख रुपयांपर्यंत दंड किंवा दोन्हीही होऊ शकतात. कायद्यात केलेल्या सुधारणेनुसार, परवानगीशिवाय अकृषिक हेतूंसाठी वापरल्या जाणार्या मालमत्तेचा लिलाव देखील क्षेत्रावरील अधिकार असलेल्या अधिकाऱ्याद्वारे केला जाऊ शकतो. भारतातील शेतजमीन खरेदी करण्याच्या टिपांवरील आमचा लेख देखील वाचा.

शेतजमिनीचे अकृषिक जमिनीत रूपांतर कसे करावे

जमीन वापर बदलण्याची परवानगी देण्याचे अधिकार जिल्हा महसूल विभाग किंवा नियोजन संस्थेकडे आहेत. तथापि, हे लक्षात घ्या की भारतामध्ये जमीन हा राज्य विषय आहे म्हणून, जमीन-वापराच्या बदलावर नियंत्रण करणारे कायदे राज्याने तयार केले आहेत आणि त्या संपूर्ण राज्यात अक्षरशः लागू केले आहेत. जर शेतीशिवाय इतर कारणांसाठी मोठ्या प्रमाणावर शेतजमिनीचे रूपांतर करायचे असेल तर, मालकाला महसूल विभाग किंवा नियोजन संस्थेपेक्षा उच्च प्राधिकरणाशी संपर्क साधावा लागेल. उत्तर प्रदेशात, निवासी हेतूंसाठी शेतजमिनीचे रूपांतर करण्यास परवानगी देण्याचे अधिकार महसूल विभागात निहित आहेत. झारखंड आणि बिहारमध्ये, जमीन वापर बदलण्याची परवानगी देण्याचे अधिकार उपविभागीय दंडाधिकाऱ्यांकडे (एसडीएम) निहित आहेत. क्षेत्राचा. जमीन महसूल विभागाचे आयुक्त कर्नाटकात जमीन रूपांतरण मंजुरी देण्याचा अधिकार असताना, तहसीलदार आणि महसूल विभागीय अधिकारी आंध्र प्रदेशात जमीन वापर बदलासाठी मंजुरी देण्यास अधिकृत आहेत. ओडिशामध्ये, तहसीलदार/उप-जिल्हाधिकारी हे संबंधित प्राधिकरण आहेत, ज्यांना जमीन वापरण्याची परवानगी आहे. राजस्थानमध्ये, मालकाने तहसीलदाराशी संपर्क साधावा, त्याची शेतजमीन निवासी वापरासाठी बदलून घ्यावी, जर क्षेत्र 2,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल. जर क्षेत्र 4,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल तर त्याच मालकाला उपविभागीय अधिकाऱ्याशी संपर्क साधावा लागेल. 4,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रासाठी, मालकाने जिल्हाधिकाऱ्यांशी संपर्क साधावा. पंजाब आणि हरियाणात, भू-वापर बदलासाठी मंजुरी देण्याची जबाबदारी नगररचना विभागाची आहे. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता नियमांनुसार, शेतजमिनीचा वापर अकृषिक कार्यात रुपांतरित करण्याच्या परवानगीसाठी मालकांना जिल्हाधिकाऱ्यांकडे अर्ज करावा लागतो. दिल्लीमध्ये, दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) जमीन परिवर्तनास परवानगी देते. हे देखील पहा: भारतामध्ये सामान्यतः वापरल्या जाणार्या जमीन आणि महसूल रेकॉर्ड अटी

भू-वापर रूपांतरणासाठी कोणती कागदपत्रे आवश्यक आहेत?

अर्जाव्यतिरिक्त, यजमान शेतजमीन निवासी हेतूसाठी रूपांतरित करण्यासाठी संबंधित प्राधिकरणासमोर कागदपत्रे सादर करावी लागतात. या कागदपत्रांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

• मालकाच्या ओळखीचा पुरावा.
• विक्रीपत्राची प्रत.
• आरटीसी (अधिकार, भाडेकरू आणि पिकांची नोंद).
• विभाजन दस्तऐवजाची प्रत (जमिनीचा वारसा मिळाल्यास).
• उत्परिवर्तन दस्तऐवज.
• शून्य-भारपत्र.
• 7/12 अर्क .
• नगरपरिषद किंवा ग्रामपंचायतीकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र (एनओसी).
• सर्वेक्षण नकाशा.
• जमीन वापर योजना.
• मान्यताप्राप्त पाणी-चाचणी प्रयोगशाळेतून पाणी प्रमाणपत्राची पोर्टेबिलिटी (फार्महाऊसच्या बाबतीत).
• गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या बाबतीत प्रकल्प अहवाल.
• जमीन महसूल भरण्याची पावती इ.

मालकांना महसूल विभागाकडून काही कागदपत्रांची नोंद ठेवणारे जमीन संबंधित कागदपत्रे मिळू शकतात, जर ते त्यांना आधीच उपलब्ध नसतील.

जमीन वापर परिवर्तनासाठी शुल्क काय आहेत?

भू -वापर बदलासाठी रूपांतरण शुल्क भारतीय राज्यांत निश्चित केले जाते, जमीनीचे क्षेत्र आणि कलेक्टर दर यावर आधारित – क्षेत्र जितके मोठे असेल तितके रूपांतरण शुल्क जास्त. एक विशिष्ट कलेक्टर दराची टक्केवारी आकारली जाते, जेणेकरून शेतजमिनीचे निवासीमध्ये रूपांतर होऊ शकेल.

राजस्थानमध्ये, 2,000 चौरस मीटर पर्यंतच्या क्षेत्रासाठी प्रति चौरस मीटर 1 रुपये शुल्क भरावे लागते, जर जमीन 5000 पेक्षा कमी लोकसंख्या असलेल्या गावात असेल. दुसरीकडे, 2,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसलेल्या क्षेत्रासाठी 2 रुपये प्रति चौरस मीटर शुल्क भरावे लागते, जर जमीन 5000 पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या गावात असेल. त्याच गावात, क्षेत्रफळ 2,000 चौरस मीटरपेक्षा जास्त असल्यास 4 रुपये प्रति चौरस मीटर भरावे लागते. हरियाणात, तुमची शेतजमीन निवासी वापरासाठी रूपांतरित करण्यासाठी तुम्हाला प्रति चौरस मीटर 10 रुपये द्यावे लागतील. बिहारमध्ये मालमत्तेच्या मूल्याच्या 10% रूपांतरण शुल्क म्हणून भरावे लागतात, तर रेडी रेकनर (आरआर) दरांद्वारे निर्धारित केलेल्या जमिनीच्या एकूण किंमतीच्या 50% महाराष्ट्रात रूपांतरण शुल्क म्हणून भरावे लागतात. दिल्लीमध्ये, रूपांतरण शुल्क 14,328 रुपयांपासून 24,777 रुपये प्रति चौरस मीटर पर्यंत बदलते आणि विविध औद्योगिक क्षेत्रांमध्ये अतिरिक्त मजला क्षेत्र गुणोत्तर (FAR) शुल्क 3,039 रुपयांवरून 7,597 रुपये प्रति चौरस मीटर निश्चित केले गेले आहे.

मी करू ऑनलाईन जमीन वापर रूपांतरण अर्ज?

अनेक भारतीय राज्ये सध्या ऑनलाईन जमीन वापर परिवर्तनाला परवानगी देतात. या राज्यांमधील अधिकृत पोर्टलचा वापर करून, मालक ऑनलाइन रूपांतरणासाठी अर्ज करू शकतो आणि कागदपत्रांच्या प्रती ऑनलाईन सादर करू शकतो. या राज्यांमध्ये आंध्र प्रदेश, कर्नाटक, पंजाब, हरियाणा, राजस्थान, पश्चिम बंगाल इ.

शेतजमिनीचे अकृषिक जमिनीत रूपांतर करण्यास किती वेळ लागतो?

तुम्ही ज्या राज्यात जमीन परिवर्तनासाठी अर्ज करत आहात त्यावर अवलंबून, रूपांतरण प्रमाणपत्र मिळण्यास तीन ते सहा महिने लागू शकतात. अनेक कागदपत्रांची पडताळणी आणि प्रमाणीकरण करावे लागते हे लक्षात घेता, मंजुरीला कधीकधी अपेक्षेपेक्षा जास्त वेळ लागू शकतो. ज्या राज्यांमध्ये ऑनलाइन रूपांतरण सुविधा उपलब्ध आहे, तिथे या प्रक्रियेला कमी वेळ लागू शकतो.

“एकदा प्राधिकरणाला शेतजमीन निवासी मध्ये रुपांतरित करण्यासाठी अर्ज प्राप्त झाल्यावर, ते सर्वप्रथम पडताळणीसाठी आवश्यक असलेली सर्व कागदपत्रे सादर केली आहेत की नाही याची पडताळणी करतात. दुसरी पायरी म्हणजे प्रत्येक दस्तऐवजाची सत्यता तपासणे. शेतजमीन बहुतेक वेळा संयुक्तपणे अनेक लोकांच्या मालकीची असल्याने, अर्जदाराला धर्मांतरासाठी संबंधित इतर पक्षांची मान्यता आहे याची खात्री करण्यासाठी सर्व प्रयत्न केले जातात. ही सर्व वेळखाऊ प्रक्रिया आहे, ” उत्तर प्रदेश जमीन महसूल विभागात लेखपाल म्हणून काम करणारे अमरेश शुक्ला म्हणतात.

शेतीचे रूपांतर करण्यासाठी काय करावे आणि काय करू नये NA ते जमीन

• शेतजमिनीचे अकृषिक (एनए) जमिनीत रूपांतर करण्यासाठीचा तुमचा अर्ज जर काही अडचण असेल तर त्वरित नाकारला जाईल. जमिनीच्या विरोधात सर्व देयके आणि गहाणखत भरणे आवश्यक आहे, कारण ती रूपांतरणासाठी पात्र आहे.
• जर विचाराधीन जमीन अनेक लोकांच्या मालकीची असेल तर प्रत्येक मालकाने त्यांच्या ओळखपत्रासह जमिनीच्या मालकीच्या पुराव्यासह सादर करावे लागेल.
• एक कालमर्यादा आहे ज्यामध्ये रूपांतरण होणे आवश्यक आहे. जर त्या टाइमलाइनचा भंग झाला तर मालक जमीन वापर बदलण्याचा अधिकार गमावतील.
• मालकाला दंड आकारला जातो, जर त्याने त्याच्या धर्मांतरण अर्जात नमूद केलेल्या उद्देशाव्यतिरिक्त इतर हेतूसाठी जमीन वापरली. बिहारमध्ये, जमिनीचा गैरवापर केल्याबद्दल मालक दोषी असल्यास, दंड म्हणून 50% रूपांतरण फी भरावी लागते. इतर राज्यांमध्ये, दंड केवळ आर्थिक कारवाईचाच नाही तर कायदेशीर कारवाईचा देखील समावेश असेल.
• शुल्क भरण्याची पावती सुरक्षितपणे ठेवावी लागते कारण ती रूपांतरणाचा पुरावा म्हणून देखील कार्य करते. ही पावती जमीनीसाठी रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी होईपर्यंत सुरक्षित ठेवली पाहिजे, परंतु भविष्यातील संदर्भासाठी ती सुरक्षित ठेवली पाहिजे.
• वैयक्तिक मालकांच्या विपरीत, विकासकांना मोठ्या गृहनिर्माण प्रकल्प विकसित करण्यासाठी जमीन वापर बदलासाठी अर्ज करताना आणखी मोठ्या संख्येने कागदपत्रे सादर करणे आवश्यक आहे.
• अनिवासी भारतीयांना भारतात शेतजमीन खरेदी करण्याची परवानगी नसली तरी ते असतील जर अशा जमिनीचे रहिवासी हेतूने योग्य प्रक्रियेनंतर रूपांतर केले गेले असेल तर खरेदी करण्याच्या त्यांच्या हक्कांमध्ये.
• अर्जदाराला जमीन रूपांतरण प्रमाणपत्र दिले जाऊ शकते अशी कोणतीही विशिष्ट टाइमलाइन नाही. संबंधित प्राधिकरणाच्या संपर्कात रहा, त्यावर अपडेट मिळवा.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

भारतात शेतजमिनीवर घरे बांधता येतील का?

शेतजमिनीवर निवासस्थाने बांधली जाऊ शकतात. तथापि, कायदेशीर रूपांतरण प्रक्रियेचे अनुसरण केल्यानंतर आणि संबंधित अधिकाऱ्यांकडून मंजुरी घेतल्यानंतरच हे कायदेशीर आहे.

अनिवासी भारतीय भारतातील शेतजमीन खरेदी करू शकतात का?

कायद्यानुसार, अनिवासी भारतीय भारतात शेतजमीन खरेदी करू शकत नाहीत.

निवासी हेतूंसाठी शेतजमिनीचे रूपांतर करण्यास परवानगी कोणाला दिली जाते?

आपली शेतजमीन निवासी हेतूसाठी रूपांतरित करण्यासाठी आपल्याला महसूल विभाग किंवा आपल्या शहरातील नियोजन प्राधिकरणाशी संपर्क साधावा लागेल.