நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் தகராறுகளை நடுவர் மன்றம் மூலம் தீர்க்க முடியும், அவை வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்களால் உருவாக்கப்பட்ட குறிப்பிட்ட மன்றத்தால் மூடப்பட்டால் தவிர, உச்ச நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது. வித்யா ட்ரோலியா மற்றும் பிற மற்றும் துர்கா டிரேடிங் கார்ப்பரேஷன் வழக்குகள் மீதான அதன் முக்கியத் தீர்ப்பை வழங்குவது, இது விரைவான தகராறு தீர்வுக்கு வழி வகுக்கும், சொத்து பரிமாற்ற சட்டம், 1882 இன் கீழ் அத்தகைய வழக்குகளை தீர்ப்பதற்கு நடுவர் மன்றங்களுக்கு அதிகாரம் உள்ளது என்று உச்ச நீதிமன்றம் கூறியுள்ளது. எவ்வாறாயினும், இந்த சர்ச்சைகள் நடுவர் மன்றத்தின் மூலம் தீர்க்கப்படுவதற்கு, வாடகை ஒப்பந்தத்தில் ஒரு நடுவர் விதி இருக்க வேண்டும் – அதாவது நில உரிமையாளர்-குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் இதற்கான உட்பிரிவைச் சேர்க்கும் முடிவு சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினரிடம் உள்ளது. நடுவர் சட்டத்தின் பிரிவு 8 இன் நோக்கம், விளக்கம் மற்றும் பரிணாமத்தை விரிவாகக் கூறிய உச்ச நீதிமன்றம், செல்லுபடியாகும் நடுவர் ஒப்பந்தம் இல்லாவிட்டால், நீதித்துறை அதிகாரம் கட்சிகளை நடுவர் மன்றத்திற்கு பரிந்துரைக்கலாம் என்று தீர்ப்பளித்தது. ஆரம்பிக்கப்படாதவர்களுக்கு, நடுவர் மன்றம் என்பது விலைமதிப்பற்ற நேரத்தையும் வளங்களையும் மிச்சப்படுத்துவதற்காக, நீதிமன்றத்திற்குச் செல்வதற்குப் பதிலாக, ஒப்பந்தக் கட்சிகள் பரஸ்பரம் ஒரு தனிப்பட்ட தகராறு தீர்க்கும் நடைமுறையைத் தேர்ந்தெடுக்கும் ஒரு செயல்முறையாகும். நடுவர்களின் முடிவு அனைத்து தரப்பினரையும் கட்டுப்படுத்துகிறது. சமீபத்திய எஸ்சி உத்தரவின்படி, நடுவரின் முடிவை சிவில் நீதிமன்றத்தின் ஆணையைப் போல செயல்படுத்தலாம் மற்றும் செயல்படுத்தலாம். டிசம்பர் 14, 2020 இன் படி, உச்ச நீதிமன்றத்தின் 2017 ஆம் ஆண்டு உத்தரவை மீறும் உத்தரவின்படி, மாநில வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்களால் நிர்வகிக்கப்படும் வாடகை ஒப்பந்தங்கள், இருப்பினும், நடுநிலையானது, மற்றும் சட்டத்தின் கீழ் நியமிக்கப்பட்ட நீதிமன்றங்கள் அல்லது மன்றங்களால் கையாளப்படும். ஹிமாங்னி எண்டர்பிரைசஸ் எதிராக கமல்ஜீத் சிங் அலுவாலியா வழக்கில் தீர்ப்பை வழங்கும்போது, சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம் பொருந்தக்கூடிய இடங்களில், நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் தகராறுகள் நடுநிலையானவை அல்ல என்று 2017 இல் ஒரு SC பெஞ்ச் தீர்ப்பளித்தது. "நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் தகராறுகள் மாநிலத்தின் பிரிக்க முடியாத மற்றும் இறையாண்மை செயல்பாடுகளுடன் தொடர்புடையவை அல்ல. சொத்து பரிமாற்றச் சட்டத்தின் விதிகள் வெளிப்படையாகவோ அல்லது அவசியமான உட்பொருளாகவோ தடை விதிக்கப்படுவதில்லை. மற்ற எல்லாச் சட்டங்களைப் போலவே இந்தச் சட்டமும் ஒரு பொது நோக்கத்தைக் கொண்டுள்ளது, அதாவது , நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் உறவுகளை ஒழுங்குபடுத்துவது மற்றும் நடுவர் குத்தகைதாரர்களை உறுதிப்படுத்தும் மற்றும் பாதுகாக்கும் விதிகள் உட்பட விதிகளுக்குக் கட்டுப்படுவார்" என்று மூன்று நீதிபதிகள் கொண்ட SC பெஞ்ச் அதன் 243 பக்க உத்தரவில் கூறியது. திவால் அல்லது நிறுவனங்களுக்கு இடையேயான தகராறுகள், தகுதிகாண், சாட்சியம், காப்புரிமைகளை வழங்குதல் மற்றும் வழங்குதல் மற்றும் வர்த்தக முத்திரைகள் பதிவு செய்தல், குற்றவியல் வழக்குகள், திருமண தகராறுகள் போன்றவற்றை SC பட்டியலிட்டுள்ளது. "மத்தியஸ்தம் செய்ய முடியாத உரிமைகோரலுக்கும் நடுவர் அல்லாத விஷயத்திற்கும் வித்தியாசம் உள்ளது. நடுவர் உடன்படிக்கையின் நோக்கம் மற்றும் உரிமைகோரல் நடுவர் மூலம் தீர்க்கப்படும் திறன் இல்லாதபோது முன்னாள் எழலாம். பொதுவாக விஷயத்தை நடுநிலையாக்காதது சட்டத்தில் நடுவர் இல்லாததுடன் தொடர்புடையதாக இருக்கும்,” என்று அது கூறியது. சுனிதா மிஸ்ராவின் உள்ளீடுகளுடன் ***

வாடகை ஒப்பந்தங்களில் நடுவர் விதி மற்றும் அது எப்படி முடியும் நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுக்கு உதவுங்கள்

நில உரிமையாளர்களுக்கும் குத்தகைதாரர்களுக்கும் இடையே தகராறுகள் ஏற்படுவது பொதுவானது என்றாலும், ஒப்பந்தத்தில் உள்ள நடுவர் விதி எப்படி இரு தரப்பினரும் பிரச்சினைகளை சுமுகமாகத் தீர்க்க உதவும் என்பதைப் பார்க்கிறோம், அதே சமயம் விலையுயர்ந்த மற்றும் நேரத்தைச் செலவழிக்கும் வழக்கைத் தவிர்ப்பதுடன், விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. சொத்துக்களை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கு. உதாரணமாக, கல்லூரிப் படிப்பை முடித்துவிட்டு புதிய நகரத்தில் வேலைக்குச் சேரும் பெரும்பாலானோர், வாடகைக்கு வீடு எடுக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். ஒரு வீட்டை வாடகைக்கு எடுக்க, ஒருவர் வீட்டு உரிமையாளருடன் (அல்லது உரிமம் பெற்றவர்) 'விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தத்தில்' கையெழுத்திட வேண்டும். இந்த ஒப்பந்தம் வாடகைத் தொகை, காலம் மற்றும் பிற அத்தியாவசிய நிபந்தனைகளை நிர்ணயிக்கிறது. 'உரிமையாளர்' மற்றும் 'உரிமதாரர்' என்ற சொற்கள் முறையே 'நில உரிமையாளர்' மற்றும் 'குத்தகைதாரர்' என்பதற்குப் பதிலாகப் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும் என்று சட்டப்பூர்வ மொழி கோரும் அதே வேளையில், வசதியான காரணங்களுக்காக இரண்டாவதாகப் பயன்படுத்துவோம். அதே காரணத்திற்காக விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்கள் ' வாடகை ஒப்பந்தங்கள்' என்றும் குறிப்பிடப்படும். பொதுவாக 'நில உரிமையாளர்' மற்றும் 'குத்தகைதாரர்' என்ற சொற்கள் வாடகை ஒப்பந்தங்களில் தவிர்க்கப்படும் குத்தகை உரிமைகளை உருவாக்குவதைக் குறிக்கும். இருப்பினும், இந்த சொற்கள் எளிமைக்கான காரணங்களுக்காக இந்த கட்டுரையில் பயன்படுத்தப்படும்.

வாடகை ஒப்பந்தங்களில் இருந்து எழும் பொதுவான சர்ச்சைகள்

பல சொத்து தரகர்கள் வாடகை ஒப்பந்தங்கள் எளிதான விவகாரம் என்று கூறினாலும், இது அப்படியல்ல. வாடகைக் காலத்தின் முடிவில், குத்தகைதாரர் வளாகத்தை காலி செய்ய வேண்டிய சட்ட சிக்கல்கள் அடிக்கடி எழுகின்றன. இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், குத்தகைதாரரை பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகையை இழக்கும்படி கட்டாயப்படுத்துவது அல்லது அதிலிருந்து நியாயமற்ற விலக்குகளைச் செய்வது போன்ற ஆரோக்கியமற்ற நடைமுறையை நில உரிமையாளர்கள் பின்பற்றுகின்றனர். இது குத்தகைதாரரை குறுகிய மாற்றத்தை விட்டுச் செல்லும் அதே வேளையில், இந்தியாவின் சிவில் வழக்கு முறையின் சுறுசுறுப்பான தன்மை, வழக்குத் தொடர அவருக்கு பூஜ்ஜிய ஊக்கத்தை அளிக்கிறது.

பொதுவாக, நிலப்பிரபுக்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுக்கு இடையேயான தகராறுகள் பின்வரும் பகுதிகளில் காணப்படுகின்றன:

1. பாதுகாப்பு வைப்புத் தொகையைத் திரும்பப் பெறுதல் அல்லது பறிமுதல் செய்தல்.
2. வளாகத்திற்கு ஏற்படும் சேதம், பொருத்துதல்கள் அல்லது தவறாக பயன்படுத்துதல்.
3. வாடகை ஒப்பந்தத்தை முன்கூட்டியே முடித்தல்.
4. வாடகை செலுத்துவதில் தாமதம்.
5. செலுத்தப்படாத பாக்கிகள் மற்றும் பயன்பாட்டு பில்கள்.

இரண்டு முதல் ஆறு மாத வாடகை வரையிலான பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகையை நில உரிமையாளர்கள் வைத்திருப்பதால், இந்த விஷயத்தை நீதிமன்றத்திற்கு எடுத்துச் செல்வதில் கட்சிகள் எந்த ஊக்கத்தையும் காணவில்லை. என இதன் விளைவாக, நிலப்பிரபுக்கள் குத்தகைதாரர்களைச் சுரண்டும் பல வழக்குகள், நாளின் வெளிச்சத்தைப் பார்க்கவில்லை, ஏனெனில் குத்தகைதாரர்கள் நீண்டகால சட்டப் போராட்டத்தில் சிக்கிக் கொள்வதற்குப் பதிலாக, பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகையை இழந்துவிட்டு நகர்வதை எளிதாகக் கருதுகின்றனர். மேலும் காண்க: வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம்: குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்களின் நலன்களை இது எவ்வாறு பாதுகாக்கிறது

வாடகை தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கான வழிமுறையாக நடுவர்

எவ்வாறாயினும், நடுவர் மன்றத்தின் எழுச்சி சர்ச்சைகளைத் தீர்ப்பதற்கு ஒரு புதிய வழியை வழங்க முடியும். ஒரு நடுவர் என்பது ஒரு நபர் (பொதுவாக ஒரு வழக்கறிஞர் அல்லது ஓய்வு பெற்ற நீதிபதி), கட்சிகள் பரஸ்பர சம்மதத்தின் மூலம் அவர்களை நியமிக்கலாம், அவர்களுக்கிடையேயான சச்சரவுகளைக் கேட்டு முடிவெடுக்கலாம். கட்சிகள் ஒரு நடுவர் விதியை செருகினால் ஒப்பந்தம் மற்றும் குறிப்பாக நடுவராக செயல்பட ஒரு நபரை பெயரிடுவது, அது செல்லுபடியாகும் மற்றும் நடுவர் மற்றும் சமரச சட்டம், 1996 (நடுவர் சட்டம் என்றும் குறிப்பிடப்படுகிறது) கீழ் கட்டுப்படும்.

வாடகை ஒப்பந்தச் சிக்கல்களைக் கையாள நிலையான கட்டண நடுவர்

அதிக மதிப்புள்ள வாடகை ஒப்பந்தங்களில் பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகை ஆறு மாத வாடகையாக இருக்கலாம். இந்த நிலையில், ஒரு நிலையான கட்டண நடுவரை நியமிப்பது சாத்தியமாகத் தோன்றலாம். நடுவர் சட்டத்தின் பிரிவு 29B ஒரு விரைவான நடைமுறைக்கு வழங்குகிறது, இதில், கட்சிகளின் எழுத்துப்பூர்வ மனுக்கள் மற்றும் சமர்ப்பிப்புகளின் அடிப்படையில் நடுவர் வழக்குகளைத் தீர்மானிக்கிறார். அதன்பிறகு, தேவைப்பட்டால், கூடுதல் தகவலுக்கு அவர் அழைக்கலாம். இறுதியாக, தரப்பினர் கோரிக்கை வைத்தால் அல்லது நடுவர் தேவை என்று கருதினால் மட்டுமே வாய்வழி விசாரணை நடத்தப்படலாம். அதன்பிறகு, நடுவர் மன்ற தீர்ப்பு அல்லது தீர்ப்பை நிறைவேற்றுவதற்காக வழக்கு முடிக்கப்படுகிறது. முழு செயல்முறையும் ஆறு மாதங்களுக்குள் முடிக்கப்பட வேண்டும். நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கு விரைவான நடுவர் நடைமுறை பயனுள்ளதாக இருக்கும். நடுவரின் கட்டணம் ஒரு மாத வாடகையில் நிர்ணயம் செய்யப்பட்டவுடன், அவர் வழக்கை உரிய நேரத்தில் கேட்டு தீர்த்து வைக்க ஊக்கப்படுத்தப்படுவார். மேலும், நடுவர் மன்றத் தீர்ப்பு செல்லுபடியாகும் மற்றும் நடுவர் சட்டத்தின் 35வது பிரிவின் கீழ் கட்சிகள் மீது பிணைக்கப்படும் மற்றும் உள்ளூர் சிவில் நீதிமன்றத்தில் மரணதண்டனை மற்றும் அமலாக்கத்திற்கான விண்ணப்பத்தை தாக்கல் செய்வதன் மூலம் செயல்படுத்தப்படலாம். சட்டத்தின் 36வது பிரிவின் கீழ்.

மாற்று தகராறு தீர்வு: முன்னோக்கி செல்லும் வழி

2015 ஆம் ஆண்டு மத்தியஸ்த சட்டத்தில் சமீபத்திய திருத்தங்கள், இதன் மூலம் பிரிவு 29A மற்றும் பிற விதிகள் செருகப்பட்டன, நடுவர் மன்றத்தின் பலன்களைப் பெறுவதற்கான வழிகளை மக்களுக்குத் திறந்துவிட்டன. கட்டணம் மற்றும் சட்ட பேட்டரிகள். நில உரிமையாளர்கள், குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் தரகர்கள் முன்முயற்சியை எடுக்கலாம், வாடகை ஒப்பந்தங்களில் நடுவர் சட்ட விதிகளைச் சேர்க்கலாம். அரசும், நீதித்துறையும் முன்னோடியாக, அனுபவம் வாய்ந்த வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் ஓய்வுபெற்ற நீதிபதிகளைக் கொண்ட குழுவை அமைத்து, மாற்றுத் தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கு உரிய நேரத்தில் எடுக்க வேண்டும். இத்தகைய நடவடிக்கைகள் நிலப்பிரபுக்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் எதிர்கொள்ளும் பிரச்சனைகளைத் தணிப்பதற்கும், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட சிலருக்கு அல்ல, அனைவருக்கும் நீதி வழங்கும் அரசியலமைப்பு ஆணையை நிறைவேற்றுவதற்கும் நீண்ட தூரம் செல்லும். (எழுத்தாளர் பம்பாய் உயர்நீதிமன்றத்தில் வழக்கறிஞராக உள்ளார். அவர் பல்வேறு சிவில் மற்றும் கிரிமினல் வழக்குகளிலும், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்திலும் தோன்றுகிறார்.)

Aditya Pratap