हालांकि कुछ समय के लिए समेकन एक सतत घटना रही है, हाल के विलय, अधिग्रहण और संयुक्त विकास, इस प्रवृत्ति को पहले की तरह रेखांकित नहीं कर रहे हैं। भारतीय आवासीय क्षेत्र ने पिछले दो से तीन वर्षों में विघटन की एक श्रृंखला देखी, जिसमें विमुद्रीकरण, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) और माल और सेवा कर (जीएसटी) जैसे क्रांतिकारी सुधार हुए, जिससे उल्लेखनीय रूप से परिवर्तन हुए जिस तरह से रियल एस्टेट का कारोबार होता है। का एक प्राकृतिक उपोत्पादयह उथल-पुथल समेकन था, जिसमें फ्लाई-नाइट नाइट डेवलपर्स पूरी तरह से गायब हो गए और छोटे खिलाड़ी बड़े लोगों के साथ विलय कर रहे थे।
जब यह समेकन चरण अपने पाठ्यक्रम को चलाने के लिए लग रहा था और व्यापार को एक भी उलट गया था, तो इस क्षेत्र के लिए झटके की एक और श्रृंखला थी – बैंकों द्वारा ऋण निचोड़, उसके बाद NBFC संकट 2018 के अंत में। पहले से उपलब्ध वित्तीय चैनलों ने डेवलपर्स को धन जमा कर दिया, यहां तक कि बड़े खिलाड़ी भी प्रभावित हुएएड और मार्केटप्लेस शहरों में देरी या ठप पड़ी परियोजनाओं से अटे पड़े थे। इससे समेकन और विविधीकरण की एक नई लहर शुरू हो गई, हालांकि इस बार, यह खिलाड़ियों के बजाय परियोजनाओं के स्तर तक ही सीमित था।
ANAROCK आंकड़ों के अनुसार, लगभग 5.6 लाख इकाइयाँ, जिनकी कीमत 4.5 लाख करोड़ रुपये है, वर्तमान में शीर्ष सात शहरों में रुकी हुई हैं या देरी से चल रही हैं। धन की कमी और प्रबंधन क्षमताओं की कमी, मुख्य अपराधी हैं, लेकिन हितधारक वास्तविक हैंध्यान दें कि कई बाधाओं को दूर किया जा सकता है, मजबूत साथियों के साथ बलों को जोड़कर और आपसी ताकत का लाभ उठाकर। संयुक्त शहरों (जेवी), भूमि मुद्रीकरण और प्रमुख शहरों में विकास प्रबंधन अनुबंधों के तरीकों से अटक परियोजनाओं को संभालने के लिए अधिक से अधिक नकदी-भूखे डेवलपर्स संगठित और वित्तीय रूप से स्वस्थ खिलाड़ियों के लिए बदल गए।
साझेदार के लिए स्ट्रेस्ड डेवलपर्स चिल्लाते हैं
प्रो पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहे डेवलपर्स के लिएजेएस, जेवी वित्तीय संकट को दूर करने और तालमेल खोजने के लिए एक व्यवहार्य साधन प्रदान करते हैं। डेवलपर्स राजस्व-साझाकरण समझौते के भीतर संयुक्त रूप से परियोजनाओं को विकसित करने के लिए गठजोड़ की खोज कर रहे हैं। यह प्रवृत्ति मुंबई में सबसे स्पष्ट है:
- मुंबई की प्रभादेवी में रुस्तमजी का क्राउन प्रोजेक्ट, डीबी रियल्टी और रुस्तमजी ग्रुप द्वारा संयुक्त रूप से विकसित किया जा रहा है। 5.75 एकड़ की अल्ट्रा-लग्जरी हाउसिंग परियोजना को अंजाम देने के लिए दोनों कंपनियों ने एक विकास प्रबंधन समझौता किया है।
- सनटेक रियल्टी ने मुंबई के मालाबार हिल्स में डेवलपर ऑर्बिट कॉर्प के प्रोजेक्ट बॉग-ए-सारा का अधिग्रहण किया। सनटेक एक भूमि अधिग्रहण की होड़ में है और मुंबई के पश्चिमी उपनगर नायगांव में 100 करोड़ रुपये के भूमि पार्सल के निर्माण के लिए एक स्थानीय डेवलपर के साथ एक संयुक्त विकास समझौते (जेडीए) पर भी हस्ताक्षर किए हैं।
- शापूरजी पल्लोनजी ग्रुप की रियल एस्टेट शाखा SPREL ने मुंबई की महालक्ष्मी में संयुक्त रूप से ‘मिनर्वा’ विकसित करने के लिए लोखंडवाला इन्फ्रास्ट्रक्चर के साथ भागीदारी की है। के रूप में विकसितएनटी प्रबंधन समझौता, परियोजना को विकसित करने, प्रबंधन और विपणन करने का प्रयास SPREL पर होगा।
- 2018 के अंत में, रेडियस डेवलपर्स ने महालक्ष्मी, मुंबई में अपने आर्किड हाइट्स प्रोजेक्ट के लिए डीबी रियल्टी के साथ एक विकास प्रबंधन अनुबंध पर हस्ताक्षर किए। पांच साल से अधिक समय पहले लॉन्च की गई परियोजना को 2018 के अंत में महालक्ष्मी वन के रूप में फिर से लॉन्च किया गया है, जिसमें रेडियस डेवलपर्स परियोजना में शेष अपार्टमेंट का विपणन और निर्माण करेंगे।
भूमि मुद्रीकरण
बिल्डर्स ज़मीन में बंद अपनी इक्विटी को पतला करने का विरोध करते हुए, महंगी भूमि बैंकिंग से दूर जा रहे हैं। कई रियल्टी फर्मों ने अपनी जमीन का मुद्रीकरण करने या खुद विकास के अधिकार लेने के लिए जेडीए पर हस्ताक्षर किए हैं। यह मध्य आकार के डेवलपर्स के लिए एक जीत का प्रस्ताव है, जिनके पास बड़े पैमाने पर भूमि पार्सल हैं, लेकिन उन्हें अपने दम पर विकसित करने की क्षमता का अभाव है। अपेक्षित डेवलपर्स के साथ मजबूत डेवलपर्स के साथ जुड़नाई वित्तीय बैंडविड्थ और विकास क्षमता, एक बहुत व्यवहार्य तरीका है। यह प्रवृत्ति विशेष रूप से राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में दिखाई देती है, जहां भूमि पार्सल के साथ डेवलपर्स साझेदारी तक गर्म रहे हैं।
- द्वारका एक्सप्रेसवे पर 185 एकड़ जमीन के पार्सल को विकसित करने के लिए M3M इंडिया ने कई डेवलपर्स के साथ साझेदारी करने की योजना बनाई है। खिलाड़ी का इरादा मास्टर डेवलपर बने रहना और JDAs पर हस्ताक्षर करना, राजस्व अर्जित करना है।
- मुंबई में, निर्मल लाइफस्टाइल में प्रवेश कियाL & amp; T रियल्टी (लार्सन एंड रियल एस्टेट डेवलपमेंट आर्म ऑफ टूब्रो) के साथ एक समझौते पर, संयुक्त रूप से मुलुंड के उत्तर-मध्य उपनगर में लगभग 20 एकड़ भूमि बैंक विकसित करने के लिए। डेवलपर कंपनी के भूमि पार्सलों का मुद्रीकरण करने का इच्छुक था और एक अग्रिम भुगतान के अलावा, राजस्व में हिस्सेदारी के लिए एक संयुक्त विकास समझौते में प्रवेश करने का विकल्प चुना।
संयुक्त उद्यम
डेवलपर्स के बीच सहयोग अक्सर जीवित रहने का एकमात्र तरीका हैवर्तमान परिदृश्य में ive। संकट में रहने वाली रियल्टी फर्म ऐसी जमीनें या प्रोजेक्ट्स बेचना चाहती हैं जिन्हें वे विकसित नहीं कर सकते, दूसरों को या परियोजनाओं को विकसित करने के लिए सेना में शामिल कर सकते हैं।
- डेट-स्ट्रेस निर्मल ग्रुप ने मुलुंड में दो परियोजनाओं – ओलंपिया और सिटी ऑफ जॉय को संयुक्त रूप से विकसित करने के लिए डेवलपर्स शापूरजी पल्लोनजी और निर्मल के साथ गठजोड़ किया है। इन दोनों परियोजनाओं को संयुक्त रूप से ब्रांड किया जाएगा। निर्मल समूह ने गोदरेज प्रॉपर्टीज़ के साथ एक साझेदारी का निर्माण किया थाठाणे में एल परियोजना। इससे उन्हें धन जुटाने और अपने ऋण को कम करने में मदद मिली है।
- ओंकार रियल्टर्स & amp; मुंबई के बांद्रा उपनगर में समुद्र के सामने की झुग्गी एन्क्लेव को फिर से विकसित करने के लिए, डेवलपर्स ने गोदरेज प्रॉपर्टीज के साथ एक समझौता ज्ञापन पर हस्ताक्षर किए हैं। सौदे के अनुसार, ओंकार झुग्गीवासियों के पुनर्वास का ध्यान रखेगा, जबकि साथी परियोजना का विकास करेगा।
- सहक्रियाओं के संयोजन के डेवलपर्स के एक अन्य मामले में, पिरामल रियल्टी ने एक विकास समझौते पर हस्ताक्षर किए हैंओंकार toसह, महालक्ष्मी, मुंबई में 12 एकड़ की परियोजना को विकसित करने के लिए।
- यह प्रवृत्ति दक्षिण में भी प्रचलित है। बेंगलुरु स्थित ओजोन समूह ने अपने नाम के तहत भूमि विकसित करने के लिए कई विकास प्रबंधन सौदों पर हस्ताक्षर किए हैं।
आगे का रास्ता
इसके कारण मंथन के बावजूद, अचल संपत्ति में समेकन अनिवार्य रूप से सकारात्मक है, क्योंकि इसके परिणामस्वरूप जमीनी परियोजना का परिनियोजन होता है, जहांवैकल्पिक अटक परियोजनाओं है। यह अधिक सुव्यवस्थित और ग्राहक-अनुकूल परिदृश्य भी बनाता है। संस्थागत वित्त पोषण चैनल भी जेवी में प्रवेश करने के लिए उत्सुक हैं, जो संभावित परियोजनाओं का समर्थन करते हैं और संभावित मूल्य प्रदान करते हैं। निजी इक्विटी फंड, वित्तीय रूप से तनावग्रस्त परियोजनाओं में एक अवसर का एहसास करते हुए, न केवल निवेशकों के रूप में कार्य करते हैं, बल्कि प्रोजेक्ट डिजाइनिंग, मूल्य निर्धारण आदि में भी एक कहते हैं, उदाहरण के लिए, कोटक रियल्टी फंड ने अंधेरी के पास एक वाणिज्यिक परियोजना में लगभग 100 करोड़ रुपये का निवेश किया-कर्ला रोड, मुंबई में, 2018 में। इससे बिल्डर को आंशिक रूप से अपना ऋण चुकाने में मदद मिली और परियोजना को पूरा करने में भी मदद मिली।
समय के लिए, अचल संपत्ति परिसंपत्तियों का समेकन एक दृढ़ बाजार वास्तविकता है और इस क्षेत्र में छोटे डेवलपर्स और स्थापित खिलाड़ियों के बीच अधिक संयुक्त विकास, संयुक्त उद्यम और विकास प्रबंधन समझौतों के गवाह होने की संभावना है। इस प्रवृत्ति से अंततः उपभोक्ताओं को लाभ होगा, क्योंकि आर्थिक रूप से कमजोर डेवलपर्स खरपतवार और अधूरी परियोजनाएं हैंअंत में दिन का प्रकाश देखेंगे।
(लेखक MD और CEO है, ANAROCK Capital) है
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