घरमालक-भाडेकरू वाद लवादाद्वारे सोडवले जाऊ शकतात, ते भाडे नियंत्रण कायद्याद्वारे तयार केलेल्या विशिष्ट मंचांद्वारे कव्हर केले जातात त्याशिवाय, सर्वोच्च न्यायालयाने निर्णय दिला आहे. विद्या ड्रोलिया आणि इतर विरुद्ध दुर्गा ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन खटल्यातील ऐतिहासिक निकाल देताना, जे जलद विवाद निराकरणाचा मार्ग मोकळा करेल, सर्वोच्च न्यायालयाने असे मानले आहे की लवाद न्यायाधिकरणांना मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 अंतर्गत अशा प्रकरणांचा निर्णय घेण्याचा अधिकार आहे. तथापि, लवादाद्वारे या विवादांचे निराकरण करण्यासाठी, भाडे करारामध्ये लवादाचे कलम असणे आवश्यक आहे—याचा अर्थ जमीनमालक-भाडेकरार करारामध्ये या प्रभावाचे कलम समाविष्ट करण्याचा निर्णय संबंधित पक्षांचा आहे. लवाद कायद्याच्या कलम 8 ची व्याप्ती, व्याख्या आणि उत्क्रांती याविषयी स्पष्टीकरण देताना सर्वोच्च न्यायालयाने निर्णय दिला की जोपर्यंत वैध लवाद करार नसेल तर न्यायिक प्राधिकरण पक्षकारांना लवादासाठी संदर्भ देऊ शकते. असुरक्षित लोकांसाठी, लवाद ही एक प्रक्रिया आहे ज्यामध्ये करार करणारे पक्ष बहुमोल वेळ आणि संसाधने वाचवण्यासाठी, न्यायालयात जाण्याऐवजी खाजगी विवाद निराकरण प्रक्रियेची परस्पर निवड करतात. लवादाचा निर्णय सर्व पक्षांना बंधनकारक आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या ताज्या आदेशानुसार, लवादाने दिलेला निर्णय दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशाप्रमाणे अंमलात आणला जाऊ शकतो. 14 डिसेंबर 2020 च्या आदेशानुसार, सर्वोच्च न्यायालयाच्या 2017 च्या आदेशाला झुगारून देणारे, राज्य भाडे नियंत्रण कायद्याद्वारे शासित असलेले भाडे करार, तथापि, असे होणार नाहीत. लवाद करण्यायोग्य, आणि कायद्याच्या अंतर्गत नियुक्त न्यायालये किंवा मंचांद्वारे हाताळले जाईल. हिमंगनी एंटरप्रायझेस विरुद्ध कमलजीत सिंग अहलुवालिया खटल्यात निकाल देताना, 2017 मध्ये SC खंडपीठाने असा निर्णय दिला होता की जेथे मालमत्ता हस्तांतरण कायदा लागू आहे, तेथे जमीनमालक-भाडेकरू वाद मध्यस्थ होणार नाहीत. "जमीनमालक-भाडेकरू वाद राज्याच्या अविभाज्य आणि सार्वभौम कार्यांशी संबंधित नाहीत. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यातील तरतुदी स्पष्टपणे किंवा आवश्यक अंतर्निहित लवादाद्वारे करत नाहीत. इतर सर्व कायद्यांप्रमाणे या कायद्याचा सार्वजनिक उद्देश आहे, म्हणजे , जमीनमालक-भाडेकरू संबंधांचे नियमन करण्यासाठी आणि लवाद तरतुदींना बांधील असेल, ज्यामध्ये भाडेकरूंची खात्री आणि संरक्षण होईल, असे तीन न्यायाधीशांच्या SC खंडपीठाने आपल्या 243 पृष्ठांच्या आदेशात म्हटले आहे. SC ने दिवाळखोरी किंवा इंट्रा-कंपनी विवाद, प्रोबेट, टेस्टमेंटरी मॅटर, अनुदान आणि पेटंट जारी करणे आणि ट्रेडमार्कची नोंदणी, फौजदारी प्रकरणे, वैवाहिक विवाद, इत्यादींना नॉन-लवाद म्हणून सूचीबद्ध केले. “नॉन-आरबिट्रेबल क्लेम आणि नॉन-आरबिट्रेबल विषयामध्ये फरक आहे. लवादाच्या कराराच्या व्याप्तीच्या कारणास्तव आणि जेव्हा दावा लवादाद्वारे सोडवण्यास सक्षम नसतो तेव्हा देखील उद्भवू शकतो. सामान्यत: विषयाची नॉन-आरबिट्रॅबिलिटी कायद्यातील गैर-लवादाशी संबंधित असते,” असे म्हटले आहे. सुनीता मिश्रा यांच्या इनपुटसह ***

भाडे करारातील लवाद कलम आणि ते कसे करू शकते घरमालक आणि भाडेकरूंना मदत करा

घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात वाद निर्माण होणे हे सामान्य असले तरी, करारातील मध्यस्थी कलम दोन्ही पक्षांना समस्यांचे समाधानकारकपणे निराकरण करण्यात कशी मदत करू शकते हे आम्ही पाहतो, तसेच महागडे आणि वेळ घेणारे खटले टाळून रजा आणि परवाना करार सामान्यतः वापरले जातात, मालमत्ता भाड्याने देण्यासाठी. उदाहरणार्थ, बहुतेक लोक जे कॉलेजमधून पदवीधर होऊन नवीन शहरात काम करतात, त्यांना भाड्याने घर घेणे बंधनकारक आहे. घर भाड्याने देण्यासाठी, एखाद्याने घरमालक (किंवा परवानाधारक) सोबत 'लीव्ह आणि लायसन्स करार' वर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे. हा करार भाड्याची रक्कम, कालावधी आणि इतर आवश्यक अटी निर्धारित करतो. कायदेशीर भाषेत 'परवानाधारक' आणि 'परवानाधारक' हे शब्द अनुक्रमे 'घरमालक' आणि 'भाडेकरू' च्या जागी वापरले जावेत अशी मागणी केली जात असताना, आम्ही सोयीच्या कारणांसाठी नंतरचा वापर करू. त्याच कारणासाठी रजा आणि परवाना करारांना ' भाडे करार' म्हणून देखील संबोधले जाईल. हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की सामान्यतः 'जमीनमालक' आणि 'भाडेकरू' हे शब्द भाडेकराराच्या अधिकारांची निर्मिती सूचित करतात, जे भाडे करारामध्ये टाळले जातात. तथापि, या अटी या लेखात वापरल्या जातील, साधेपणाच्या कारणांसाठी.

भाडे करारांमुळे उद्भवणारे सामान्य विवाद

अनेक मालमत्ता दलाल दावा करतात की भाडे करार हे सोपे प्रकरण आहे, असे नाही. भाडेकरूला जागा रिकामी करावी लागते तेव्हा भाड्याने घेण्याच्या कालावधीच्या शेवटी कायदेशीर गुंतागुंत अनेकदा उद्भवते. अशा प्रकरणांमध्ये, घरमालक भाडेकरूला सिक्युरिटी डिपॉझिट जप्त करण्यासाठी किंवा त्यातून अवास्तव कपात करण्यास भाग पाडण्याची अस्वस्थ प्रथा स्वीकारतात. यामुळे भाडेकरू अल्प-बदललेला असताना, भारताच्या दिवाणी खटल्याच्या व्यवस्थेचे वळणदार स्वरूप, त्याला खटला भरण्यास शून्य प्रोत्साहन देते.

सामान्यतः, जमीनमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील वाद खालील भागात आढळतात:

1. सुरक्षा ठेव परत करणे किंवा जप्त करणे.
2. परिसर, फिटिंग्ज किंवा त्याचा गैरवापर यामुळे होणारे नुकसान.
3. भाडे कराराची मुदतपूर्व समाप्ती.
4. भाडे देण्यास विलंब.
5. न भरलेली देयके आणि युटिलिटी बिले.

घरमालकांचा दोन ते सहा महिन्यांच्या भाड्यापर्यंतची सुरक्षा ठेव ठेवण्याचा कल असल्याने, पक्षकारांना प्रकरण न्यायालयात नेण्यात कोणतेही प्रोत्साहन दिसत नाही. जस कि परिणामी, घरमालक भाडेकरूंचे शोषण करतात अशा अनेक प्रकरणांमध्ये दिवसाचा प्रकाश दिसत नाही, कारण भाडेकरू दीर्घकालीन कायदेशीर लढाईत अडकण्याऐवजी सुरक्षा ठेव जप्त करणे आणि पुढे जाणे सोपे मानतात. हे देखील पहा: भाडे नियंत्रण कायदा: तो भाडेकरू आणि घरमालकांच्या हिताचे रक्षण कसे करतो

भाडे विवादांचे निराकरण करण्याचे साधन म्हणून लवाद

लवादाच्या वाढीमुळे वाद मिटवण्‍यासाठी नवीन मार्ग मिळू शकतो. लवाद म्हणजे एक व्यक्ती (सामान्यत: वकील किंवा निवृत्त न्यायाधीश), ज्याला पक्ष परस्पर संमतीने नियुक्त करू शकतात, त्यांच्यातील विवाद ऐकून त्यावर निर्णय घेऊ शकतात. जर पक्षांनी लवादाचे कलम समाविष्ट केले करार आणि विशेषत: लवाद म्हणून काम करण्यासाठी एखाद्या व्यक्तीचे नाव, तो लवाद आणि सामंजस्य कायदा, 1996 (ज्याला लवाद कायदा म्हणून देखील संदर्भित) अंतर्गत वैध आणि बंधनकारक असेल.

भाडे करार समस्या हाताळण्यासाठी निश्चित फी लवाद

उच्च-मूल्याच्या भाड्याच्या सौद्यांमध्ये सिक्युरिटी डिपॉझिट, सहा महिन्यांचे भाडे असू शकते. या प्रकरणात, निश्चित फी लवादाची नियुक्ती करणे व्यवहार्य वाटू शकते. लवाद कायद्याच्या कलम 29B मध्ये एक जलद-ट्रॅक प्रक्रियेची तरतूद आहे, ज्यामध्ये, लवाद पक्षकारांकडून लेखी याचिका आणि सबमिशनच्या आधारावर प्रकरणांचा निर्णय घेतो. त्यानंतर, आवश्यक असल्यास, तो अधिक माहितीसाठी कॉल करू शकतो. शेवटी, जर पक्षांनी विनंती केली असेल किंवा लवादाने ते आवश्यक मानले असेल तरच तोंडी सुनावणी घेतली जाऊ शकते. त्यानंतर, लवादाचा निवाडा किंवा निकाल देण्यासाठी खटला बंद केला जातो. संपूर्ण प्रक्रिया सहा महिन्यांच्या कालावधीत पूर्ण करणे आवश्यक आहे. घरमालक-भाडेकरू वाद सोडवण्यासाठी जलद-ट्रॅक लवाद प्रक्रिया उपयुक्त ठरू शकते. लवादाचे शुल्क एका महिन्याच्या भाड्यावर निश्चित झाल्यानंतर, त्याला वेळेवर सुनावणी आणि निकाल लावण्यास प्रोत्साहन दिले जाईल. पुढे, लवादाचा निवाडा लवाद कायद्याच्या कलम 35 अंतर्गत वैध आणि पक्षकारांवर बंधनकारक असेल आणि स्थानिक दिवाणी न्यायालयासमोर अंमलबजावणी आणि अंमलबजावणीसाठी अर्ज दाखल करून त्याची अंमलबजावणी केली जाऊ शकते, अधिनियमाच्या कलम 36 अंतर्गत.

वैकल्पिक विवाद निराकरण: पुढे जाण्याचा मार्ग

2015 मधील लवाद कायद्यातील अलीकडील सुधारणा, ज्याद्वारे कलम 29A आणि इतर तरतुदी समाविष्ट केल्या गेल्या, लोकांसाठी लवादाचे फायदे मिळवण्याचे मार्ग खुले झाले आहेत, जे आतापर्यंत मोठ्या कॉर्पोरेशन्सना बसून खर्च करण्यासाठी खोल खिशात ठेवण्याचे मानले जात होते. शुल्क आणि कायदेशीर बॅटरी. घरमालक, भाडेकरू आणि दलाल भाडे करारामध्ये लवादाची कलमे समाविष्ट करून पुढाकार घेऊ शकतात. अनुभवी वकील आणि निवृत्त न्यायाधीशांचे पॅनेल तयार करून सरकार आणि न्यायव्यवस्थेनेही पुढाकार घेतला पाहिजे, जे वेळेवर पर्यायी विवादाचे निराकरण करू शकतात. अशा उपाययोजना जमीनमालक आणि भाडेकरूंना भेडसावणार्‍या समस्या दूर करण्यासाठी आणि काही निवडक लोकांना नव्हे तर सर्वांसाठी न्याय देणारे घटनात्मक आदेश पूर्ण करण्यासाठी खूप मदत करतील. (लेखक मुंबई उच्च न्यायालयात प्रॅक्टिसिंग वकील आहेत. विविध दिवाणी आणि फौजदारी खटल्यांमध्ये तसेच रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणामध्ये ते हजर असतात.)

Aditya Pratap