सध्या सुरू असलेल्या कोरोनाव्हायरस संकटामुळे आणि त्याचा अर्थव्यवस्थेवर आणि विशेषतः रिअल्टी क्षेत्रावर नकारात्मक परिणाम झाल्यामुळे मालमत्तेच्या किमती कमी होतील का? जे लोक मालमत्तेच्या किंमती दुरुस्तीच्या वादात भाग घेतात, ते सहसा मूल्य निश्चित करण्यात प्रत्यक्ष भूमिका बजावत नाहीत, तरीही दबाव गट म्हणून त्यांची भूमिका असते. अशा प्रकारे, स्पष्ट उत्तर शोधणे अत्यंत कठीण होते. तथापि, तार्किक निष्कर्षापर्यंत पोहोचण्यासाठी आपण शक्य तितक्या प्रमाणात प्रयत्न केले पाहिजेत.
COVID-19 नंतर मालमत्तेच्या किमतीत सुधारणा होण्याची अपेक्षा
क्षेत्राच्या तज्ञांनी किमतींमध्ये फ्रीफॉलचा अंदाज व्यक्त करताना कोणतेही शब्द काढले नाहीत. अलीकडेच, रॉयटर्स पोलने भाकीत केले आहे की प्रमुख भारतीय बाजारपेठेतील मालमत्तेचे मूल्य 2020 मध्ये 'सर्वात वाईट परिस्थितीत' 10% पर्यंत कमी होऊ शकते. विशेष म्हणजे, तज्ञांनी मूल्य कमी होण्याचा अंदाज वर्तवला होता, काहींनी या घटनेला क्रॅश स्थिती म्हणून संबोधले होते, डेटा उलट चित्र सादर करतो. हे देखील पहा: मालमत्तेच्या किमतींवर कोरोनाव्हायरस प्रभाव हाऊसिंग डॉट कॉम डेटा दर्शवितो की भारतातील आठ प्रमुख निवासी बाजारपेठांमधील मालमत्तेची मूल्ये मुख्यत्वे समान राहिली, काही बाजारपेठा वगळता, जेथे किमती, खरेतर, जुलै-सप्टेंबर दरम्यान वाढल्या. 2020. 30 सप्टेंबर 2020 रोजी टॉप आठ निवासी बाजारपेठांमधील मालमत्तेच्या सरासरी किमती
| शहर | सप्टेंबर 2020 पर्यंतची सरासरी किंमत रु प्रति चौ.फूट | सप्टेंबर 2019 च्या तुलनेत टक्केवारीत बदल |
| अहमदाबाद | ३,१५१ | ६% |
| बेंगळुरू | ५,३१० | २% |
| चेन्नई | ५,२४० | २% |
| NCR | ४,२३२ | -1% |
| हैदराबाद | ५,५९३ | ६% |
| कोलकाता | ४,१५८ | 1% |
| MMR | ९,४६५ | 1% |
| पुणे | ४,९७० | २% |
| राष्ट्रीय सरासरी | 6,066 | 1% |
स्रोत: रिअल इनसाइट Q3 2020 सरकारी डेटा स्वतः समान परिस्थिती सादर करतो. एप्रिल-जून 2020 या कालावधीत RBI च्या त्रैमासिक घरांच्या किंमती निर्देशांकाने (HPI) अनुक्रमिक आधारावर 1.2% ची वाढ दर्शविली आहे. निर्देशांकाने असे दर्शवले आहे की या तिमाहीत बेंगळुरू, कोची, अहमदाबाद आणि लखनौमधील घरांच्या किमती वाढल्या आहेत. वार्षिक आधारावर देखील, अखिल भारतीय HPI एप्रिल-जून तिमाहीत 2.8% ने वाढ झाली आहे, एका वर्षापूर्वी 3.4% च्या तुलनेत. निर्देशांकाने असेही दर्शविले आहे की शहरानुसार HPI मधील वार्षिक वाढ बेंगळुरूमध्ये 16.1% च्या वाढीपासून दिल्लीमध्ये 6.7% च्या आकुंचनपर्यंत बदलली आहे. RBI डेटा अहमदाबाद, बेंगळुरू, चेन्नई, दिल्ली, जयपूर, कानपूर, कोची, कोलकाता, लखनौ आणि मुंबईसह 10 प्रमुख शहरांमधील गृहनिर्माण नोंदणी प्राधिकरणांकडून प्राप्त झालेल्या व्यवहार-स्तरीय डेटावर आधारित आहे. 
कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजारानंतर रिअल इस्टेट परवडणारी झाली आहे का?
कोरोनाव्हायरस संकट असतानाही गृहनिर्माण मूल्यांमध्ये वाढ झाल्याचे डेटा दर्शवत असताना, खरेदीदारांना गुंतवणूक करण्यास प्रोत्साहित करण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक नेहमीच वाढीव परवडण्याबद्दल बोलतात. हे दावे निराधार नाहीत. ही अशी दुर्मिळ वेळ असू शकते जेव्हा मालमत्ता खरेदीसह फ्रिंज खर्च नाटकीयरित्या कमी झाला आहे, विशेषत: काही शहरांमध्ये, कारण सरकार साथीच्या रोगानंतर अर्थव्यवस्था वाचवण्याचा प्रयत्न करत आहे. रिअल इस्टेट हे भारतातील शेतीनंतरचे सर्वात मोठे रोजगार निर्माण करणारे क्षेत्र आहे आणि देशाच्या अकुशल कर्मचार्यांच्या मोठ्या भागाला रोजगार देते. अशा प्रकारे, या क्षेत्रातील क्रियाकलाप पुनरुज्जीवित करणे खूप महत्वाचे आहे. म्हणून, येथे हे लक्षात घेणे उचित आहे की भारतातील बँकिंग नियामकाने रेपो दर आणला आहे, ज्यावर ते कर्ज देते वाणिज्य बँका 4% वर पोहोचल्या, गेल्या 15 वर्षातील त्याची सर्वात कमी पातळी, महामारीमुळे अर्थव्यवस्था रेकॉर्डवरील सर्वात खोल मंदीत घसरली आहे. परिणामी, सध्या खरेदीदारांना वार्षिक ७% व्याजाने गृहकर्ज मिळू शकते. हे 10%-11% व्याजाच्या विरुद्ध आहे जे काही वर्षांपूर्वी खरेदीदारांना द्यावे लागत होते, जेव्हा अर्थव्यवस्थेवर कोणताही निकटचा धोका निर्माण होत नव्हता. देशातील काही किमती गृहनिर्माण बाजारपेठ असलेल्या महाराष्ट्रासारख्या राज्यांनीही पुढे येऊन ग्राहकांच्या भावनांना चालना देण्यासाठी मुद्रांक शुल्काचे दर तात्पुरते कमी केले आहेत.
विकासक देखील GST माफी आणि सुलभ पेमेंट पर्यायांद्वारे घर खरेदीदारांना किमतीचे फायदे देत आहेत. तथापि, प्रति चौरस फूट किंमती कमी करण्याच्या बाबतीत ते कमी करण्यास तयार नाहीत. थोडक्यात सांगायचे तर, घराच्या किमती कदाचित कमी झाल्या असतील परंतु बिल्डर्सने ऑफर केलेल्या कपातीशी त्याचा फारसा संबंध नाही. खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी गृहनिर्माण परवडण्यायोग्यतेचा हवाला देणारे विकासक नेहमीच कमी व्याजदर आणि नव्याने कमी केलेल्या मुद्रांक शुल्क शुल्काविषयी बोलतात आणि मूळ किमतीतील कपातीचा भाग सोडून देतात. त्यांच्याकडे त्या खरेदीदारांसाठी एक संदेश आहे जे किमतीत घट होण्याची वाट पाहत आहेत कुंपण “रिअल इस्टेट सारख्या उच्च श्रेणीच्या खरेदीसाठी वचनबद्ध करणे, हा बहुसंख्य खरेदीदारांसाठी जीवनात एकदाच घेतलेला निर्णय असतो. त्यामुळे, साथीच्या रोगानंतरचा परिणाम म्हणून किमतीत घसरण होण्याची अपेक्षा खरी आहे. तथापि, विकासक या नात्याने आमच्याकडे काही अपरिहार्य ओव्हरहेड शुल्क आणि परवानगीचे शुल्क देखील आहेत, जे त्याप्रमाणे वाया जाऊ शकत नाहीत,” कुशागर अन्सल, संचालक, अन्सल हाउसिंग आणि अध्यक्ष, क्रेडाई-हरियाणा म्हणतात . ज्यांना कपातीचा फायदा होईल त्यांच्याकडून किमतीत घसरण झाल्याच्या चर्चा आणि किमती घसरल्या तर ज्यांना फटका बसेल त्यांच्याकडून मिळणारा अप्रतिम प्रतिसाद, इंडस्ट्रीच्या अंतर्गत सूत्रांनी सूचित केल्याप्रमाणे आणखी एक मुद्दा समोर आला. रिअल इस्टेट म्हणते, “जमिनीवर, विकासक केवळ सवलत देऊ शकत नाहीत तर प्रति चौरस फूट किंमत कमी करण्यास देखील इच्छुक आहेत, विशेषत: मध्यम आणि लहान बांधकाम व्यावसायिक, जे सध्या मोठ्या प्रमाणावर न विकले गेलेले स्टॉक आहेत आणि त्यांच्यावर कर्जाचा प्रचंड बोजा आहे,” असे रिअल इस्टेट म्हणते. विश्लेषक, नाव गुप्त ठेवण्याची विनंती करत आहे.
त्यांच्या मते, एनसीआर आणि एमएमआरच्या अत्यंत तणावग्रस्त बाजारपेठेतील बांधकाम व्यावसायिक खरेदीदाराशी किमतीची वाटाघाटी करण्यास इच्छुक आहेत, कारण निवासी विभागासाठी निधीचे स्रोत जवळपास संपले आहेत. “व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या विपरीत, या विभागातील बांधकाम व्यावसायिक मुख्यत्वे खरेदीदारांकडून आगाऊ पेमेंटवर अवलंबून होते, ज्यासाठी त्यांना कोणतेही व्याज द्यावे लागत नव्हते. अशा वेळी जेव्हा त्यांच्यावर खरोखरच अत्यंत कठीण आर्थिक परिस्थितीत निधीसाठी दबाव आणला जातो, किंमती कमी होत नसल्या तरीही ते उघडपणे स्वीकारायला आवडत नाही, हा फारसा पर्याय नाही,” स्रोत सांगतो. मुंबई आणि एनसीआर मार्केटमध्ये दरात मोठी घसरण झाली आहे. पूर्वीची रिअल इस्टेट बाजारपेठ ही देशातील सर्वात किमतीची असली तरी, नंतरच्या काळातही भूतकाळात तीव्र ओव्हर-व्हॅल्युएशन दिसून आले आहे, ज्याचा परिणाम नंतर मंदीमध्ये झाला आहे. मुंबईतील स्थानिक ब्रोकर्स ज्यांच्याशी हाऊसिंग डॉट कॉम न्यूजने बोलले त्यांच्या मते, मुंबईतील काही प्रमुख लोकलमधील प्रॉपर्टीच्या दरात गेल्या एका वर्षात 20%-25% सुधारणा झाली आहे, कारण विक्रेते खरेदीदार शोधण्यासाठी हताश आहेत. दिल्लीच्या पुनर्विक्रीच्या बाजारातही, मालमत्तेच्या किमती 10%-15% च्या श्रेणीत बदलल्या आहेत, ते म्हणतात. “जग सुमारे 10 महिन्यांपासून कोरोनाव्हायरसवर उपचार शोधण्यासाठी धडपडत असताना, विक्रेते जमिनीवरील वास्तवाशी जुळवून घेत आहेत. ते सामान्यत: स्थिर राहतील आणि सौदा करण्यापूर्वी किमती वाढण्याची वाट पाहतील. नजीकच्या-ते-मध्यकाळात दर कोणत्याही चढ-उताराची हालचाल पाहण्यापासून दूर आहेत याची तीव्र जाणीव, ते आता किमतींवर वाटाघाटी करण्यास तयार आहेत. हा दृष्टिकोन केवळ पुनर्विक्रीच्या बाजारपेठेत दिसून येतो असे म्हणणे देखील चुकीचे आहे. डेव्हलपरशी तुलना केली असता, ते कमी अनिश्चित स्थितीत आहेत,” दिल्लीस्थित रिअल इस्टेट ब्रोकर संजोर कुमार म्हणतात.
रिअल इस्टेट मार्केट आहे COVID-19 नंतर बरे होण्याची चिन्हे दाखवत आहेत?
किमती किती घसरतील याविषयी अनिश्चित असताना, उद्योगाला आशा आहे की, विशेषत: सणासुदीचा हंगाम जवळ येत आहे. “पुनरुज्जीवनाची चिन्हे आधीच दिसून येत आहेत, मध्य-मार्केट विभागातील विक्री सर्व मेट्रो शहरांमध्ये वाढू लागली आहे. सणासुदीचा हंगाम – ऑक्टोबरपासून सुरू होणारा – असा काळ असतो जेव्हा लोक नवीन गुंतवणुकीच्या संधी शोधण्यास उत्सुक असतात आणि विकसकही खरेदीदारांसाठी आकर्षक योजना ऑफर करतात. येत्या काही तिमाहींमध्ये आम्ही रिअॅल्टी क्षेत्राचे भरीव पुनरुज्जीवन होण्याची अपेक्षा करू शकतो. गेल्या सहा महिन्यांची कमी झालेली मागणी, गृहकर्जाच्या व्याजदरात झालेली कपात, पूर्ण झालेल्या युनिट्सची उपलब्धता आणि घरातून काम करण्याची संस्कृती या सर्वांमुळे 2020 च्या शेवटच्या तिमाहीत आणि सुरुवातीच्या तिमाहीत मजबूत पुनर्प्राप्ती होण्यास हातभार लागेल अशी अपेक्षा आहे. 2021 चे,” अंशुमन मॅगझिन, अध्यक्ष आणि सीईओ, CBRE इंडिया, दक्षिण-पूर्व आशिया, मध्य पूर्व आणि आफ्रिका म्हणतात .
हे देखील पहा: 2020 चा सणासुदीचा हंगाम भारताच्या कोविड-19 च्या गृहनिर्माण बाजाराला आनंद देईल का? “ऑक्टोबर ते डिसेंबर या सणासुदीच्या तिमाहीत विक्रीची कामगिरी नेहमी 30% जास्त असते, जे सण नसलेल्या तिमाहीत विक्रीच्या तुलनेत होते. रूपांतरणाची शक्यता असल्याने आम्ही यावर्षीही तशीच अपेक्षा करत आहोत बंद मागणी पासून घडणे. सणासुदीच्या ऑफर्सही विक्रीचा वेग राखण्यात महत्त्वाची भूमिका बजावतील,” असे प्रशीन झोबालिया, उपाध्यक्ष, मार्केटिंग स्ट्रॅटेजी, हाऊस ऑफ हिरानंदानी सांगतात. (या लेखावर काम करणार्या लेखकाने कथेसाठी देशातील अनेक आघाडीच्या रिअल इस्टेट विकासकांशी संपर्क साधला आणि त्यांना या विषयावर भाष्य करायला आवडणार नाही असे सांगण्यात आले.)
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
कोरोनाव्हायरसच्या प्रभावामुळे मालमत्तेच्या किमती कमी झाल्या आहेत का?
भारतातील काही आघाडीच्या बाजारपेठांमधील मालमत्तेच्या किमती 5%-10% च्या श्रेणीत, साथीच्या रोगामुळे खालीच्या दिशेने सुधारल्या आहेत. तथापि, नवीन प्रकल्पांच्या तुलनेत पुनर्विक्रीच्या गुणधर्मांच्या बाबतीत ही सुधारणा अधिक ठळक आहे.
सर्वात जास्त इन्व्हेंटरी स्टॉक असलेले गृहनिर्माण बाजार कोणते आहेत?
MMR आणि NCR च्या हाउसिंग मार्केटमध्ये भारतातील सर्वात मोठा इन्व्हेंटरी स्टॉक आहे.
मला आत्ता कोणत्या व्याजावर गृहकर्ज मिळू शकेल?
गृहकर्ज सध्या कमीत कमी ६.९०% वार्षिक व्याजावर उपलब्ध आहेत.