భూస్వామి-అద్దెదారు వివాదాలు అద్దె నియంత్రణ చట్టాల ద్వారా రూపొందించబడిన నిర్దిష్ట ఫోరమ్ ద్వారా కవర్ చేయబడినప్పుడు మినహా, మధ్యవర్తిత్వం ద్వారా పరిష్కరించబడతాయి, సుప్రీంకోర్టు తీర్పునిచ్చింది. త్వరితగతిన వివాద పరిష్కారానికి మార్గం సుగమం చేసే విద్యా డ్రోలియా మరియు ఇతర దుర్గా ట్రేడింగ్ కార్పొరేషన్ కేసులో తన మైలురాయి తీర్పును వెలువరిస్తూ, ఆస్తి బదిలీ చట్టం, 1882 ప్రకారం అటువంటి కేసులను నిర్ణయించే అధికారం మధ్యవర్తిత్వ న్యాయస్థానాలకు ఉందని అత్యున్నత న్యాయస్థానం పేర్కొంది. అయితే, ఈ వివాదాలు మధ్యవర్తిత్వం ద్వారా పరిష్కరించబడాలంటే, అద్దె ఒప్పందం తప్పనిసరిగా మధ్యవర్తిత్వ నిబంధనను కలిగి ఉండాలి-దీనర్థం భూస్వామి-అద్దె ఒప్పందంలో ఈ ప్రభావానికి సంబంధించిన నిబంధనను చేర్చాలనే నిర్ణయం సంబంధిత పార్టీలతో ఉంటుంది. మధ్యవర్తిత్వ చట్టంలోని సెక్షన్ 8 యొక్క పరిధి, వివరణ మరియు పరిణామం గురించి వివరిస్తూ, చెల్లుబాటు అయ్యే మధ్యవర్తిత్వ ఒప్పందం లేనట్లయితే, న్యాయపరమైన అధికారం మధ్యవర్తిత్వం కోసం పార్టీలను సూచించవచ్చని ఉన్నత న్యాయస్థానం తీర్పు చెప్పింది. ప్రారంభించని వారి కోసం, మధ్యవర్తిత్వం అనేది విలువైన సమయం మరియు వనరులను ఆదా చేయడంలో కోర్టుకు వెళ్లే బదులు, కాంట్రాక్ట్ పార్టీలు పరస్పరం ప్రైవేట్ వివాద పరిష్కార విధానాన్ని ఎంచుకునే ప్రక్రియ. మధ్యవర్తుల నిర్ణయం అన్ని పార్టీలకు కట్టుబడి ఉంటుంది. తాజా SC ఉత్తర్వు ప్రకారం, మధ్యవర్తి నిర్ణయం సివిల్ కోర్టు యొక్క డిక్రీ వలె అమలు చేయబడుతుంది మరియు అమలు చేయబడుతుంది. డిసెంబర్ 14, 2020 ప్రకారం, సుప్రీం కోర్ట్ యొక్క 2017 ఆర్డర్‌ను తోసిపుచ్చే ఆర్డర్ ప్రకారం, రాష్ట్ర అద్దె నియంత్రణ చట్టాలచే నిర్వహించబడే అద్దె ఒప్పందాలు, అయితే, అలా కాదు మధ్యవర్తిత్వం, మరియు చట్టం కింద నియమించబడిన న్యాయస్థానాలు లేదా ఫోరమ్‌ల ద్వారా పరిష్కరించబడుతుంది. హిమాంగ్నీ ఎంటర్‌ప్రైజెస్ వర్సెస్ కమల్‌జీత్ సింగ్ అహ్లువాలియా కేసులో తీర్పును వెలువరిస్తూ, 2017లో ఎస్సీ బెంచ్, ఆస్తి బదిలీ చట్టం వర్తించే చోట, భూస్వామి-అద్దెదారు వివాదాలు మధ్యవర్తిత్వం వహించవని తీర్పునిచ్చింది. "భూస్వామి-అద్దెదారు వివాదాలు రాష్ట్రం యొక్క విడదీయరాని మరియు సార్వభౌమాధికార విధులకు సంబంధించినవి కావు. ఆస్తి బదిలీ చట్టం యొక్క నిబంధనలు స్పష్టంగా లేదా అవసరమైన సూచనల ద్వారా బార్ ఆర్బిట్రేషన్ చేయవు. ఈ చట్టం, అన్ని ఇతర చట్టాల మాదిరిగానే, ప్రజా ప్రయోజనం కలిగి ఉంటుంది, అంటే , భూస్వామి-అద్దెదారు సంబంధాలను నియంత్రించడానికి మరియు అద్దెదారులను నిర్ధారించే మరియు రక్షించే నిబంధనలతో సహా నిబంధనలకు మధ్యవర్తి కట్టుబడి ఉంటాడు" అని ముగ్గురు న్యాయమూర్తుల SC బెంచ్ తన 243 పేజీల ఆర్డర్‌లో పేర్కొంది. SC కూడా దివాలా లేదా అంతర్-కంపెనీ వివాదాలు, ప్రొబేట్, టెస్టమెంటరీ విషయం, మంజూరు మరియు పేటెంట్ల జారీ మరియు ట్రేడ్‌మార్క్‌ల నమోదు, క్రిమినల్ కేసులు, వైవాహిక వివాదాలు మొదలైనవాటిని మధ్యవర్తిత్వం లేనివిగా జాబితా చేసింది. “మధ్యవర్తిత్వం లేని దావా మరియు మధ్యవర్తిత్వం లేని సబ్జెక్ట్ మధ్య వ్యత్యాసం ఉంది. మధ్యవర్తిత్వ ఒప్పందం యొక్క పరిధి కారణంగా మరియు క్లెయిమ్ మధ్యవర్తిత్వం ద్వారా పరిష్కరించబడే సామర్థ్యం లేనప్పుడు కూడా పూర్వం తలెత్తవచ్చు. సాధారణంగా సబ్జెక్ట్ యొక్క మధ్యవర్తిత్వం లేనిది చట్టంలో మధ్యవర్తిత్వానికి సంబంధించినది, ”అని పేర్కొంది. సునీతా మిశ్రా నుండి ఇన్‌పుట్‌లతో ***

అద్దె ఒప్పందాలలో మధ్యవర్తిత్వ నిబంధన మరియు అది ఎలా సాధ్యమవుతుంది భూస్వాములు మరియు అద్దెదారులకు సహాయం చేయండి

భూస్వాములు మరియు అద్దెదారుల మధ్య వివాదాలు తలెత్తడం సర్వసాధారణమైనప్పటికీ, ఒప్పందంలోని మధ్యవర్తిత్వ నిబంధన ఇరు పక్షాలకు సమస్యలను సామరస్యంగా పరిష్కరించడానికి ఎలా సహాయపడుతుందో మేము పరిశీలిస్తాము, అదే సమయంలో ఖరీదైన మరియు ఎక్కువ సమయం తీసుకునే వ్యాజ్యాన్ని నివారించడంతోపాటు సెలవు మరియు లైసెన్స్ ఒప్పందాలు సాధారణంగా ఉపయోగించబడతాయి, ఆస్తుల అద్దెకు. ఉదాహరణకు, కళాశాల నుండి గ్రాడ్యుయేట్ అయ్యి కొత్త నగరంలో ఉద్యోగంలో చేరిన చాలా మంది వ్యక్తులు అద్దెకు ఇల్లు తీసుకోవలసి ఉంటుంది. ఇంటిని అద్దెకు తీసుకోవడానికి, యజమాని (లేదా లైసెన్సర్)తో తప్పనిసరిగా 'లీవ్ అండ్ లైసెన్స్ ఒప్పందం'పై సంతకం చేయాలి. ఈ ఒప్పందం అద్దె మొత్తం, వ్యవధి మరియు ఇతర ముఖ్యమైన షరతులను నిర్దేశిస్తుంది. న్యాయ పరిభాషలో 'లైసెన్సర్' మరియు 'లైసెన్సీ' పదాలను వరుసగా 'భూస్వామి' మరియు 'అద్దెదారు' స్థానంలో ఉపయోగించాలని డిమాండ్ చేస్తున్నప్పటికీ, మేము సౌలభ్యం కోసం రెండో పదాన్ని ఉపయోగిస్తాము. సెలవు మరియు లైసెన్స్ ఒప్పందాలు అదే కారణంతో 'అద్దె ఒప్పందాలు'గా కూడా సూచించబడతాయి. సాధారణంగా 'భూస్వామి' మరియు 'అద్దెదారు' అనే పదాలు అద్దె ఒప్పందాలలో మినహాయించబడిన అద్దె హక్కుల సృష్టిని సూచిస్తాయని గమనించవచ్చు. అయితే, ఈ నిబంధనలు సరళత కారణాల కోసం ఈ వ్యాసంలో ఉపయోగించబడతాయి.

అద్దె ఒప్పందాల నుండి ఉత్పన్నమయ్యే సాధారణ వివాదాలు

చాలా మంది ప్రాపర్టీ బ్రోకర్లు అద్దె ఒప్పందాలు ఒక సులభమైన వ్యవహారమని పేర్కొన్నప్పటికీ, ఇది అలా కాదు. అద్దె వ్యవధి ముగిసే సమయానికి, అద్దెదారు ప్రాంగణాన్ని ఖాళీ చేయవలసి వచ్చినప్పుడు చట్టపరమైన సమస్యలు తరచుగా తలెత్తుతాయి. అటువంటి సందర్భాలలో, భూస్వాములు అద్దెదారుని సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ని బలవంతంగా లాక్కోవడం లేదా దాని నుండి అసమంజసమైన తగ్గింపులు చేయడం వంటి అనారోగ్యకరమైన పద్ధతిని అవలంబిస్తారు. ఇది అద్దెదారుని స్వల్పంగా మార్చినప్పటికీ, భారతదేశం యొక్క సివిల్ లిటిగేషన్ సిస్టమ్ యొక్క వైండింగ్ స్వభావం అతనికి దావా వేయడానికి సున్నా ప్రోత్సాహాన్ని ఇస్తుంది.

సాధారణంగా, భూస్వాములు మరియు అద్దెదారుల మధ్య వివాదాలు క్రింది ప్రాంతాలలో గమనించబడతాయి:

1. సెక్యూరిటీ డిపాజిట్ రిటర్న్ లేదా జప్తు.
2. ప్రాంగణానికి నష్టం, ఫిట్టింగ్‌లు లేదా దుర్వినియోగం.
3. అద్దె ఒప్పందం యొక్క అకాల రద్దు.
4. అద్దె చెల్లింపులో జాప్యం.
5. చెల్లించని బకాయిలు మరియు యుటిలిటీ బిల్లులు.

భూస్వాములు రెండు నెలల నుండి ఆరు నెలల అద్దె వరకు సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ను ఉంచడానికి మొగ్గుచూపుతారు, ఈ విషయాన్ని కోర్టుకు తీసుకెళ్లడంలో పార్టీలు ఎటువంటి ప్రోత్సాహాన్ని చూడవు. గా పర్యవసానంగా, భూస్వాములు అద్దెదారులను దోపిడీ చేసే అనేక కేసులు, రోజు వెలుగు చూడవు, ఎందుకంటే అద్దెదారులు సుదీర్ఘ న్యాయ పోరాటంలో చిక్కుకోవడం కంటే సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ను జప్తు చేయడం మరియు ముందుకు వెళ్లడం సులభం అని భావిస్తారు. ఇవి కూడా చూడండి: అద్దె నియంత్రణ చట్టం: ఇది అద్దెదారులు మరియు భూస్వాముల ప్రయోజనాలను ఎలా కాపాడుతుంది

అద్దె వివాదాలను పరిష్కరించే సాధనంగా మధ్యవర్తిత్వం

అయితే మధ్యవర్తిత్వం యొక్క పెరుగుదల వివాదాలను పరిష్కరించడానికి కొత్త మార్గాన్ని అందిస్తుంది. మధ్యవర్తి అనేది ఒక వ్యక్తి (సాధారణంగా న్యాయవాది లేదా రిటైర్డ్ జడ్జి), వీరిని పార్టీలు పరస్పర అంగీకారంతో నియమించవచ్చు, వారి మధ్య వివాదాలను వినడానికి మరియు నిర్ణయించడానికి. పార్టీలు మధ్యవర్తిత్వ నిబంధనను చొప్పించినట్లయితే ఒప్పందం మరియు ప్రత్యేకంగా మధ్యవర్తిగా వ్యవహరించడానికి ఒక వ్యక్తి పేరు, ఇది ఆర్బిట్రేషన్ మరియు రాజీ చట్టం, 1996 (దీనిని మధ్యవర్తిత్వ చట్టంగా కూడా సూచిస్తారు) ప్రకారం చెల్లుబాటు అవుతుంది మరియు కట్టుబడి ఉంటుంది.

అద్దె ఒప్పంద సమస్యలను నిర్వహించడానికి స్థిర రుసుము మధ్యవర్తిత్వం

అధిక-విలువైన అద్దె ఒప్పందాలలో సెక్యూరిటీ డిపాజిట్, ఆరు నెలల అద్దె మొత్తం. ఈ సందర్భంలో, స్థిర రుసుము మధ్యవర్తిని నియమించడం సాధ్యమయ్యేలా అనిపించవచ్చు. మధ్యవర్తిత్వ చట్టంలోని సెక్షన్ 29B ఫాస్ట్-ట్రాక్ ప్రక్రియను అందిస్తుంది, దీనిలో, పార్టీల నుండి వ్రాతపూర్వక అభ్యర్థనలు మరియు సమర్పణల ఆధారంగా మధ్యవర్తి కేసులను నిర్ణయిస్తారు. ఆ తర్వాత, అవసరమైతే అతను మరింత సమాచారం కోసం కాల్ చేయవచ్చు. చివరగా, పార్టీలు అభ్యర్థన చేస్తే లేదా మధ్యవర్తి అదే అవసరమని భావించినట్లయితే మాత్రమే మౌఖిక విచారణ నిర్వహించబడుతుంది. ఆ తర్వాత, మధ్యవర్తిత్వ అవార్డ్ లేదా తీర్పును ఆమోదించడం కోసం కేసు మూసివేయబడుతుంది. మొత్తం ప్రక్రియ ఆరు నెలల కాలపరిమితి వ్యవధిలో పూర్తి చేయాలి. భూస్వామి-అద్దెదారు వివాదాలను పరిష్కరించడానికి ఫాస్ట్-ట్రాక్ ఆర్బిట్రేషన్ విధానం ఉపయోగపడుతుంది. ఆర్బిట్రేటర్ యొక్క రుసుము ఒక నెల అద్దెకు నిర్ణయించబడిన తర్వాత, అతను విషయాన్ని సకాలంలో విని పారవేసేందుకు ప్రోత్సహించబడతాడు. ఇంకా, మధ్యవర్తిత్వ చట్టం యొక్క సెక్షన్ 35 ప్రకారం మధ్యవర్తిత్వ అవార్డు చెల్లుబాటు అవుతుంది మరియు పార్టీలపై కట్టుబడి ఉంటుంది మరియు స్థానిక సివిల్ కోర్టులో అమలు మరియు అమలు కోసం దరఖాస్తును దాఖలు చేయడం ద్వారా అమలు చేయవచ్చు, చట్టంలోని సెక్షన్ 36 ప్రకారం.

ప్రత్యామ్నాయ వివాద పరిష్కారం: ముందుకు వెళ్లే మార్గం

2015లో ఆర్బిట్రేషన్ చట్టానికి ఇటీవల చేసిన సవరణలు, దీని ద్వారా సెక్షన్ 29A మరియు ఇతర నిబంధనలు చొప్పించబడ్డాయి, మధ్యవర్తిత్వం యొక్క ప్రయోజనాలను పొందేందుకు ప్రజలకు మార్గాలను తెరిచింది, ఇది ఇప్పటివరకు కూర్చోవడం కోసం ఖర్చు చేయడానికి లోతైన జేబులు కలిగిన పెద్ద సంస్థల సంరక్షణగా పరిగణించబడింది. రుసుములు మరియు చట్టపరమైన బ్యాటరీలు. అద్దె ఒప్పందాలలో మధ్యవర్తిత్వ నిబంధనలను చేర్చడం ద్వారా భూస్వాములు, అద్దెదారులు మరియు బ్రోకర్లు చొరవ తీసుకోవచ్చు. అనుభవజ్ఞులైన న్యాయవాదులు మరియు రిటైర్డ్ న్యాయమూర్తులతో కూడిన ప్యానెల్‌లను ఏర్పాటు చేయడం ద్వారా ప్రభుత్వం మరియు న్యాయవ్యవస్థ కూడా నాయకత్వం వహించాలి, వారు ప్రత్యామ్నాయ వివాద పరిష్కారాన్ని సకాలంలో చేపట్టవచ్చు. ఇటువంటి చర్యలు భూస్వాములు మరియు కౌలుదారులు ఎదుర్కొంటున్న సమస్యలను తగ్గించడంలో మరియు ఎంపిక చేసిన కొద్దిమందికి కాకుండా అందరికీ న్యాయం చేయాలనే రాజ్యాంగ ఆదేశాన్ని నెరవేర్చడంలో చాలా దోహదపడతాయి. (రచయిత బాంబే హైకోర్టులో ప్రాక్టీస్ చేస్తున్న న్యాయవాది. అతను విభిన్న సివిల్ మరియు క్రిమినల్ కేసులతో పాటు రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీలో కూడా కనిపిస్తాడు.)

Aditya Pratap