ভারতে সম্পত্তি লেনদেনের নিবন্ধন / রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত আইনসমূহ

নথিপত্রের নিবন্ধনের/ রেজিস্ট্রেশনের আইন ভারতীয় নিবন্ধন আইনের অন্তর্ভুক্ত। এই আইনটি বিভিন্ন নথিপত্রের নিবন্ধন/রেজিস্ট্রেশন , সাক্ষ্য সংরক্ষণ নিশ্চিতকরন , জালিয়াতি প্রতিরোধ এবং অধিকার নিশ্চিত করার জন্য আশ্বাস প্রদান করে।

 

সম্পত্তির দলিলের/ নথিপত্রের বাধ্যতামূলকভাবে নিবন্ধন/ রেজিস্ট্রেশন প্রয়োজন

নিবন্ধন আইন /রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, ধারা 17,1908 অনুযায়ী, 100 টাকার বেশি মূল্যের একটি স্হাবর সম্পত্তির বিক্রয়ের অন্তর্ভুক্ত সমস্ত লেনদেন নিবন্ধিত/রেজিস্টার্ড  করা উচিত। এর অর্থ এই যে, স্থাবর সম্পত্তির বিক্রির সমস্ত লেনদেন নিবন্ধিত/ রেজিস্টার্ড হতে হবে, যেহেতু কোনও স্থাবর সম্পত্তি শুধুমাত্র 100 টাকাতে কেনা যাবে না। এছাড়াও,একটি স্থাবর সম্পত্তি উপহারের সমস্ত লেনদেনের পাশাপাশি, 12 মাসের বেশি সময়ের জন্য লীজের বা ইজারারও  নিবন্ধন বাধ্যতামূলকভাবে প্রয়োজন।

বিশেষ ক্ষেত্রে, যখন লেনদেনের জন্য একটি দল /পার্টি সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে আসতে পারে না, তখন সাব-রেজিস্ট্রার তাঁর যে কোনও অফিসারকে রেজিস্ট্রেশনের জন্য নথিপত্র গ্রহণ করতে ওই ব্যক্তির আবাসে পাঠাতে পারেন।  ‘স্থাবর সম্পত্তি’ শব্দটি বলতে ভূমি, দালান এবং এই সম্পত্তিগুলির সাথে সংযুক্ত কোন অধিকারকে বোঝায়।

 

 

পদ্ধতি এবং প্রয়োজনীয় নথিপত্র

সম্পত্তির নথিপত্র যেগুলি নিবন্ধিত/রেজিস্টার করতে হবে, সেগুলি আশ্বাসিত সাব- রেজিস্ট্রারের অফিসে জমা করতে হবে,যার আওতায় সম্পত্তির স্হানান্তরের বিষয়টি অবস্থিত।  বিক্রেতা এবং ক্রেতার জন্য অনুমোদিত স্বাক্ষরকারীকে, নথিপত্রের নিবন্ধীকরণের/ রেজিস্ট্রেশনের জন্য, দুজন সাক্ষী সহ উপস্থিত থাকতে হবে।

স্বাক্ষরকারীরা তাদের পরিচয়পত্রের প্রমাণ  নিয়ে আসবে । এই উদ্দেশ্যে গৃহীত নথিগুলি হল,আধার কার্ড, প্যান কার্ড বা সরকারী কর্তৃপক্ষ কর্তৃক প্রদত্ত পরিচয়পত্রের অন্য যে কোনও প্রমাণ। যদি স্বাক্ষরকারীরা অন্য কারও প্রতিনিধিত্ব করে, তবে তাদের কর্তৃপক্ষের ক্ষমতার নথিও জমা দিতে হবে। যদি চুক্তির পক্ষ/ পার্টি একটি কোম্পানি হয়, তবে কোম্পানীর প্রতিনিধিত্বকারী ব্যক্তিকে পর্যাপ্ত নথি সাথে আনতে হবে,যেমন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি/ কোম্পানির বোর্ডের রেজল্যুশন এর  অনুলিপি সহ কর্তৃপক্ষের চিঠি, যেখানে নিবন্ধীকরণ/রেজিস্ট্রেশন করার জন্য তাকে অনুমোদন করা হয়েছে।

আপনাকে প্রোপার্টি কার্ড সহ মূল নথিপত্র এবং স্ট্যাম্প ডিউটির জন্য অর্থ প্রদানের প্রমান সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে পেশ করতে হবে।  নথিগুলি নিবন্ধনের আগে, সাব- রেজিস্ট্রার, স্ট্যাম্প ডিউটি ​​প্রস্তুতকারক গণনাকারী অনুযায়ী, ওই সম্পত্তির জন্য স্ট্যাম্প ডিউটির যথেষ্ট অর্থ  ​​দেওয়া হয়েছে কিনা তা যাচাই করবেন। যদি স্ট্যাম্প ডিউটিতে কোন ঘাটতি থাকে, তবে রেজিস্ট্রার নথিগুলি নিবন্ধিত করতে অস্বীকার করবে।

 

সময় সীমা এবং প্রদেয় ফি

যে নথিগুলি বাধ্যতামূলকভাবে নিবন্ধিত/রেজিস্টার্ড করতে হবে, সেগুলি প্রয়োজনীয় ফি সহ তাদের সম্পাদনের তারিখ থেকে চার মাসের মধ্যে উপস্থাপন করা উচিত। যদি সময় সীমার মেয়াদ শেষ হয়ে যায়, তাহলে আপনি পরবর্তী চার মাসের মধ্যে, সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে দেরীর জন্য ক্ষমা চেয়ে একটি আবেদন করতে পারেন এবং রেজিস্ট্রার, এমন এক জরিমানা প্রদানের উপর এই নথির নিবন্ধন করতে রাজি হতে পারেন, যা মূল রেজিস্ট্রেশন ফি এর দশগুণ পর্যন্ত হতে পারে। সম্পত্তি নথির জন্য রেজিস্ট্রেশন ফি হল সম্পত্তির মূল্যের 1%, সর্বাধিক 30,000 টাকার বিষয়াধীন।

পূর্বে, নিবন্ধনের /রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপিত নথিগুলিকে ছয় মাসের একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে আপনাকে ফিরিয়ে দেওয়া হত। যাইহোক, সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসের কম্পিউটারিকরণের সাথে, আজকাল নথিগুলি (রেজিস্ট্রেশন  নম্বরটি এবং নথি রেজিস্ট্রার দ্বারা নিবন্ধিত/ রেজিস্টার্ড হয়েছে কিনা সেই প্রমাণ) স্ক্যান করা হয় এবং ওই একই দিনে আপনাকে ফেরত দেওয়া হয়।

 

অ-নিবন্ধিতকরণের / নন- রেজিস্ট্রেশনের প্রভাব

নিবন্ধিত/ রেজিস্টার্ড না করা একটি সম্পত্তি ক্রয়ের চুক্তিপত্র আপনাকে একটি বিশাল ঝুঁকির মধ্যে ফেলতে পারে। কোন নথি যার নিবন্ধীকরন/ রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক , কিন্তু সেটি নিবন্ধিত/রেজিস্টার্ড নয়, আইনের কোন আদালতে তা প্রমাণ হিসাবে স্বীকার করা হবে না।

(লেখক হলেন 35 বছরের অভিজ্ঞতা সম্পন্ন একজন ট্যাক্সেশন এবং হোম ফাইনান্স বিশেষজ্ঞ)