जब हाउसिंग न्यूज ने संपत्ति की कीमतों पर मुक्ति के प्रभाव का विश्लेषण किया, तो आलोचकों में से कुछ असहमत थे और यहां तक कि इसे अचल संपत्ति में काले धन का समर्थन करने के रूप में ले लिया। फिर भी, सिद्धांत है कि कम आपूर्ति और उच्च इनपुट लागत, संपत्ति की कीमतों में वृद्धि करने के लिए अग्रणी होगा, भारतीय रियल एस्टेट की जमीनी वास्तविकताओं पर आधारित है।
केवल एक आर्थिक तर्क है कि सिद्धांत का समर्थन करता है कि demonetisation कम संपत्ति की कीमतों के लिए नेतृत्व करेंगे थीएस सिद्धांत का तर्क है कि एक बार जब क्षेत्र काला धन से आगे बढ़ता है, तो वित्त पोषण के क्लीनर सूत्र प्रमुख बाजार बल के रूप में उभरकर सामने आएंगे। इससे डेवलपर्स को निशुल्क व्यवसाय प्रथाओं को अपनाने के लिए मजबूर किया जाएगा, ताकि धन की लागत कम हो सके।
भारतीय संपत्ति बाजार पर विदेशी निधियों का असर
इस आर्थिक सिद्धांत के समर्थकों का मानना है कि विदेशी फंड, जैसे यू.एस. पेंशन फंड और अन्य, भारतीय रियल ईस में अवसरों के लिए खोज रहे हैंटेट। एक बार ये धन आरओआई पर कम उम्मीदों के साथ बाजार में प्रवेश करते हैं (जैसा कि वे 3% -4% वापस घर लौटते हैं), भूमि खरीद के लिए डेवलपर्स की इनपुट लागत बहुत कम होगी हालांकि, क्या ये विदेशी निधि भूमि वित्त के स्तर पर निवेश करने में रुचि रखेंगे, यह अस्पष्ट है। यदि विदेशी निधि केवल निर्माण वित्त में निवेश करते हैं, जैसा कि इस प्रवृत्ति का रहा है, यह क्षेत्र में नकदी या काला धन की आवश्यकता को पूरा नहीं करेगा।
मोरिवर, इन फंडों में से अधिकांश केवल प्रत्येक शहर में शीर्ष 3-4 डेवलपर्स में निवेश करने की संभावना है। ऐसे परिदृश्य में, मांग-आपूर्ति-निष्पादन की गतिशीलता नाटक में आता है। मुख्य बाजारों में से प्रत्येक के शीर्ष डेवलपरों में से अधिकांश, पहले से ही उनके पैमाने-से-क्षमता अनुपात में अति-लाभकारी हैं बड़े डेवलपर्स द्वारा डिफ़ॉल्ट, जैसे यूनिटेक, जेपी समूह, डीबी रियल्टी, आदि, सुझाव देते हैं कि अधिक धन अक्सर डेवलपर्स को यह बताता है कि कोई भी क्या वितरित कर सकता है। यहां तक कि डीएलएफ के कर्ज का बोझ भी एक कोरलला हैनिष्पादन लक्ष्य के संदर्भ में, इसके अति-लाभकारी के साथ संबंध।
काले धन निकालने से कीमतें कम नहीं हो सकतीं
हावेलिया समूह के प्रबंध निदेशक निखिल हावैलिया ने बताया कि एक मकान की अंतिम लागत धन, सामग्री, मानवशक्ति, मशीनरी और प्रबंधन का एक संयोजन है।
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“मुझे यकीन नहीं है, चाहे विदेशी निधि भारतीय रियल एस्टेट बाजार में निवेश करने के इच्छुक हो, बोर्ड भर में। वे केवल बड़े खिलाड़ियों की तलाश करेंगे जो कुछ समय के लिए व्यवसाय में हैं, अधिकतर सूचीबद्ध होते हैं और इनमें एक निश्चित स्तर का कॉर्पोरेट प्रशासन होता है और ज्यादातर पारदर्शी पारिस्थितिकी व्यवस्था में काम करता है जो ज्यादातर साफ धन के साथ होता है। इसलिए, यह एक विरोधाभास है कि इन डेवलपर्स के लिए अधिक उदार वित्त उनके निष्पादन क्षमताओं और डिफ़ॉल्ट से अधिक दूर हो सकता है, डेवलपर्ससीमित संसाधन हैं और उनके निष्पादन क्षमता के भीतर रहना अभी भी भूमि वित्त की ऊंची लागत की आवश्यकता होगी, “हवेलिया कहते हैं।
राष्ट्रीय निदेशक – ज्ञान प्रणालियों, कोलिअर्स इंटरनेशनल के अमित ओबेराय का मानना है कि लंबे समय में, प्रदर्शन में कॉर्पोरेट प्रशासन और अनुपालन में सुधार होगा और विदेशी संस्थाओं के लिए भारत में निवेश करना आसान होगा। “यह भारतीय बाजार में आरईआईटी (रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स) की सूची को बढ़ावा देगा।हमें एक अधिक मजबूत संस्थागत निवेश बाजार देखना चाहिए, क्योंकि इन क्षेत्रों में खुदरा निवेश कम हो जाएगा, “ओबेराय कहते हैं। यद्यपि आशावाद है कि राक्षसीकरण से अधिक स्वच्छ और पारदर्शी प्रणाली हो जाएगी, संपत्ति की कीमतों पर इसका असर पूरी तरह से एक अलग कहानी बना रहता है।
उच्च संपत्ति की कीमतों के पक्ष में बाधाएं
- आपूर्ति की कमी और उच्च इनपुट लागत, कीमतों में कमी की संभावना से इनकार करते हैं।
- भूमि वित्त के लिए क्रेडिट विश्वसनीयता, कुछ डेवलपर्स तक ही सीमित है।
- अधिकांश विदेशी निधियां निर्माण वित्त में रुचि रखते हैं और इसलिए भूमि वित्त के लिए साफ धन महंगा रहेगा।
- अधिकांश प्रमुख डेवलपर्स पहले ही ओवर-लीवरेज किए गए हैं, उनकी निष्पादन क्षमता के विपरीत।
- बड़े आकार के डेवलपर्स की संख्या, जो बड़े पैमाने पर आवास का उत्पादन कर रहे हैं, केवल इसका लाभ उठा सकते हैंउच्च दर पर एफ भूमि वित्त।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है
